Stadsbyggnadskontoret Annika Almqvist, planarkitekt juni 2009 PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR Kontor vid Sikvägen Fastigheten Siken 2, inom Tyresö kommun, Stockholms län. PLANOMRÅDET Stadsbyggnadskontoret Planenheten 135 81 Tyresö Tel 08-5782 91 00 Fax 08-798 95 94 sbk@tyreso.se www.tyreso.se
2 HANDLINGAR BAKGRUND Till detta detaljplaneförslag hör följande handlingar: plankarta i skala 1:500 med planbestämmelser denna planbeskrivning genomförandebeskrivning fastighetsförteckning (finns på stadsbyggnadskontoret) behovsbedömning (finns på stadsbyggnadskontoret). information om vad en detaljplan är och hur detaljplaneprocessen går till (längst bak i denna beskrivning). Till detaljplanen finns följande utredningar: Miljöteknisk mark- och byggnadsundersökning (finns på stadsbyggnadskontoret) Byggnaden på fastigheten Siken 2 har länge fungerat som panncentral för bostadsområdet som angränsar till planområdet. Sedan några år tillbaka har fastigheten stått tom då fjärrvärme blivit utbyggt i området och behovet av en panncentral försvunnit. Fastigheten köptes av ett lokalt dataföretag som istället vill använda byggnaden för kontor. Byggnadsnämnden beslutade därför 2008-09-25 93 att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta ett nytt förslag till detaljplan för fastigheten. Detaljplaneförslaget är av begränsad betydelse eftersom det i huvudsak handlar om en ändrad användning av befintlig byggnad. Planen saknar intresse för allmänheten annat än de boende precis intill och är förenlig med översiktsplanen. Planområdet omfattar inga allmänna platser utan berör endast en mindre privat fastighet. Planen medger ingen störande verksamhet och genomförandet innebär inte någon betydande miljöpåverkan. Planen kan därför hanteras med enkelt planförfarande. En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen, läs mer om planprocessen på sista sidan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG PLANDATA Lägesbestämning Areal Markägoförhållanden Planen syftar till att möjliggöra kontorsverksamhet inom befintlig byggnad på fastigheten Siken 2. I planen möjliggörs även en tillbyggnad. Planområdet ligger på Sikvägen 27 i Bollmora med gångavstånd till Tyresö centrum. Planområdets areal är den samma som för fastigheten Siken 2, ca 1381 kvm. Fastigheten är privatägd.
TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDE Riksintressen Översiktliga planer Detaljplaner Planområdet berörs inte av några riksintressen. Området är inte särskilt omnämnt i översiktsplanen men där anges att kommunen verkar för att förbättra näringslivsklimatet på lokal nivå. Detta ska kommunen göra genom att underlätta för småföretagare att starta upp och bedriva sina verksamheter. Denna detaljplan stämmer väl överens med översiktsplanen eftersom den möjliggör för ett lokalt företag att bedriva sin verksamhet i kommunen. Gällande stadsplan för fastigheten Siken 2 är del av Bollmora 2:1 kv Siken m fl (plan nr 154). Planen anger användning för panncentral (Pj). Marken runt befintlig byggnad är prickad mark, det vill säga mark som inte får bebyggas. Planen tillåter att en byggnad får uppföras till en byggnadshöjd av 10 m. 3 Gällande stadsplan för fastigheten Siken 2. Behov av miljöbedömning Den föreslagna markanvändningen bedöms som lämplig. Planen innebär att en byggnad som nu står tom kommer till användning. En markundersökning har tagits fram och sanering ska ske enligt rekommendationer. Fastigheten har god möjlighet till uppvärmning genom förnyelsebar energi. Detta medför ingen betydande påverkan på mark, vatten, luftmiljö eller klimat. Planförslaget bedöms inte heller leda till några negativa effekter på människors hälsa och säkerhet. Hushållning med naturresurser påverkas inte negativt. Inga kommunala miljömål åsidosätts. Detaljplanens miljökonsekvenser var för sig eller sammantaget, bedöms inte innebära någon betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalkens 6 kap 11, med beaktande av förordningen 1998:905 bilaga 2 och 4. En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därmed
inte behövas upprättas. 4 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Panncentralen Panncentralen på Sikvägen 27 byggdes 1960 av Familjebostäder, för att försörja bostäderna på Sikvägen med värme. Panncentralen bestod då av tre oljeeldade pannor. Familjebostäder sålde panncentralen och värmenätet till dåvarande Stockholm Energi, numera AB Fortum Värme samägt med Stockholms Stad 1997. År 2001 byttes en av oljepannorna ut mot en pelletspanna. Pelletspannan klarade ensam av värmeförsörjningen under större delen av året, oljepannorna hjälpte till endast vid minusgrader. I slutet av 2005 kopplades värmenätet på Sikvägen över till Vattenfalls fjärrvärmenät. Inkråmet i panncentralen kunde därefter rivas och fastigheten säljas. Bilden visar panncentralen, fasad mot norr. Bilden visar panncentralen, fasad mot söder.
5 Bilden visar panncentralen, fasad mot väster Bilden visar panncentralen, fasad mot öster mot Sikvägen. Geotekniska förhållanden Enligt kommunens översiktliga jordartskarta består området av gnejsgranit. Grundläggningsförhållandena bedöms vara goda inför eventuell tillbyggnad. Miljöteknisk mark- och byggnadsundersökning I juni 2007 gjordes en miljöteknisk mark- och byggnadsundersökning med syfte att identifiera om det finns oljeföroreningar i anslutning till panncentralen. Prover har tagits både utomhus och inomhus. Utomhus har markprover tagits med hjälp av skruvborr på fyra platser runt byggnaden där eventuella oljeföroreningar kunde misstänkas med hänsyn till tidigare verksamhet. Jordproverna har analyserats på ackrediterat laboratorium med avseende på petroleumväten. Uppmätta koncentrationer av petroleumväten i mark överskrider inte Naturvårdsverkets generella riktvärden för känslig markanvändning. Det betyder att marken är av sådan
6 kvalitet att åtgärder inte bedöms nödvändiga och att framtida markanvändning inte begränsas på grund av oljeföroreningar. Inomhus har tre prover tagits genom kärnborrning i betonggolvet där olja har kunnat konstateras på ytan. Betongkärnorna har besiktigats okulärt. Oljeföroreningarna på betonggolven inomhus bedöms vara mycket ytliga och bör kunna rengöras med högtryckstvätt med varmt vatten och alkaliskt tvättmedel. Utredningen in sin helhet finns att ta del av på stadsbyggnadskontoret. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Om man vid grävning eller annat arbete skulle påträffa fornlämningar som ej tidigare varit kända, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. Kontorsverksamhet För att kunna använda byggnaden till kontor krävs en invändig ombyggnation. På bilden nedan syns en gångbro till höger, denna föreslås förlängas och möta glasfasaden och skapa en andra våning för att kunna användas som kontor. Den första våningen är tänkt att användas till lager. Bilden visar panncentralen invändigt. Kulturmiljö Panncentralen är en del av den bebyggelse som uppfördes i området under 1960-talet. Kommunen har gjort bedömningen att den är av kulturhistoriskt intresse eftersom den tillsammans med omkringliggande bebyggelse representerar den tidens arkitektur. På 1960-talet byggdes panncentraler med en genomtänkt arkitektur. I tiden låg att arkitekten ville visa innandömet och den verksamhet så pågick i byggnaden och valde därför att beklä en fasad helt i
7 glas. Med anledningen av detta är byggnaden belagd med varsamhetsbestämmelse i planen (k1). Bestämmelsen innebär att vid ändring och tillbyggnad ska särskilt beaktas dessa karaktärsdrag hos byggnaden: byggnadens genomgående tegelfasad, ytter- och innervägg volymen takvinkeln och takmaterial den bärande stommen glasfasaden Varsamhetsbestämmelsen ska dock inte inskränka möjligheten att använda byggnaden som kontor. Planen anger även en högsta totalhöjd över nollplanet för befintlig byggnad som är + 39,2 meter, vilket innebär att det inte går att bygga på den och orsaken till detta är byggnadens kulturhistoriska värde. Skorstenen har även den belagts med en planbestämmelse om högsta totalhöjd över nollplanet + 70,5 meter. Detta är den höjd som skorstenen uppnår idag. Tillbyggnad Kommunen har gjort bedömningen att det ska vara möjligt för kontorsverksamheten att växa. Därför medger detaljplanen att en tillbyggnad kan göras åt öster, i slänten på kortsidan mot Sikvägen. Det är åt det håll som det känns naturligt att bygga ut. Möjligheten att bygga ut åt de andra vädersträcken begränsas av behov av parkeringsytor, fastighetsgräns och inlastningsbehov. Byggrätten som tillkommer är ca 90 kvm. Tillbyggnaden får uppföras i en våning. Totalhöjd över nollplanet är 36,5 meter. Kommunen bedömer att med dessa bestämmelser kommer den fd panncentralen träda fram på ett tydligt sätt. Tillbyggnaden ska utformas så att den inte strider mot varsamhetsbestämmelserna.
8 Illustration som visar tillbyggnadens volym. Övernattningslägenhet En mindre övernattningslägenhet med ett rum kan tillåtas i den ursprungliga byggnaden eller i tillbyggnaden. Denna ska nyttjas av personalen som arbetar i byggnaden och bara användas vid enstaka tillfällen. Det är inte lämpligt att använda den för permanent boende och detta medges inte heller i detaljplaneförslaget. Vilken typ av lägenhet som kan tillåtas vad avser utformning och storlek avgörs vid prövning av en bygglovsansökan. Parkering En förutsättning för att det ska bli möjligt att använda befintlig byggnad till kontorsändamål är att det finns tillräckligt med parkeringsplatser för både verksamhet och besökare inom fastigheten Siken 2. Kommunen bedömer att parkeringsbehovet är tillräckligt för nuvarande kontorsverksamhet och det finns möjlighet till fler parkeringar om verksamheten skulle växa i framtiden. På byggnadens södra sida finns det tre garage som har plats för tre bilar. Intill byggnaden finns två stycken markparkeringar. På norra sidan om byggnaden finns plats att anordna fyra parkeringar framför byggnaden intill fasaden. Det finns också möjlighet att anordna parkeringsplatser på den västra sidan av byggnaden intill skorstenen.
9 Illustration över parkeringsplatser. Tillfart Fastigheten Siken 2 har idag ingen direkt infart från Sikvägen. Infart till fastigheten sker söder ifrån via ett servitut. För att nå fastighetens norra del kan antingen en egen infart anläggas från Sikvägen alternativt att fastighetsägaren till Siken 2 och Siken 1 kommer överens om att skapa ny rättighet för utfart norrut mot Siklöjevägen. Tillgänglighet Vid ombyggnaden ska byggnaderna anpassas för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga. Barnkonsekvenser Sedan 1990 är Sverige skyldig att efterleva FN:s konvention om barnens rättigheter. I riksdagens nationella strategi för att genomföra barnkonventionen (prop1997/98:182) ställs tydliga krav på kommunen att bland annat tydliggöra barnperspektivet i den kommunala planeringen. Genomförandet av planen kommer innebära att den nu tomma byggnaden kommer att användas som kontor. För närboende inklusive barnen är detta positivt eftersom brott och skadegörelse i byggnaden minskar och bidrar till en tryggare närmiljö. Kollektivtrafik Byggnaden ligger på ca fem minuters promenad till Tyresö centrum och bussterminalen. Därifrån avgår bussar till olika delar av Tyresö samt till Stockholm. Närmaste busshållplats finns på Bollmoravägen. Fjärrvärme Fjärrvärmeledningar finns dragna genom fastigheten och kontoret förutsätts kopplas på dessa. Bredband och telefoni Koppar och fiberoptik finns framdraget till fastigheten. Inom fastigheten finns även en mobilbasstation med tillhörande antenn på skorstenen.
10 VA-ledningar Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp men har ingen egen anslutningspunkt. El Elledningar finns indragna i byggnaden via Sikvägen. Administrativa frågor Planläggningen sker i Tyresö kommuns regi. I en särskild genomförandebeskrivning redovisas de organisatoriska, fastighetsrättsliga och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandetiden för planen är 5 år. Medverkande tjänstemän Projektgrupp Sara Kopparberg Planchef Annika Almqvist, planarkitekt Camilla Klarin, exploateringsingenjör Lena Dahlstedt, bygglovsarkitekt Annika Almqvist Planarkitekt
11 Vad är en detaljplan och hur går det till? En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen. Ett enkelt planförfarande kan användas vid mindre förändringar. Handläggningen har färre steg i förhållande till ett normalt planförfarande. Tiden för planen kan därmed kortas. En plan med enkelt planförfarande antas i Byggnadsnämnden. 1. Samråd Kommunen tar fram ett samrådsförslag. Samrådsförslaget innehåller ett planförslag med en plankarta, planbeskrivning och genomförandebeskrivning. Kommunen ska sedan bereda kända sakägare, organisationer, föreningar, andra som har väsentligt intresse av planen samt länsstyrelsen tillfälle till samråd. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att ha synpunkter och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. 3. Underrättelse När ett förslag till detaljplan är upprättat behöver detta inte ställas ut, som i ett normalt planförfarande, utan det räcker att samrådskretsen underrättas om detta. Om samtliga berörda godkänner förslaget kan det tas upp till beslut i kommunen (Byggnadsnämnden). Om inte alla i samrådskretsen godkänner förslaget ska tillfälle ges att under två veckor lämna skriftliga synpunkter till kommunen. Godkännandet kan ges redan vid första samrådstillfället om förslaget då kan presenteras i komplett skick och alla är överens om det. 4. Särskilt utlåtande De synpunkter som kommit in ska redovisas och behandlas i ett särskilt utlåtande som bifogas planhandlingarna. 5. Antagande Byggnadsnämnden ska nu anta planen. Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd att överklaga planen till länsstyrelsen och i sista hand till regeringen, förutsatt att man har yttrat sig under samrådstiden eller under underättelseskedet. Efter att detaljplanen är klar (planen har vunnit laga kraft) vidtar genomförandet av planen med t.ex. en fastighetsreglering etc.