FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 Se upp med hushållens räntekänslighet! Huspriserna fortsätter att stiga i spåren av låg inflation, låga räntor och allt större låneiver bland hushållen. Denna utveckling är inte unik för Sverige, utan delas av ett stort antal länder. Hushållens sårbarhet ökar successivt med den större upplåningen. Därmed ökar även känsligheten för förändringar i räntor, inkomster och tillgångspriser. För att hålla husköpkraften oförändrad skulle huspriserna behöva sjunka betydligt vid en ränteuppgång, oaktat inkomstutvecklingen. I Stockholmsregionen skulle 3 procentenheter högre ränta dämpa priset med drygt 600 000 kronor. Alternativt skulle vid oförändrat huspris husköpkraften där behöva sjunka till 57 (från dagens 80) och därmed tangera den lägsta nivån i Boindex historia. Därmed kan många hushåll behöva göra avkall på övrig konsumtion när ränteläget väl stiger. FöreningsSparbankens Boindex för fjärde kvartalet visar att småhuspriserna nu nått de högsta och räntorna de lägsta nivåerna i Boindex historia (sedan 1993). Det är ingen slump att detta händer samtidigt. Såväl i Sverige som i andra länder driver det låga ränteläget hushållen att öka sin upplåning och detta innebär också att de är beredda att betala allt mer för småhuset. De låga räntorna driver upp huspriserna Denna analys diskuterar huspriserna och hushållens skuldutveckling samt hushållens känslighet för olika faktorer, framför allt ränteutvecklingen. Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88, Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78, ISSN 1103-4897
Huspriserna fortsätter att öka Trots en period av svag konjunktur och arbetsmarknad fortsätter huspriserna att öka i det stora flertalet länder. Det är främst det låga ränteläget som stimulerar prisuppgången på fastighetsmarknaden. I tidningen Economist görs en jämförelse mellan olika länders husprisutveckling. Sverige hamnar i den nedre halvan med en årstakt på drygt 6 % fjärde kvartalet i fjol. Boindex, som mäter medianvärden, har en starkare ökning med 11 % fjärde kvartalet. Den snabbaste uppgången kan noteras i Australien, Spanien och Irland. I Tyskland och Japan faller huspriserna. Husprisutveckling i ett antal länder, årstakt fjärde kvartalet i fjol Australien Spanien Irland Frankrike Italien Storbritannien USA Kanada Sverige Belgien Nederländerna Tyskland Japan -10-5 0 5 10 15 20 25 Källa: Economist, 13 mars 2004. Stigande huspriser i förhållande till inkomsterna Huspriserna uppvisar även rekordnivåer i förhållande till hushållens inkomster. I Storbritannien, exempelvis, är kvoten mellan huspris och inkomst ungefär 50 % över sitt 30-åriga genomsnitt. Jämfört med mitten av 1990-talet har svenska huspriser (medianer) haft en måttlig uppgång (10 %) i förhållande till inkomsterna. I många kommuner är kvoten t o m lägre. I storstadsregionerna har kvoten dock stigit dramatiskt. I exempelvis Stockholmsregionen har huspriserna ökat drygt 60 % snabbare än inkomsterna sedan mitten av 1990-talet. Den senaste tiden har emellertid uppgången avtagit. Britterna får betala en premie på huset med 50 % Svenskarna klarar sig hyggligt, men Stockholmarnas inkomster har inte hängt med huspriserna 2 FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004
Kvoten mellan huspris och förvärvsinkomster (medianer), index 1993 = 100 170 160 150 140 Hela riket Stockholmsregionen Landsort/Glesbygd 130 120 110 100 90 80 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Källa: Föreningsparbankens boindex samt nya beräkningar. De viktigaste orsakerna bakom prisuppgången En studie av Kostas Tsatsaronis och Haibin Zhu (2004) visar att den absolut viktigaste faktorn för att förklara reala husprisers utveckling i ett långsiktigt perspektiv är inflationen. Under 1990-2003 sjunker visserligen inflationens betydelse, men den är fortfarande viktig. Andra viktiga faktorer är tillgången till krediter, kortfristiga räntenivåer och räntespreadar. Inkomstläget ansågs i denna studie vara mindre viktigt. Inflation och ränteläge har större betydelse än inkomsterna En slutsats som författarna kommer med är att det finns starka och långvariga kopplingar mellan å ena sidan inflation och nominella räntor samt å andra sidan huspriser. En längre period av hög inflation som följs av en skarp nedgång i inflationen kan medföra att huspriserna avviker från sina långsiktiga fundamentala värden. Därmed finns det stor risk för att inflationens nedgång och de låga räntenivåerna skapar skuld- och husbubblor som på sikt kan ge konsekvenser både för konjunkturen och för den finansiella stabiliteten. Hushållens skuldbörda ökar vilka blir konsekvenserna? I ett stort antal länder har hushållens skuldbörda ökat under de senaste två decennierna och i vissa av dem mycket kraftigt sedan andra hälften av 1990-talet. FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 3
Guy Debelle (2004) konstaterar att två faktorer ligger bakom den ökade upplåningen. Dels den finansiella avregleringen som har ökat tillgängligheten till krediter och bidragit till att hushållens likviditetshinder à la livscykelhypotesen reducerats. Dels de lägre reala och nominella räntorna som följt i spåren av lägre inflation och som har gjort det billigare att låna. De svenska hushållens skuldkvot, d v s skuld i förhållande till disponibelinkomst har stigit till närmare 120 %. Detta är fortfarande en lägre kvot än den vi såg i samband med bank- och fastighetskrisen, men den trendmässiga uppgången under senare år är oroande. Konsekvenserna av en stigande skuldbörda är flera. Hushållens räntekänslighet ökar (speciellt för dem som har rörliga lån). I flera länder är skuldtjänsten fortfarande hög trots det låga ränteläget. I Sverige har räntekvoten sjunkit och det stora flertalet skulle klara ett par procentenheters högre ränta. Samtidigt ökar också hushållens känslighet för arbetslöshet och en sämre inkomstutveckling. En annan trolig konsekvens är att en högre skuldbörda kan minska rörligheten på arbetsmarknaden, genom att bostadsmarknaden blir mindre rörlig. Mer skuldtyngda hushåll ökar dessutom sin känslighet för tillgångsprisernas utveckling, inte minst huspriserna. Finansiell avreglering och lägre räntor har bidragit till ökad upplåning Även Riksbanken har satt hushållens skuldbörda på OBS-listan Ökad skuldbörda ökar räntekänsligheten och sårbarheten för sjunkande inkomster och för fallande huspriser I USA, där en stor del av huslånen i mycket större utsträckning även finansierat löpande konsumtion, blir de makroekonomiska effekterna större än i exempelvis Sverige. En annan effekt är att en allt större skuldbörda ökar riskerna med den finansiella stabiliteten. Här inverkar fördelningen mellan botten- och topplån samt även fördelningen mellan rörliga och bundna räntor. I länder med en stor andel rörliga bolån, får individerna bära merparten av risken. När i stället andelen bundna lån är stor är det de finansiella institutionerna som är mer sårbara för ränteuppgångar. Även den finansiella stabiliteten och konjunkturen påverkas För att verkligen förstå hur högre räntor påverkar hushållen är det viktigt att också analysera hur lånen fördelar sig bland befolkningen. Sverige har en s k hump-shaped utlåning, d v s skulderna ägs i första hand av medelålders personer. Få unga har tagit lån, men de unga som har lån har ofta ganska stora lån och är därmed utsatta för förändringar i räntor och inkomster. Hittills har det stora flertalet äldre klarat att betala av sina huslån när de gått i pension. Risken finns att ju större skuldbördan blir i spåren av allt högre huspriser, och ju längre tid som inflationen är låg, desto fler kommer att ha relativt stora lån kvar när de pensioneras. Med en allt större grupp äldre i vår befolkning kan det- 4 FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004
ta även påverka konsumtionstakten, och i förlängningen den ekonomiska tillväxten. Vad säger Boindex om räntekänsligheten? Hur mycket högre respektive lägre huspriser skulle vi ha om ränteläget var lägre respektive högre? Vi har utifrån Boindex gjort en känslighetsanalys. Denna är högst förenklad och partiell. Den experimenterar i första hand med husprisernas räntekänslighet givet att hushållens husköpkraft och inkomster hålls oförändrade. Vi har dels laborerat med en lägre räntenivå (-0,5 procentenheter), dels högre räntenivåer (+1,5 och +3 procentenheter). Eftersom Boindex ger oss möjlighet, har vi även inkluderat en regional aspekt i analysen. Hur mycket lägre är huspriserna i Stockholm, jämfört med i Linköping, när ränteläget är högre? Vi har inte tagit hänsyn till att husköpkraften kan spela större roll för hushållen i en region där den är svag, än i en region där den är stark. Sannolikt skulle en förändring i husköpkraften i exempelvis Örnsköldsvik ha en mindre påverkan på huspriset än i Stockholm, men detta har vi inte tagit med i beräkningen. I tabellen nedan sammanfattas våra beräkningar: Känslighetsanalys: ränteförändringarnas inverkan på huspriserna vid oförändrad husköpkraft och inkomster Nuvarande pris Pris vid ränteförändring: Region/kommun -0,5 p.e Förändring +1,5 p.e Förändring + 3,0 p.e Förändring Stockholm 2 250 000 2 387 000 137 000 1 900 000-350 000 1 628 000-622 000 Uppsala 1 800 000 1 911 000 111 000 1 520 000-280 000 1 302 000-498 000 Malmö 1 750 000 1 859 000 109 000 1 478 000-272 000 1 266 000-484 000 Göteborg 1 670 000 1 772 000 102 000 1 410 000-260 000 1 207 000-463 000 Linköping 1 400 000 1 486 000 86 000 1 182 000-218 000 937 000-463 000 Strängnäs 1 200 000 1 274 000 74 000 1 013 000-187 000 868 000-332 000 Kristianstad 800 000 849 500 49 500 675 700-124 300 579 000-221 000 Örnsköldsvik 500 000 530 800 30 800 422 200-77 800 361 600-138 400 Riket 1 000 000 1 062 000 62 000 845 000-155 000 723 000-277 000 Källa: FöreningsSparbankens Boindex samt nya beräkningar. En räntenedgång med ½ procentenhet ökar, vid oförändrad husköpkraft och inkomst, huspriserna med 137 000 kronor i Stockholmsregionen och knappt 50 000 kronor i Kristianstad. För riket som helhet är effekten 62 000 kronor. En ränteuppgång med 3 procentenheter vilket ungefär skulle motsvara en räntenivå på genomsnittet 1993-2002 minskar FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 5
huspriserna med 622 000 kronor i Stockholmsregionen, 221 000 kronor i Kristianstad och 277 000 kronor i riket som helhet. Analysen är starkt förenklad och bygger på nominella värden, utan att ta hänsyn till inkomstutveckling och andra faktorers påverkan över tiden. En slutsats är likväl att om husköpkraften skall kunna bibehållas kring nuvarande nivå i exempelvis Stockholmsregionen måste huspriserna dämpas betydligt vid en ränteuppgång. Det finns säkert en smärtgräns för hur lågt husköpkraften kan sjunka. Den nuvarande nivån är knappt 80 i Stockholmsregionen, vilket innebär 19 % bolånekostnader som andel av förvärvsinkomsten före skatt. Den lägsta nivån som noterats där är 57 (år 1994), då andelen bolånekostnader hade stigit till drygt 26 %. Känslighetsanalysen visar att en ränteuppgång med tre procentenheter skulle generera just denna låga nivå. Därmed skulle det i praktiken vara möjligt att huspriserna hålls oförändrade, men att istället husköpkraften sänks till nya låga nivåer. Vad händer med husköpkraften om huspriserna hålls konstanta? Sannolikt medför högre räntor i praktiken en kombination av såväl lägre husköpkraft som sjunkande huspriser. Lägre husköpkraft i främst storstäderna innebär dock att många av hushållen där får göra avkall på annan konsumtion för att ha råd med boendet. En joker i leken i dessa resonemang är naturligtvis den framtida inkomstutvecklingen. Effekterna av en ränteuppgång skulle sannolikt inte bli lika stora på de svagare bostadsmarknaderna. I spåren av ränteuppgångar kan de regionala obalanserna kanske komma att minska. Källor: Cecilia Hermansson Debelle, G., (2004), Household Debt and the Macroeconomy, BIS Quarterly Review, Mars 2004 Economist, 13 mars, 2004 Tsatsaronis, K, och Haibin, Z., What drives housing price dynamics: Cross country evidence, BIS Quarterly Review, Mars 2004 Ekonomiska sekretariatet 105 34 Stockholm tel 08-5859 1028 ek.sekr@foreningssparbanken.se www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, 08-5859 1031. Cecilia Hermansson, 08-58591588 Jörgen Kennemar, 08-5859 1478 ISSN 1103-4897 FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte garantera analysernas riktighet eller fullständighet och kan inte ansvara för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys. 6 FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004