Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 1,45 justerat för den utbetalning av 15 öre per aktie som gjorts till bolagets aktieägare. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 2,45 kronor per A-aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 10,00 kronor per aktie. I TRES-portföljen i Jönköping har det under året genomförts en omfattande ombyggnation och utbyggnad av fastigheterna. Projektet blev färdigt i april 2014 och PostNord har flyttat in i den nya delen av byggnaden. I samband med bolagets årsstämma den 22 maj beslutades om en utbetalning till aktieägarna motsvarande 15 öre per aktie. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 39 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,45 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR KOMMERSIELLA FASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 6 900 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % Lettland 19 % USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFÖRDELNING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Annat 7 % Hotell 4 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 727 Ekonomisk vakans 4,8 % Areal (Kvm) 628 929 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4 860 Räntebindning 79 % Genomsnittlig låneränta 4,1 % Löptid lån (år) 2,7 Överkurs MNOK** -218 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,45 % Utveckling senaste året 16,80 % Utveckling senaste tre åren 39,60 % Utveckling sedan start 39,00 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 6 % 0 0,30 2008 8 % 0 0,40 2011 3 % 0 0,15 2012 4 % 0 0,20 2013 5 % 0 0,25 2014 3% 0 0,15 Totalt 29 % 0 1,45 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 1,45 procent justerat för den utbetalning som gjorts till aktieägarna på 15 öre per ursprungligt antal aktier. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars 2014. Det har inte gjorts någon värdering av fastigheterna under kvartalet. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland, Finland, USA och Lettland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent, den amerikanska dollarn har förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,0 procent och den svenska kronan har försvagats mot den norska kronan med cirka 2,7 procent. Valutautvecklingen har totalt sett bidragit svagt positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA I samband med bolagets årsstämma den 22 maj beslutades om en utbetalning till aktieägarna på 15 öre per aktie, vilket motsvarar 3 procent av investerat kapital i bolagets första emission. Aktiekursen för KFH III har därför justerats för denna utbetalning. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH) har till 79 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig löptid på lånen är 2,7 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats något jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars 2014. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 16:e juni ger en kurs per B-aktie på 10,00 kronor och en kurs per A-aktie på 2,45 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -39 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* (tnok) Andel av årlig hyra TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % 367 585 245 242 44 % Riga Riga Handel EUR 100 % 99 499 132 339 26 % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % 22 123 97 944 5 % Curanum Tyskland Bostäder EUR 100 % 43 585 67 273 12 % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % 30 432 65 921 3 % Skårersletta Lørenskog Logistik / kontor NOK 100 % 22 466 23 222 5 % Alpha Finland Handel EUR 100 % 17 142 16 893 3 % Denver Denver Kontor USD 65 % 16 966 11 199 1 % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % 9 130 11 167 2 % Summa 628 929 671 200 100 % *100 % uavhengig av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % USA 9 % Finland 3 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % Skårersletta 5 % Arlington 5 % Curanum 12 % 44 Wall Street 3 % Gävle Alpha Alpha 2 % Denver 3 % 13 % 44 Wall Street 3 % Skårersletta 5 % Arlington 5 % Curanum 12 % Gävle 2 % Denver 1 % TRES 44 % TRES 44 % Latvia 19 % Latvia 19 % Sverige 55 % Sverige 55 % Riga 26 % Riga 26 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (75 PROCENT ÄGARANDEL) I TRES-portföljen har det under året genomförts en omfattande ombyggnad och utökning av fastigheten i Jönköping. Projektet stod färdigt i april i år och PostNord har flyttat in i den utbyggda delen. PostNord har signerat ett 15 år långt hyresavtal omfattande hela fastigheten. På bolagets fastighet i Solna utanför Stockholm fortsätter arbetet med att säkra nya hyresgäster till de stora logistiklokaler som Posten kommer att lämna under 2016. 44 WALL STREET En av de större hyresgästerna flyttade ut från nionde våningen i slutet av april. Den yta som nu lämnas kommer att renoveras och delas upp i två delar. Det förväntas att ytorna kommer att hyras ut under året. Vidare har det hittills slutits tre hyresavtal på nionde våningen omfattande cirka 750 kvadratmeter. Grundhyran enligt avtalet sträcker sig mellan cirka 375 till 400 dollar per kvadratmeter. CURANUM Det renoveringsprogram som bolaget gick in i tillsammans med operatören för vårdinrättningen pågår för fullt. Det förväntas att alla åtgärder kommer att vara färdigställda under 2014. Förbättringar efter skadorna som uppstod av den kraftiga nederbörden förra sommaren kommer att bli färdigt som planerat under juni månad. Skadorna beräknas kosta 1,3 miljoner euro, varav 0,2 miljoner euro är till följd av hyresbortfall från operatören. Skadorna väntas bli täckta av försäkringsbolaget. Bolaget arbetar även med att uppfylla de nya krav som kan komma att ställas på drift av vårdinrättningar enligt den nya lag som träder i kraft 2018. Den nya lagen kan komma att innebära bland annat minimikrav på antal enkelrum, storlek på rum, antal badrum och liknande. Lagen kan innebära att ha en stark effekt på operatörens intäktsnivå och därmed hyresgästens betalningspotential. Förhandlingarna med myndigheterna som förs tillsammans med operatören är därför viktiga för portföljens framtid. ARLINGTON Hotellet är starkt konkurrensutsatt efter att flera aktörer antingen nyligen kommit in på marknaden eller har gjort större investeringar och förbättringar av sina hotell i närheten. Huvudfokus för nuvarande förvaltare är därför att öka hotellets omsättning genom en marknadsföringskampanj som bland annat fokuserar på utbildningsmarknaden. Det värderas även andra kostnadsbesparande åtgärder. RIGA Bolaget har mottagit en bekräftelse från byggnadsrådet i Riga om att utbyggnadsprojektet av Alfa är godkänt. Detta innebär att den tekniska planeringen nu kan påbörjas. Vidare diskussioner och planering av projektet tillsammans med Linstow fortsätter. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen i bolaget är god och inga låneavtal har förfall förrän 2016. 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 6 500 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager 22 466 kvm Mar. 2006 MNOK 23.2 Spridd 12 logistiklokaler 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 261,7 New York Kontor 30 432 kvm Mai. 2006 MUSD 11,0 Riga Handel 99 499 kvm Sep. 2006 MEUR 16,3 Spridd Äldreboende 43 585 kvm Dec. 2006 MEUR 8,3 Gävle Hotell 9 130 kvm Dec. 2006 MSEK 11,9 Washington DC Hotell 22 123 kvm Jun. 2006 MUSD 16,3 Denver Kontor 16 966 kvm Dec. 2006 MUSD 1.9 Finland Handel 17 142 kvm Dec. 2007 MEUR 2.1 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består portföljen av cirka 630 000 kvadratmeter fastigheter. Bolaget har fastigheter inom olika segment och de är spridda på fastigheter inom logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no