ÅRS- REDOVISNING 2015

15 ÅRS- REDOVISNING 2015

Verksamhet 1 Året i korthet 2 Koncernchefens kommentar 4 Kundbehov 5 OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO 7 MARKNADEN 10 Erbjudande 11 FÖRDEL NYBYGGT 16 JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 19 Lönsamhet 20 AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI 21 FINANSIELLA MÅL 22 VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR 24 BOSTADSBYGGRÄTTER 26 PROJEKTFASTIGHETER 27 STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING 29 RISKER OCH RISKHANTERING 33 Hållbarhet 34 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 39 MILJÖ 44 MEDARBETARE 48 LEVERANTÖRER 50 AFFÄRSETIK 51 Affärssegment Finansiella rapporter 57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen: 61 RESULTATRÄKNING 62 BALANSRÄKNING 64 KASSAFLÖDESANALYS 66 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 67 KONCERNENS NOTER Moderbolaget: 83 RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 84 BALANSRÄKNING 85 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 86 MODERBOLAGETS NOTER 90 FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN 92 KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN 93 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 94 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 95 REVISIONSBERÄTTELSE 96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA Aktieägarinformation 97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 104 STYRELSE OCH REVISORER 105 KONCERNLEDNING 106 JM-AKTIEN 108 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER 109 Om hållbarhetsredovisningen 109 GLOBAL REPORTING INITIATIVE GRI 112 GRI-INDEX 115 GLOBAL COMPACT 116 ADRESSER

Norge Sverige Finland Danmark Belgien JM är en av Nordens ledande projekt utvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projekt utveckling av kommersiella lokaler samt entre prenad - verksamhet, huvudsakligen i Stor stockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö arbete. Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 300 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projekt utveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Bilden : JMs bostadshus Kajen 4 vid Liljeholmskajen belönades med Stockholms stads pris Årets Stockholmsbyggnad 2015, bedömt utifrån byggnadens estetik, hållbarhet, funktion, innovation och betydelse för staden. Arkitekt: Gert Wingårdh.

Året i korthet 1 Stark försäljning och höjd nivå produktionsstarter. Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 14 447 mkr (13 869) och rörelseresultatet uppgick till 1 590 mkr (1 716). Rörelsemarginalen minskade till 11,0 procent (12,4) hänförligt till förändrad projektsammansättning inom JM Bostad Stockholm Omräknat enligt IFRIC 15 minskade intäkterna till 13 939 mkr (14 216) och rörelseresultatet minskade till 1 499 mkr (1 819). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultat effekt om 91 mkr (103) Resultatet före skatt minskade till 1 427 mkr (1 744). Resultat efter skatt minskade till 1 085 mkr (1 306) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 23,7 procent (28,7). Resultatet per aktie under året uppgick till 14,50 kronor (17,00) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastig heter uppgick till 230 mkr (978) Mkr 2015 2014 2013 Intäkter enligt segments redovisning 14 447 13 869 12 652 Rörelseresultat enligt segments redovisning 1 590 1 716 1 576 Rörelsemarginal enligt segments redovisning, % 11,0 12,4 12,5 Intäkter 1) 13 939 14 216 12 603 Rörelseresultat 1) 1 499 1 819 1 523 Resultat före skatt 1) 1 427 1 744 1 464 Rörelsemarginal, % 1) 10,8 12,8 12,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 230 978 898 Räntabilitet på eget kapital, % 1) 23,7 28,7 25,0 Soliditet, % 1) 38 37 40 Resultat per aktie, kr 1) 14,50 17,00 14,10 Antal sålda bostäder 3 770 3 195 3 265 Antal produktionsstartade bostäder 3 731 3 445 2 953 Antal bostäder i pågående produktion 7 212 6 375 5 609 1) Enligt IFRIC 15. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp - förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments - redovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11 Successiv vinstavräk ning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96. Antal sålda bostäder ökade till 3 770 (3 195) och produktionsstarterna ökade till 3 731 (3 445) Mkr 7 000 Intäkter per affärssegment Mkr 1 400 Rörelseresultat per affärssegment Övervärde exploateringsfastigheter om 4,2 mdkr (2,8) 6 000 5 000 1 200 1 000 4 000 800 Styrelsen föreslår 8,25 kronor (8,00) i utdelning för 2015 samt förnyat återköpsbemyndigande. 3 000 2 000 600 400 1 000 200 0 2013 2014 2015 0 2013 2014 2015 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Entreprenad

2 Koncernchefens kommentar Fortsatt goda förutsättningar för vår affär. JM har varit en viktig samhällsbyggare ända sedan starten för 70 år sedan. Vi kan med stolthet konstatera ett fortsatt stort intresse för JMs projekt från våra kunder och en stark försäljning. Företaget har successivt utvecklats från ett traditionellt byggoch fastighetsbolag till en ledande projektutvecklare av bostäder. Med verksamhet i städer och på orter där befolkningstillväxten och efterfrågan på bostäder är som störst. På huvudmarknaderna Sverige, Norge och Finland fortsätter efterfrågan för våra bostäder att utvecklas positivt och under 2015 har en stark försäljning också medgett en hög nivå produktionsstarter. Stockholmsverksamheten står fortfarande för drygt hälften av koncernens intäkter. Det jag ser som särskilt glädjande är den goda utvecklingen för bostadsaffären i övriga Sverige, framför allt i Göteborg och Uppsala. Med stark försäljning och stabila planprocesser i våra projekt har vi kunnat starta totalt drygt 3 700 bostäder. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 7 200, vilket är drygt 800 fler än föregående år. I Danmark och Belgien har vi valt att inte starta nya projekt under året. Stark finansiell ställning Genom god lönsamhet nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 10,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 38 procent (mål 35 procent). JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 600 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2014. Under 2015 har dessutom egna aktier återköpts för totalt 500 mkr. Tydlig vision för bostadsområden Snabbväxande regioner efterfrågar en snabbare produktion av nya bostäder. JMs arbete med markförvärv och markanvisningar är en grundförutsättning för att kunna leverera bra projekt också i framtiden. Tittar vi på Stockholmsregionen så har konkurrensen om välbelägen mark ökat under senare år och därmed också kostnaden för mark. Ett bra läge innebär närhet till kommunikationer, vilket ofta är centrumnära läge. Men med tanke på att konkurrensen om mark för bostäder under senare år har ökat så väljer vi också lägen en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik. I takt med att städerna växer förflyttas vad som uppfattas som centralt och nya centrum skapas. Söderdalen i Jakobsberg norr om Stockholm är ett typiskt JM-projekt där ett industriområde förvandlas till cirka 1 300 lägenheter i parkmiljö. Med i planerna för området finns även lokaler för olika typer av mötesplatser samt förskolor. Våra kunder ska vara nöjda med sin bostad, men också med sin närmiljö. Denna helhetssyn menar jag avspeglas väl i alla JMs projekt och jag tror att det kommer fortsätta att öka i betydelse. Vi vet hur viktigt det är att ha en tydlig vision för ett nytt bostadsområde. Kvalitet i boendet är inte enbart ett bra läge, genomtänkta planlösningar eller en bra inomhusmiljö. Som del i samhällsbyggandet ska vi också ha en idé om hur den attraktiva och levande staden skapas. Vi arbetar dagligen med att bygga boendekunskap genom kundundersökningar, omvärldsbevakning och samarbete med avtalsleverantörer och i allt från markförvärv, planering och produktion arbetar vi också med trygghetsfrågor. JM har även produktion av hyresbostäder där målsättningen är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av 350 lägenheter per år. Det innebär att vi även ackvirerar mark för hyresrättsproduktion, främst tomträtter, med fokus på Stockholmsregionen och Uppsala. JMs Stadsbyggnadsdag För att kunna öka byggandet snabbare än idag är vi beroende av arbetet med planprocesserna i kommunerna. I till exempel Stockholmsregionen finns en uttalad ambition från våra politiker att öka bostadsbyggandet. Och på JM har vi mark med utvecklingspotential, vi vet vad kunderna vill ha och vi är duktiga på att ta fram projekt idéer. JMs projektledare är proaktiva och har en bra dialog med kommunerna där vi presenterar projektidéer. När kommunen har fastställt detaljplanen och beviljat bygglov, vilket kan ta från ett till fem år, kan vi starta produktionen. Målsättningen är att tillsammans bygga en trivsam, trygg och hållbar stad och det fungerar, men det kräver tålamod och långsiktighet. I september bjöd vi in beslutsfattare och samarbetspartners till JMs Stadsbyggnadsdag där inbjudna föredragshållare talade på temat Vår tids kraftfulla urbanisering väcker frågor om visionernas och planeringens roll och verktyg. Platsen för arrangemanget var Liljeholmskajen i Stockholm, ett av JMs största projekt. Det tidigare industriområdet har, sedan 2000, omvandlats till en levande stadsdel med mötesplatser, närhet

Koncernchefens kommentar 3 till kollektivtrafik, bostäder, arbetsplatser och handel ett bra och attraktivt tillägg i det växande Stockholm. Här har JM hittills byggt 2 800 bostäder. På Stadsbyggnadsdagen uppmärksammade vi, tillsammans med arkitekt Gert Wingårdh, att stockholmarna röstat fram höghuset Kajen 4 till Årets Stockholmsbyggnad 2015. Hållbarhet inom alla områden Det går inte att vara ett långsiktigt framgångsrikt företag idag utan att ha med hållbarhet i allt vi gör. För att säkerställa den långsiktiga inriktningen i arbetet har vi satt upp hållbarhetsmål till 2030, kopplat till våra väsentliga hållbarhets aspekter och i linje med FN:s nya hållbarhetsmål. De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet tar sin utgångspunkt från målen och får sedan direkt genomslag i hela verksamheten med hjälp av JMs ledningssystem verksamhetssystemet. JM stödjer FN:s Global Compact och dess principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Under 2015 har vi inrättat ett hållbarhetsråd där jag tillsammans med koncernstabschefer och vår hållbarhetschef ansvarar för samordningen av detta viktiga arbete. Arbetsmiljöfrågor är prioriterade Ett av de områden vi arbetar med att förbättra är arbetsmiljön. Hantverkare och tjänstemän måste kunna vara verksamma hela yrkeslivet utan att drabbas av arbetsrelaterade sjukdomar. Det innebär att JM ska erbjuda en trygg och säker arbets situation, men också ett positivt arbetsklimat där man som medarbetare trivs. Årets arbetsmiljödag var en del i det proaktiva arbetsmiljöarbetet. Här lanserade vi också en egenproducerad app med JMs Ordnings- och Skyddsregler. Alla personer som vistas inne på byggarbetsplatserna måste ha genomgått och blivit godkända i Ordnings- och Skyddsreglerna för att få tillträde till arbetsplatserna. En av de kanske viktigaste förbättringarna under 2015 är att alla medarbetare nu kan rapportera olyckor och tillbud via en lättanvänd app. Vi ser att rapportering har ökat sedan införandet. Ju lättare det är att rapportera tillbud och olyckor desto bättre möjlighet får vi att åtgärda fel och brister. Medarbetarskap i praktiken Våra kärnvärden och JMs uppförandekod utgör vårt medarbetarskap och ska tillämpas av alla medarbetare. Syftet är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete, att tydliggöra värderingar och att ge vägledning i viktiga frågeställningar. Till vår hjälp har vi tagit fram ett värdegrundspel som samtliga medarbetare ska spela tillsammans med sina arbetskamrater vi kallar det Rätt från mig. Ett lättsamt sätt att få igång diskussionen kring det som i slutänden är JMs företagskultur. Parallellt fortsätter vi att utveckla våra chef- och ledarträningsprogram för att säkerställa att vi ger chefer och ledare förutsättningar att lyckas med sina uppdrag. Här väljer vi också att satsa på en egen platschefsskola. Enhetliga processer ger resultat Vi ser tydligt att satsningen på strukturerad projektutveckling, med ambitionen att skapa enhetliga komponenter och processer, fortsätter att ge resultat. Jag tycker att JM har kommit långt när det gäller förståelsen internt för att arbeta på ett enhetligt sätt. Det gäller både inom projektering, inköp, produktion, försäljning och nu senast inredningsval. Med god kontroll över kvalitet och kostnader, och med engagerade medarbetare, kan vi erbjuda attraktiva bostäder där kunderna kan sätta sin personliga prägel. Digitalt möte med kunder och medarbetare De digitala kanalerna ger oss möjlighet att presentera våra bostäder på ett lättillgängligt och som vi hoppas, inspirerande sätt. En kund får möjlighet att följa sitt projekt fram till inflyttning och för den som söker en ny bostad finns information att få tag i oavsett tid på dygnet. På motsvarande sätt ska framtida medarbetare kunna lära känna JM. Därför utvecklar vi vår kommunikation i digitala kanaler. Hållbart samhällsbyggande idag och imorgon JM ska ha ett tydligt fokus på hållbart samhällsbyggande. Därför har vi identifierat områden inom hållbarhet som är prioriterade att förbättra och vi har förstärkt organisationen för styrning och uppföljning. I praktiken handlar det om att skapa förståelse och engagera medarbetarna här tar vi hjälp av inspirations seminarier på teman som Gröna utemiljöer och projektens närmiljö och Personbilens plats i framtidens bostadsområden. Min utmaning är att få alla JMs medarbetare att arbeta mot de gemensamma målen för att vi ska kunna bli ännu bättre. Stockholm i mars 2016 Johan Skoglund

Kundbehov JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO Kundbehov 5 Omvärlden påverkar kundbehoven. JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar. För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus. Trender som påverkar efterfrågan: Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden Urbaniseringstrenden är stark och spås fortsätta framöver. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende och därmed högre krav på valfrihet, kvalitet och tillgänglighet Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön Äkta vara och genuint hantverk Den växande gröna staden och miljön Nya arenor växer fram där gränser suddas ut mellan arbete, fritid och mötesplatser Globalisering bidrar till ökad konkurrens om var människor ska bo, arbeta och investera. Goda insikter ger bästa förutsättningarna JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar. OMVÄRLDSTRENDER Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar. Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det Kvarnholmen vid Stockholms inlopp. trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokal samhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostä der med kvalitet, engagemang och stilkänsla. En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser. KUNDINSIKTER Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler. JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

6 OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO Kundbehov UTVECKLINGSOMRÅDEN Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation. Bland utvecklingsprojekten kan nämnas: Kök : Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet. Badrum : Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet. Förvaring : Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen. Stadsutveckling : JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena. Tjänsteutveckling : Under året har ett ökat intresse för bostadsnära tjänster, så som exempelvis hjälp med löpande underhåll, noterats. Vi ser därför över möjligheten att kunna erbjuda sådana tjänster. VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM Allt mer kunniga och initiativrika kunder Ökad fokus på energisnåla bostäder Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt barn varannan vecka Förändrade bolånekrav Skuldsättning hos hushållen Amorteringskrav Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

Kundbehov MARKNADEN 7 JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Totalt startade JM produktion av 3 731 bostäder under 2015, att jämföra med 3 445 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 979 bostäder varav 92 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 671 bostadsrätter och 54 vårdbostäder) och 8 procent småhus. I Norge produktionsstartades 635 bostäder, varav 85 procent lägenheter och 15 procent småhus. I Finland produktionsstartades 147 lägenheter. Sverige Tillväxttakten i svensk ekonomi ökade under 2015. BNP växte med cirka 3,5 procent vilket är ungefär en procentenhet högre än 2014. Tillväxten i Sverige är högre än i övriga Norden och även i övriga EU. Under 2015 bidrog nettoexporten positivt till BNP-tillväxten men framförallt var det den inhemska efterfrågan som drev ekonomin. Snabb befolkningstillväxt samt stigande inkomster och sysselsättning stimulerar den privata konsumtionen samtidigt som investeringstillväxten är hög, framförallt drivet av stigande bostadsinvesteringar. Riksbanken har pressats av låga inflationsförväntningar och har under 2015 successivt sänkt räntan från noll till 0,35. (Källa: Evidens) STOCKHOLM Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt. Den regionala tillväxten mätt som lönesumma ökade under 2015 lika snabbt som före finanskrisen. Även sysselsättningen ökade kraftigt med tillväxttal på 2 3 procent i årstakt. Befolkningstillväxten har varit extremt hög de senaste åren men föll tillbaka något under 2015. Detta beror delvis på ett lägre inrikes flyttnetto men framförallt på lägre utrikes flyttnetto. Bostadspriserna i Stockholm är rekordhöga. Under 2015 steg bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad med drygt 15 procent. Anledningen till att priserna har ökat är framförallt hushållens stärkta finansiella ställning. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna. Även småhuspriserna i regionen har haft en kraftig tillväxt och nått rekordhöga nivåer under året. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. GÖTEBORG Göteborgsregionen har haft en mycket stark tillväxt under 2015. Utvecklingen för sysselsättningen har varit gynnsam, framförallt inom privat sektor. Befolkningstillväxten ligger på över en procent i årstakt vilket är en hög nivå. Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt under 2015 och i centrala Göte borg var ökningen drygt 15 procent. Även småhusmarknaden har haft en gynnsam prisutveckling. Bostadsrättspriser i Sveriges storstadsområden under de senaste 10 åren Lägenhetspriser i Oslo, Köpenhamn och Helsingfors under de senaste 10 åren SEK/m 2, löpande priser 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 NOK, DKK/m 2, löpande priser 100 000 80 000 60000 40 000 20 000 /m 2 (Helsingfors), löpande priser 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 0 0 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 Kvartal 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 Kvartal Stockholm, innerstad Stockholm, närförort Göteborg kommun Malmö kommun Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi. Uppsala kommun Oslo kommun Köpenhamn kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

8 MARKNADEN Kundbehov MALMÖ/LUND Under 2014 och 2015 hade Malmöregionen en svagare tillväxt än de två övriga storstadsregionerna. Befolkningstillväxten ligger kring 1,2 procent i årstakt. Ökningen beror på ett ökat flyttnetto, både utrikes och inrikes. Födelsenettot är fortsatt högt och stabilt. Sysselsättningen ökade i hög takt. Priserna på bostadsrätter i Malmö ökade kraftigt under 2015. I Malmö närförort ökade priserna ännu mer. Även bostadsrätterna i Helsingborg ökade i pris, men allra snabbast ökade bostadsrätternas värde i Lund. Priserna på småhus ökade också och under 2015 nådde Malmö och Lund sina högsta nivåer någonsin. UPPSALA, LINKÖPING, VÄSTERÅS OCH ÖREBRO Den ekonomiska tillväxten i Uppsala var fortsatt stark under 2015. Sysselsättningstillväxten i Uppsala påverkas kraftigt av närheten till Stockholms arbetsmarknad och utvecklades därför positivt. Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt en procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är flyttnettot där inrikes och utrikes flyttnetto står för ungefär lika stora delar. Bostadsrättspriserna i Uppsala ökade under 2015 och är nu uppe på nivåer som är det högsta någonsin. Även Linköping, Västerås och Örebro har haft stigande priser. Vad gäller småhuspriser är mönstret i stort sett detsamma. Norge Norsk ekonomi återhämtade sig påtagligt under 2014 men under 2015 har den återigen presterat klart under långsiktig trend. BNP-utvecklingen i årstakt för fastlandet landade på cirka 1,3 procent. Tillväxten bromsades främst av en svag industriproduktion med en nedgång om knappt 3 procent jämfört med föregående år. På den positiva sidan fanns en tydlig uppgång i exporten. Även bygg- och anläggningsverksamheten bidrog positivt till BNP-utvecklingen. Hushållen har historiskt visat sig STÖRRE KONKURRENTER 2015, PRIVATA BOSTADS MARKNADEN Land Sverige Norge Danmark 1) Finland 2) Belgien 3) Större konkurrenter NCC, Peab, Skanska och HSB Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke NCC och Arkitekt Gruppen 1) Köpenhamnsregionen 2) Huvudstadsregionen 3) Bryssel, Namur och Brabant Wallon YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad, men också på grund av stigande huspriser som stärkt konsumentförtroendet. Hushållens konsumtion ökade med drygt 2 procent under 2015. Norges Bank valde att i slutet av året lämna styrräntan oförändrad på 0,75 procent. Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög. För riket som helhet växer befolkningen med cirka 1 procent vilket främst beror på nettoinvandring, till stor del arbetskraft från främst Polen men även Sverige och de baltiska länderna. Precis som i andra länder är befolkningstillväxten som starkast i den största regionen, det vill säga Oslo. Bostadspriserna har fortsatt att stiga kraftigt under 2015, även om en viss avmattning kunde skönjas under senhösten/vintern. Utvecklingen har i princip varit densamma vad gäller Bergen även om ökningstakten under året inte varit lika dramatisk. Bostadsmarknaden i Stavanger har givetvis drabbats hårt av utvecklingen i oljesektorn och redovisade fortsatt fallande priser. Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika prisintervall 2011 2015, Sverige Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika storleksintervall 2011 2015, Sverige % 50 % 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 < 1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr 30 50 m 2 51 70 m 2 71 90 m 2 91 110 m 2 111 130 m 2 131 150 m 2 > 150 m 2 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 2013 2014 2015

Kundbehov MARKNADEN 9 Danmark Tillväxten har varit långsammare än väntat. 2015 var BNPtillväxten 1,3 procent, det vill säga samma som föregående år. Exporten har drabbats hårt av en svag omvärld. Det som bidragit till tillväxten är privat konsumtion. Trots den relativt låga tillväxten ökar sysselsättningen. Befolkningstillväxten i Danmark har ökat under de två senaste åren och uppgår nu till 0,8 procent per år. Ägarrättspriserna i Köpenhamn fortsatte att öka i ännu snabbare takt under 2015. JMs verksamhet har under året varit koncentrerad till Köpenhamnsregionen. Finland Finsk ekonomi fortsatte att utvecklas svagt under 2015 och BNP-tillväxten var knappt 1 procent. Exporten fick dock draghjälp av god tillväxt i viktiga handelsländer som Sverige och Tyskland. Hushållen är pressade av hög arbetslöshet och offentliga besparingsprogram. Att hushållens konsumtion ökade svagt under 2015 beror till stor del på låga räntor. Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med drygt en procent i årstakt. Priserna på bostäder i flerbostadshus ligger stabilt. Även prisutvecklingen på radhus och småhus har varit oförändrad de senaste fem åren. JM bedriver verksamhet i Huvudstadsregionen. Belgien Under 2015 ökade BNP i Belgien med 1,3 procent. Exporten minskade något samtidigt som privat konsumtion ökade. Huspriserna i Brysselregionen slutade 2015 knappt 1 procent högre än 2014. Prisnivån idag är densamma som för tre år sedan. JM har under året utvecklat bostäder i Brysselregionen. BOSTADSBYGGANDET ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2015 2014 2013 Sverige 45 250 36 300 21 100 Norge 31 100 27 200 30 300 Danmark 8 700 13 600 9 800 Finland 30 900 26 300 27 300 Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2015 års värden är preliminära och fastställs våren 2016. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land 2015 2014 2013 Sverige 2 927 2 588 2 718 Norge 696 475 433 Danmark 23 22 11 Finland 106 75 43 Belgien 18 35 60 Totalt 3 770 3 195 3 265 JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER Land 2015 2014 2013 Sverige 2 949 2 792 2 465 Norge 635 499 331 Danmark 0 29 12 Finland 147 83 46 Belgien 0 42 99 Totalt 3 731 3 445 2 953 JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2015-12-31 2014-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 7 212 6 375 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 64 57 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 22 21 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 86 78 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 338 430 Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande 284 284 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Genomsnittspris 1) JMs säljstartade bostäder, Sverige Andel av JMs sålda och bokade bostäder i pågående produktion, Koncernen Kr/bostad 5 000 000 1) Pris = insats % 100 4 000 000 80 3 000 000 60 2 000 000 40 1000 000 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Stockholm Övriga Sverige Sålda och bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder

Erbjudande Genom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

Erbjudande FÖRDEL NYBYGGT 11 JM förstahandsval vid köp av ny bostad. Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. En bra dialog med kunderna Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning. JMs kunder blir bara nöjdare och nöjdare JM är bland de bostadsutvecklingsföretag i Sverige som har branschens nöjdaste kunder och fick år 2015 ett NKI (Nöjd Kund Index) på 80 av 100 möjliga poäng, enligt Prognoscentrets årliga undersökning. Det är ett kvitto på JMs goda arbete med ett tydligt kundfokus och ett strukturerat arbetssätt. En del av den långsiktiga strategin är att hela tiden vara lyhörda för kunder och att ständigt utvecklas och bli ännu bättre. JM Norge har de nöjdaste kunderna JM i Norge fick för andra året i rad branschens nöjdaste kunder år 2015. För detta mottog JM utmärkelsen Årets nöjdaste kunder 2015 enligt Prognoscentrets årliga undersökning bland bostadsutvecklingsföretagen i Norge. JM Norge fick ett NKI (Nöjd Kund Index) på 79 av 100 möjliga poäng. Branschindex uppgick till 71. VIP-kunder har företräde Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. Att JMs bostäder är populära märks inte minst i den stora ökningen av VIP-kunder som skett under året.

12 FÖRDEL NYBYGGT Erbjudande Bra materialval Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt för att skapa god funktion och hållbar design med hög kvalitet. Inredningen är en viktig del av bostaden. Katalogen Inredningsval för projektet skickas till kunden där presenteras ett genomarbetat JM Original och de inredningsval som vi erbjuder. Kunden möter sedan projektets inrednings ansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden. JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad. JM Original JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

Erbjudande FÖRDEL NYBYGGT 13 Under hösten lanserades redaktionellt inspirationsinnehåll på jm.se under namnet #JMinspiration. Inom koncernen genomfördes fem gemensamma Stora visningsdagar. Digitalt möte med kunderna JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu då ska information gå att få, oavsett tid och plats. Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi har valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. Under hösten lanserades #JMinspiration, en avdelning på www.jm.se där vi bjuder på massor av inspiration i form av artiklar, hemma hos-filmer och gör det själv-lösningar kring allt som har med hemmaliv och boende att göra. Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. Som ett kvitto på att vår nya webbplats har mottagits väl har JM mottagit hedersutmärkelsen Bästa förbättrare i kategorin mobil webbplats 2014 samt blivit nominerade till Sveriges bästa webbplats i kategorin Information och Service 2015. (Källa: Web Service Award) Visningsdagar i pågående projekt Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning. Under 2015 var temat Badrum, Balkong/Uteplats, Läget samt Vardagsrum. Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt nästan 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Det är ett tillfälle för JM att visa våra projekt med målsättningen att öka intresset för att köpa en JM-bostad i framtiden.

14 FÖRDEL NYBYGGT Erbjudande Fem skäl att välja en nybyggd bostad från JM. Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering. Fokus på bostäder Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder och vi är en av Nordens ledande inom vårt område. Bygger där människor vill bo Kunden ska inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klara när kunderna flyttar in. En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning. Genomtänkta lösningar Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö. Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för kunder som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad. Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om. För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder. Alla erbjuds en trygg bostadsaffär Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och skyddar kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garanti tid om två år. Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

Erbjudande FÖRDEL NYBYGGT 15 Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon. Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 39 43. Fönster som spar energi Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK. Allergihänsyn Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks dammhyllor genom takansluten skåpinredning. Energisnåla vitvaror Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror. Samtliga bostäder utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll. En god elmiljö Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum. En god ljudmiljö Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna. Möjlighet att själv påverka energianvändningen Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att minska energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad. Sunda material Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

16 JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2015 Erbjudande Fokus på nyproduktion av bostäder. Vi bygger alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer. Andra viktiga kvaliteter är närhet till service och skolor. På detta uppslag presenterar vi några av JMs största projekt. 10 9 5 4 7 1 3 8 2 1 Liljeholmskajen, Stockholm Utvecklingsperiod: 2001 2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 4 200, påbörjade 2 822 Produktionsstartade under 2015: 217 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 350 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum 4 Söderdalen, Järfälla Utvecklingsperiod: 2013 2027 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 1 300, påbörjade 273 Produktionsstartade under 2015: 126 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum 6 2 Norra Älvstranden, Göteborg Utvecklingsperiod: 1998 2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 2 050, påbörjade 1 704 Produktionsstartade under 2015: 74 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 350 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum 3 Kvarnholmen, Nacka Utvecklingsperiod: 2010 2026 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 1 400, påbörjade 388 Produktionsstartade under 2015: 190 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 1 000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum 5 Kungsängen, Uppsala Utvecklingsperiod: 2002 2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 1 300, påbörjade 801 Produktionsstartade under 2015: 89 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 500 Läge: Centrumnära 6 Lomma Strandstad, Lomma Utvecklingsperiod: 2003 2023 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: Totalt cirka 1 050, påbörjade 668 varav 29 småhus Produktionsstartade under 2015: 68 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 400 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum Hitta pågående projekt och lediga bostäder på www.jm.se 7 Dalénum, Lidingö Utvecklingsperiod: 2010 2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 800 1), påbörjade 394 1) Produktionsstartade under 2015: 97 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 400 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum 1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter. 8 Älvsjöstaden, Stockholm Utvecklingsperiod: 2016 2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt 750, påbörjade 0 Produktionsstartade under 2015: 0 Antal kvarvarande byggrätter: 750 Läge: Cirka 10 km till Stockholm centrum 9 Öster Mälarstrand, Västerås Utvecklingsperiod: 2008 2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 450 1), påbörjade 326 Produktionsstartade under 2015: 107 Antal kvarvarande byggrätter: Drygt 100 1) Läge: Centrumnära intill Mälaren 1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer 150 byggrätter enligt avtal. 10 Grefsen Stasjon, Oslo Utvecklingsperiod: 2010 2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt cirka 330 1), påbörjade 221 Produktionsstartade under 2015: 61 Antal kvarvarande byggrätter: Cirka 110 1) Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum 1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2015 Erbjudande 17 1 2 3 4 5 6 7 9 10 8

Det var den stora uteplatsen som fick Yvonne Pettersson och dottern Hanna att falla pladask för sin trerummare vid Fröfjärdsparken i Frösunda, strax norr om Stockholms city. Solläge i Frösunda INTERVJU MED YVONNE PETTERSSON, PROJEKT FRIDHEM I FRÖSUNDA Egentligen har jag aldrig varit en särskilt vit inredningsperson. Jag gillar färg. Men jag måste säga att jag trivs med det jag ser, säger Yvonne och pekar på de vita väggarna, det vita taket, de vita köksluckorna från Marbodal och det vita kaklet i köket. Men jag valde i alla fall inte en vit bänkskiva, det blev Sigvard Bernadottes klassiska Virrvarr-mönster från 1958. När Yvonne träffade Hannas blivande pappa gick flyttlasset till Gärdet, men så föddes Hanna och den nya lilla familjen kände att de inte längre ville bo mitt i smeten. De flyttade då till sin första nybyggda JM-lägenhet i Frösunda. Frösunda, Ulriksdal och Järva har verkligen förändrats under åren vi bott här. Områdena har vuxit, men samtidigt behållit sin charm med de låga husen i olika stilar. Det är härligt med fyravåningshus, att de inte är så höga. Det skapar en mysig småstadskänsla, säger Yvonne. När Yvonne och Hannas pappa separerade flyttade Yvonne och Hanna till en tvåa i närheten, men de kände sig snabbt trångbodda. En dag när de var på väg till skolan såg de en skylt om att JM skulle bygga ett nytt kvarter, Fridhem, i Frösunda. De gick in på JMs huvudkontor, bara några hundra meter bort från lägenheten, och hörde sig för. Det mesta är JM Original Jag hade fyra krav på en lägenhet. Den skulle vara på nedre botten, ha uteplats, vara en trerummare och med hörnläge. Precis en sådan lägenhet fanns kvar, så vi slog till direkt, berättar Yvonne. Det var väldigt skönt med fast pris, så att vi visste hur mycket det skulle kosta. Budgivningar på gamla lägenheter drar lätt i väg och plötsligt har man betalat mer än vad man egentligen har råd med. Det mesta i bostaden är JM Original, med undantag för badrumsdörren, som har fått ett runt fönster, hallgolvets klinkers, de rostfria vitvarorna i köket och den blågröna fondväggen i Hannas rum. Jag valde badrumsdörren. Den ser ut som på en båt. Jag tycker det är fint, tillägger Hanna stolt. Det är uteplatsen som Yvonne har störst planer för. Jag sätter ut odlingslådor för jordgubbar och tomater och gör det riktigt mysigt här ute. Vi har kvällssol, så uteplatsen är välanvänd. Yvonne kände inget behov av att göra så många tillval eftersom hon tycker att kvaliteten och utrustningsnivån i lägenheten är så hög. Planlösningen med det halvöppna köket är perfekt som den är. Och så har vi varsitt stort och rymligt sovrum, säger Yvonne. Vi har skapat vårt liv i Frösunda. Här finns egent ligen allt man behöver och skulle man sakna något är det enkelt att ta sig in till stan.

Lönsamhet JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapital - användning skapar vi lön sam het och värde för våra aktie ägare. Enhetliga produktions sätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet. Vid Dragörkajen i Limhamn byggs flerbostadshus och parhus.

20 AFFÄRSIDÉ, VISION OCH STRATEGI Lönsamhet Affärsidé, vision och strategi. AFFÄRSIDÉ: Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. VISION: JM skapar hus att trivas i. STRATEGI: För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktie ägarmålet, har JM följande strategi: Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen. Ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas. Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor in går som en naturlig planförutsättning. Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet. KAPITALHANTERING Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat: Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion Projektfastigheter ska bestå av främst bostadsfastig heter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen. Avkastningskrav för projekt För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna. JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad. WACC (VÄGD KAPITALKOSTNAD) Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5 6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt. SKULDSÄTTNINGSGRAD I PROJEKT Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0. GENOMSNITTLIG KAPITALKOSTNAD LÅNAT KAPITAL 1) En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3 2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0 2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8 2,2 procent. GENOMSNITTLIG KOSTNAD EGET KAPITAL 1) Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11 13 procent. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2006 2015 i genomsnitt uppgått till 26,3 procent och för 5-årsperioden 2011 2015 till 24,8 procent. 1) Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.