Conny Johansson välkomnar i receptionen. Foto: Per Sandberg, Furillo

Conny Johansson välkomnar i receptionen. Foto: Per Sandberg, Furillo ÅRSREDOVISNINGAR 2012 1

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. EKONOMISK SAMMANFATTNING: Sidan VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4 5 Resultaträkningar 6 Balansräkningar 7 8 Kassaflödesanalyser 9 Noter, gemensamma för moderbolag och koncern 10 16 Fastighetsinnehav 17 SFAB Strängnäs Fastighets AB gör för året en förlust om 9,9 mkr. Förlusten var planerad för att använda balanserade vinstmedel till utökat underhåll, men den blev cirka 1,5 mkr större än budgeterat. Den enskilt största förklaringen till avvikelsen är översvämningar i Åkersskolan efter skyfall. Orsaken till denna återkommande översvämning är nu identifierad och åtgärdad. Skötselkostnaderna har ökat under året till följd av utökningar i ramavtalet med kommunen, ökade kostnader för vinterarbeten samt en nollställning i samband med införandet av den nya entreprenaden för yttre skötsel. Årets investeringar uppgår till 48,3 mkr. Årets planerade förlust, tillsammans med årets stora investeringar, bidrar till att soliditeten minskar från 7,9 till 6,7 procent. Förvaltningsberättelse 18 19 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 22 Kassaflödesanalys 23 Noter 24 29 Fastighetsdata 30 Lägenhetsbestånd 31 SBAB Strängnäs Bostads AB gör för 2012 en vinst om 3,4 mkr, vilket är 2,0 mkr bättre än budgeterat. Anledningen till detta är främst gjorda amorteringar till följd av den försenade ombyggnaden i kvarteret Venus, samt ett gynnsamt ränteläge under året. Avskrivning av maskiner och inventarier har också minskat till följd av planerade, men försenade, reinvesteringar i fordon. Förberedelse för evakueringslägenheter för ombyggnaden i kvarteret Venus har belastat resultatet något genom hyresbortfall. Årets investeringar uppgår netto till 3,1 mkr. Det goda resultatet, tillsammans med årets gjorda amortering, bidrar till att soliditeten ökar från 14,3 till 15,1 procent. Ingen utdelning till moderbolaget har genomförts under året. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. 2

VD HAR ORDET Vi målar upp framtiden! Med tillfredsställelse kan jag konstatera att vårt förbättringsoch målarbete under året har gett mycket goda resultat. Under 2012 har vi genomfört en branschindexundersökning av lokalerna samt i slutet av året fullskaliga bostadsoch medarbetarenkäter. I samtliga undersökningar ökar resultaten till det bättre. Både bostads- och medarbetarenkäterna visar att vi numera tillhör den övre kvartilen i jämförelse med andra liknande företag i landet. Det är helt i linje med våra ägardirektiv. År 2009 beslutades visioner, mål och handlingsplaner av styrelsen. Allt fastställdes på en övergripande nivå, med syfte att skapa nya grundförutsättningar för en funktionell verksamhet och organisation. Konkret betydde det att vi skulle få nöjdare kunder, en starkare ekonomi, en genomgående professionell personal samt en bättre produkt. Dessa mål har vi nu uppnått. Trots att resultatet i enkäten gentemot hyresgästerna i kommunens verksamhetslokaler har förbättrats väsentligt, har vi en bit kvar till den resultatnivå vi vill uppnå där. Sammanfattningsvis kan sägas att vi, trots mycket omfattande ägardirektiv med höga krav, har uppfyllt samtliga mål med god marginal. Detta har vi anledning att vara mycket stolta över. Nu går vi vidare med vårt målarbete och tar ytterligare steg. Medarbetarna vår viktigaste resurs Bolagets viktigaste resurs är dess medarbetare. Mycket energi läggs på att göra vår personal delaktig och att få alla att ta ansvar. Nästa steg i vårt målarbete är att alla mål bryts ned till samtliga medarbetare i företaget. Alla ska veta vilka mål företaget har och hur varje enskild medarbetare kan bidra för att vi gemensamt ska uppnå uppsatta mål. Arbetet genomförs stegvis, från visionen hela vägen till enskilda individers mål genom utvecklings-, bedömningssamtal och olika avstämningar. Organisationsanpassning Vi har även under året, tillsammans med berörda medarbetare, genomfört en anpassning av vår organisation för att bättre hantera våra svagheter. Anpassningen har medfört en tydligare ansvarsfördelning, samförstånd mellan alla inblandade och minskad risk för suboptimering av bolagets resurser. Detta medför att vi på ett bättre sätt kan svara upp mot våra kunders förväntningar på vår leverans. Stark position på marknaden Som bostadsföretag har vi en synnerligen stark position, där vi utgör en dryg femtedel av hyresmarknaden i Strängnäs kommun. Ägandet av hyresfastigheter i kommunen är spritt på ett stort antal privata hyresvärdar. Det finns endast några större fastighetsägare, däribland Strängnäs Bostads AB (SBAB). Det torde finnas vissa möjligheter för oss att expandera på denna marknad. Strängnäs kommun utgör en intressant bostadsmarknad, främst för intressenter från Stockholm med omnejd. Hyresrätten finns då som ett bra alternativ för dem som vill slippa diverse åtaganden, som ägande innebär, samt för alla dem där köp av bostad inte är ett alternativ. Ramavtalet bygger på självkostnadshyra Ett stort projekt under året har varit att vi tagit fram och implementerat ett nytt ramavtal med Strängnäs kommun. Ramavtalet är ett regelverk för att reglera förhållandet mellan Strängnäs Fastighets AB (SFAB) och kommunen som hyresgäst. SFAB har dessutom tagit fram en populärversion av ramavtalet för att lättare kunna bygga upp nödvändig kunskap om avtalet, såväl inom den egna organisationen som på den kommunala sidan. För detta ändamål har vi genomfört utbildningar med personalen i kommunens olika verksamheter. Det nya ramavtalet bygger till stor del på självkostnadshyra per fastighet, vilket innebär att om kommunen som hyresgäst minimerar sin resursförbrukning och sina åtgärder minskar hyran. Ökar å andra sidan kommunen sin resursförbrukning (om kommunen beställer olika åtgärder) så ökar kostnaden och därmed hyran. Därutöver kommer hyran även att påverkas av den mängd underhåll som hyresgästen och SFAB gemensamt kommer överens om. Tack alla för er delaktighet och ert ansvarstagande För att skapa ett bra företag och nöjda kunder måste vi ha kompetenta och motiverade medarbetare samt en målinriktad ledning och styrelse. Vi måste alla gå mot samma mål för bästa resultat och det tycker jag vi gjort med bravur. Jag vill därför rikta ett stort tack, för året som gått, till alla er som deltar aktivt i detta arbete! Lars Keyser Vd, SBAB/SFAB 3

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Strängnäs Fastighets AB, org.nr 556665-3100, får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för 2012. STYRELSE Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Ersättare Torgny Jonsson, ordf P Göran Persson Ingrid Fäldt, 1 vice ordf Gunilla Frithiof Tuula Fröderos, 2 vice ordf. Lennart Andersson Johan Ekwall Sten Diurlin Monica Lindell Rylén Kerstin Dahlström Erik Berg Ilpo Viinikka Ingvar Lundborg Anders Svensson Björn Lind Anders Hjulström Lilian Sjölund Lars Billberg (tom 120325) Anette Strömberg (from 120326) Styrelsen har haft sju protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 13 juni 2012. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Lars Keyser REVISORER Ordinarie: Ersättare: Magnus Karlström, aukt. Ernst & Young AB Katarina Nygren, aukt. Ernst & Young AB Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer: Ordinarie: Bertil Stensgård Ersättare: Bruno Karlsson KONCERNFÖRHÅLLANDEN Strängnäs Fastighets AB har Strängnäs kommun som ensam ägare. Bolaget är moderbolag i en koncern där Strängnäs Bostads AB är helägt dotterbolag. Bostadsbolaget är ett allmännyttigt bostadsföretag med ett bostadsbestånd av 1 195 lägenheter i ett 30-tal fastigheter i tätorterna Strängnäs, Mariefred och Åkers Styckebruk. Bostadsbolagets årsredovisning presenteras separat. ÄGARDIREKTIV Som ägare, till moderbolaget Strängnäs Fastighets AB med dotterbolaget Strängnäs Bostads AB, utställer Strängnäs kommun ägardirektiv. Gällande ägardirektiv fastställdes av kommunfullmäktige 2011-05-30 och överlämnades vid bolagsstämmorna 2011-06-08. I ägardirektiven regleras ändamål och inriktning, ekonomiska direktiv, personalpolicy, klimat- och miljömål, verksamhetsutveckling, grundläggande principer, underställningsplikt, informations- och rapportskyldighet samt direktiv för antagande av ägardirektiven.efter antagandet av de nya ägardirektiven vid de ordinarie bolagsstämmorna 2011-06-08 har bolagen fullt ut arbetat i enlighet med givna direktiv. Samtliga ekonomiska krav och direktiv är uppfyllda givet nämnda förutsättningar. FÖRVALTNINGSFRÅGOR Bolaget äger sedan 2005 i princip samtliga kommunala verksamhetsfastigheter med en sammanlagd yta av cirka 165.000 kvm BTA. Fastighetsbeståndet är fördelat på cirka 100 olika hyresobjekt. Dessutom förvaltas ca 31.000 kvm inhyrda lokaler i ett 25-tal hyresobjekt som också används för kommunal verksamhet. En mindre del av det totala beståndet hyrs ut av bolaget till externa hyresgäster. Antalet sådana hyresavtal är cirka 50. Under 2011 genomfördes i enlighet med ägardirektivet en kundundersökning för samtliga chefer inom kommunen med hjälp av det välrenommerade företaget AktivBo, som vid sidan av bostadsundersökningar även genomför omfattande undersökningar hos flera stora fastighetsägare i Sverige. Undersökningen gav ett relativt dåligt resultat 2011. Vid en liknande branschindexenkät som genomfördes av samma bolag under 2012, har serviceindex hos de kommunala kunderna i bolaget förbättrats med 19,6 procent. Under inledningen av 2012 förhandlades de nya självkostnadshyrorna för 2013, i enlighet med det nya ramavtalet. En första avstämning av självkostnadshyrorna kommer att göras under våren 2013, när självkostnadshyrorna för 2014 skall förhandlas. Under året har beställningar erhållits avseende upprustning av skolfastigheter för 100 Msek, vilket preliminärt kommer att pågå åren 2013-2015, varav en mindre del redan har påbörjats under 2012. Den största andelen av detta paket avser investeringar av olika karaktär och de kommer att finasieras genom hyrestillägg. Den återstående delen avser underhållskostnader, vilka beräknas kunna hanteras inom bolagets egen drift under de aktuella åren, bl a genom den omstrukturering av låneportföljen som görs i början av 2013 med anledning av den nya lagen om förbud mot så kallade räntesnurror. FÖRSÄKRINGAR Samtliga fastigheter i bolaget är försäkrade till fullvärde, förutom fastig heterna Toresunds-Sundby 1:27 som skall rivas senast 2014, och fastigheten Upling 1 som skall lämnas när den nya förskolan i Åker Styckebruk är färdigställd under slutet av 2013. Dessa två fastigheter är vardera försäkrade upp till 2 Msek. INVESTERINGAR OCH PÅGÅENDE PRODUKTION Under året har investerats totalt 48 Msek. Investeringarna har främst skett i nyproduktion, ombyggnader och anpassningar av de kommunala verksamhetslokalerna. Bland investeringarna kan nämnas följande; på Tosterö har uppförandet av ett nytt gruppboende i kv Smörsoppen färdigställts till en slutkostnad om 19 Msek, varav 6,2 Msek investerats under 2012. I Åkers Styckebruk har uppförandet av en ny förskola påbör- 4

jats under året för 16,5 Msek. Renovering av Vasaskolan har inletts för 3,4 Msek. I Paulinska skolan har investerats netto totalt 10 Msek under året, efter att 5,5 Msek av projektet kostnadsförts som underhåll. Renovering av Finningeskolan har gjorts för 2,5 Msek. Ombyggnad av Rådhuset i Mariefred har färdigställts för 2,0 Msek. Ombyggnad för Folktandvården i Mariefred har färdigställts för 1,0 Msek. I övrigt har ett stort antal mindre projekt utförts beträffande ombyggnad och anpassning av de kommunala verksamhetslokalerna. UNDERHÅLL Under året har utförts fastighetsunderhåll för 19 Msek. Den stora volymen underhåll, som ej helt ryms inom bolagets resultat, är planerad för att nyttja tidigare års balanserade vinster. Bland större underhållsinsatser kan nämnas följande: Underhåll av Paulinska skolan har utförts för 7,5 Msek, underhåll av Finningeskolan har utförts för 1,5 Msek, underhåll av Väderkvarnen har utförts för 1,0 Msek, det externt uthyrda lokalerna till Roggeskolan har underhållits för 1,0 Msek. Utöver detta en stor mängd åtgärder utförts, såsom yttre miljöer, taköversyn, handikappanpassningar mm, i ett stort antal fastigheter för totalt 8 mkr. Totalt har underhållsprogrammet omfattat ett 60-tal olika åtgärder i drygt 65 fastigheter. UNDERHÅLLSPLANER Under 2011 upprättades femåriga underhållsplaner för båda bolagen. Planerna påvisade att underhållsbehovet är betydande i båda bolagen de närmaste åren, för att sedan stabilisera sig på en något lägre nivå. För att hantera detta behöver visst underhåll flyttas framåt i planen. Parallellt med detta föreligger behov av förstärkta hyresjusteringar de kommande åren, om inte underhållet skall bli eftersatt i fastigheterna. RISKHANTERING Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade, utom Toresunds-Sundby 1:27 och Upling 1 som av anledning ovan är försäkrade upp till 2 Msek vardera. OMSÄTTNING OCH RESULTAT Moderbolaget redovisar för året en omsättning av 182 Msek (f.å. 182 ) och en förlust före bokslutsdispositioner om 11,9 Msek (f.å.en vinst om 0,4). I koncernen uppgår omsättningen till 273 Msek (f.å 273) och resultatet före bokslutsdispositioner blev en förlust om 9,3 Msek (f.å. en vinst om 2,4). Nettoresultatet blev -9 869 tkr i moderbolaget (f.å. +1 153) och -6 413 tkr i koncernen (f.å. +979) FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de disponibla vinstmedlen på 11 870 tkr balanseras i ny räkning. Bolagets ställning och resultat redovisas i detalj i efterföljande resultatoch balansräkningar för koncernen och moderbolaget. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. Koncernen 2012 2011 2010 2009 2008 Omsättning, tkr 273 320 273 155 288 231 234 618 203 440 Resultat efter finansiella poster, tkr -9 277 2 440 28 671 8 001 4 805 Balansomslutning, tkr 1 411 319 1 410 200 1 410 331 1 393 751 1 287 096 Antal anställda, st 97 95 88 88 88 Soliditet, % 6,1 6,6 6,5 5,1 5,0 Avkastning på totalt kapital, % 0,3 3,8 5,4 3,5 3,5 Avkastning på eget kapital, % neg 2,6 31,3 11,2 7,4 Moderbolaget Omsättning, tkr 181 893 182 252 202 009 155 130 128 697 Resultat efter finansiella poster, tkr -11 873 352 25 643 3 275 248 Balansomslutning, tkr 923 507 904 618 894 972 867 221 807 917 Antal anställda, st Soliditet, % 6,7 7,9 7,9 6,1 6,0 Avkastning på totalt kapital, % neg 3,5 6,1 3,2 3,2 Avkastning på eget kapital, % neg 0,5 36,3 6,2 0,1 Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1. Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2013-06-13 för fastställelse. Strängnäs 2013-02-28 Torgny Jonsson, Ordförande Ingrid Fäldt Tuula Fröderos Erik Berg Johan Ekwall Björn Lind Monica Lindell Rylén Ingvar Lundborg Lilian Sjölund Lars Keyser, VD Min revisionsberättelse har lämnats 2013-03-08 Magnus Karlström, Auktoriserad revisor 5

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 KONCERNRESULTATRÄKNINGAR BELOPP I TKR KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2012 2011 2012 2011 RÖRELSENS INTÄKTER 1 Nettoomsättning 255 024 255 207 181 438 172 890 Aktiverat arbete för egen räkning - 1 426-18 1 384 Övriga rörelseintäkter 18 296 16 522 473 7 978 273 320 273 155 181 893 182 252 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader 3-158 625-146 969-141 452-128 674 Personalkostnader 4-38 707-36 783-540 -3 586 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 5-35 131-36 190-20 720-19 085-232 463-219 942-162 712-151 345 RÖRELSERESULTAT 40 857 53 213 19 181 30 907 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 6 Resultat från andelar i koncernföretag 23 - - - 113 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 475 730 49 378 Räntekostnader och liknande resultatposter -51 609-51 503-31 103-31 046-50 134-50 773-31 054-30 555 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -9 277 2 440-11 873 352 Skatt på årets resultat - - 14 - Uppskjuten skatt 7 2 864-1 461 1 990 801 ÅRETS RESULTAT -6 413 979-9 869 1 153 6

KONCERNBALANSRÄKNINGAR BELOPP I TKR TILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader 8 1 240 339 1 231 860 743 795 722 027 Markanläggningar 9 778 849 281 298 Mark 10 102 092 102 092 63 240 63 240 Inventarier, verktyg och installationer 11 6 673 6 238 - - Pågående nyanläggningar 12 37 746 30 113 35 950 30 108 1 387 628 1 371 152 843 266 815 673 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag - - 63 010 63 010 Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 40 40 - - Andra långfristiga fordringar 15 4 045 3 868 3 270 3 270 4 085 3 908 66 280 66 280 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 391 713 1 375 060 909 546 881 953 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m m Råvaror och förnödenheter 279 230 280 230 Kortfristiga fordringar Kundfordringar/hyresfordringar 457 9 913-9 122 Fordran hos Strängnäs Kommun - 5 848 - - Aktuella skattefordringar 5 747 5 622 1 887 902 Övriga fordringar 1 905 1 631 1 633 1 598 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 10 951 10 995 10 116 10 042 19 060 34 009 13 636 21 664 Kassa och bank 267 901 45 771 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 19 606 35 140 13 961 22 665 SUMMA TILLGÅNGAR 1 411 319 1 410 200 923 507 904 618 7

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 EGET KAPITAL OCH SKULDER KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL 17 Bundet eget kapital Aktiekapital (50.000 aktier med kvotvärde 1.000 kr) 50 000 50 000 50 000 50 000 Fritt eget kapital Fria reserver 42 538 41 542 21 739 20 586 Årets resultat -6 414 979-9 869 1 153 36 124 42 521 11 870 21 739 SUMMA EGET KAPITAL 86 124 92 521 61 870 71 739 Avsättningar Uppskjutna skatter 7 10 461 13 310 6 636 8 626 10 461 13 310 6 636 8 626 Långfristiga skulder 18, 20 Skulder till Strängnäs Kommun 1 236 900 1 244 900 781 000 769 000 1 236 900 1 244 900 781 000 769 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 31 129 42 672 23 207 32 901 Skulder till koncernföretag - - 23 184 12 514 Skulder till Strängnäs Kommun 31 149-24 669 4 887 Övriga skulder 3 211 1 678 6 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 12 345 15 119 2 935 4 951 77 834 59 469 74 001 55 253 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 411 319 1 410 200 923 507 904 618 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser 21 487 447 Inga Inga 8

KASSAFLÖDESANALYSER BELOPP I TKR KONCERNEN MODERBOLAGET Not 2012 2011 2012 2011 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 40 855 53 213 19 180 30 907 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 22 34 807 37 646 20 720 22 529 Erhållna utdelningar - - - 113 Erhållen ränta 334 763 61 389 Erlagd ränta -50 522-51 796-31 225-30 840 Betald inkomstskatt -111-1 099-970 -4 25 363 38 727 7 766 23 094 Ökning/minskning varulager -50 21-49 21 Ökning/minskning kundfordringar 9 456-8 401 9 122-8 391 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -167 24 218-121 27 931 Ökning/minskning leverantörsskulder -11 544 21-9 694-36 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 35 767 5 699 28 563-12 875 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 825 60 285 35 587 29 744 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -51 905-54 378-48 313-51 791 Sålda materiella anläggningstillgångar 623 2 191 - - Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -177 632-742 Kassaflöde från investeringsverksamheten -51 459-51 555-48 313-51 049 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 20 000 30 000 20 000 30 000 Amortering av skuld -28 000-38 000-8 000-8 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -8 000-8 000 12 000 22 000 Årets kassaflöde -634 730-726 695 Likvida medel vid årets början 901 171 771 76 Likvida medel vid årets slut 267 901 45 771 9

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 NOTER, gemensamma för moderbolaget och koncernen BELOPP I TKR Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Strängnäs Fastighets AB har upprättat årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Koncernredovisning Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser och redovisas netto efter moms och rabatter. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Ränta på kapital som har lånats för finansiering av tillverkning av tillgång räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverkningsperioden. Följande nya avskrivningstider tillämpas fr om 2011-01-01: De tidigare progressiva avskrivningsplanerna för byggnader är ersatta med linjära avskrivningsplaner, där ingående restvärde 2011-01-01 skrivs av under återstoden i en 50-årig plan beräknat från byggnadens uppförandeår. Framtida nybyggnad och större ombyggnader kommer att skrivas av linjärt i 50 år. Mindre ombyggnader kommer att skrivas av linjärt under 10 30 år beroende av omfattning. Totalt sett motsvarar de nya avskrivningplanerna 2011 en årlig avskrivning om 2,35 procent baserat på totalt anskaffningsvärde exkl tomtmark. Byggnader *) - I moderbolaget, förvärvade 2005-01-01 50 år (t.å. 20 år progressivt) - I moderbolaget, förvärv, ny- och ombyggnad >10 Msek 50 år (t.å. 20-30 år progressivt) - I moderbolaget, ombyggnad 1-10 Msek 30 år - I moderbolaget, ombyggnad < 1 Msek 10 år - I dotterbolaget, nybyggnad före 2011 60 år (t.å. 30-40 år progressivt) - I dotterbolaget, nybyggnad efter 2010 50 år - I dotterbolaget, ombyggnad före 2011 60 år (t.å. 20-30 år progressivt) - I dotterbolaget, ombyggnad >10 Msek 50 år - I dotterbolaget, ombyggnad 1-10 Msek 30 år Värmeanläggningar och tilläggsisoleringar 20 år (t.å. 10-20 år linjär plan) Kabel-TV-anläggningar (bredband) 30 år (t.å. 10 år linjär plan) Markanläggningar 20 år (oförändrad) Balanslåneposter (från år 1996) Utgår (t.å. 10 år) Datasystem 10 år (oförändrad) Datorer Utgår (t.å. 3 år) Övriga Inventarier 5 år (oförändrad) *) Tidigare progressiva avskrivningsplaner tillämpades tom 2010. Från 2011 är samtliga avskrivningsplaner linjära. 10

Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar andra finansiella fordringar, kund- & hyresfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Inga marknadsvärden finns för bolagets finansiella instrument, därmed har det bedömda marknadsvärdet likställts med det bokförda värdet. Kund- & hyresfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hante ringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Eftersom ränteswapparna normalt behålls till förfallodagen påverkas inte bolagets resultat av förändringar av marknadsvärdet på swapparna. Marknadsvärdet på ränteswapparna på balansdagen redovisas i not. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Fordringar Fordringar som förfaller senare än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Inkuranser har därvid beaktats. Investeringar av säkerhets- och miljöskäl Åtgärder för sanering av flytspackel och radon redovisas som investeringar i enlighet med Bokföringsnämndens vägledning 2001:3 Den tillkommande investeringen inräknas i redovisat värde till den del det inte leder till ett nedskrivningsbehov. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutningen Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld). 11

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 NOTER, gemensamma för moderbolaget och koncernen BELOPP I TKR Not 2 Transaktioner med närstående MODERBOLAGET Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2012 2011 Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag. Inköp, (%) 23 27 Försäljning, (%) 0,1 0,2 Not 3 Ersättning till revisorerna KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Revisionsuppdrag Ernst & Young 69 121 38 69 Andra uppdrag Ernst & Young 49 113 38 52 Andra uppdrag Öhrlings PWC - 132-132 Lekmannarevisor 9 8 - - 127 374 76 253 Not 4 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män har uppgått till Kvinnor 69 66 - - Män 28 29 - - 97 95 0 0 Löner och ersättningar har uppgått till Styrelse och verkställande direktören 1 272 1 215 - - Övriga anställda 25 452 23 714 - - 26 724 24 929 0 0 Pensionskostnader, varav för styrelse och verkställande direktören 313 tkr (179 tkr) 2 208 1 603 - - Sociala avgifter enligt lag och avtal 8 345 7 991 - - Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader. 37 277 34 523 0 0 Vid uppsägning av anställningen från bolaget respektive VD gäller sex månaders uppsägningstid. Därutöver gäller vid uppsägning från företagets sida att verkställande direktören äger rätt till avgångsersättning motsvarande 12 månadslöner efter anställningens upphörande, utan avräkning mot andra inkomster. Pensionsförmån till VD utgår med 39% på kontant lön. Därutöver har VD inga andra förmåner utöver kollektivavtal. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 2012 2011 Koncernen (inkl dotterbolag) Antal på balansdagen Varav män Antal på balansdagen Styrelseledamöter 9 56% 9 56% VD och andra ledande befattningshavare 7 86% 7 86% Moderbolaget Styrelseledamöter 9 56% 9 56% VD och andra ledande befattningshavare 7 86% 7 86% Varav män 12

Not 5 Avskrivningar & Nedskrivningar KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Byggnader 33 925 34 558 20 634 19 066 Tillval 304 272 - - Markanläggningar 141 73 86 19 Maskiner, fordon, inventarier 764 1 287 - - 35 134 36 190 20 720 19 085 Not 6 Finansiella intäkter och kostnader KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Resultat från andelar i koncernföretag - - - 113 Räntebidrag 13 159 - - Ränteintäkter 1 462 571 50 378 Räntekostnader -1 164-69 -409-327 Räntekostnader fastighetslån -49 452-50 462-30 687-30 714 Kommunala borgensavgifter -967-967 - - Övriga finansiella kostnader -26-5 -7-5 -50 134-50 773-31 053-30 555 Not 7 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Not 8 Byggnader KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 471 781 1 435 692 811 047 775 181 Inköp 42 402 35 730 42 402 35 323 Aktiverad ränta - 543-543 Försäljningar och utrangeringar - -183 - - Omklassificeringar -2 200 - - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 511 983 1 471 782 853 449 811 047 Ingående avskrivningar -237 722-205 368-89 020-69 954 Försäljningar och utrangeringar - 5 - - Årets avskrivningar -33 922-32 358-20 634-19 066 Årets nedskrivningar - -2 200 - - Utgående ackumulerade avskrivningar -271 644-239 921-109 654-89 020 Utgående restvärde enligt plan 1 240 339 1 231 861 743 795 722 027 Bokfört värde byggnader 1 240 339 1 231 861 743 795 722 027 Bokfört värde mark 102 092 102 092 63 240 63 240 13

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 Not 9 Markanläggningar KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 430 1 270 369 208 Inköp 70 160 70 160 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 500 1 430 439 368 Ingående avskrivningar -582-510 -71-52 Årets avskrivningar -141-73 -86-19 Utgående ackumulerade avskrivningar -723-581 -157-71 Utgående restvärde enligt plan 777 849 282 297 Not 10 Mark KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 102 092 100 213 63 240 61 360 Inköp - 1 880-1 880 Utgående restvärde 102 092 102 093 63 240 63 240 Not 11 Inventarier, verktyg och installationer KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 16 979 16 816 446 446 Inköp 1 657 2 175 - - Försäljningar och utrangeringar - -2 012 - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 18 636 16 979 446 446 Ingående avskrivningar -10 740-11 169-446 -446 Försäljningar och utrangeringar -155 1 724 - - Årets avskrivningar -1 068-1 295 - - Utgående ackumulerade avskrivningar -11 963-10 740-446 -446 Utgående restvärde enligt plan 6 673 6 239 0 0 Not 12 Pågående nyanläggningar KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Ingående nedlagda kostnader 30 114 19 668 30 108 19 667 Under året nedlagda kostnader 71 167 52 087 64 215 52 082 Under året genomförda omfördelningar -63 536-41 641-58 374-41 641 Utgående nedlagda kostnader 37 745 30 114 35 949 30 108 Not 13 Övriga långfristiga värdepappersinnehav KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 HBV 40 40 - - 40 40 0 0 14

Not 14 Andelar i dotterföretag Moderbolaget Org nr Säte Kapitalandel (%) Strängnäs Bostads AB 556042-5422 Strängnäs 100 Kapitalandel % Rösträttsandel % Antal aktier Redovisat värde Strängnäs Bostads AB 100 100 25 010 63 010 Not 15 Övriga långfristiga fordringar KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Återbäring HBV vid årets början 598 488 - - Tillkommande återbäring under året, HBV 177 110 - - Jämkningsmoms 3 270 3 270 3 270 3 270 4 045 3 868 3 270 3 270 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Förutbetalda hyror 9 912 9 911 9 912 9 911 Upplupna räntebidrag - 12 - - Övriga poster 1 039 1 073 204 132 10 951 10 996 10 116 10 043 Not 17 Förändring av eget kapital Aktiekapital Bundna Koncernen reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans 2012 50 000-42 538 92 538 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital - - - - Årets resultat - - -6 414-6 414 Eget kapital 2012-12-31 50 000 0 36 124 86 124 Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans 2012 50 000-21 739 71 739 Årets resultat - - -9 869-9 869 Eget kapital 2012-12-31 50 000 0 11 870 61 870 Aktiekapitalet består av 50 000 st aktier med kvotvärde 1 000 kr. Not 18 Upplåning KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Långfristiga skulder Skulder till Strängnäs Kommun 1 236 900 1 244 900 781 000 769 000 1 236 900 1 244 900 781 000 769 000 Förfallotider Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Skulder till Strängnäs Kommun 1 212 900 1 212 900 781 000 737 000 1 212 900 1 212 900 781 000 737 000 15

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Personalreserveringar 3 061 2 718 - - Förskottsbetalda hyror 4 248 5 609 304 966 Beräknad fastighetsskatt 3 621 2 554 2 054 981 Övriga poster 1 415 4 238 576 3 003 12 345 15 119 2 934 4 950 Not 20 Derivatinstrument Ränteswappar Moderbolaget och koncernen: På balansdagen fanns ränteswappar på nominellt 315 000 tkr i moderbolaget och 738 400 tkr i koncernen. Marknadsvärdena på balansdagen var 300 136 tkr resp. 693 402 tkr. Marknadsvärdena på derivatinstrumenten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Samtliga ränteswappar ägs av Strängnäs kommun, men betalningsströmmarna överförs med oförändrade villkor till respektive bolag. Not 21 Ansvarsförbindelser KONCERNEN MODERBOLAGET 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Borgensåtagande Fastigo 487 447 - - 487 447 0 0 Not 22 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Avskrivningar 35 131 35 927 20 720 19 085 Vinst vid försäljning av fastigheter - -1 990 - -1 Utrangering pågående arbete - 3 445-3 445 Övrigt -324 264 - - 34 807 37 646 20 720 22 529 Not 23 Resultat från andelar i koncernföretag KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 Utdelningar - - - 113 0 0 0 113 Not 24 Skatt på årets resultat KONCERNEN MODERBOLAGET 2012 2011 2012 2011 - - - - 0 0 0 0 Not 25 Checkräkningskredit Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 15 000 tkr (f.å.15 000 tkr) i moderbolaget, och 30 000 tkr (f.å. 30 000 tkr) i koncernen. 16

FASTIGHETSINNEHAV per den 31 december 2012 BELOPP I TKR. Nr Fastighet Ansk.värde byggn. Ansk.värde mark Värdeminskning Bokf.värde inkl mark Taxeringsvärde 1101 Strängnäs 2:33 46 083 3 553 7 744 41 891 1102 Strängnäs 2:33 19 283 2 536 3 806 18 012 1103 Strängnäs 3:22 8 454 956 1 501 7 910 1107 Strängnäs 2:33 5 272 710 1 031 4 951 1108 Grävlingen 2 10 775 1 456 2 154 10 077 1111 Benninge 2 18 062 1 808 3 148 16 722 1112 Prästkragen 16 9 880 503 2 064 8 320 1113 Brage 7 16 665 937 3 282 14 320 1201 Lärkan 2 181 800 9 415 172 385 1204 Lergropen 11 16 275 2 033 3 216 15 092 26 199 1301 Storken 4 2 910 209 474 2 646 1302 Strängnäs 3:22 2 474 317 484 2 307 1303 Höjden 8 537 35 138 434 1304 Svalan 10 544 39 86 498 1307 Soldaten 14 1 713 108 339 1 483 1308 Trädgårdsmästaren 14 17 797 108 3 267 14 638 1309 Grävlingen 2 4 063 319 768 3 614 1310 Prästkragen 16 946 107 188 866 1311 Renen 2 1 508 96 221 1 384 1316 Siklöjan 1 2 059 170 408 1 821 1317 Bresshammar 1:69 1 042 44 191 894 1401 Pressaren 7 10 580 1 845 625 11 800 7 694 1402 Läraren 20 28 337 6 555 5 460 29 433 32 600 1501 Seminariet 5 3 224 455 2 769 1511 Smörsoppen 6 18 786 858 282 19 363 2 200 1512 Torulv 4 12 157 548 11 609 1602 Strängnäs 3:20 55 55 49 1606 Bresshammar 1:70 och 1:71 325 1 044 57 1 312 3 474 1901 Lergropen 11 4 602 624 623 4 602 3 388 1903 Trekanten 1 5 032 672 988 4 716 1905 Grassegården 1 1 521 400 301 1 620 1906 Mjölnaren 1 412 166 82 496 1908 Kyrkberget 17 1 576 448 313 1 711 1916 Tändstiftet 2 20 647 1 286 4 071 17 862 8 942 2101 Rektorn 12 119 813 5 099 12 905 112 007 2201 Hammargården 3 9 342 1 424 1 799 8 968 16 953 2202 Vårdaren 2 35 473 5 919 6 944 34 447 2301 Barnskötaren 1 1 175 296 232 1 238 2302 Barnskötaren 1 2 201 150 343 2 009 2303 Mariefred 2:41 22 276 2 427 1 402 23 301 2304 Marielund 1:67 33 835 5 600 1 838 37 597 2305 Ängshyddan 2 691 89 136 644 2306 Björnmossan 11 1 647 161 320 1 488 2401 Borgmästaren 3 och 7 6 305 410 907 5 808 2 809 2505 Rektorn 12 1 601 239 316 1 524 2901 Brandchefen 2 255 172 48 379 592 2903 Föreningen 13 2 426 413 479 2 361 3101 Vannesta 1:113 19 826 1 686 3 660 17 853 3201 Husby Tegelbruk 4:2 14 685 1 703 2 809 13 579 6 685 3202 Toresunds-Sundby 1:27 1 761 300 72 1 989 1 427 3301 Vannesta 1:113 1 625 162 188 1 599 3302 Vannesta 1:113 20 144 1 652 18 492 3902 Vannesta 1:113 1 172 140 232 1 079 4102 Fogdö Prästgård 3:4 7 325 416 1 577 6 164 4103 Näsbyholm 3:43 6 745 510 1 298 5 957 4201 Vansö Kyrkby 3:37 11 262 879 2 189 9 951 9 076 4302 Näsbyholm 3:43 977 89 192 873 5101 Hulting 2 25 322 2 584 5 034 22 873 5102 Merlänna 1:14 6 558 492 1 271 5 780 5201 Stockenström 1 9 043 883 1 778 8 147 11 059 5301 Stockenström 3 1 615 147 336 1 426 5302 Bergman 13 1 752 75 298 1 529 5303 Vetet 27 304 27 59 271 5306 Tomaten 1 900 80 171 808 5501 Skämby 5:13 1 535 526 110 1 951 1528 5901 Åker St.bruk 1:473 399 46 72 373 329 5904 Upling 1 1 864 101 535 1 430 TOTALT 847 198 63 240 108 932 801 507 135 004 17

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Strängnäs Bostads AB, org.nr 556042-5422, får härmed avge årsredovisning för 2012. STYRELSE Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Ersättare Torgny Jonsson, ordf P Göran Persson Ingrid Fäldt, 1 vice ordf Gunilla Frithiof Tuula Fröderos, 2 vice ordf. Lennart Andersson Johan Ekwall Sten Diurlin Monica Lindell Rylén Kerstin Dahlström Erik Berg Ilpo Viinikka Ingvar Lundborg Anders Svensson Björn Lind Anders Hjulström Lilian Sjölund Lars Billberg (tom 120325) Anette Strömberg (from 120326) Styrelsen har haft sex protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 13 juni. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Lars Keyser REVISORER Ordinarie: Ersättare: Magnus Karlström, aukt. Ernst & Young AB Katarina Nygren, aukt. Ernst & Young AB Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer: Ordinarie: Bertil Stensgård Ersättare: Bruno Karlsson ORGANISATIONSANSLUTNING Företaget är anslutet till arbetsgivareorganisationen Fastigo och branschorganisationen SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Dessutom är bolaget andelsägare i inköpsorganisationen HBV, Husbyggnadsvaror. KONCERNFÖRHÅLLANDEN Bolaget är helägt dotterbolag till Strängnäs Fastighets AB, som i sin helhet ägs av Strängnäs kommun. Mellan koncernbolagen finns ett avtal som reglerar de koncerninterna mellanhavandena. Enligt detta avtal säljer Strängnäs Bostads AB, som har all personal i koncernen, både administrativa tjänster och fastighetstjänster, inklusive lokalvård, till moderbolaget. ÄGARDIREKTIV Som ägare, till moderbolaget Strängnäs Fastighets AB med dotterbolaget Strängnäs Bostads AB, utställer Strängnäs kommun ägardirektiv. Gällande ägardirektiv fastställdes av kommunfullmäktige 2011-05-30 och överlämnades vid bolagsstämmorna 2011-06-08. I ägardirektiven regleras ändamål och inriktning, ekonomiska direktiv, personalpolicy, klimat- och miljömål, verksamhetsutveckling, grundläggande principer, underställningsplikt, informations- och rapportskyldighet samt direktiv för tagande av ägardirektiven. Efter antagandet av de nya ägardirektiven vid de ordinarie bolagsstämmorna 2011-06-08 har bolagen fullt ut arbetat i enlighet med givna direktiv. Samtliga ekonomiska krav och direktiv är uppfyllda givet nämnda förutsättningar. FASTIGHETSBESTÅND Det ägda fastighetsbeståndet består av: 1 195 lägenheter med en total lägenhetsyta av 83 975 kvm. Dessutom ingår ett 25-tal lokaler på sammanlagt cirka 2 000 kvm och cirka 1 200 bilplatser. Bostädernas genomsnittshyra var 2012-12-31 977 kr per kvm och år. FÖRVALTNINGSFRÅGOR Under hösten 2012 genomfördes den andra kundundersökningen med hjälp av företaget AktivBo, som är ett välrenommérat undersökningsföretag i bostadsbranschen. Årets undersökning påvisar en klar förbättring i jämförelse med den undersökning som gjordes hösten 2011. Serviceindex, som visar hur nöjda kunderna är med service och bemötande, har stigit från 77,2 till 80,8 procent. En avstämning visar att bolaget i år endast ligger 1,2 procentenheter från den övre kvartilen bland alla jämförda bolag. Den medarbetarundersökning, som genomfördes i samband med kundundersökningen, påvisar en ännu större förbättring. Bolaget har i denna undersökning mellan 2011 och 2012 ökat Medarbetarindex från 79,8 till 88,9 procent, vilket gör att bolaget tillhör de 25 procent bästa företagen i den stora undersökningen. Arbetet med att ytterligare förbättra resultaten i dessa undersökningar pågår. Dels kommer det framgångsrika arbetet med så kallade BUMS-åtgärder att fortsätta i bostadsbeståndet, dels kommer en anpassning av organisationen att genomföras i början av 2013, vid sidan av ständiga förbättringar i det dagliga arbetet. FÖRSÄKRINGAR Samtliga fastigheter i bolaget är försäkrade till fullvärde. LOKALVÅRD Bolagets lokalvårdsenhet svarar för all städning av de lokaler som moderbolaget hyr ut till kommunen. Omsättningen var drygt 19 mkr och verksamheten sysselsatte ett 55-tal årsarbetare. FASTIGHETSTJÄNSTER Bolagets nya enheter för drift och skötsel svarar för reparation och tillsyn av samtliga fastigheter i Strängnäs Bostads AB och i moderbolaget Strängnäs Fastighets AB, jämte grundbemanning för yttre skötsel i samma fastigheter. Omsättningen var drygt 14 mkr och verksamheten sysselsatte ett 17-tal årsarbetare. UTHYRNINGSLÄGET Uthyrningsläget har varit mycket gott under hela året. Det hyresbortfall på grund av outhyrt som ändå uppstått beror till övervägande delen på evakueringslägenheter för pågående ombyggnad i kv Venus i Mariefred. HYRESFÖRÄNDRINGAR Förhandlingarna om 2012 års hyra innebar en höjning med 2,90 procent av samtliga bostadshyror från 1 januari 2012. I februari 2013 kom parterna överens om en höjning av hyrorna med 3,0 procent från den 1 mars 2013. UNDERHÅLL Under året har utförts underhåll för totalt 10,0 Msek. Bland underhållsåtgärder kan nämnas följande: Hisskorgar kv Andra Backe 1 2; Takarbeten i kv Korpen; köksrenovering i kv Renen 1; renovering av tvättstugor i kv Gösen 18

och i kv Gäddan och taköversyn och tvättstugearbeten i stora delar av beståndet. Utöver detta har inre lägenhetsunderhåll utförts i hela beståndet för cirka 7,4 Msek, varav 4,9 mkr vid ombyggnaden i kv Venus i Mariefred. UNDERHÅLLSPLANER Under 2012 har en femårig underhållsplan reviderats i linje med hyresuppgörelsen för 2012. De delar som inte ryms inom hyresnivån är skjutna på framtiden. Under 2013 yrkades en hyreshöjning om 7,66 procent, för att skapa förutsättningar för att komma i takt med underhållet. Förhandlingarna slutade i en medling om 3,0 procents höjning, vilket ändå fullt ut kommer att användas för att öka underhållet. Planen påvisar fortfarande att underhållsbehovet är betydande de närmaste åren, för att sedan stabilisera sig på en något lägre nivå. För att hantera detta behöver visst underhåll flyttas framåt i planen. Parallellt med detta kvarstår behov av förstärkta hyresjusteringar de kommande åren, om inte underhållet skall bli eftersatt i fastigheterna. INVESTERINGAR Under året har investerats 2,9 Msek i byggnader och mark (inklusive tillval och pågående arbeten), och 1,7 Msek i inventarier. RISKHANTERING Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade. NYPRODUKTION/FÖRSÄLJNING Ingen nyproduktion av bostäder har skett under året. Ingen fastighetsförsäljning har skett under året. PÅGÅENDE OCH KOMMANDE PROJEKT Under hösten 2012 inleddes en ombyggnad med stamrenovering i kv Venus i Mariefred, med planerat färdigställande i maj 2013. En mindre ombyggnad för Veterinärboden i Åkers Styckebruk pågick också vid årsskiftet. EGENVÄRDERING AV FASTIGHETER Under 2011 genomfördes en egenvärdering av samtliga bostadsfastigheter. Egenvärderingen är gjord med hjälp av det internetbaserade programmet Datscha, där ort- och företagsspecifika parametrar har använts efter egen bedömning. Startår för denna värdering var 2010. Det erhållna värdet har jämförts med fastighetens bokförda värde efter 7 års framtida avskrivningar enligt plan, för att konstatera att eventuella skillnader är bestående. I slutet av 2012 gjordes en uppgradering av värderingen, där startåret ändrades till 2013, och de faktiska hyreshöjningarna 2011, 2012 och 2013 registrerades. Effekten av dessa åtgärder blev att det enligt samma pricip bedömda marknadsvärdet ökade med 8,9 procent, från 798 Msek till 876 Msek eller 9 763 kr/m², vilket motsvarar ca 133 procent av fastigheternas totala taxeringsvärde 2012-12-31. I nedskrivningsbedömningen har ytterligare ett års avskrivning enligt plan medtagits, varvid totala effekten har blivit att resterande 2/3 av det tidigare hanterade nedskrivningsbehovet för fastigheten De Geer 2 nu har försvunnit. ÅRETS RESULTAT 2012 års verksamhet gav ett rörelseöverskott på 2,6 Msek (f.å.2,2 Msek). Efter boksluts disposi tioner och skatt blev nettovinsten 3,4 Msek (f.å. nettoförlust 0,1 Msek). Den balanserade vinsten uppgår därmed till 32,8 Msek. Det justerade egna kapitalet ökade till 86 323 tkr. Soliditeten ökade från 14,3 till 15,1 procent. Utdelningen kommer att utbetalas 28 juni 2013. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av de disponibla vinstmedlen på 32 818 tkr delas 75 tkr ut till aktieägaren och resterande del balanseras i ny räkning. Bolagets ställning och resultat redovisas i detalj i efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt kommentarer. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning, tkr 125 103 125 284 112 021 104 970 102 047 Resultat efter finansiella poster, tkr 2 595 2 200 3 151 4 874 4 711 Balansomslutning, tkr 574 006 585 994 612 005 610 954 553 484 Antal anställda, st 97 95 88 88 88 Soliditet, % 15,1 14,3 13,7 13,4 14,3 Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1 Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2013-06-13 för fastställelse. Strängnäs 2013-02-28 Torgny Jonsson, Ordförande Ingrid Fäldt Tuula Fröderos Erik Berg Johan Ekwall Björn Lind Monica Lindell Rylén Ingvar Lundborg Lilian Sjölund Lars Keyser, VD Min revisionsberättelse har lämnats 2013-03-08 Magnus Karlström, Auktoriserad revisor 19

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 RESULTATRÄKNING BELOPP I TKR Not 2012 2011 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 1 84 169 82 536 Lokalvård 2 18 059 18 414 Fastighetstjänster 3 9 718 10 440 Aktiverat arbete för egen räkning 191 42 Övriga intäkter 5 12 966 13 852 125 103 125 284 RÖRELSENS KOSTNADER Externa kostnader 6-50 304-49 091 Personalkostnader 7-38 713-36 783 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8-14 411-16 842 Övriga rörelsekostnader - -264-103 428-102 980 RÖRELSERESULTAT 21 675 22 304 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter 659 508 Räntebidrag 2 159 Räntekostnader och övriga finansiella kostnader 9-19 741-20 771-19 080-20 104 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 2 595 2 200 BOKSLUTSDISPOSITIONER 10 Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan - -40 RESULTAT FÖRE SKATT 2 595 2 160 Skatt på årets resultat 11 19 - Uppskjuten skatt 841-2 250 ÅRETS RESULTAT 3 455-90 20

BALANSRÄKNING BELOPP I TKR TILLGÅNGAR Not 2012-12-31 2011-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader 12 496 544 509 833 Markanläggningar 13 497 551 Mark 14 38 852 38 852 Pågående nyanläggningar 15 1 796 5 Inventarier 16, 17, 18, 19, 20 6 672 6 239 544 361 555 480 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 40 40 Andra långfristiga fordringar 22 775 598 815 638 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 545 176 556 118 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyresfordringar -48 288 Fordringar hos koncernföretag 4 23 184 12 514 Fordringar hos Strängnäs kommun 4-10 735 Kundfordringar 505 502 Skattefordringar 3 860 4 720 Övriga fordringar 272 35 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 835 953 28 608 29 747 Kassa och bank 24 222 129 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 28 830 29 876 SUMMA TILLGÅNGAR 574 006 585 994 21

ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING 2012 2012 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL 25 Bundet eget kapital Aktiekapital 25 010 25 010 Reservfond 24 840 24 840 49 850 49 850 Fritt eget kapital Balanserad vinst 29 363 29 453 Årets resultat 3 455-90 32 818 29 363 SUMMA EGET KAPITAL 82 668 79 213 Obeskattade reserver 26 4 685 4 685 Avsättningar Uppskjutna skatter 27 3 736 4 577 3 736 4 577 Långfristiga skulder 28 Skulder till Strängnäs kommun 29 455 900 475 900 Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till Strängnäs kommun 6 480 - Skulder till koncernföretag 4 3 343 5 124 Leverantörsskulder 6 299 4 649 Övriga skulder 1 485 1 678 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 9 410 10 168 27 017 21 619 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 574 006 585 994 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 31 487 447 22

KASSAFLÖDESANALYS BELOPP I TKR Not 2012 2011 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 21 675 22 305 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 32 14 087 15 116 Erhållen ränta 673 688 Erlagd ränta -19 697-21 270 Betald inkomstskatt 859-1 095 17 597 15 744 Ökning/minskning kundfordringar 334-10 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -46 12 520 Ökning/minskning leverantörsskulder -1 850 58 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 7 204 2 341 Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 239 30 653 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -3 592-2 587 Sålda materiella anläggningstillgångar 623 2 190 Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -177-110 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 146-507 Finansieringsverksamheten Amortering av skuld -20 000-30 000 Utbetald utdelning - -113 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -20 000-30 113 Årets kassaflöde 93 33 Likvida medel vid årets början 129 95 Likvida medel vid årets slut 222 128 23