EXTRA TJOCKT MÄSSNUMMER Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan pris 59 kr nummer 6/20 09 Misshandlad vd kritisk mot media Forskare: Ge egna kontrakt åt hemlösa Kristdemokrater vill sätta fart på sin bostadsminister Krävande seniorer fick eget hus HBV-HÄRVAN 100 företag hoppar av Elmäklaren till motangrepp Nu kommer krasch-fakturorna Systematisk hyra snart i 109 kommuner LÄGESHYRAN SPRIDER SIG n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i a r b e t s m i l j ö t e k n i k d e b at t
steni fasad TIBE Drammen Snälla Tuomarila dagis, Espoo City, Finland. steni colour fasadskivor Luftad fasad med steni fasadskivor avsedda för vårt tuffa nordiska klimat, en oslagbar kombination! Fasaden har utförts med steni colour i spännande pastellkulörer. En fasad, som kommer att stå sig lång tid framöver! steni colour fasadskivor öppnar för många arkitektoniska uttryck, genom sin stora färg- och formatflexibilitet. steni colour har stora variationsmöjligheter i glans och ytskikt samt går alldeles utmärkt att kombinera med andra material som tegel, glas, aluminium m.fl. steni colour har marknadens bästa garantier! steni sverige ab Huvudkontor Göteborg: Box 7092, SE-402 32 Göteborg. Besöksadress: Första Långgatan 16, SE-413 28 Göteborg Tlf: (+46) 031-706 08 50, Fax: (+46) 031-706 08 55, E-mail: info@steni.se www.steni.se Det här är en helt vanlig missnöjd hyresgäst. Det står ju HD Ready på hans nya platt-tv så det fanns ju vissa förväntningar men bilden är sämre än på den gamla TV:n. Men du som fastighetsägare kan faktiskt få honom på gott humör och samtidigt öka värdet på din fastighet. Du behöver bara byta digital-tv-operatör. Det finns en digital-tv-operatör som erbjuder en fullständig digital spegling av det analoga basutbudet. De analoga kanalerna kommer då via digitalboxen istället och ger en betydligt förbättrad bild- och ljudupplevelse i de platta apparaterna. För 35 kr/månad! Och utöver detta kan de välja till fyra, sex eller åtta favoritkanaler och bli ännu lyckligare. Allt, lite till eller bara det bästa, vi har något för alla smaker. Med HD-box och ett stort utbud av HD-kanaler blir ljud- och bildkvaliteten hela fem gånger bättre! Det enda du behöver göra är att slå en signal till en av våra säljare för att få veta mer. De gör hela jobbet och du får nöjda hyresgäster på köpet! Ring 0770-77 11 11 så hjälper vi dig. Vi är HD-Ready. Malmö: Betselgatan 4, SE-213 77 Malmö Tlf: (+46) 040-93 29 99 Fax: (+46) 040-93 29 88 Stockholm: Karlsbodavägen 17 A, SE-168 67 Bromma Tlf: (+46) 08-514 959 50/51 Fax: (+46) 08-753 19 11 Skellefteå: Kanalgatan 77, SE-931 34 Skellefteå Tlf: (+46) 0910-888 34 Fax: (+46) 0910-887 34 Bofast 6/2009 3
Har du dålig fart på avloppet? Stena Recycling löser både proppen och dina problem med avloppen. Vänta inte tills Du får total stopp utan låt oss lösa problemet innan det blir akut. Det är alltid billigare att göra en planerad insats än en akut åtgärd. Naturligtvis hjälper vi även till när det blivit akut. Stamspolning i förebyggande syfte Vi utför stamspolning/rörinspektion i ett förebyggande syfte. Ofta gör man stambyten på felaktiga grunder. När en fastighet börjar få några år på nacken är det vanligt att man får beläggningar och avlagringar från matfett, hudavlagringar, rost, kalksten och tvålrester. Det resulterar i en försämrad avrinning så att fasta partiklar lättare fastnar, och därmed orsakar akuta stopp. Det behöver inte betyda att det är dags för stambyten. Vi tycker att avloppsstammar ofta byts långt innan det är nödvändigt. Högtrycksspola hela avloppet Anlita oss för en riktig högtrycksspolning av hela avloppssystemet med hetvatten och högt tryck. Rören blir rena och får samma genomströmningsflöde som när de var nya. Efter utfört arbete avgör vi gemensamt om några delar av avloppssystemet bör bytas ut. Kvalitetskontroll av utfört arbete görs genom tv-inspektion på ca 10% av spolade ledningar. Liten kostnad Kostnaden är mycket liten jämfört med kostnaden för stambyte och dessutom förlängs sannolikt livslängden på rören med flera tiotals år. Vi lovar lite bättre hantverk. Då straffar det sig att skylla på någon annan. Orden hantverkare och ansvarsfull förekommer sällan i samma mening. För att ändra på det har vi på Sandå avgivit sex löften*, bland annat att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. Det betyder inte att vi aldrig kommer att göra fel, men det betyder att du aldrig kommer att höra några bortförklaringar, svepskäl eller undanflykter från oss. Blir något fel informerar vi de berörda och rättar till problemen. Inget mer det var inte jag, det var han... För då...! Välkommen till Sandå. Vi gör det mesta inom måleri, golv och fasad. Läs mer på www.sanda.se. * Vi lovar att hålla tider. Vi lovar att respektera våra kunder. Vi lovar att utföra jobbet utan att fuska. Vi lovar att inte åta oss svartjobb. Vi lovar att vara affärsmässiga. Vi lovar att ta vårt ansvar och inte skylla ifrån oss. Vi gör också - Akuta avloppsrensningar vid stopp - Spolning av dräneringar - Filmning av avloppsledningar - Klottersaneringar Stena Reycling i Luleå, tel: 0920-22 99 90. Stena Recycling i Skellefteå, tel: 0910-71 40 66 Stena Reycling i Umeå, tel: 090-12 00 45. www.stenarecycling.se
3 3 3 3 3 * Tilläggsisolera vinden med InsulSafe* en ren investering! Säkert resultat Inget spill Höga isolervärden Unikt miljöval Bästa brandklass InsulSafe är en ren lösull som ger klara fördelar för fastighetsägare och lösulls- och byggentreprenörer. InsulSafe tillverkas speciellt för att med anpassade maskiner installeras på bjälklag och i snedtak. InsulSafe är en ren lösull som ger klara fördelar för fastighetsägare och lösulls-och byggentreprenörer. InsulSafe tillverkas speciellt för att med anpassade maskiner installeras på bjälklag och i snedtak. Besök www.isover.se för att läsa mer om hur du kan spara energi, pengar och miljö genom att tilläggsisolera din vind med Isover InsulSafe. * oktober nr 6 2009 Prenumeration Titeldata, Kundtjänst, 112 86 Stockholm Telefon 0770-457 185 Måndag-fredag 8.30-16 Du kan även gå in på www.prenservice.se och hantera dina prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Annonser Annonskraft, Box 77, 827 22 Ljusdal. Tel 0651-169 80, fax 0651-161 50 Göran Cavallin 0651-169 82, 070-640 93 58 cavallin@annonskraft.se Hans Engblom 0651-169 83 engblom@annonskraft.se 341 009 innehåll Elmäklaren svarar på kritiken 10 100 företag har hoppat av elhandeln 13 Stor brist på fastighetstekniker 16 Systemhyror i över 50 kommuner 18 Lägesfaktor på gång även i Stockholm 20 Städning via värden kan bli billigare 24 Överfallen vd kritiserar media 26 Fasadfukt får vänta i Helsingborg 29 Bostadsträning testas i Hammarö 31 Hon slogs för frontlösa badkar 38 Krävande seniorer fick eget hus 44 Stolta havsnära hus i Laholm 52 Lek över åldersgränserna i Västerås 62 Betonggjutning för grannsämja 66 Anrikt Solstrålehus utan bygglov 70 mer i Bofast Ledare 9 Riksrundan 51 Debatt 56 På nya jobb 77 Korsord 81 Roger Nilsson 0651-169 81, 070-376 13 00 roger.nilsson@annonskraft.se Nisse Olsson 0651-169 93 nisse.olsson@annonskraft.se 18 62 Arbetslinjen behöver det ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN Tre kristdemokrater uppmanar sin partikamrat, bostadsminister Mats Odell, att rätta till orättvisorna mellan upplåtelseformerna. Omslagsbild: Det tretton våningar höga 60-talshuset byggdes om för 55-plusare (se sidorna 44 49). Foto: Ulrika Majstrovic Hansén ges ut av Sabo Förlags AB Redaktion Vasagatan 8 10, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Fax 08-441 53 89 Hemsida www.bofast.net E-post info@bofast.net Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare 08-441 53 73 christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör 08-441 53 84 helene.ahlberg@bofast.net Eva Blomberg reporter 08-441 53 81 eva.blomberg@bofast.net (sidorna 56 57) 31 Anita Snis redaktör 08-441 53 85 anita.snis@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör 08-441 53 72 ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08-406 55 31 sanita.burdzovic@sabo.se Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. 56 Trycksak 6 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 7
BALKONG MED MÖJLIGHETER I vårt Sverige har alla hus rätt till en levande fasad. Och alla boende rätt till en egen plats, just på gränsen mellan inne och ute. En balkong värd namnet, alltså. Nästa gång är det kanske er tur? BESÖK OSS I VÅR MONTER D03:28 PÅ ELMIA FASTIGHET I JÖNKÖPING TOTALENTREPRENAD SPARA ENERGI UNIKA PATENT Smart och tåligt portalternativ för flerbilsgarage Hörmanns breda sortiment innehåller även portar till radgarage. Garageportar Industriportar Det ställs av naturliga skäl mycket höga krav på portar som sitter i flerbilsgarage. De måste vara pålitliga dygnet runt och tåla vardagens många öppningar och stängningar. Behöver vi säga att en port från Hörmann gör det? Våra takskjutportar är dessutom platsbesparande och öppnas vertikalt, vilket gör att utrymmet framför och bakom porten lämnas fritt. Självklart håller portarna högsta tänkbara säkerhetsnivå och är utrustade med automatisk styrning. Vi erbjuder även montering och service i egen regi. Tomt prat från minister ledare just för dagen, denna dag i början av oktober, är det ganska lugnt i landet Sverige. Helgen har passerat utan att bilbränder och stenkastning dominerat i medierna. Varför det lugnat sig något just nu går det att spekulera i, men det är knappast beroende av några rationella insatser från myndighetshåll. Det troliga är snarare att det är slumpen som talar. Eller något så prosaiskt som att hösten kommit till södra Sverige och att det blivit kyligt. Ändå måste utgångspunkten vara att det finns en politisk dimension på dramatiken i problemområdena, som i sin tur är tillkomna som resultat av en bostadspolitisk vilja. Och befolkas av människor som söker sig till Sverige därför att den önskan finns formulerad i immigrationspolitiken. Till exempel. Det finns fler kopplingar, men på dessa två områden är kausaliteten tydlig och enkel. det senaste riksdagsvalet 2006 vanns som bekant av Alliansen, som nu regerat i tre år. En ganska lång tid och en tid som borde göra det möjligt för de tillträdda ministrarna att göra det de valts till; att styra. Att ställa i ordning. Att förändra och förbättra i enlighet med sina vallöften. Därför är det inget mindre än sensationellt att integrationsminister Nyamko Sabuni i ett pressutskick låter meddela att integrationspolitiken alldeles för länge byggt på tomt prat. Är uttalandet en recension över det egna arbetet? Eller en kritik över tjänstemän på olika nivåer, statliga och kommunala? Knappast någondera utan det troliga är att udden riktas mot den politiska oppositionen. Och det kan mycket väl vara så att kritiken är befogad. Men var ställer det ministern själv? vittnar inte den slagkraftiga öppningen i pressmeddelandet just om hur det pratas mer än snickras? På tre år borde rimligtvis mer påtagliga åtgärder kunnat presenteras. Inte så att det med något slags alexanderhugg skulle gå att komma till rätta med bilbränderna, men så många konkreta förslag kan inte ses. På djupet alltså. Polisnärvaro och vuxenvandringar har möjligen tillfälligt fått bukt med symptomen, men orsakssambanden är besvärlig materia. Och dessutom ser det ut på samma sätt i olika länder med högst olika politiskt styre, erfarenheter och traditioner. Förutsättningar för en framgångsrik integrationspolitik skapas på lång sikt och med ansvartagande från alla med makt att påverka. Det duger inte att försöka ta politiska poäng genom att dela ut rallarsvängar åt meningsmotståndare. Ponera att det blir ett nytt regimskifte vid nästa val. Får vi då se de rödgröna tillsätta utredningar med hänvisning till att Alliansen inte gjort mer än att arbeta med statistikbehandling? Risken finns givetvis, ty så fungerar det. Men inte heller den demagogin kommer att släcka några bränder. Tyvärr ser det mörkt ut också om mer handfasta åtgärder sätts in. Det är långan väg att gå. unitedreklam B A L K O N G S Y S T E M & I N G L A S N I N G A R www.balco.se Vill du veta mer? www.hoermann.se Tfn: 019-27 62 00, 021-30 31 90, 08-732 36 56, 040-31 23 90. E-post: info@hoermann.se Officiell samarbetspartner till Svenska Fotbollförbundet Christian Lacotte chefredaktör Bofast 6/2009 9
d e n s t o r a e l h ä r v a n d e l 2 d e n s t o r a e l h ä r v a n d e l 2 Elmäklaren: HBV kände till alla ri sker med elhandeln THOMAS WÅGSTRÖM ledningen på hbv var visst medveten om riskerna med elhandeln. Det menar Jonas Almquist, vd för elmäklarföretaget Bergen Energi. Vi har gått igenom behovet av säkerheter massor av gånger, säger han. Text helene ahlberg den omfattande elhandeln genom Saboföretagens inköpsförening HBV, med över 150 bostadsbolag och några kommuner som kunder, förändrades dramatiskt den 24 februari i år. Då såldes plötsligt alla positioner i HBV:s elhandelsportföljer eftersom det saknades tillräckliga säkerheter för att fortsätta handeln. Följden blev att alla teoretiska förluster realiserades och att bostadsbolagen med ens satt med skulder på sammanlagt 250 miljoner kronor. Försäljningen skedde nämligen i ett läge där elpriset var mycket Jag satt själv med flera gånger och gick igenom detta med HBV:s centrala ledning" lågt och gapet mot portföljpriserna, som var låsta till högre priser, var stort. Anders Linder, vd på HBV fram till i våras, anser att HBV fick för lite information om att behovet av säkerheter ökade när elpriset sjönk och i takt med att de elhandlande bostadsföretagen blev fler. Mäklarna borde tydligt ha signalerat att mer kapital kunde komma att krävas. Anders Linder Enligt Ulrika Jardfelt, energiexpert på Sabo som gick in som arbetande styrelseledamot i HBV efter kraschen, var riskerna med upplägget mycket större än någon på HBV förstod. och pelle björklund, vd för Svenska Bostäder och ordförande i HBV, säger sig visserligen ha förstått att själva elhandeln medförde ett visst risktagande men inte att det fanns en risk att helt tvingas kliva av. Vi hade fått uppfattningen att det fanns en ordentlig säkerhetsmarginal, menar Pelle Björklund. Själva handlandet på den nordiska elbörsen Nord Pool, där elpositioner för framtida elleveranser köps och säljs, sköttes av det norska elhandelsföretaget Bergen Energi, för HBV:s räkning. På Bergen Energi finns en annorlunda bild av vilken information som lämnats. Det är ställt bortom allt rimligt tvivel att HBV:s ledning visste hur elhandeln funkar. Vi var väldigt tydliga med att informera kring behovet av säkerheter. Jag satt själv med flera gånger och gick igenom detta med HBV:s centrala ledning, säger Jonas Almquist, vd för Bergen Energis svenska bolag. Pelle Björklund Jonas Almquist Och om inte förr så måste HBV ha förstått saken i januari 2008 när HBV tvingades betala in 120 miljoner kronor i säkerheter under fyra dagar, menar Jonas Almquist. Behovet av högre säkerheter trappades upp i flera omgångar i samband med att elpriset sjönk. Jonas Almquist framhåller att Bergen Energi påtalade detta vid varje skede. Vi hade en dialog kring säkerheterna under hela hösten 2008, säger han. Enligt honom är det klart och tydligt inskrivet i avtalen att kunden ska ställa de säkerheter som Nord Pool begär. Det är exakt samma regler för alla som handlar el, oavsett om det är HBV eller Stora Enso. Vi går igenom de här reglerna med alla kunder. inom hbv och bland bostadsföretagen har många frågat sig om det verkligen var nödvändigt att sälja ut alla positioner. Ja, vid det tillfället var det en nödvändighet. Priserna föll ju under hela finanskrisen och sedan kom HBV till en punkt där det inte längre kunde ställas tillräckliga säkerheter. Vi hade bara att förhålla oss till att HBV sade att det inte fanns mer pengar. Då är det vår skyldighet gentemot Nord Pool att sälja av, säger Jonas Almquist. Men om vi hade kunnat köpa tillbaka positionerna en eller några dagar senare MATTIAS LUNDSTRÖM Turerna kring elkraschen beskrevs ingående i förra numret av Bofast. skulle det inte blivit någon ekonomisk konsekvens. Därför, säger Jonas Almquist, blev han extremt chockad när han läste i Bofast att revisorernas rapport visar att det fanns outnyttjade krediter på 100 miljoner kronor. I så fall skulle vi ju aldrig kommit i det läget att vi behövt sälja, då hade allt bara kunnat rulla på som förut. Det hade varit en helt avgörande skillnad. hbv:s styrelse har också ifrågasatt om Bergen Energi verkligen hade befogenhet att sälja ut alla positioner, och vem som gav klartecken till försäljningen. Vi hade fått en fullmakt från HBV för att kunna agera. Och försäljningen gjordes först efter diskussion med HBV:s ledning. De diskussionerna hade för övrigt pågått intensivt fram och tillbaka sedan hösten, framhåller Jonas Almquist. HBV ställer sig även kritiskt undrande till det faktum att Bergen Energi köpte ytterligare elpositioner veckorna före kraschen vilket ytterligare ansträngde HBV:s ekonomi. Missbedömde ni utvecklingen av elpriset? Det är för enkelt att plocka ut en enskild transaktion och säga att den är fel. Elpriset hade fallit mycket, sedan började det stiga lite då är det lämpligt att låsa mer. Men vi har ju ingen kristallkula. När man tittar i backspegeln kan man alltid säga att den och den prissäkringen borde vi inte ha gjort, och den där skulle vi ha gjort senare, säger Jonas Almquist. Fast så här i efterhand kan man väl säga att just den prissäkringen i februari >> Nu ska skulderna betalas HBV har nu börjat skicka ut fakturorna på de elhandelsskulder som uppstod vid den stora elsmällen. Jag tror att de flesta bostadsbolag kommer att betala. Därför finns det inget konkurshot, säger vd Henrik Ripa. det har tagit tid att få fram räkningarna på de stora skulder som uppstod när elhandelspositionerna såldes i ett läge där marknadspriset var lägre än portföljpriset. Vi har väntat på underlag från elmäklaren Bergen Energi. De skulle räkna ut resultatet för varje enskild medlem när de lämnat elavtalet. Sedan skulle vi kontrollräkna. Men vi har fortfarande inte fått beräkningar för mer än ett fåtal företag, och vi kunde inte vänta längre. Så vi skaffade kompetens för att kunna sköta detta själva, säger Henrik Ripa, tillförordnad vd på HBV. skulderna eller det finansiella resultatet som HBV helst kallar det består av mellanskillnaden mellan de låsta portföljpriserna och marknadspriset den 24 februari, den dag positionerna såldes. Medlemsföretagen har sedan denna dag fått sin el till rörliga dagspriser och små delar av skulden har betalats som en del av det löpande elpriset sedan i mars. Ett tiotal större bolag har dessutom tagit sina portföljer med sig till andra leverantörer och därmed även sina skulder. På dessa vis har 48 miljoner kronor av skulden tuggats av. Men 202 miljoner kronor finns fortfarande kvar och det är detta skuldberg som nu ska börja betas av. De som hoppar av elavtalet får skulden fakturerad som en klumpsumma. Den räknas då som skadestånd i stället för elleverans och blir därför momsbefriad. De som är kvar i HBV/Bergen-avtalet fortsätter att betala av sin skuld löpande som en del av elpriset. många bostadsbolag har morrat över den överraskande skulden och flera deklarerade att man inte tänker betala. Några har till och med anlitat advokater >> >> 10 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 11
d e n s t o r a e l h ä r v a n d e l 2 d e n s t o r a e l h ä r v a n d e l 2 >> skulle det varit bäst att avhålla sig ifrån. Har Bergen Energi varit med om något som liknar det som hände i HBV? Nej, inte något i den magnituden. Vi har haft lägen med kunder som haft ansträngd likviditet, och som kanske sålt positioner, men då har de oftast köpt tillbaka dem senare, säger Jonas Almquist. Varför gick det snett den här gången? HBV hade inte tillräcklig finansiell styrka. Och förmodligen extrem otur med tajmningen. Banken hade ju lovat en lösning, men drog tillbaka den. Det var en väldigt olycklig kombination av bankkris "Det var en väldigt olycklig kombination av bankkris och extremt fall på elmarknaden" och extremt fall på elmarknaden prisrörelserna på både kolpris och elpris var enorma. Jag tror inte att vi kommer att se något liknande under vår livstid igen, säger Jonas Almquist. Men HBV borde ha bett medlemmarna om mer pengar. även jonas almquist har fått känna av frustrationen från bostadsbolagen. Det har varit en tuff resa. Många har ringt och undrat vad som händer och varför HBV inte bad om fler depositioner. Det har inte varit lätt för oss att förklara vad som skett. Vi har varit tvungna att förhålla oss till HBV som organisation. De sköter >> >> för att kommunicera med HBV. Detta skulle kunna innebära bekymmer för HBV, som inte har några egna tillgångar och bara 50 miljoner kronor i eget kapital. Men Henrik Ripa är inte oroad. Min upplevelse är att de flesta bostadsbolag vill betala. De har bara inte kunnat "Min upplevelse är att de flesta bolag vill betala" eftersom det tagit tid att komma igång med faktureringen. Det är möjligtvis en handfull medlemmar som är missnöjda. Och vi har ingen tvist i dag. Henrik Ripa har fått några oroliga samtal från medlemmar och leverantörer som undrar om HBV nu riskerar konkurs. Men så är det inte alls. Vår likviditet är god. Och faktum är att nyttjandegraden ju informationen till medlemmarna och den har inte alltid varit komplett. Och vi har inte alltid fått information om vad HBV tänker göra eller har gjort. någon likhet mellan elhandel och aktiehandel tycker han inte att det finns. Att det, med förre HBVvd:n Anders Linders ord, är som att spekulera i elpriser. Det här är allt annat än spekulation. Vårt jobb är att skydda kunden mot starka prisstegringar, genom att låsa priserna i olika skeden. Dessutom kan den som handlar med aktier sälja när han vill. Den lyxen kan man inte unna sig när man köper el, eftersom man behöver elleveranser hela tiden, säger Jonas Almquist. Och för den absoluta majoriteten av HBV-medlemmarna har det här varit en bra affär. bergen energi har inte tjänat några pengar på HBV-kraschen, betonar Jonas Almquist. Det är snarast tvärtom. Om HBV:s medlemmar lämnar elhandeln så blir det ökar på de flesta av våra ramavtal, säger han. Henrik Ripa tror till och med att det kan komma något gott ur den kris som HBV gått igenom. Det här kommer att göra oss starkare. Medlemmarna kommer att granska oss noggrannare framöver, och det är bara bra för oss. han menar att hbv redan förändrat sin organisation till det bättre. Vi har tagit ett steg närmare medlemmarna och involverat dem mer i våra upphandlingar. Till exempel har vi fler medlemsrepresentanter i våra rådgivande produktgrupper. Och Henrik Ripa vill poängtera att HBV inte tjänat några direkta pengar på elhandeln. Elkraften stod visserligen för 42 procent av vår omsättning, men vårt påslag är så litet att intäkterna från elhandeln varit ju mindre jobb för oss, och då får vi mindre intäkter eftersom vi bara får arvoden när vi utför tjänster. Han tycker inte att Bergen Energi har gjort något att skämmas för. Jag kan ställa mig rakryggad hos vilket som helst av bostadsbolagen, se dem i ögonen och berätta vad vi gjort. Jag kan stå för allt, säger Jonas Almquist. Läs alla artiklar om elhärvan i HBV på www.bofast.net marginella. Vi skulle kunna ta bort all elhandel vilken dag som helst utan att det får någon påverkan på HBV. Påslagen på HBV:s "vanliga" ramavtal på fysiska varor som till exempel kylar, Henrik Ripa frysar, tvättmaskiner, skåpluckor och fönster är enligt Henrik Ripa betydligt större. Så elhandeln har inte varit en bra affär för HBV? Nej. Och vi har inte heller gjort det för att göra en bra affär, utan för att det fanns en efterfrågan hos medlemmarna. helene.ahlberg@bofast.net 100 bolag har hoppat av HBV:s elhandelsavtal 100 bostadsbolag har hittills lämnat HBV:s elhandelsavtal. Ytterligare ett 20-tal har sagt upp avtalet. Efter nyår tror jag inte att det är så många som hänger kvar, säger Henrik Ripa, tillförordnad vd på HBV. Text helene ahlberg alltsedan posterna i HBV:s finansiella elhandel såldes ut i slutet av februari har bostadsbolagen fått finna sig i att el i stället köps till rörliga priser på dagshandelsmarknaden. Många bostadsbolag har nu valt att hitta andra sätt att köpa el. Hittills har 100 bolag hoppat av HBV:s elavtal. Ytterligare drygt 20 företag har sagt upp avtalet, men har ännu inte gått över till en annan leverantör. Det betyder att den elhandlande skaran krympt från drygt 150 bostadsbolag och några kommuner till runt 30 bolag. Vi är inte säkra på att de andra heller stannar kvar i vårt avtal med Bergen Energi. De flesta verkar vara mer intresserade av att hitta andra alternativ, säger Henrik Ripa, tillförordnad vd på HBV sedan i våras. HBV har sedan i början av hösten varit i färd med att handla upp nya elavtal denna gång i tre modeller. En med rörligt elpris, en med fast pris och en med portföljförvaltning. skillnaden mot tidigare system är att det nu ska vara elleverantören som står för säkerheterna i alla tre varianterna. Bostadsbolagen ska alltså inte behöva betala in några depositioner, varken vid starten eller varje gång marknadspriset sjunker under portföljpriset. Och den här gången ska faktureringen inte gå via HBV. Vi fick ju som bekant en del kassaflödesproblem när den förra modellen blev så poppis eftersom upplägget medförde att vi fick betalt först efter 60 dagar, säger Henrik Ripa. Anbudstiden gick ut i slutet av september och under oktober utvärderas alla anbud. I den här upphandlingen har vi lagt ut förfrågningsunderlaget på medlemssidorna på hemsidan, så att alla medlemmar enkelt ska kunna se vilka krav vi ställer. De nya modellerna finns antagligen klara i november om de inte överklagas. Trenden är att allt fler överklagar upphandlingarna. Om någon anbudsgivare tycker att de borde ha vunnit kan de begära en överprövning, det är gratis och bara att skicka in ett papper. Men det är inget problem för oss, vi eftersträvar så stor transparens som möjligt och har inget intresse av att det ska uppstå missförstånd, understryker Henrik Ripa. enligt jonas almquist, vd på Bergen Energis svenska bolag, lade Bergen Energi direkt efter elsmällen i februari fram ett förslag till två nya modeller för att bostadsbolagen skulle kunna fortsätta elhandeln på Nord Pool, båda med alternativa lösningar för "De flesta verkar vara mer intresserade av att hitta andra alternativ" depositionsfrågan. Och i juni hade Bergen förhandlat fram ytterligare ett avtal som var mycket fördelaktigt för HBV. I den modellen tog en av de stora elleverantörerna över ansvaret för att tillhandahålla säkerheter och att sköta faktureringen, så att HBV skulle slippa sin ansträngda likviditet. Då skulle vi kunnat fortsätta som förut och merkostnaden för bostadsbolagen hade blivit mycket mindre. Men trots många propåer fick vi aldrig något svar från HBV, säger Jonas Almquist. henrik ripa menar att det förslaget inte gick att genomföra så enkelt. Det skulle ha ändrat villkoren för mycket, det rymdes inte inom vårt avtal med Bergen Energi. Då hade vi behövt göra en helt ny upphandling vi måste ju följa lagen om offentlig upphandling, säger han. Snart ny VD på HBV. Åsa Sundqvist Olsson, inköpsdirektör på Luftfartsverket, tillträder som vd för HBV i november (läs mer på sidan 77). 12 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 13
kommenterat helene ahlberg Pratbrist ledde till elkrasch FÖNSTER INGLASNINGAR För en utomstående betraktare är det fortfarande inte helt lätt att förstå vad eller vem som har fallerat i fallet HBV och elhandeln. Det som verkar klart är att det handlar om mer än en felfaktor. Finansiell elhandel som sådan behöver inte vara riskfylld. Men i upplägget med HBV och Bergen Energi stod HBV som mellanhand och därmed var det HBV som skulle hosta upp pengar som säkerheter varje gång elpriset föll under det så kallade portföljpriset. I vanliga fall står elleverantören för säkerheterna och bakar in en liten ersättning för detta direkt i elpriset. dessutom innebar hbv-modellen att det var upplagt för likviditetstrubbel, eftersom HBV fick ligga ute med pengar i tre månader (sedan två månader när man börjat förskottsfakturera). Och eftersom HBV är en ekonomisk förening utan fastigheter eller andra egentliga tillgångar att belåna så var det bara att gå till medlemsföretagen och be om pengar. Det största problemet verkar egentligen ha varit bristen på kommunikation i alla led Vilket vd:n Anders Linder tyckte kändes obekvämt. När sedan både bankkris och elprisfall slog till ungefär samtidigt, ja då blev situationen minst sagt laddad. men det största problemet verkar egentligen ha varit bristen på kommunikation i alla led. Mellan Bergen Energi och HBV, mellan HBV:s (dåvarande) vd och dess styrelse, mellan HBV och medlemsföretagen. Alla säger sig ha fått för lite information. Bostadsbolagen förstod i många fall varken upplägg, depositionskrav eller ens att det fanns en elmäklare fakturorna kom ju från HBV. HBV:s styrelse tycker varken att de fått information av sin vd Anders Linder om risker med upplägget eller att de hölls uppdaterade när läget blev alltmer kritiskt. Och Anders Linder som fick ta smällen för den olyckliga elhistorien och lämna sin post anser i sin tur att elmäklaren Bergen Energi inte berättat tydligt nog om behovet av säkerheter. Och eftersom han inte förstått vilka säkerhetskrav som fanns var beredskapen hos HBV allt annat än god. Fast Bergen Energi hävdar att de berättat om säkerheterna om och om igen. vems version som ligger närmast sanningen är inte lätt att veta. Kanske har de alla rätt. Man kan ju tro sig uttrycka något väldigt tydligt, fast det inte alls uppfattas så på andra sidan bordet särskilt om man inte har fått bilden klar för sig. Den icke-direkta kommunikationen verkar fortsätta. HBV:s styrelse lät en advokat ställa frågor i ett brev till Bergen Energi. Svaren kom så småningom i form av ett mångsidigt brev från Bergen Energi i Norge vilket HBV var tvunget att lämna in för översättning, eftersom kombinationen norska, juristspråk och elfacktermslingo gjorde begripligheten begränsad. också några av bostadsbolagen har valt att låta juridiska ombud sköta kommunikationen med HBV i frågan om elskulderna. Och på Bergen Energis svenska bolag har vd:n undrat i flera månader varför inte HBV ger någon respons på Bergens förslag till nya elmodeller. Medan HBV:s tillfördnade vd Henrik Ripa i sin tur undrar varför han då inte lyfte på telefonluren för att fråga. mest dimma har legat kring händelserna som ledde fram till den stora utförsäljningen. Vem gav klartecken, fanns det pengar kvar och varför såldes precis allt? Minst säger HBV:s ordförande Pelle Björklund. Han väger varje ord på guldvåg för att inte riskera att säga något som senare kan hållas emot HBV i en juridisk process. Men nu finns ytterligare några pusselbitar genom att Bergen Energis vd bestämt sig för att ge sin bild av förloppet. Inte heller han anser sig ha gjort några fel försäljningen var nödvändig utifrån det läge som då rådde, menar han. Minst säger HBV:s ordförande Pelle Björklund. Han väger varje ord på guldvåg han säger sig ha blivit chockad när han läste i Bofast att det enligt revisorerna fanns 100 miljoner kronor kvar i outnyttjade krediter vid utförsäljningen. Det är förstås en springande punkt. Om det funnits pengar kvar skulle posterna aldrig behövt säljas, och HBV skulle aldrig hamnat i denna kris. Förre vd:n Anders Linder är mycket skeptisk till de uppgifterna, medan nuvarande tf-vd:n Henrik Ripa har en bild av att det fanns ett banklån som löpte i några dagar till säkert månaden ut. vem som blir sittande med Svarte Petter i skuldfrågan återstår att se. HBV:s jurister håller fortfarande på med en ansvarsutredning. När den kan tänkas bli klar törs ingen säga, men eftersom all kommunikation sker genom jurister tar varje led sin tid. Och skulle det bli fråga om en skadeståndsprocess är det stora belopp som kan komma i rullning, så det är inte konstigt om alla vaktar sina steg. Vi lär ha anledning att följa frågan i många månader till. Helene Ahlberg, reporter Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. BALKONGER Kompletta system för renovering nybyggnation. Teknova Byggsystem AB Box 75 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 Fax: 0143-131 50 info@teknova.se www.teknova.se Anmäl dig till konferensen på www.nolia.se/energi Spara pengar höj värdet på din fastighet Konferens 11-12 november, Nolia City konferens i Piteå Här presenteras möjligheter för alla som arbetar med fastigheter och energifrågor. Ny teknik, nya arbetssätt och infallsvinklar. Du får användbar kunskap om hur du minskar energiförbrukningen i din fastighet med enkla åtgärder. Ur konferensprogrammet Framtidens lösningar på Spara 50% på rätt belysning renoveringar/nybyggnad Soltaksenergi i Vislanda Bostadsbolag satsar på egen vindkraft Besök också Nolia Energi och Miljömässa som pågår parallellt med konferensen. Välkommen! Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. VASABPRODUKTER Kompletta system för renovering av våtrum. Effektiv och energiekonomisk drift av värme- och ventilationssystem Vattenräkningen behöver inte bli en kalldusch. Läs mer om individuell mätning och debitering på armatec.se www.armatec.se Kristoffe r Fre eman, Marknads- och produktansvarig Ene rg i Kunskap och nytänkande inom värme, kyla och process. 14 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 15
n y h e t e r Tusentals nya fastighetsjobb Många inom fastighetsbranschen kommer att pensioneras de kommande åren. För att fylla luckan efter dessa kommer det att krävas ungdomssatsningar. även om det på senare tid har börjat talas om ljus i tunneln och en viss optimism kan skönjas på tidningarnas ekonomisidor finns starka skäl att tro att konjunkturen kommer att ta tid på sig att gå från låg till hög. De allra flesta experter som uttalar sig är överens om att svenskarna under de närmaste åren kommer att få känna av en omfattande arbetslöshet. För den som inte väljer att utbilda sig till fastighetstekniker vill säga. Fastighetsbranschens utbildningsnämnd har gjort en enkät om rekryteringsbehovet de kommande tre åren bland 564 företag verksamma inom sektorn. för den som befinner sig på denna arbetsmarknad är resultatet glädjande. Redan på kort sikt finns ett stort behov av att nyanställa, 3 000 personer. Bakgrunden är relativt omfattande pensionsavgångar, men det finns också ett behov av nyrekrytering. Det finns dock några nålsögon som gör att läget inte helt kan beskrivas i positiva termer. Ungdomar anser till exempel inte att fastighetsbranschen är särskilt attraktiv. Detta tillskriver nämndens vd Siw Wiblom ett underskott på marknadsföringsinsatser BRIST PÅ FASTIGHETSINGENJÖRER Var femte fastighetsingenjör pensioneras inom tre år. Branschen behöver rekrytera 6 047 fastighetsingenjörer till år 2021. Vi skapar drömlägen! Balkongen en självklar del av bostaden. Enligt Fastighetsbranschens utbildningsnämnd krävs marknadsföringsinsatser för att locka ungdomar. gentemot ungdomar. Enligt henne krävs det omfattande satsningar av företagen för att stärka sina varumärken. I annat fall kommer det inte att gå att locka ungdomar från de relativt små 90-talistkullarna. siw wiblom berättade på ett branschmöte nyligen stolt att nämnden lyckats få de ansvariga på utbildningsdepartementet att gå med på att skapa ett gymnasialt fastighetsprogram från och med 2011. Från departementets sida har dock klargjorts att det krävs att branschen ställer upp med praktikplatser så att eleverna kan ges möjlighet att öva upp sina färdigheter i verkliga livet. Ytterligare ett initiativ som krävs från fastighets- och bostadsbolagen med andra ord. Däremot saknas i dagsläget helt utbildningsplatser till fastighetsingenjörer sedan Högskolan i Halmstad lagt ner den linjen i brist på sökande. Siw Wiblom inskärpte också att det är Fastighetsbranschens utbildningsnämnd Bakgrunden är omfattande pensionsavgångar, men också ett behov av nyrekrytering " och bara den som ska utgöra kanalen upp till vederbörande beslutsfattare på departementet, någon konkurrens på det planet får inte förekomma. christian.lacotte@bofast.net Balkongen ger fasaden liv. Både estetiskt och socialt.vi sätter stolthet i att tillsammans med dig skapa balkonger där konstruktion och teknik möter innovation och design. Det är en långsiktig relation, investering och lösning. Kontakta oss! Vi hjälper dig gärna! Windoor koncernen Skandinaviens smartaste inglasningssystem. Nu ännu smartare! Vi har utvecklat öppningsfunktionen, renodlat designen och integrerat ännu fler funktioner i systemet. Däribland flyttbara jalusier, fönsterbänkar och blomlådor för att förstärka rumskänslan, och ventilationslösningar som förbättrar klimat. Vår inglasningssystem er smidigt att montera, i det närmaste underhållsfritt och oerhört flexibelt. Skandinaviens smartaste inglasningssystem, som en arkitekt uttryckte det. Finns även för inglasning av enskilda balkonger. Kom ihåg att du alltid har möjlighet att ringa oss för gratis och oförpliktigande rådgivning på just Ert projekt på tel. +46 (0)140-680 00, och fråga efter en av våra konsulenter. Se mer på windoor.se Ny luft i gamla hus Luftdonet Easy-Vent ROT monteras i anslutning till befintlig radiator och tillför bostaden skönt tempererad friskluft. Med våra smarta modeller behöver varken radiator eller fönsterbänk demonteras. Enklare kan det inte bli att installera effektiv och dragfri ventilation i äldre bostäder. Kanal Luftdon Flexi Radiator Böjbara Flexi förs enkelt ned bakom radiatorn. Uteluften filtreras och förvärms effektivt innan den strömmar in i rummet. Besök oss i monter C05:24 på Elmia Fastighet Kanal Radiator Luftdon Mini Mini används då kanalen passar bäst under radiatorn. Den ger samma sköna luftflöde och är lika lätt att montera som Flexi. Älvgatan 4 934 41 Ersmark. Tel 0910-72 36 60 Fax 0910-72 36 64. e-post: info@loovebalkong.se www.loovebalkong.se B a l k o n g e r o c h f ö n s t e r Windoor Sverige AB Tel.: +46 (0) 140-680 00 info@windoor.se www.windoor.se Tel. 036-37 07 90 www.acticon.se 16 Bofast 6/2009 90x265 mm.indd 1 02-02-2009 11:01:26 Bofast 6/2009 17
S Y S T E M H Y R O R N A B R E R U T S I G S Y S T E M H Y R O R N A B R E R U T S I G Hot om ny lag sätter fart på nya hyressystem sedan michaël koch senare presenterat sina förslag till förändrat hyressystem har det blivit mer fart på hyressättningsfrågorna. På hyresgästföreningens riksförbund började man med emfas lyfta fram att läget redan fått större påverkan på hyran för 75 procent av hyresgästerna i landets 30 största städer. Och från centralt hyresgästföreningshåll har man alltmer börjat betona hur bra det är om fler kommuner gör ordentliga hyressättningssystem. Om det kommer förändrings- >> geografiskt läge får allt större inverkan på hyrorna. I över 50 kommuner har värdar och hyresgäster kommit överens om nya system där närhet till centrum fått påverka hyrans storlek men även mängder av andra faktorer som moderniteter i lägenheterna. Och i ytterligare 57 kommuner är systemen på väg att införas. Nu hoppas Hyresgästföreningen att lagstiftarna ska hålla fingrarna borta. Texter Helene ahlberg Grafik Ulrika Majstrovic Hansén rättvis hyra, rätt hyra, poänghyra, systematisk hyressättning, tillämpad bruksvärdeshyra, differentierad hyra, Stockholmsmodellen, hyresöversyn. Omstritt barn har många namn. Men alla handlar de om samma sak: att hyresvärden tillsammans med hyresgästerna gör en värdering av vad olika boendefaktorer är värda och sedan räknar om alla hyror efter detta. Vad är det värt att ha en balkong i söderläge? En tvättstuga på samma våningsplan? En kakelugn? Spishäll? Nära till skola och affärer? Och hur mycket avdrag kan det ge om man störs av trafikbuller eller en skramlande hiss? Sedan sätter man poäng eller krontal på faktorerna, matar in dem i ett datasystem och vips har man en ny hyra. HÄR HAR NÅGON FORM AV SYSTEMATISK HYRESSÄTTNING GJORTS Borlänge Gävle Göteborg Emmaboda Habo Haninge Hofors Hudiksvall Huddinge Håbo Härryda Karlshamn Karlskoga Kramfors Kungsbacka Kungälv Köping Lerum Linköping Luleå Lund Malmö Mark Mjölby Motala Mölndal Mönsterås tanken är att denna hyra ska upplevas som mer rättvisande och begriplig när hyresgästen själv kan ta reda på vilka beståndsdelar hans hyra är uppbyggd av och varför hans hyra skiljer sig från grannens fast lägenheterna är lika stora. I bästa fall har hyresgästen också samma uppfattning som dem som förhandlade fram prislapparna om vad de olika beståndsdelarna är värda. Fast så där vips går det förstås inte. Det krävs i själva verket åratal av förberedelser. I alla fall om hyresgästerna inte ska känna sig tagna på sängen. Hyresvärden måste inventera sina områden och lägenheter, ta reda på vad hyresgästerna tycker, förhandla med hyresgästföreningen om hur många faktorer man ska ha med och vad varje liten del ska vara värd, välja datasystem, köra simuleringar, avtala om hur fort förändringarna ska införas och informera, informera och informera. För där det nya systemet stött på mest patrull är där bostadsföretaget inte lagt tillräckligt med krut på att förankra och förklara de nya hyrorna. mest uppståndelse brukar det bli kring den så kallade lägesfaktorn. Alltså hur mycket hyrestillägg eller avdrag en lägenhet ska få för att den ligger nära eller långt bort från centrum, affärer, skolor och kommunikationer. Denna del viktar ofta tungt i de nya systemen och ger de största förändringarna på hyran eftersom den tidigare vägt lätt eller ingenting. Den är också Norrköping Nynäshamn Nykvarn Nyköping Ockelbo Ovanåker Partille Piteå Sandviken I vissa kommuner är det än så länge bara allmännyttan och hyresgästföreningen som deltar. På andra ställen är även de privata värdarna med i systemet. Sigtuna Stenungsund Strömstad Södertälje Trosa Tyresö Umeå Värnamo Västerås Kaklat badrum Spishäll Vaggeryd Varberg Vårgårda Växjö Älvkarleby Öckerö Östersund Tvättmaskin i lägenheten Diskmaskin Källor: Sabo, Hyresgästföreningen, Hem och Hyra och enskilda bostadsbolag. Persienner Hyresavi Billigare Hyresavi Eftersatt standard Insyn Frys saknas Kokvrå Badrum saknas Bullrig gata Balkong Storskaligt bostadsområde mest politiskt laddad, den väcker känslor och är den parterna tycker mest olika om. Hittills har standard och husets byggår haft störst betydelse för hyrans storlek. Sedan har hyran åkt upp varje år med det antal procent som värden och hyresgästföreningen förhandlat fram. Men enligt förarbetena till hyreslagen ska alla faktorer av betydelse inverka på hyran. Här nämns till exempel lägenhetens planlösning, läge i huset, ljudisolering, tillgång till sopnedkast, hiss, garage och husets allmänna läge. Så Hyresgästföreningens Stockholmsordförande kallar det nya systemet för en utveckling av bruksvärdessystemet. argumentet det här är egentligen bara en anpassning till bruksvärdessystemet såsom det egentligen var tänkt har använts av alla parter i skilda sammanhang. Till exempel av Fastighetsägarna när de velat höja lägesfaktorn eller föreslå något som någon kunnat klassificera som marknadshyror. Men i det här fallet är det nog särskilt Hyresgästföreningen som med tacksamhet hänvisar till bruksvärdessystemet (som det svenska hyressystemet kallats sedan det infördes för drygt 40 år sedan). För det är Hyresgästföreningen som haft störst problem med att finna legitimitet för de nya tankarna hos sina medlemmar. Visserligen får en del hyresgäster sänkt hyra med de nya beräkningsmodellerna men det är också många som får höjd hyra. Och det är förstås inte så omtyckt. För de hyresgäster som får stora höjningar kan förändringen förstås bli mycket bekymmersam, även om höjningen slås ut över flera år. hyresgästföreningen har i flera år haft inskrivet i sina förhandlingsriktlinjer att det är önskvärt att arbeta med systematiserad hyra. Ända sedan 2001, när Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen skrev under den första trepartsöverenskommelsen, har Hyresgästföreningens förbundsstyrelse understrukit vikten av hyresöversyner i riktlinjerna till föreningarna runt om i landet. Enligt överenskommelsen skulle lokala hyreskommittéer bildas i rikets städer och orter. Där skulle representanter för allmännyttan, hyresgästerna och privatvärdarna träffas och diskutera värderingar av lägenheters olika egenskaper, och eventuella behov av hyresförändringar. Men systemskiftet har ändå gått trögt. Under 1990-talet gjordes hyresöversyner på ett trettiotal orter, till exempel Umeå, Nynäshamn, Huddinge och Södertälje. Sedan tog det lite stopp. Under 2000-talets första år sattes arbetet igång bara på en handfull orter. Dels har översynerna upplevts som krångliga och tidsödande. Inte minst för den som lyssnat till beskrivningarna från pionjärerna, som ofta lagt ned mycket tid och kraft på att inventera, förhandla och administrera systemen som kunde ha hundratals faktorer. Dels fanns och finns ett stort motstånd bland hyresgästerna mot en av delarna i systemet, nämligen lägesfaktorn (se även nästa uppslag). Och för privata värdar, som kanske bara har ett hus, eller hus inom ett område, blir det inte alltid ett nollsummespel där hyrorna omfördelas. För vissa värdar innebar de nya läges- och standardfaktorerna enbart sänkningar eller enbart höjningar. många bostadsföretag har förvisso lyckats införa de nya systemen utan några större krusningar på ytan eller för den delen med några större återverkningar på riksdebatten. Desto större uppmärksamhet har riktats mot det faktum att försöken att förändra hyrorna i Stockholm kraschade. Debattörer beskrev bostadssituationen som hopplös, med decennielånga köer till de billiga innerstadslägenheterna, dyra miljonprogramslägenheter i förorterna och fastighetsägare som hellre ombildade till bostadsrätt än satt med olönsamma hyresrätter. Och denna hopplösa Stockholmssituation blev till och med en av utgångspunkterna för en utredning med syfte att förändra hela hyreslagen. Utredaren Michaël Koch sade i en intervju i Bofast under arbetets gång att Stockholm uppenbarligen inte har en marknad i balans och såg detta som ett bevis för att dagens system inte fungerar. Dyrare 18 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 19
S Y S T E M H Y R O R N A B R E R U T S I G S Y S T E M H Y R O R N A B R E R U T S I G >> förslag för något man vill ha kvar, i det här fallet bruksvärdessystemet, är det klart att man blir angelägen att rätta till de brister som finns. Då vill vi visa att detta är en modell som fungerar och som vi tar ansvar för, säger André Johansson, pressansvarig på Hyresgästföreningen och tidigare pappa till en utredning om lägesfaktorns utbredning. Det mumlas en del i både allmännyttiga och hyresgästföreningskorridorer om att det börjar bli bråttom att bevisa för regeringen att dagens system fungerar. Sköter man inte systemet riskerar det alltid att ersättas av något annat. Men nu har man ju kommit så otroligt långt med nya systemförslag även i Stockholm, menar André Johansson. Så nu kan kanske riksförbundet andas ut. de senaste två åren har ett drygt tjugotal företag börjat systematisera sina hyror. Och ännu fler har mer eller mindre långt framskridna planer på att börja. Vi märker av ett stort intresse från företagen. Fler och fler funderar på att se över sina hyror, säger Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. Dessutom har flera företag som redan gjort översyner nu börjat om på ny kula för att fräscha upp systemet. Enligt en sammanställning från Hyresgästföreningens tidning Hem och Hyra finns planer på, eller pågående arbete med, systematisk hyra i ytterligare 54 kommuner. Och enligt uppgifter till Sabo pågår översyner i ytterligare tre kommuner. Därmed skulle systemet i någon form finnas eller vara på gång i 109 av landets 290 kommuner. Men det kan vara ännu fler. De många olika beteckningarna för översyn av hyrorna har orsakat viss begreppsförvirring och det görs olika tolkningar av hur omfattande en översyn ska vara för att kvala in som systematiserad hyra. dessutom har en annan sorts omfördelning av hyrorna gjorts år för år. Det är när man i den årliga hyresförhandlingen kommer fram till att olika bostadsområden får olika procentuella påslag. Ett bostadsområde kanske får en hyresökning med 4 procent, ett annat med 1,3 procent och ett tredje kanske får en sänkning med 0,2 procent. Den typen av omfördelning har varit vanlig i många år, men bygger mer på en känsla hos värdarna och hyresförhandlarna av att det finns så kallade snedsitsar som behöver korrigeras. Räknar man in den typen av omfördelningar har säkert så gott som alla Saboföretag gjort hyresjusteringar, säger Roland Sernlind. Läget är snart en ulrika Majstrovic Hansen Cykelrum saknas Plast eller linoleum i vardagsrum Bra uteplats på gården Porttelefon Nära service Det ljudligaste motståndsfästet mot lägeshyror är på väg att falla. Efter många års inre stridigheter har även Hyresgästföreningen i Stockholm vandrat in på systemhyrornas väg. Därmed lär hyrorna i innerstan höjas. Fast systemet är inte klart förrän om uppåt tio år, enligt Terje Gunnarsson, ordförande i Hyresgästföreningens Stockholmsregion. Texter Helene ahlberg Grafik Ulrika Majstrovic Hansén Bullrig gata Balkong saknas Charmfaktorer Bra kommunikationer strax före sommaren röstade Hyresgästföreningens regionfullmäktige för Stockholms län ja till ett förslag om systematisering av hyrorna. Men först efter fyra timmars debatt och fem olika omröstningar. Det är framför allt innerstadsföreningarna som energiskt har argumenterat emot både detta och tidigare förslag. Det är här hyrorna väntas höjas mest, eftersom attraktivt läge föreslås få ett större genomslag på hyran. Kritikerna har bland annat hävdat att segregationen i Stockholm kommer att öka faktor även i Stockholm när bara de välbärgade får råd att bo i innerstan medan försvararna har framhållit att så ser det redan ut. Motsättningen mellan innerstad och ytterstad har varit ett öppet sår inom Hyresgästföreningen i regionen i flera år. Redan 2003 presenterades ett förslag till ny hyressättning i Stockholm. Enligt den modellen skulle hyrorna i ett första steg justeras efter två grova faktorer: hustyp och läge. Staden delades i tre cirklar, där hyrorna i den yttre ytterstaden skulle sättas upp till 25 procent lägre än i innerstaden. Och hus från förra sekelskiftet och 1920-talet skulle få högre hyror än till exempel storskaliga miljonprogramshus och funkishus. förslaget hade arbetats fram under 2,5 år av Hyreskommittén i Stockholm. I den satt tre representanter från Hyresgästföreningen och nio representanter från hyresvärdarna (två från vart och ett av de tre allmännyttiga bolagen och tre från de privata fastighetsägarna). Förslaget, som kom att kallas Matrisen efter tabellen över hustyper och lägen, möttes av massiv kritik från hyresgästerna. Inom några innerstadsföreningar talades det till och med om att lämna Hyresgästföreningen och bilda en egen organisation. 2004 fick Stockholmsregionen en ny ordförande, Terje Gunnarsson. Terje Gunnarsson Han såg splittringen främst som ett pedagogiskt problem och började med att skicka ut förslaget på remiss till samtliga föreningar i länet. Sedan dess har föreningen anlitat en utomstående konsult, studerat enkäter och forskarrapporter om hyresgästernas boendevärderingar, liksom köstatistik från bostadsförmedling och de tre allmännyttiga bostadsbolagens internköer. Vi har hållit över hundra informationsmöten där vi berättat om det löpande arbetet, säger Terje Gunnarsson. hyreskommittén utsåg förra året en arbetsgrupp med bara fem medlemmar, en från varje part. Och det är förslaget från den arbetsgruppen som nu godkänts av regionfullmäktige. Förslaget kallas Stockholmsmodellen, BRÅDSKA ATT ENAS KRING NYTT SYSTEM utredningen om allmännyttans framtid tog bland annat hyressättningen i Stockholm som utgångspunkt för en rad förslag som helt stöper om dagens hyreslagar på ett sätt som upprört Hyresgästföreningen i hela riket. Därför har många varit irriterade på att just Stockholm inte lyckats enas kring ett nytt system. Hur känns det att bära den skuldbördan, att anklagas för att vara utlösande faktor till lagförslag som anses försämra läget för hyresgästerna? Den skuldfrågan är svår. Vi känner ju ett ansvar för hyresrätten. Vi känner trycket och är bekymrade. Men vi måste också visa respekt för de synpunkter som våra medlemmar har, säger Terje Gunnarsson. men bygger till stora delar på modeller från andra städer som systematiserade sina hyror för flera år sedan. hyrorna ska enligt Stockholmsmodellen sättas efter tre kategorier: Den första är lägenhetens standard, till exempel modernitetsgrad i köket, rummens möblerbarhet och charmfaktorer som spegeldörrar och stuckatur. Den andra är fastighetens standard finns det exempelvis hiss, inbrottssäkra ytterdörrar eller en trivsam grön gård med sittplatser och lekredskap? Den tredje kategorin är bostadsområdets läge. Den här gången har staden delats in i ett finmaskigare nät. Utifrån bland annat kötider har Stockholm avdelats i 37 geografiska värdeområden som sedan fått varsin attraktivitetsbedömning utifrån en tiogradig skala, från A till K. hur mycket varje faktor ska vara värd är ännu inte bestämt, varken för lägenhetsstandard eller läge. Arbetsgruppen påpekar bara att läget i andra större städer med systematiserad hyra har påverkat hyran med 30 procent eller mer. Eller som Terje Gunnarsson betonade för regionfullmäktige: Här tar vi bara ställning till skiftnyckeln, inte hur vi ska skruva på varje mutter. Just nu håller arbetsgruppen på med På regeringskansliet plitas nu på en flera gånger försenad proposition till nya regler. Den väntas i början av nästa år. Är det bråttom att visa för regeringen att Stockholm kan hantera sin hyressättning själv? Ja, vi vill ju förstås att det är parterna som ska få bestämma över hyressättningen. Varför är Stockholm sist ut bland storstäderna? Stockholm var ju på väg in i detta för 6 7 år sedan med den så kallade Matrisen. Men det förslaget karaktäriserades av en total avsaknad av förankring i föreningen. Om man hade jobbat lika mycket med förankring den gången som vi gjort nu, då hade Stockholm varit först, tror Terje Gunnarson. datasimuleringar. Lägenhetsfakta och faktorer matas in i hyressättningssystemet sedan görs körning efter körning för att se hur höga hyrorna blir beroende på vilken poängsättning de olika faktorerna får. Det är Stockholmshems lägenheter som är utvalda att bilda grunden för den framtida stockholmshyran det är med dem datakörningarna görs. Körningarna beräknas vara klara till senvåren nästa år. Då ska vi göra en utvärdering av simuleringarna. Sedan kan vi börja sätta poäng på varje mutter, säger Terje Gunnarsson. Han understryker att det verkligen ska bli en fördelning av hyrorna, inte en generell höjning. I slutänden ska det Charmfaktorer vara ett nollsummespel. enligt terje gunnarsson kommer det att ta 8 10 år innan det nya systemet är så pass på plats att merparten av Stockholms hyresgäster har fått sina nya sluthyror. Det tycker många fastighetsägare är ett allt för långt perspektiv. Det här är ett jättearbete. Det kommer att ta den tiden. Vi kommer att behöva besikta tiotusentals lägenheter, säger >> 20 Bofast 6/2009 Bofast 6/2009 21