Planbeskrivning 2015-05-28 Bn 148/2014 Samrådshandling Detaljplan Långseleån 13 m.fl. (Vivalla) Örebro kommun Samrådstid: 15 juni 2015 24 augusti 2015 Standardförfarande Handläggare: Anders Pernefalk E-post: anders.pernefalk@orebro.se Stadsbyggnad, Örebro kommun Box 33400 Stadsbyggnadshus 1 019-21 10 00 kundtjänst stadsbyggnad@orebro.se 701 35 Örebro Åbylundsgatan 8 A 019-21 15 63 fax www.orebro.se
VAD ÄR EN DETALJPLAN? Genom detaljplaner regleras markens användning och bebyggelsens utformning. Detaljplaner, som ser ut som en slags karta, innehåller juridiskt bindande bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och markområden skall användas till, byggnadshöjder, byggnaders utformning med mera. Byggrätten i detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Örebro består av ett lapptäcke av detaljplaner som reglerar vad som får byggas var. Mer information om hur detaljplanen arbetas fram finns under: http://www.orebro.se/detaljplan I arbetet med denna plan har vi nu kommit till: Planprogram Planarbete Samråd Granskning Antagande Laga kraft ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER Den 1 januari 2015 började ändringar i plan- och bygglagen (2014:900) att gälla. Enligt de övergångsbestämmelser som finns i lagen ska planärenden som påbörjades innan detta datum göras efter det regelverk som finns i plan- och bygglagen (2010:900). PBL 2014:900 Denna detaljplan påbörjades efter 1 januari 2015 och kommer därför följa plan- och bygglagen 2014:900. 2
PLANBESKRIVNING Detaljplan Långseleån 13 m.fl. (Vivalla) Örebro kommun Den här detaljplanen genomförs med standardförfarande. HANDLINGAR Planhandlingen omfattar: - planbeskrivning - Plankarta (1: 1000) med planbestämmelser - Fastighetsförteckning - Checklista konsekvens- och behovsbedömning PLANENS SYFTE OCH BAKGRUND Syftet med detaljplanen är att utöka byggrätten inom fastigheten Långseleån 13 för att möjliggöra utbyggnad av befintlig förskola samt att utöka förskolans friyta. Planområde Bild som visar planområdets placering i området. 3
LÄGE Planområdet ligger i nordvästra delen av stadsdelen Vivalla mellan Vivallaringen och ÖBO:s bostadsbebyggelse. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Planområdet berörs inte av något riksintresse. Översiktliga planer I Örebros översiktsplan, Vårt framtida Örebro, antagen av kommunfullmäktige 2010-03-24, framgår bland annat följande om området: Ställningstagande om Vivallaringen som befintlig lokal huvudlänk Följande ställningstagande berör biltrafik på Vivallaringen som befintlig lokal huvudlänk: - Biltrafiknätet ska erbjuda alternativ till genomfartstrafik via Örebro centrum. Tunga transporter utan ärende till centrum ska gå i stadens utkant. - En del av det utrymme som idag i huvudsak disponeras av bilar kan behöva ersättas av utrymme för gående, cyklister och kollektivtrafik, vilket i vissa fall kräver större ombyggnader. - Gatans utformning ska motsvara den skyltade hastigheten. - Örebro kommun har en parkeringsnorm som reglerar hur mycket yta som ska avsättas för bilparkering (respektive cykelparkering). Behovet av bilparkeringsytor kan minimeras om samutnyttjande sker mellan boende, verksamma och besökare. Riktlinjer för parkering håller på att tas fram. 4
Ställningstagande om Hjärstaskogen utifrån grönstruktur i tätort Följande ställningstagande berör Hjärstaskogen utifrån grönstruktur i tätort: - Örebro tätort ska präglas av en struktur där lättillgängliga rekreationsskogar, ekoparker och naturreservat bevaras långsiktigt. Dessa större sammanhängande områden har stor betydelse för rekreation och biologisk mångfald och ska, när det är möjligt, bindas samman av korridorer, så att stadens invånare lätt kan ta sig ut i naturen via gröna gång- och cykelstråk. - I stadslandskapet ska de ekologiska värdena bibehållas och förstärkas genom ett nätverk av parker och andra grönområden inklusive ytvatten, friytor samt sammanbindande gröna stråk. Genom nätverket värnas den biologiska mångfalden. - Kompensationsprincipen innebär att om värdefull park eller annat grönområde måste tas i anspråk för exploatering så bör den förlorade gröna miljön kompenseras genom att likvärdig area anläggs, säkerställs eller utvecklas på annat ställe i närmiljön. Utvecklas kan t.ex. innebära att man höjer kvaliteten på en annan befintlig grön miljö eller förbättrar tillgängligheten till den. Social kompensation (för människan) bör ske i närområdet. Ekologisk kompensation (för biologisk mångfald) bör ske där åtgärden är mest ändamålsenlig. Stadsbyggnad arbetar med hur denna princip ska tillämpas i det praktiska vardagsarbetet. Grönstrukturprogram Örebro grönstruktur är ett planeringsunderlag som antogs av kommunfullmäktige 2006-09-20. I programmet anges utvecklingsstrategier och åtgärder för att utveckla grönstrukturen i Örebro stad. Som ett övergripande socialt mål anges att stadens invånare ska ha god tillgänglighet till en park eller annat grönområde av social kvalitet inom 200 meter från bostaden samt även lätt att ta sig till ett större rekreationsområde. 5
Miljömål I Miljöprogram Örebro kommun Örebro kommuns miljömål och prioriteringar i miljömålsarbetet (antagen 2010) finns bland annat fokusområdet God bebyggd miljö. Den nationella målsättningen som även är det övergripande målet för Örebro kommun, anger följande: Städer, tätorter, och annan bebyggd miljö ska utgöra en god och hälsosam livsmiljö. Natur- och kulturvärden ska utvecklas och utformningen av bebyggelsen ska främja en långsiktigt god hushållning med mark, vatten och andra resurser. 6
Detaljplaner Översikt över detaljplaner i området Gällande detaljplan för fastigheten Långseleån 13 är 1880-P120 vilken vann laga kraft 2002-04-15. Området är planlagt för skola och bostäder. Detaljplan 1880-P120 7
Planprogram Det pågår ett arbete med att ta fram en fördjupad översiktsplan för Vivalla och Boglundsängen. I den framgår följande om förskolor i Vivalla: Förskola Den fördjupade översiktsplanen pekar på att det förväntas bli 300 fler barn i Vivalla fram till 2022 och att det behövs ett underlag på 15 förskoleavdelningar för att fylla behovet. Förskolor ska förslagsvis anläggas i Vivallas ytterområden för att skapa ökad integration mellan intilliggande områden. Planområdet inom Långseleån 13 pekas ut som plats för utbyggnad av befintlig förskola. 8
FÖRUTSÄTTNINGAR Markägoförhållanden Fastigheten Långseleån 13 ägs av Futurum fastigheter i Örebro AB. Fastigheten Mikael 2:96 ägs av kommunen. Fastigheten Långseleån 7 ägs av Örebrobostäder AB. Natur Planområdet idag (bildkälla: Örebro kommun). Mark och vegetation Direkt väster om planområdet finns det ett smalt skogsstråk (parkmark) som mestadels består av björk och några enstaka tallar. På den befintliga friytan för förskolan finns det två större björkar. Geotekniska förhållanden Planområdet utgörs av morän som klassas som normalblockig. Inslag av silt kan förekomma. Förorenad mark Sweco har tidigare utfört en miljöteknisk undersökning inom planområdet. Proverna visade på inga föroreningar i den naturmark som då vävdes in i planområdet. Däremot hittades halter av PCB i de hårdgjorda ytorna som vid det tillfället skulle ingå i förskolans tomt. De föroreningar som påträffades underskred uppsatta åtgärdsmål eller godkändes av berörd tillsynsmyndighet (se: Rapport avseende utfärda avhjälpandeåtgärder av förorenad mark inom fastighet Långselån 13, Örebro kommun, Sweco Invironment AB 2013-10-25). I den mark som ska ingå i det nya planområdet söder om befintlig fastighetsgräns kan det finnas risk för PCB-halter. Det ska göras en miljöteknisk markundersökning som kan påvisa eventuella halter. Radon Planområdet bedöms inte vara utsatt för radon. 9
Risk för skred Det finns ingen risk för skred inom planområdet, dock angränsar planområdet till potentiellt riskområde. Bebyggelse Bostadsbebyggelsens struktur i Vivalla präglas av miljonprogrammets ideal sett utifrån trafikseparering och storskalighet. Merparten av stadsdelens bebyggelse är uppförd mellan åren 1967-1970. Ett kommersiellt centrum finns i mitten av stadsdelen med omgivande bostäder i form av lamellhus som är parallellt placerade i samma riktning. Lamellhusen är genomgående i två våningar med fasad i rödbrunt tegel och låga svarta sadeltak. Nyare bebyggelse finns i anslutning till Vivalla centrum och varierar i en höjd från fyravåningsbebyggelse till ett fjorton våningar högt höghus. Kulturmiljö Följande bebyggelsebeskrivning är hämtad från Örebro kommuns kulturmiljöinventering: Vivalla klassas som kulturmiljö utifrån ett C-värde. Områdets kvalitéer avspeglar sig i bebyggelsens struktur och lågskalighet. Materialet i byggnaderna uppvisar en hög tidstypisk arkitektonisk ambitionsnivå som till stor del är bevarad. Vivalla kom att ingå i det som kallades mönsterstaden Örebro och blev ett föredöme för efterkrigstidens och miljonprogrammets bostadsbyggande. Arbetsplatser, övrig bebyggelse Vivalla centrum omfattar många verksamheter och arbetsplatser. Boglundsängens industriområde är ett angränsade område till Vivalla där många mindre privata företag samsas med större aktörer inom dagligvaruhandel och sällanköpsvaruhandel. Offentlig service Närliggande skolverksamheter är Björkbacken, förskola och Vivallaskolan, grundskola. Vård utgörs av Vivalla vårdcentral i Vivalla centrum och vård och omsorgsboende vid Poesigatan. Bibliotek och folkhögskola finns i Vivalla centrum. Kommersiell service I Vivalla centrum finns det ett brett utbud av kommersiell service i form av dagligvaruhandel, restauranger, apotek, frisör och diverse småhandel. Direkt öster om Vivalla ligger Boglundsängens handelsområde som erbjuder ett blandat utbud av både dagligvaruhandel och kommersiell service. Tillgänglighet Tillgängligheten är god inom och i anslutning till planområdet. Friytor Friyta finns inom förskolans område. 10
Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Planområdet angränsar till Balladgatan i norr och Krönikegatan i söder från de båda gatorna går det tillfartsgator in till förskolans norra och södra del. Väster om planområdet ligger Vivallaringen med en gång och cykelväg i anslutning på höger sida. Kollektivtrafik I nuläget finns det ingen kollektivtrafik i anslutning till planområdet. Parkering, varumottag, utfarter Parkeringsytor finns norr och söder om förskolan. Varumottagning sker vid förskolans norra fasad. Det finns två in och utfarter till förskolan, en från norr och en från söder. Miljökvalitetsnormer och luftföroreningar Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel enligt miljöbalkens femte kapitel. Miljökvalitetsnormerna är till för att komma till rätta med miljöpåverkan från diffusa utsläppskällor som t.ex. trafik och jordbruk. Beräkningar för luftföroreningar har utförts och dessa visar att miljökvalitetsnormerna inte överskrids i området. ÄMNE BR 1 MKN 2 Bensen årsmv. μg/m³ 0,9 5 CO dygnsv. mg/ m³ 0,5 10 NO² årsmv. μg/m³ 10 40 PM 10 årsmv. μg/m³ 11 40 1 BR = beräknad 2 MKN = miljökvalitetsnorm 11
Störningar Bullerkartläggning vid planområdet. (Grönt:) dygnsmedelvärde 50-55 dba, (Gult:) dygnsmedelvärde 55-60 dba. Buller Örebro kommun har genomfört en kartläggning av buller från vägfordon, järnväg och flyg inom kommunens gränser. Både statligt och kommunalt vägnät omfattas. Kartläggningen som avser årsskiftet 2011/2012 visar att planområdet inte är utsatt för bullernivåer över 55 dba ekvivalent värde. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Befintliga vatten-, spillvatten- och dagvattenledningar finns norr och söder om planområdet. Värme Fjärrvärme finns anslutet till planområdet. El Befintliga elledningar finns i anslutning till planområdet. 12
FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation En del av parkmarken direkt väster om förskolans fastighet tas till expandering av förskolans friyta. Ambitionen är att bevara skogskaraktären inom den nya friytan genom bestämmelse att marklov krävs för trädfällning. En bevarad skogskaraktär kan bidra till en positiv och spännande lekmiljö för barnen. Det är viktigt att träd som kan innebära en risk för barnens säkerhet ses över och vid behov tas ner. Geotekniska förhållanden Möjligt inslag av silt i morän kan behöva ses över. Det kan innebära ökade kostnader vid grundläggning. Bebyggelse Markanvändningen inom planområdet kommer användas för skoländamål (S). Futurum har inkommit med en ansökan om att bygga ut befintlig förskolebyggnad (Sagogårdens förskola). Med befintlig huvudbyggnad inräknad kommer den nya byggrätten omfatta ca 1400 kvm. Med ny tillbyggnad kommer förskolan att rymma totalt nio avdelningar. Varje avdelning är anpassad för max 20 barn (totalt 180 barn). Förskolans beräknade friyta rymmer en area på 5470 kvm vilket tillgodoser kravet 30 kvm friyta per barn. Den nya tillbyggnaden är planerad söder om befintlig och blir i ungefär samma storlek. Tidigare skissförslag på utbyggnad av befintlig förskolebyggnad från Futurum. Förråd och uthus Detaljplanen medger att förrådsbyggnader, uthus och skärmtak får uppföras inom del av planområdet som är markerad med plusmark med en högsta tillåten byggnadshöjd av tre meter. 13
Tillgänglighet Tillgängligheten blir i stort sett oförändrad bortsätt från att en vändplats tillskapas söder om förskolan och att den södra parkeringsytan tas bort. Friytor Lek och rekreation Förskolans friyta utökas mot det befintliga skogsstråket. Befintliga lekytor bör sparas i den mån det går. Gator och trafik Parkering, varumottagning, utfarter Den södra parkeringsytan tas bort för utökning av förskolans tomt medan den norra parkeringsytan blir kvar och servar för merparten av parkeringsbehovet för bil enligt gällande parkeringsnorm. Cykelparkeringar kan förslagsvis placeras i anslutning till förskolans norra och södra entré. En ny vändplats skapas söder om förskolan för att förskolan även ska kunna nås söderifrån Krönikegatan. Varumottagningen sker fortsättningsvis från förskolebyggnadens norra sida. Situationsbild som visar trafik och parkeringslösningen för förskolan. 14
Fastighetskonsekvensbeskrivning Den södra parkeringen behöver tas bort för att förskolan ska kunna expandera söderut. Ytan där parkeringen finns ägs av ÖBO (Långseleån 7) men används generellt av förskolan. Den ytan plus en smal grönremsa som angränsar till en husvagnsparkering behöver köpas in av Futurum och sedan ingå i deras fastighet. Likaså kommer en bit av tillfartsgatan som leder in till den södra parkeringsytan att behöva ingå i fastigheten för att fungera som vändplats åt förskolan. För att kunna utvidga förskolans friyta behöver Futurum köpa in en del av parkmarken inom fastigheten Mikael 2:96 som sedan kommer ingå i Långseleån 13. Det är sen tidigare planlagt för en gemensamhetsanläggning i form av ett svackdike som korsar del av planområdet. Svackdiket bedöms inte längre behövas för att ta hand om dagvattnet från ÖBO:s parkeringar utanför planområdet. Bestämmelsen om gemensamhetsanläggningen inkluderas därför inte i planen. Teknisk försörjning Dagvatten Dagvatten från parkeringsplatser, uppställningsytor, körytor och därmed liknande ytor ska renas innan det får anslutas till den förbindelsepunkt som är anvisad. Dagvatten från tak och annat dagvatten som inte är förorenat, ska tas omhand skilt från övrigt dagvatten. Dagvattenåtgärder ska utföras på sådant sätt att fastigheten inte avleder mer dagvatten än vad som motsvarar maxflödet från den oexploaterade fastigheten. Dagvattenåtgärderna ska vara dimensionerade för ett tvåårsregn. Avfall Inom varje fastighet inom planområdet ska det finnas tillräckligt utrymme för sortering av avfall. Reglerna i avfallsplanen och föreskrifter för avfallshanteringen i Örebro kommun ska följas vid utformningen och placeringen av soprummet och återvinningsutrymmet. Utformningen och placeringen av avfallshanteringen skall ske i samarbete med Tekniska förvaltningen. 15
GENOMFÖRANDE Detaljplan Långseleån 13 m.fl. (Vivalla) Örebro kommun Organisatoriska frågor Planens syfte Syftet med detaljplanen är att utöka byggrätten inom fastigheten Långseleån 13 för att möjliggöra utbyggnad av befintlig förskola samt att utöka förskolans friyta. Organisation Planen upprättas av Örebro Stadsbyggnad som också författar genomförandebeskrivning. Lantmäterimyndigheten verkställer de fastighetsrättsliga genomförandefrågorna efter ansökan. Exploatören svarar för och bekostar iordningställande av kvartersmark och därmed sammanhängande utredningar, undersökningar samt eventuella åtgärder och tillstånd m.m., se nedan. Exploatören bekostar eventuella undersökningar och utredningar. Exploatören bekostar anläggandet av vändplats. Tidplan Arbetet inriktar sig på att detaljplanen vinner laga kraft under 2015. Genomförandetid Planen föreslås få en genomförandetid om fem år från den tidpunkt då planen vinner laga kraft. Kostnader Planen medför inga kostnader för kommunen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Planavtal Ett planavtal är tecknat mellan fastighetsägaren och Örebro kommun. Ingen planavgift tas ut vid bygglov. MILJÖKONSEKVENSER Detaljplanen innebär inte en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats enligt kraven i plan och bygglagen 4 kap. 34. Checklista för behovsbedömning är godkänd på delegation för Byggnadsnämnden 2015-06-10. 16
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har utarbetats av planhandläggare Anders Pernefalk på Örebro stadsbyggnadskontor i samarbete med trafikplanerare Lovisa Blomér, stadsingenjör Bo Davidsson och trafikingenjör Jarmo Riihinen. Frida Hammarlind Enhetschef Detaljplan Anders Pernefalk Handläggare 17
Detaljplan Långseleån 13 m.fl. (Vivalla) Örebro kommun Ej skalriktig 18
PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Där beteckningar saknas gäller bestämmelsen hela området. Endast angiven användning är tillåten. GRÄNSER Planområdesgränsen redovisas 3 m utanför området. Användningsgräns Egenskapsgräns ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Kvartersmark S Skola BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE MARKENS ANORDNANDE Mark och vegetation parkering n 1 Byggnad får inte uppföras Marken får endast bebyggas med förråd, uthus, skärmtak och dyligt Parkeringsplatser ska finnas Marklov krävs för att fälla träd med större stamomfång än max 0,2 m, mätt 1,5 m över mark Dagvatten Dagvatten från parkeringsplatser, uppställningsytor, körytor och därmed liknande ytor ska renas innan det får anslutas till den förbindelsepunkt som är anvisad. Dagvatten från tak och annat dagvatten som inte är förorenat, ska tas omhand skilt från övrigt dagvatten. Dagvattenåtgärder ska utföras på sådant sätt att fastigheten inte avleder mer dagvatten än vad som motsvarar maxflödet från den oexploaterade fastigheten. Dagvattenåtgärderna ska vara dimensionerade för ett tvåårsregn. PLACERING, UTFORMNING OCH UTFÖRANDE Placering Huvudbyggnad skall placeras minst 4 m från tomtgräns. Utformning Högsta byggnadshöjd i meter Högsta nockhöjd i meter ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft Planavgift Planavgiften är reglerad i avtal och tas inte ut vid bygglov ILLUSTRATIONER Text Illustrationslinje Illustrationstext 19
FASTIGHETSFÖRTECKNING Anders Pernefalk 2015-05-24 Bn 148-2014 Fastighetsförteckning till detaljplan för Långseleån 13 m.fl. Örebro kommun FASTIGHETER INOM PLANOMRÅDET LÅNGSELEÅN 13 ÖREBRO KOMMUN BOX 30000 701 35 ÖREBRO LÅNGSELEÅN 7 ÖREBROBOSTÄDER AB BOX 8033 700 08 ÖREBRO LÅNGSELEÅN 8 ÖREBROBOSTÄDER AB BOX 8033 700 08 ÖREBRO MIKAEL 2:96 ÖREBRO KOMMUN BOX 30000 701 35 ÖREBRO 3G Infrastructure Services Aktiebolag BOX 7018 121 07 STOCKHOLM-GLOBEN Hus på 20