MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR BOSTÄDER OCH UTÅTRIKTADE VERKSAMHETER INOM BRÄDHOLMEN ETAPP 1 - INRE HAMNEN Oskarshamns kommun bjuder härmed in till lämnandet av anbud på mark för bostadsbebyggelse och verksamheter inom första etappen av Brädholmen i Inre hamnen. Markanvisning kommer att tilldelas de byggherrar som av Oskarshamns kommun bedöms bäst uppfylla krav på bebyggelsens gestaltning och koncept samt som uppfyller de krav som ingår i tävlingsförutsättningarna. Tävlingsförutsättningarna framgår av denna inbjudan med tillhörande bilagor. Oskarshamns kommun förbehåller sig fri prövningsrätt av lämnade anbud. Sista dag för anbud är 2016-07-31. Inre Hamnens läge Brädholmens läge Postadress Besöksadress Växel Hemsida Kommunens e-post adress Box 706 Varvsgatan 8 0491-88 000 www.oskarshamn.se inrehamnen@oskarshamn.se 572 28 Oskarshamn
2 (11) INRE HAMNEN Oskarshamn möter bostadsbristen med en ny stadsdel i den gamla industrihamnen. Här är kommunen redo att investera upp emot 300 miljoner kronor i gatumiljö, parker, bad och strandpromenad. Resten är en utmaning till exploatörer och arkitekter. Den nya stadsdelen, Inre hamnen, är den största stadsomvandlingen i stadens moderna historia och består av områdena Brädholmen och Norra Inre hamnen. Förberedelserna har pågått under flera år. Stadsdelen utvidgar Oskarshamns stadskärna ner mot hamnen och omfattar 1 200 meter strandlinje. Den tas tillvara med bad, solterrasser, parkmiljö, båtliv och ytor för konserter och fester. Den nya stadsdelen ska locka turister och vara en viktig plats för stadens invånare. Inre hamnen förenar miljöer för rekreation med behoven i vardagen. På gångavstånd finns centrumhandel, resecentrum, skola och barnomsorg. På Brädholmen kommer en ny stadsdel på tio bostadskvarter att u2tvecklas, med hög miljöstandard och levande torg. När stadsdelen är färdigbyggd kommer drygt 600 personer att vara bosatta på Brädholmen, där det förutom de ca 250 bostäder även kommer att finnas verksamheter på bottenplan och torg med rikt stadsliv. Under 2016 kommer Oskarshamns kommun starta ett visionsarbete för att hitta intressanta verksamheter som lyfter både Inre hamnen och kommunen som helhet. Längst ut på Brädholmen ligger en tomt med unikt läge, Kronjuvelen. Här ser vi fram emot kreativa förslag på publika verksamheter. Även i kommande etapper kommer det att öronmärkas byggrätter för idéer som bidrar till stadslivet. Bostadsbrist, en ökande befolkning och ett stort antal inpendlare ger goda förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Oskarshamn. Det har byggts få nya bostäder sedan mitten av 1990-talet. Nu är det brist på alternativ för dem som vill flytta hemifrån eller för dem som vill lämna villan för ett bekvämare boende. Varje dag pendlar dessutom cirka 3 000 personer till Oskarshamn för att jobba med ökad tillgång på bostäder kan fler välja att flytta hit. En genomförd marknadsanalys visar att nyproduktion i Inre hamnen skulle tillföra bostadstyper som saknas idag. Oskarshamn har högst disponibel inkomst per invånare bland länets tolv kommuner, och det finns en vilja att betala för havsutsikt och stadsradhus. Arbetslösheten är låg, samtidigt som industrierna jagar efter arbetskraft. Här pågår och planeras också en mängd investeringar. Scania, Kalmar läns största industriföretag, miljardinvesterar i Oskarshamn: ett nytt grundmåleri togs i drift i september 2014 och i maj 2015 invigdes ett nytt logistikcenter.
3 (11) ETAPP 1 Utbyggnaden av Inre hamnen kommer att ske etappvis och pågå samtidigt i Norra Inre hamn och på Brädholmen. Etapp 1 för utvecklingen av Brädholmen kommer att inbegripa Hamntorget och fyra av de kvarter som omger detta varav ett är Kronjuvelen. I bilden nedan framgår numrering av kvarteren. En tidig bedömning av möjlig nybyggnadsrätt är cirka 2 500 kvm BTA i respektive kvarter. TIDPLAN Huvudtidplan för Inre hamnen finns i Bilaga 1. Markanvisningen för Etapp 1 beräknas vara klar Kvartal 4 2016.
4 (11) FASTA FÖRUTSÄTTNINGAR Markpris Priset på marken ska beräknas på den byggrätt ovan mark (ljus BTA) som blivande detaljplan ger. Värdetidpunkten är 2016-03-10. Markpriset räknas sedan upp med KPI enligt bifogat avtalskoncept. Ingen justering av priset görs mot arean i beviljat bygglov. Priset i kronor per kvm BTA skall vara för kategori: Flerbostadshus bostadsrätt med vattenkontakt 2 000 kr/kvm BTA Flerbostadshus bostadsrätt 1 800 kr/kvm BTA Flerbostadshus hyresrätt med vattenkontakt 1 500 kr/kvm BTA Flerbostadshus hyresrätt 1 300 kr/kvm BTA Hotell 900 kr/kvm BTA Centrumverksamhet 700 kr/kvm BTA För stadsradhus bedöms markvärdet vara mellan 0.8 Mkr till 1.0 Mkr beroende på storlek och läge. BTA priserna gäller under förutsättning att de även godkänns av Oskarshamns kommunfullmäktige. Verksamheter Del av bostadskvarteren ska innehålla utåtriktade verksamheter på bottenplan. Bilden ovan visar var dessa bör förläggas. Kronjuvelen På bästa läge på Brädholmen avsätts en byggrätt för utåtriktad verksamhet, Kronjuvelen. Kvarteret ligger längst ut på kajen (kvarter 4 i bilden). Den har en mycket strategisk placering och ska vara en stark målpunkt under stora delar av året. På bottenvåningen ska en publik verksamhet inrymmas som ska upplevas som oprivatiserad och välkomnande. Verksamheten ska kunna bidra positivt till stadslivet. Övriga våningsplan kan inrymma antingen bostäder, eller publik verksamhet även där, beroende på exploatörens koncept. Exempel på verksamheter som skulle kunna ingå är hotell, konsertlokal, spa, konstgalleri, restaurang, kontorshotell, utbildning eller kultur. Kommunen är öppen för andra spännande idéer för bottenvåningen som medger att byggnaden kan fungera som en stark målpunkt och stimulera stadslivet. Vi ser fram emot starka, kreativa koncept med hög nivå på gestaltning. Kronjuvelen kan vara högre än övriga kvarter och ska med sin utformning vara ett spännande tillskott i stadsbilden.
5 (11) Strukturplan I program till detaljplan finns en kvartersstruktur beskriven. Kvartersstrukturen kommer att ligga fast i den fortsatta processen. Projektförslag som inte överensstämmer med denna kommer inte att tas med i utvärderingen. I programarbetet har bebyggelsens struktur förhållit sig till vissa frågor (buller, utblickar, dagsljus, skugga, säkerhet och stadsbild mm) som kommer att vara viktiga när kvartersgränser och byggnadshöjder läggs fast i detaljplan. Att torget ges tydliga väggar är också betydelsefullt. Inom kvartersgränsen finns fortfarande viss frihet vad gäller disponering av bostadstyper och byggnadshöjder (Se mer i Bilaga 2 Gestaltningsprinciper för Brädholmen). Markanvisningsavtal Avtal om anvisning av mark ska tecknas med Kommunen i enlighet med Bilaga 3. Markanvisningsavtalet utgör en option om att ensam medverka till planläggning av marken och förhandling om överenskommelse om exploatering. I samband med tecknande av markanvisningsavtalet ska handpenning om 500 000kr betalas till kommunen. Markanvisning av kvarter 3 förutsätter att det finns en anvisning av kvarter 4 (Kronjuvelen). Tillträde till marken för bostadsrätt kommer att villkoras av att 40% av bostäderna inom byggrätten är sålda. Mark för hyresrätt kräver inlämnad bygglovsansökan. I samband med tecknande av markanvisningsavtal ska en handlingsplan för hållbarhetsåtgärder tas fram som ska bifogas avtalet. Tekniska förutsättningar Utförligare beskrivningar finns i Program inför detaljplan för Inre hamnen. Geoteknik Idag utgörs marken på Brädholmen huvudsakligen av en relativt plan yta. Jorden består huvudsakligen av ca 1 2,5 m fyllning som antingen direkt eller via högst ca 3 m lera och gyttja vilar på naturlig friktionsjord. Lokalt har sandskikt påträffats mellan fyllningen och gyttjan. Grundläggning kommer troligen att kräva förstärkningsåtgärder.
6 (11) Sanering Marken är delvis förorenad till följd av tidigare verksamhet inom området. Det aktuella området har fyllts ut i etapper från 1700 till 1800-talets slut. Fyllnadsmassornas kommer troligen från olika platser och deras sammansättning varierar. Inom området har två bensinstationer varit verksamma och hantering/lagring av oljekolväten i cisterner har förekommit. Kommunen kommer att utföra och bekosta marksanering till känslig markanvändning enligt Naturvårdsverkets riktlinjer. Kajer Kajerna på Brädholmen är i behov av renovering. Kommunen kommer att stå för genomförande och kostnaden av renoveringen samt för drift efter renovering. Kajerna ska vara allmän plats och tillgängliga för allmänheten men även utgöra en framtida resurs för åtgärder mot stigande havsnivåer. Parkering När Brädholmen är fullt utbyggd ska boendeparkering lösas under egen fastighet alternativt i ett större parkeringshus som är planerat inom området. Innan ett parkeringshus står klart (ingår i Etapp 2 eller 3 av Brädholmens utbyggnad) kommer markparkeringsområden att iordningsställas där boendeparkering kan lösas. På sikt kommer parkeringsplatser att anordnas längs med spårområdet och Skeppsbrogatan, men dessa avses vara allmänna parkeringsplatser. Ett mindre antal parkeringsplatser för boende och besökare kommer att bli aktuellt ute bland bostadskvarteren på Brädholmen, men målet är att hålla ner biltrafiken på Brädholmen. Samma parkeringsstrategi gäller för Kronjuvelen, men med undantaget att det bör finnas möjlighet att anordna ett tiotal parkeringsplatser för verksamheten i direkt anslutning till byggnaden. Parkeringsnorm för bilar ska vara: 0,8 plats per lägenhet och 0,5 plats för smålägenheter (1 rok). För besökare gäller 0,1 plats per lägenhet. Ledningar och allmänna anläggningar Kommunen kommer att bygga ut allmänna ledningar för vatten och avlopp och samordna utbyggnad av övriga ledningsslag, samt anlägga gator, torg, kajer och attraktiva offentliga platser. I planprogrammet finns planer på rekreativa områden och badplats i områdets södra del utreds. Kommunen svarar för och bekostar projektering samt byggande av gator, offentliga platser och parker. För anslutning till VA-nätet tar kommunen ut en anslutningsavgift. I kvarter 1 finns det en befintlig pump- och elnätstation (markerad i blått i bilden). Denna skall finnas kvar som fristående byggnad och ingår inte i markanvisningen.
7 (11) Transporter Inre hamnen ligger nära industriell verksamhet och hamnverksamhet. De genererar även transporter, emellanåt med farligt gods, genom programområdet. Transporterna sker både via väg och via järnväg vilket ger upphov till bullerolägenheter. Järnvägen fraktar gods igenom programområdet för magasinering i Norra hamnen. Järnvägen drivs av Oskarshamns Hamn AB, och det sker i dagsläget ca en transport (två passager) dagligen under vardagar. Hamnbolaget bedömer att järnvägstrafiken eventuellt kan komma att öka i framtiden, dock maximalt till fem turer (tio passager) om dygnet samt upp till 40 procent farligt gods. Tåget är idag som längst 400 meter och har en begränsning på hastigheten till 10 km/h genom programområdet. Idag körs inget farligt gods via järnvägen, men eftersom järnvägen är av riksintresse kan det inte uteslutas i framtiden i planeringen av området. Det bedöms dock som ganska osannolikt. Ett bibehållet järnvägsspår är en förutsättning för omvandlingen av Inre hamnen. Planeringen har anpassats efter järnvägen och noga utrett konsekvenser i form av buller, urspårning och farligt godslaster. Programförslaget och tomtindelningen har därför utformats för att uppfylla de säkerhetskrav som anges i riskutredningen. Framförallt är kvarteren utmed spåret påverkade av eventuella framtida risker förenade med farligt godstransporter. Mot spåret ställs krav på brandklassade fasader.
8 (11) Buller Den största enskilda bullerkällan är vägtrafikbuller och ljudnivåerna från hamnens verksamheter är relativt låga i programområdet. Omgivande verksamheter, Gotlandsfärjan undantagen, har ingen påverkan på utformningen av programområdet. Bullernivåerna för ekvivalent ljudnivå från vägtrafiken vid bostadsfasad överskrids längs med Skeppsbron. Avsteg från riktvärden behöver göras med hänsyn till Boverkets rekommendation om tyst sida (Buller i planeringen - planera för bostäder i områden utsatta för buller från väg- och spårtrafik (Allmänna råd 2008:1)). Det finns förutsättningar att ordna tyst sida på samtliga kvarter enligt genomförd bullerutredning. Järnvägen medför att maximala ljudnivåer inomhus kan påverkas. Fasader ska dimensioneras för att uppfylla 55 dba invändigt i bostaden. Hållbarhet Ett hållbarhetsprogram har tagits fram för att vara en samlad utgångspunkt för Oskarshamns kommun och för exploatörer som vill bygga i Inre hamnen. Syftet är att samla hållbarhetsfrågorna för att ge gemensamma ramar och underlätta dialog och samarbete mellan olika parter. Inför tecknande av avtal kommer byggherren tillsammans med kommunen att upprätta en handlingsplan som visar vilka åtgärder som byggherren planerar att genomföra för att målen i hållbarhetsprogrammet ska uppfyllas. Arbetet med hållbarhetsprogrammet ska följas upp kontinuerligt, och utvärdering ska ske efter varje fas i planerings- och byggprocessen. Hållbarhetsprogrammet utgör tävlingsinbjudans Bilaga 4. Anpassning av höjd havsvattennivå Gatunivån som ansluter till kvarteren i aktuell etapp kommer delvis att höjas jämfört med dagens nivå på Brädholmen och ligga omkring +2,2 meter. Plushöjden varierar inom området. Bostäder ska utföras så att naturligt översvämmande vatten upp till nivån +2,7 meter över nollplanet inte skadar byggnadens konstruktion. Frågan kommer att utredas vidare i kommande planarbete och kraven kan komma att skärpas. Utbyggnadsordning Hög grad av samordning kommer att krävas mellan byggherrar och med kommunen. Särskilt gäller detta kvarter 3 som behöver anpassa sin tidplan till kvarter 4 (Kronjuvelen).
9 (11) PROCESS Inlämning av anbud Sista dag för anbud framgår av inledningen ovan. Anbud kan lämnas på en eller flera av valfria kvarter inom Brädholmens Etapp 1. Kvarter ska betecknas på samma sätt som i denna inbjudan. I anbudet ska finnas: Skisser som redovisar byggherrens projektförslag och gestaltningsidé för varje kvarter som är med i anbudet. Presentationen av respektive projektförslag får max uppgå till fyra sidor i A3 format inklusive text och bilder. Besvarat Hållbarhetsformulär med planerade åtgärder (se Bilaga 4 Hållbarhetsprogram och Bilaga 5 Hållbarhetsformulär). Kontaktuppgifter till företagets ombud. Övergripande organisation och CV för nyckelkompetens Intentionsavtal med verksamhetsoperatör om anbud lämnas på kvarter 4 (Kronjuvelen). Intentionsavtal med blivande hyresgäst är skallkrav vid bedömningen av Kronjuvelen om inte verksamhetsutövare och byggherre är samma organisation. er Beskrivning av referensprojekt (ej skallkrav) Anbuden skickas digitalt till adressen inrehamnen@oskarshamn.se och alla filer ska vara i PDF-format. Alla förslag beläggs med sekretess till dess att utvärdering är klar.
10 (11) Utvärdering av anbud Oskarshamns kommun förbehåller sig fri prövningsrätt av lämnade anbud. Förslag som inte följer inlämningsanvisningarna kommer inte att utvärderas. Utvärderingen görs av en jury med representanter från Oskarshamns kommun. Till juryn kommer även adjungeras rådgivande konsulter inom arkitektur och exploatering. Vid utvärderingen kommer de förslag väljas som tillsammans ger den bästa utformningen och koncepten för Brädholmen som helhet enligt de utvärderingskriterier som beskrivs nedan. De byggherrar som juryn föreslår kommer att kontrolleras avseende finansiell förmåga och seriositet. Vinnande byggherrar kommer att erbjudas att teckna markanvisningsavtal. Avtalen ska godkännas av kommunstyrelsen för att vara gällande. Utvärderingskriterier Jurygruppen kommer vid utvärderingen förhålla sig till hur förslagen uppfyller kriterierna nedan: Koncept: Förslag på verksamhet i berörda kvarter och hur dessa bidrar till en levande stadsmiljö. Särskilt viktigt är detta för Kronjuvelen. Gestaltning: Skisserna utvärderas mot kraven i Bilaga 2, Gestaltningsprinciper för Brädholmen. Övergripande organisation och nyckelkompetenser Planerade hållbarhetsåtgärder redovisade i besvarat Hållbarhetsformulär Referensprojekt där sådana finns.
11 (11) Frågor Frågor angående tävlingen ställs till: Per Andersson per.andersson@tyrens.se 070-526 14 76 Svar på frågor som bedöms viktiga för konkurrensneutralitet kommer att delges övriga anbudsgivare genom FAQ på kommunens hemsida. BILAGOR 1. Huvudtidplan 2. Gestaltningsprinciper för Brädholmen 3. Markanvisningsavtal, koncept 4. Hållbarhetsprogram 5. Hållbarhetsformulär