AMASTEN STÖRRE, STARKARE OCH LÖNSAMMARE Delårsrapport fjärde kvartalet 2015 David Dahlgren, VD
AMASTEN I KORTHET Affärsidé: Bostäder i bästa läge 17% Mellanstora orter runt regionstäder Tre regioner ger god riskspridning Uppsatta mål: 52% 4 miljarder inom tre år Notering på Nasdaqs huvudlista 2017 31%
2015 I SAMMANFATTNING Organisation för värdeskapande och förvärv Förvärv ökade portföljen 54% till 2 mdr Sala Kostnadsarbetet ger synliga resultat Samtliga nyckeltal har förbättrats Ronneby Insynspersoner har ökat sina aktieinnehav Timrå
NUVARANDE PORTFÖLJ Fastighetsvärde: 2 mdr Direktavkastning: 5,2% (2015) Belåningsgrad, fast.nivå: 60% Substansvärde/stamaktie: 3,92kr Region Antal fastigheter Uthyrbar yta Antal lägenheter Uthyrning inkl, garantier% Syd 44 66 556 1073 94% Mitt 116 134 026 1121 97% Norr 14 50 853 298 94% Summa 174 251 435 2492 96%
BOKSLUTSKOMMUNIKÉN I KORTHET Hyresintäkter helår, mkr Driftsöverskott helår, mkr 169 79 88 + 92 % 39 +104 % 2014 2015 2014 2015 Förvaltningsresultat helår, mkr Totalresultat helår, mkr 66 39 + 986 % + 70 % 3 26 2014 2015 2014 2015
SUBSTANSVÄRDE OCH EK-AVKASTNING Avkastning på eget kapital Avkastningsmål 10-12% på EK 13,5% 7,6% Avkastning EK 2015: 11,1% Hänförligt till: 60% värdeförändring 40% förvaltningsresultat Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 Substansvärdet ökar stadigt 3,92 kr/stamaktie Ökade 12% under 2015 Värdeökningar i beståndet om 3,4% Substansvärde & aktiekurs, kr 3,51 2,50 3,92 2,99 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 Substansvärde Aktiekurs
FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRBÄTTRAS ÖVER TID Förvaltningsresultat före skatt, TSEK Direktavkastning & räntekostnad 5 936 4,0% 5,2% 4,8% 3,5% -1 211 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 2,2% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 Direktavkastning Genomsnittlig räntekostnad Förvaltningsresultatet ökade betydligt relativt Q4 2014 Q4 2015 belastades dock negativt av: Striktare policy för förfallna hyror medförde reserveringar om 1,6 mkr Motsvarar 0,4 procentenheter på direktavkastningen (4,8 % - 5,2 %) Moms- och revisionskostnader som framöver fördelas jämt över kvartalen Isolerad merkostnad i Q4 om 2,1 mkr
KOSTNADSBESPARINGAR GER EFFEKT Driftsöverskottet fortsätter förbättras Besparingsåtgärder 2015 Energibesparing 10 % Sophanteringsbesparing 46 % 36% 44% Centraliserad upphandling av: Elavtal Förbrukningsmateriel Vitvaror Byggmateriel Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 Driftskostnader per kvm, SEK 532 465 Projekt- och teknikchef för: Energi- och driftoptimering Effektiva lägenhetsrenoveringar Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015
UPPDATERAD INTJÄNINGSFÖRMÅGA Intjäningsförmåga per 1 mars, publicerad 2016-02-25 1 mars 2016 Hyresintäkter 235 Fastighetskostnader -109 Driftsöverskott 125 Direkt avkastning 5,9% Härnösand Administrationskostnader -30 Rörelseresultat (EBITA) 95 Finansnetto -34 Förvaltningsresultat 61 -Förvalt ningsresultat hänfört till preferensaktieägarna 16 -Förvalt ningsresultat hänfört till stamaktieägarna 45 -Förvalt ningsresultat före skatt per st amaktie, kr 0,30 Skärblacka Inkluderar förvärv i Härnösand om 140 mkr Exkluderar försäljning av Skärblacka om 11,5 mkr Landskrona Landskrona om 9,4 mkr
2016 OCH FRAMÅT
EN STRUKTURELL BRIST PÅ HYRESRÄTTER Mellanstora orter ger högre direktavkastning till begränsad risk 80% av kommunerna har lägenhetsbrist Lägenhetsbrist minskar vakansrisken 1% vakans hos allmännyttan i Amastens orter Amastens hyror 16 % under allmännyttans Källa: Boverket
LÖNSAMMA RENOVERINGAR I AMASTENS ORTER God hyresökningspotential även i mindre orter Förbättrade utomhusmiljöer Olofström Stor efterfrågan på modernare lägenheter Successiva renoveringar när hyresgäst flyttar 116 lägenheter renoverade under 2015 Öka värdehöjande åtgärder i beståndet 2016 Balans mellan värdetillväxt och förvaltningsresultat Sjunkande avkastningskrav även i mindre orter Nyrenoverad lägenhet i Olofström Värdehöjande investeringar mer lönsamma Standardhöjningar Skalfördelar Renoverade lägenheter i Olofström ger 950-1250 kr/kvm/år
FORTSATT GODA RÄNTEUTSIKTER Reporäntans utveckling och Riksbankens ränteprognoser % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,54 0,5 0,0-0,5-1,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Reporänta, utfall Räntebindning: 1 år Riksbankens prognoser Kreditbindning: 2,3 år
AMASTEN UNDER 2016 OCH FRAMÅT Fortsatt expansion Fortsatt tillväxt till rätt avkastning Renodla portföljen Rustade för att bli dubbelt så stora Nasdaq Stockholm 2017 Intensifiera värdehöjande renoveringar Goda marknadsutsikter och förvärvsmöjligheter Diversifierad fastighetsaktie Unik exponering relativt andra fastighetsbolag
FRÅGOR? Följ oss på www.amasten.se www.facebook.com/amastenholdingab www.instagram.com/amastenholdingab
APPENDIX
RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval, mkr Okt - dec 2015 Okt - dec 2014 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Hyresintäkter 52,9 35,7 169,1 88,4 Driftöverskott 23,7 12,8 79,3 38,9 Finansnetto 7,7 6,6 22,2 19,7 Periodens resultat 23,4 10,0 66,4 38,9 Redovisat värde, kr/kvm 7 848 6 910 7 848 6 910 Belåningsgrad fastigheter, % 60 59 60 59 Uthyrning inkl garantier, % 96 98 96 98
RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval Okt - dec 2015 Okt dec 2014 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Direktavkastning,% 4,80 4,00 5,20 4,90 Substansvärde/stamaktie, kr 3,92 3,51 3,92 3,51 Eget kapital/stamaktie, kr 3,67 3,35 3,67 3,35 Fastighetsvärde, mkr 1 973 1 286 1973 1 286 Resultat per stamaktie, kr 0,13 0,06 0,44 0,53 Utestående aktier 148 316 148 98 843 303 148 316 148 98 843 303 Genomsnittlig räntekostnad, % 2,23 2,76 2,70 3,43
FINANSIELL STÄLLNING 2015-12-31 Balansräkning Fastighetsvärde1,97 mdr Det samlade EK uppgår till 744 200 mkr i preferenskapital 60 % belåningsgrad på fastighetsnivå 37 % soliditet Genomsnittlig räntekostnad 2,23 % (3,46) för kvartalet Räntebindningstid 1 år Kreditbindningstid 2,3 år 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Genomsnittlig räntekostnad 3,46% 2,23% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 2015 Lån efter kreditbindningstid, andel % 33% 57% 10% 0-1 år 1-5 år Efter 5 år
AMASTENS AKTIER Stamaktie (2015-12-31) Noterad på First North Antal utestående aktier: 148 316 148 Substansvärde per stamaktie: 3,92 kr Bland de10 största ägarna finns: Balder Kvalitena Länsförsäkringar Danske Capital Familjen Kamprads stiftelse Preferensaktien (2015-12-31) Noterad på First North Antal utestående aktier: 800 000 Utdelning om 5 kr/aktie per kvartal (20 kr/år) Dåvarande kurs om 276 kr gav årlig utdelning om 7.25% SEK Stängningskurser 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 2,2 2 31-dec 28-feb 30-apr 30-jun 31-aug 31-okt 31-dec SEK 320 300 280 260 Stängningskurser 240 Antal aktieägare: 14 754 220 200 31-dec 28-feb 30-apr 30-jun 31-aug 31-okt 31-dec
STYRELSE Rickard Backlund STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2014 FÖDD 1950 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING VD i Cityhold Property AB UTBILDNING Civilingenjör Väg och Vatten ÖVRIGT Rickard har sedan tidigare en lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen där han för närvarande är VD i Cityhold Properties AB samt Senior Advisor i IPD. Han är även styrelseordförande och rådgivare i fastighetsbolaget NP3 och VD för Grön Bostad AB. Christian Hahne STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014 FÖDD 1945 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Vice VD i Erik Selin Fastigheter AB UTBILDNING Universitetsstudier i juridik och ekonomi ÖVRIGT Lång erfarenhet inom bygg- och fastighetsbranschen bl.a. som VD för Newsec Corporate Finance. Arbetande styrelseordförande i Fastighets AB Centur, Alnova Balkongssystem AB, World Fuel Secure Systems AB, Fastighets AB Bryggeriet m.fl. bolag. Han är även styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB. Gert Persson STYRELSELEDAMOT SEDAN 2013 FÖDD 1950 UTBILDNING Auktoriserad Fastighetsmäklare ANDRA UPPDRAG Bland annat ordförande i AB Valvet 1, Bjälklaget Fastighets AB, Gråkulla Fastighet i Helsingborg AB, Treetage i Helsingborg AB, Treetage i Landskrona AB, Valvet Mäklarfirma AB. BAKGRUND Gert Persson är fastighetsmäklare sedan 1974 och driver ett eget företag inom mäkleri, förvaltning och ägare till olika fastighetsbolag. Han är verksam och delägare till Valvet Mäklarfirma AB sedan 1991. Elisabeth Norman Styrelseledamot sedan 2015 FÖDD 1961 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Entreprenör inom fastighetsbranschen UTBILDNING Fil Kand Uppsala Universitet ÖVRIGT Engagerad i ett flertal styrelser varav noterade NP3 Fastigheter. Övriga uppdrag knutna till det statliga riskkapitalfonden Inlandsinnovations portföljbolag. Tidigare bland annat fastighetschef på TV4 samt partner/vd för RSD & ShoppingCentre Development. Veronica Sjödin Styrelseledamot sedan 2013 FÖDD 1960 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Administrativ chef UTBILDNING Gymnasieekonom, Lärarutbildning, utbildningar inom Fastighetsägarna Syd ÖVRIGT Privat fastighetsägare och fastighetsförvaltare 1995-2007. Styrelseledamot i HSB Nordvästra Skåne. Intresseledamot i hyresnämnden 2005-2010. Styrelseledamot i Fastighetsägarna Syd 2004-2008.
LEDNING David Dahlgren VD ANSTÄLLD 2014 FÖDD 1973 Martin Sersé CFO ANSTÄLLD 2015 FÖDD 1972 UTBILDNING Ek Mag från Stockholms Universitet, huvudinriktning Nationalekonomi och Finansiering BAKGRUND De senaste sju åren har han varit Norden-VD på Tavistock Group. Fastighetsportföljen på Tavistock omfattade som mest 211 fastigheter i Skandinavien med ett fastighetsvärde på 6,5 miljarder kronor och bestod av kontors-, industri- och handelsfastigheter. Delar av beståndet var noterat på Londonbörsen. Dessförinnan arbetade David som investeringsrådgivare på Aberdeen Property Investors under drygt tre år. Han började sin karriär i finansbranschen 1998. UTBILDNING Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm, juristlinjen vid Stockholms universitet BAKGRUND Kommer närmast från egen konsultverksamhet och har dessförinnan varit VD och CFO för den nordiska verksamheten i CBRE Global Investors vars fastighetsinvesteringar i Norden omfattar ett fastighetsvärde om cirka 10 mdr kronor. Martin har en gedigen karriär inom fastigheter samt finansiering och tidigare även arbetat på SEB, Leimdörfer, Sveafastigheter och Aareal Bank. Olof Pergament FÖRVALTNINGSCHEF ANSTÄLLD 1 sep 2014 FÖDD 1981 Per Jönsson REDOVISNINGSANSVARIG ANSTÄLLD 2013 FÖDD 1978 UTBILDNING KTH Civ.ing. Samhällsbyggnad, Bygg- och Fastighetsekonomi BAKGRUND Kommer närmast från AFA Fastigheter där han varit fastighetschef för bostadsportföljen. Dessförinnan har han bl. a. arbetat på ByggVesta och Aberdeen Asset Management. UTBILDNING Ekonom från Högskolan Kristianstad och Lunds universitet BAKGRUND Har tidigare arbetat som ekonom inom SEM System gruppen i Helsingborg. Var dessförinnan ekonomichef på S & H Teknik AB.
ÄGARSTRUKTUR De största aktieägarna Siffror från 2015-12-31 Innehav Andel av Stamaktier Preferensaktier Totalt Kapital Röster Sterner Stenhus Fastigheter AB 25 053 528-25 053 528 16,8% 16,9% Melitho AB 12 500 000-12 500 000 8,4% 8,4% Fastighets AB Balder 10 000 000-10 000 000 6,7% 6,7% Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 9 672 836 23 659 9 696 495 6,5% 6,5% Möller & Partners 8 698 045-8 698 045 5,8% 5,9% Immobilien Nordic AB 7 692 308-7 692 308 5,2% 5,2% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 5 075 158 126 319 5 201 477 3,5% 3,4% Möllerholm Förädling och Förvärv. AB 5 018 103-5 018 103 3,4% 3,4% Danske Capital Sverige AB 3 730 000 76 000 3 806 000 2,6% 2,5% Nordnet Pensionsförsäkring AB 4 005 081 52 528 4 057 609 2,7% 2,7% Familjen Kamprads Stiftelse 2 300 000 40 000 2 340 000 1,6% 1,6% Möller & Partners AB 2 090 876-2 090 876 1,4% 1,4% Christian Hahne 2 242 292-2 242 292 1,5% 1,5% Jensen Invest AB 2 000 000 20 000 2 020 000 1,4% 1,3% Client Long 2 000 237-2 000 237 1,3% 1,3% Pension, Dancia 1 961 591-1 961 591 1,3% 1,3% M2 Capital Management (Rutger Arnhult) 1 900 000-1 900 000 1,3% 1,3% Summa 105 940 055 338 506 106 278 561 71,3% 71,4% Övriga 42 376 093 461 494 42 837 587 28,7% 28,6% Amasten totalt 148 316 148 800 000 149 116 148 100,0% 100,0%
AMASTEN EN UNIK NISCH Stockholmsbörsen dominerad av kommersiella fastigheter i de tre storstäderna Amasten Börsen Geografi 15% 27% 85% 73% Övriga Sverige Storstäder Övriga Sverige Storstäder 9% Sektor 31% 69% 91% Bostäder Kommersiellt Bostäder Kommersiellt Källa: Remium och Amasten Amsten erbjuder riskspridning mot andra fastighetsbolag Bostäder med högre direktavkastning Kompletterande geografi Låg vakansrisk
FOKUS PÅ STARKA MELLANSTORA ORTER NÄRA REGION- OCH HÖGSKOLESTÄDER Finspång: Siemens 2 800 anställda Olofström: Volvo Cars 2 000 anställda Gasturbin, modell SGT-750 (Tillverkas i Finspång) Karlskoga: Saab Dynamics 1 000 anställda Härnösand: Com Hem 500 anställda Automation och yrkeskunnande behåller avancerad produktion i Sverige
BOSTADSHYROR EFTER REGIONER Bostadshyror 2014 & genomsnittlig hyrestillväxt 2004-2014 1400 3,0% 1200 2,5% 1000 2,0% 800 1,5% 600 400 1,0% 200 0,5% 0 Stockholm Göteborg Kommuner med > 75k inv Kommuner med < 75k inv Sverige 0,0% Bostadshyra 2014 Genomsnittlig hyrestillväxt 2004-2014
LÅGA VAKANSER I ALLMÄNNYTTAN Vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus 2013 Genomsnittlig vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus om 1,0% i Amastens beståndsorter Vakansgrad Riket: 0,8% Vakansgrad Stockholms län: 0,4% 7 av 15 orter (47%) har vakansgrad som är 0,5% eller lägre 6,0% Allmännyttans vakansgrad 4,0% 4,5% 2,6% 2,0% 0,0% 1,0% 1,5% 0,0% 1,5% 0,0% 0,2% 0,5% 1,2% 0,6% 0,3% 0,0% 0,9% 0,5% Källa: SCB.se
DEMOGRAFI EFTER REGION Befolkningsutveckling 2000-2015 1,250 1,200 1,150 1,100 1,050 1,000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 1,23 1,17 1,11 1,09 Befolkningsutvecklingen i Amastens orter sammanfaller exakt med Sveriges utanför storstäderna Sysselsättningsgrad 100,0% Amastens orter Sverige Stockholm Göteborg Sverige exkl Sthlm, Gbg, Malmö 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 75,9% 72,9% 74,1% 75,1% 75,1% 75,1% 75,1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Amastens orter Sverige Stockholm Göteborg Sysselsättningen i Amastens orter är mycket stabil över tid
VARA HYRESVÄRDEN MAN VILL BO HOS Bra bemötande Snabb och professionell felanmälan och hjälp Regelbunden och tillgänglig information Bra fastigheter och personal God lägenhetsstandard för orten Lyfta svaga fastigheter med rätt potential Yrkesstolt personal som gör det där lilla extra Socialt ansvarstagande Bereda plats för människor med omsorgsbehov Miljöbesparande investeringar
MINDRE ORTER KONTRA STORSTADEN Storstaden Komplex förvaltning Större konkurrens Högre direktavkastning gynnsamt i det låga ränteläget Mer timing-beroende Mindre och mellanstora orter Enklare stadsmiljö Lägre kostnadsbild Högre direktavkastning gynnsamt i låga ränteläget Solna 22 augusti 2014
ÅTGÄRDER UNDER 2015 Ny förvaltningsorganisation 2015 Egen personal eller ny extern förvaltning i region Syd och Norr Total omläggning av ekonomisk förvaltning från årsskiftet Mer detaljerad redovisning och stramare uppföljning Internaliserad hyresadministration Energi- och ROT-ansvarig Investeringsanalytiker Projekt- och teknikchef Stärkt ledningsfunktion Förvaltningschef Stärkta budgetrutiner och individuellt ansvarstagande Fokus på uthyrning och kostnadsuppföljning Ny CFO sen 1 mars Utökning av kameral kontroll genom både CFO och redovisningschef Egen personal eller ny extern förvaltning i region syd och norr
AMASTEN Följ oss på www.amasten.se www.facebook.com/amastenholdingab www.instagram.com/amastenholdingab