Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och köparna. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 11 juni 2015 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med tillsynsprojektet är att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 32 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han har avslutat under perioden den 1 juni 5 juli 2015. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt ut ett av dessa förmedlingsuppdrag för att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppfylla sina skyldigheter enligt den då gällande lydelsen av penningtvättslagstiftningen. Han har förelagts att yttra sig och att ge in dokumentationen över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom och en kopia av verksamhetens riskbaserade rutiner. Dessutom har inspektionen begärt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende ett uppdrag den 31 mars 2015 om förmedling av en bostadsrätt. Han har även lämnat in ett utdrag från mäklarsystemet. NN har även i sitt yttrande redogjort för arbetsgivarens riskbaserade rutiner enligt 5 kap. 1 penningtvättslagen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättlagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Dokumentationen för att uppnå kundkännedom NN har använt sig av blanketterna Kundkännedom uppdragsgivare.- fysiskt person och Kundkännedom köpare.- fysisk person. Blanketterna är ifyllda och det framgår att uppdragivarens och köparnas identitetshandlingar har kopierats och när detta har skett. Kopian av deras identitetshandlingar är daterade och signerade. På blanketterna finns även rubriken Fråga om personer i politisk utsatt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) ställning med ett antal frågor och kryssrutor som är ifyllda. Uppgifterna är daterade. Rubriken Verklig huvudman där rutan med texten Inga uppgifter om förekomst av verklig huvudman har framkommit är markerad. Uppgifterna är daterade. Båda blanketterna är daterade och underskrivna av NN. På ett utdrag från mäklarsystemet finns anteckningen Ej risk för penningtvätt, terrorism vid markeringarna för Säljare och Köpare. Markeringarna är daterade. Dokumentationen om uppdragsgivaren På blanketten för uppdragsgivaren vid rubriken Affärsförbindelsens syfte och art Fastighetsmäklarens uppdrag är rutan med texten Förmedlingsuppdrag markerad. Uppgiften är daterad. Det finns utrymme på blanketten att skriva in löpande text vid markeringen Annat och under rubriken Avvikelser från vad som därvid är normalt. Inget finns antecknat här på blanketten. På samma blankett finns även rubriken Uppdragsgivarens syfte och där är texten Försäljning av privatbostad angiven och därefter ett antal olika objektstyper som val. I detta ärende har Bostadsrätt markerats. Uppgiften är daterad. Därefter finns rubriken Avvikelser från vad som därvid är normalt. Inget finns antecknat i detta fält. Dokumentationen om köparna På blanketten för köparna vid rubriken Köparens syfte återfinns undertexten Köp av privatbostad. Där finns ett antal val där Bostadsrätt är markerad och daterad. Dessutom finns det en anteckningsmöjlighet under rubriken Avvikelser från vad som därvid är normalt. Inget finns antecknat i detta fält. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttrande bland annat framfört följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Han försöker alltid att följa uppställda riktlinjer. Han lägger extra stor vikt vid att kontrollera identitetshandlingar för parterna, se till att handpenningen deponeras på klientmedelskonto, aldrig godkänna kontanta medel vid transaktioner, alltid ha löpande kontakt med parternas banker och arkivera handlingarna både fysiskt och elektroniskt. I det aktuella ärendet har en gjort en riskbedömning av parterna och av risken för att han själv eller bolaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Detta har dokumenterats i det elektroniska mäklarsystemet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Av propositionen 2008/09:70 framgår bland annat följande på s. 185 (citatets första stycke) och s. 70 (citatets andra stycke). Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen att en fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. En fastighetsmäklare får inte medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts om både säljaren och köparen. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av köparens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet. I propositionen 2008/09:70 Genomförande av tredje penningtvättsdirektivet (s. 76) anges bland annat följande om principen att känna sin kund. Av artikel 8.1 c i penningtvättsdirektivet framgår att verksamhetsutövare ska skaffa information om affärsförbindelsens syfte och avsedda form. [ ] Ett led i principens tillämpning enligt de allmänna råden är att inhämta uppgifter om kundens bakgrund, pengars eller andra tillgångars ursprung, kundrelationens syfte och tänkta användning av produkter och tjänster. Innebörden av bestämmelsen i penningtvättslagen är att verksamhetsutövaren ska få en klar bild av hur det egna företagets produkter och tjänster ska användas av kunden och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) vad motpartens affärsverksamhet går ut på. Syftet med bestämmelsens krav på att inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art är att fastighetsmäklaren ska få en klar bild av hur den egna tjänsten ska användas av kunden. För fastighetsmäklare borde affärsförbindelsens syfte och art i de allra flesta fall komma fram av samtalen med kunden redan i samband med intaget eller kontraktsskrivningen, men i vissa fall kan det krävas mer ingående åtgärder. NN har uppgett att har gjort en riskbedömning av både uppdragsgivaren och köparen. Denna riskbedömning finns antecknad i mäklarprogrammet. Utifrån den dokumentation som NN har lämnat in om åtgärderna för att uppnå kundkännedom anser Fastighetsmäklarinspektionen att risken bör bedömas som normal. Det är viktigt att riskbedömningen i det enskilda förmedlingsuppdraget blir korrekt, eftersom den avgör omfattningen av de åtgärder som fastighetsmäklaren behöver vidta. En felaktig riskbedömning kan innebära att fastighetsmäklaren inte vidtar tillräckliga åtgärder, vilket medför att kundkännedom inte uppnås. Det framgår av dokumentationen att NN har vidtagit grundläggande åtgärder i enlighet med 2 kap. 3 penningtvättslagen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och köparen. De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom har dokumenterats. De riskbaserade rutinerna Enligt 5 kap. 1 penningtvättslagen, i dess lydelse före den 1 augusti 2015, framgår det bland annat att verksamhetsutövare ska ha riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om en fysisk person som omfattas av penningtvättslagen driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person, ska skyldigheten att upprätthålla rutiner gälla den juridiska personen. NN har bedrivit sin fastighetsmäklarverksamhet som anställd hos en juridisk person. Han har, före den 1 augusti 2015, därför inte omfattats av kravet på att upprätthålla riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.