Fullmäktige 20.05.2013 Sida 1 / 1 1764/02.07.00/2013 Stadsstyrelsen 134 22.4.2013 77 Beviljande av proprieborgen för Gumbölen ratsastuskeskus Oy:s lån Beredning och upplysningar: Olavi Louko, tfn 09 8162 5390 Carl Slätis, tfn 09 8168 4419 Juha Pulkkinen, tfn 09 8162 5911 Viktoria Hindsberg-Karkola, tfn 09 8168 4330 E-post enligt modellen fornamn.efternamn@esbo.fi Förslag Stadsstyrelsen Fullmäktige beslutar 1 att fullmäktige beviljar stadens proprieborgen enligt följande: Låntagare Gumbölen Ratsastuskeskus Oy Långivare på basis av konkurrensutsättning Lånebelopp högst 1,2 miljoner euro som ett eller flera lån Lånetid: högst 15 år efter att det första lånet/lånen tagits Amorteringar jämna rater, högst ett amorteringsfritt åt efter den första låneposten Lånets räntegrund 3, 6 eller 12 månaders euribor eller fast referensränta eller annan allmän referensränta, 2 att lånet bör lyftas i poster som motsvarar hur ombyggnaden framskrider, 3 att bolaget ska hålla byggnadsobjektet försäkrat till sitt fulla värde hela den tid som borgen gäller, 4 att som motsäkerhet för borgen ska staden få en inteckning i arrenderätten och byggnaderna vars belopp är 1,3 gånger lånebeloppet, och som endast
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 2 / 2 en motsvarande inteckning som säkerhet för att förpliktelserna i arrendeavtalet uppfylls, vars belopp är 3 gånger årsarrendet, har bättre företrädesrätt till, 5 att staden för borgen uppbär en garantiprovision på 0,30 procent per år räknat på lånets/lånens medelsaldo, 6 att borgensförbindelsen kan undertecknas först efter att arrendeavtalet undertecknats. Beslut Bilaga Tilläggsmaterial Fullmäktige: Stadsstyrelsens förslag godkändes enhälligt. 6 Kartta - Kaupunginhallituksen päätös 22.04.2013 134 Redogörelse Borgen Gumbölen Ratsastuskeskus Oy ansöker om stadens borgen för ett lån för en ombyggnad av stallet och manegen vid Gumböle gård. Avsikten är att finansiera projektet med minst 250 000 euro egen finansiering som upptas hos bolagets aktieägare och med ett lån på högst 1 200 000 euro som staden går i borgen för.
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 3 / 3 Räntan och amorteringarna på lånet täcks med ett finansieringsvederlag som uppbärs av A-aktiernas (41 st.) ägare. Bolagsstämman godkände projektet 4.2.2013 och beslutade uppbära den första delen av den egna finansieringen (650 euro per A-aktie) för ombyggnadens planeringskostnader. Stadens sammanlagda borgen 31.12.2012 är 898 miljoner euro, varav kompletterande borgen för sammanlagt 21 miljoner euro. Av den beviljade borgen utgör Västmetrons andel 490 miljoner euro, Esbo Bostäder Ab:s andel 172 miljoner euro och Kiinteistö Oy Espoon Toimitilats andel 132 miljoner euro. Uppgifter om sökanden och projektet Fastigheten Esbo stad äger lägenheten Storgård Rnr 11:0 i Gumböle by. På lägenheten finns Gumböle gårds huvudbyggnad, där det finns representationslokaler och stadsdirektörens tjänstebostad. Söder om huvudbyggnaden finns ett stall och ett före detta mejeri samt andra byggnader. Området som arrenderas ut saknar detaljplan. I generalplanen för de södra delarna av Esbo är arrendeområdet i huvudsak reserverat för offentliga tjänster och förvaltning (PY) och delvis rekreationsområde (V). Arrendeområdet är kulturhistoriskt värdefullt. Verksamhet och nybyggen i områden ska omsorgsfullt anpassas till miljön. Byggnaderna med tillhörande områden i arrendeområdet Stallet har sedan 1974 utnyttjats av Gumbölen Ratsastuskeskus Oy som häststall, i enlighet med hyresavtal. Avtalet har också omfattat det gamla mejeriet och spånskjulet intill stallet samt intilliggande områden för ridning, bete och parkering. Företaget har låtit bygga en manege i området. Under arrendetiden har manegen övergått i utarrendatorns, det vill säga stadens, ägo. Arrendatorn Enligt arrendeavtalet har Gumbölen Ratsastuskeskur Oy uppgiften att förfoga över det ovannämnda jordområdet, stallet och manegen, sälja manege- och stalltjänster samt främja ridning som hobby och annan hästsport samt idka verksamhet i samband med dessa. Varje A-aktie (det finns minst 40 st.) ger rätt till besittningen av en stallplats. Företagets verksamhet koncentrerar sig på delägarnas hästar och erbjuder inte ridtjänster åt allmänheten. Gumbölen Ratsastajat ry är en förening med anknytning till ridcentret med målet att främja medlemmarnas rid- och tävlingshobby genom utbildning, tävlingar och gemensamma evenemang.
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 4 / 4 Det nuvarande hyresavtalet För närvarande gäller ett avtal mellan staden och bolaget på viss tid från början av 2008 till slutet av 2017. Efter detta fortsätter avtalet tills vidare. Detta avtal lyder under lagen om hyra av affärslokal. Då hyrestiden inleddes var hyran 2 880 euro per månad plus moms. Hyran är bunden till levnadskostnadsindexet. Enligt det gällande avtalet ansvarar hyresvärden för ombyggnaden av byggnaderna. Hyresgästen svarar för funktionella förändringar i byggnaderna och underhåller dem på egen bekostnad enligt planer som godkänns av hyresvärden. De uthyrda byggnaderna är i dåligt skick och behöver byggas om. Ombyggnaden skulle enligt beräkningar av Lokalcentralen kosta minst 2,5 miljoner euro om staden lät utföra dem. En ny förordning kräver att ändringar av stallet. Det är sannolikt att arrendatorn kan utföra ombyggnaden betydligt mera fördelaktigt. Det nuvarande hyresavtalet för affärslokal är problematiskt både i detta fall och i allmänhet för motsvarande objekt. För hyresvärden är det ofta olönsamt att hyra ut en gammal specialbyggnad om det i avtalet ingår att hyresvärden ens delvis är skyldig att underhålla byggnaden. Å andra sidan är det svårt för hyresgästen att binda sig vid underhåll av byggnaden och området. De nödvändiga reparationerna i stallet och de övriga byggnaderna kräver en omfattande ekonomisk satsning. Det är inte ändamålsenligt att använda stadens skattemedel på detta. Också om staden låter bygga om det gamla stallet och de övriga byggnaderna är det svårt att träffa ett hyresavtal som är förmånligt för staden. Att vara disponent för specialbyggnader, såsom stallet, är inte heller lämpligt för stadens lokalcentral. Alternativ till hyreskontrakt Ett alternativ till hyreskontrakt är en modell där staden säljer byggnaderna och arrenderar ut jordområdet till den som köper byggnaderna. En ägare förbinder sig bättre än en hyresgäst eller staden och har ett större intresse att rusta upp och upprätthålla byggnaderna. Arrenderätten och byggnaderna kan överföras till tredje part. Arrendatorn kan ta inteckningar i arrenderätten och byggnaderna som kan användas som säkerhet. Förhandlingar Affärsverket Lokalcentralen och Gumbölen Ratsastuskeskus har förhandlar om att rusta upp arrendeområdet och byggnaderna så att de motsvarar de nya myndighetsbestämmelserna. Under förhandlingarna avtalade parterna att staden säljer byggnaderna nr 1 4 och 7 enligt kartbilagan till Gumbölen Ratsastuskeskus Oy och att utarrenderar jordområdet genom ett separat arrendeavtal. Dessutom avtalade parterna att staden river manegen.
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 5 / 5 Förslag om utarrendering och försäljning Jordområdet arrenderas till Gumbölen Ratsastuskeskus Oy. Arrendetiden är 30 år. Basarrendet är 10 000 och byggnadernas försäljningspris 30 000 euro. Arrendet binds till sitt fulla belopp vid levnadskostnadsindex. I arrendet och försäljningspriset beaktas att byggnaderna i området är i dåligt skick och att de måste byggas om för att fylla nya myndighetskrav. Beslutshistoria Stadsstyrelsen 22.4.2013 134 Sammandrag av motiveringarna Ur stadens synpunkt är förslaget förmånligt, eftersom - staden kan undvika ombyggnadsinvesteringar på minst 2,5 miljoner euro, för vilket det inte ens finns anslag - staden slipper helt ansvaret för underhåll av byggnaderna - de skyddade byggnadernas användningsändamål förblir lämpligt och får stå kvar - jordområdet förblir i stadens ägo - att gå i borgen innebär i praktiken inte någon ekonomisk risk, eftersom det värsta som kan ske är att byggnaderna återgår i stadens ägo, vilket är situationen också utan det föreslagna arrangemanget - om den nuvarande arrendatorn vore tvungen att avstå från byggnaderna vore det i praktiken omöjligt att hitta en ny arrendator som är solvent. Förslag Beslut Stadsdirektör Jukka Mäkelä Stadsstyrelsen: beslutade 22.4.2013 14 enhälligt att bordlägga ärendet. Stadsstyrelsen 6.5.2013 142 Förslag Stadsdirektör Jukka Mäkelä Stadsstyrelsen 1 beslutar att Esbo stad utarrenderar det 4,2 hektar stora området av lägenheten Storgård Rnr 11 i Gumböle by, som omfattar sex lotter, till Gumbölen Ratsastuskeskus Oy för ridcenterverksamhet. Arrendevillkoren är följande: 1.1 Arrendetiden är 30 år.
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 6 / 6 1.2 Arrendet är 10 000 euro per år (basarrede). Arrendet binds till sitt fulla belopp vid levnadskostnadsindex (april 2013) 1.3 I arrendeområdet finns byggnaderna som i den bifogade kartan är utmärkta med siffrorna 1-6. Byggnad nr 7 ligger utanför arrendeområdet. Byggnaderna nr 5 och 6 ägs av Gumbölen ratsastajat ry. Arrendatorn har i arrendeområdet också ett separat skjul för bevattning. Utarrenderaren och arrendatorn har avtalat att utarrenderaren säljer de ovannämnda byggnaderna nr 1-4 och 7 till arrendatorn med ett separat köpebrev. Arrendatorn har rätt att i arrendeområdet bygga fler byggnader som behövs för ridcentret. För byggande krävs dock ett normalt tillstånd. 1.4 Arrendatorn ombesörjer byggnadernas och hyresområdets underhåll, prydlighet och säkerhet. De färdiga byggnaderna nr 1-3 (stallet, spånskjulet, mejeriet) får inte rivf ens delvis utan skriftligt tillstånd av utarrenderaren. Trädbeståndet tillhör arrendatorn. Träden som växer i området får inte skadad eller fällas, förutom om de orsakar en risk för säkerheten. Utarrenderaren deltar i lösningen av problemet med ytvatten eller avrinnande vatten som besvärar stallbyggnaden på ett sätt som det avtalas om separat. Jord och sten som arrendatorn använder under arrendetiden för att förbättra arrendeområdet får inte avlägsnas. 1.5 Arrendatorn får inte hyra vidare eller på annat sätt överlåta arrendeområdet eller en del av det till tredje part utan utarrenderarens skriftliga samtycke. Arrendatorn har dock rätt att tillåta att byggnaderna nr 5 och 6 (hinderförråd och kiosk) hålls i arrendesområdet utan underhyreskontrakt. 1.6 Området är en del av rekreationsområdet i Gumböle och det är inte tillåtet att i onödan hindra gång eller cykling genom arrendeområdet. Utarrenderaren har rätt att placera skyltar som visar gång- och cykelvägar och andra skyltar som tjänar rekreationen i området. Arrendatorn har rätt att håla byggnad nr 7 (WC, se den bifogade kartan) på sin nuvarande plats utanför arrendeområdet och använda den. 1.7 Efter att arrendetiden löpt ut är utarrenderaren skyldig att lösa ut hyresgästens byggnader nr 1, 2 och 3 (stallet, spånskjulet och mejeriet).
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 7 / 7 Utarrenderaren har också rätt att lösa in annan egendom i området som skyldigheten inte gäller, om egendomen kan anses betjäna fastighetens kommande användningsändamål. 1.8 Utarrenderaren betalar 60 procent av egendomens tekniska värde vid tidpunkten då arrendeavtalet löper ut. Ifall arrenderätten inklusive byggnaderna är intecknad och inteckningen har pantförskrivits, skall arrendegivaren betala panthavaren högst det belopp av inlösningspriset som anges i pantbrevet. Därefter betalar arrendegivaren resten åt arrendatorn. Ärendet ska vara ostridigt och panthavaren skall kräva betalningen i god tid före arrendetiden upphör. Betalningen ska äga rum då panträtten upphör och med den förmånsrätt som gäller för panträtten. 1.9 Ifall parterna avtalar om förlängning av arrendetiden eller arrendeområdet omedelbart efter att arrendetiden upphört på nytt arrenderas åt den förra arrendatorn, framskjuts inlösningsskyldigheten till utgången av den nya arrendetiden. Inlösningsskyldigheten förfaller ifall arrendegivaren meddelar sig vara villig att på tidigare villkor förlänga arrendetiden med minst 25 år och arrendatorn inte antar anbudet inom en tid som arrendegivaren utsatt. Inlösningsskyldigheten förfaller också ifall arrendatorn inte inom utsatt tid antar arrendegivares anbud att ingå nytt arrendeavtal som vidtar då det föregående upphör och på i grunden tidigare villkor och med ett arrende som inte överstiger gängse hyra då arrenderingen förnyas. Arrendegivarens meddelande till arrendatorn ska ges senast ett år innan den ursprungliga arrendetidens utgång. Om inlösningsskyldigheten förfaller övergår byggnaderna 1, 2 och 3 (stallet, spånskjulet och mejeriet) utan ersättning i utarrenderarens ägo då arrendeavtalet löper ut, inklusive eventuella el- och vattenanslutningar. 1.10 Arrendatorn söker med bästa förmånsrätt inteckning i arrenderätten och de byggnader som är belägna på arrendeområdet och ägs av arrendatorn till ett belopp av tre årsarrenden och förbinder sig att bestämma att pantbrevet ska överlämnas till arrendegivaren. I övrigt följs de allmänna villkoren för utarrendering av stadens tomter och jordområden. 2 beslutar att Esbo stad säljer de nedan nämnda byggnaderna som ligger på lägenhet Rnr 11 i Gumböle by i Esbo till Gumbölen Ratsastuskeskus Oy. Byggnaderna är utmärkta på den bifogade kartan med siffrorna 1 4 och 7: Nr Namn Ungefärlig våningsyta m² 1 Stall 450
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 8 / 8 2 Spånskjul 300 3 Mejeri 90 4 Manege 1 200 7 WC 8 Köpevillkoren är följande: 2.1 Priset på 30 000 euro ska betalas när köpebrevet undertecknas. 2.2 Äganderätten överförs omedelbart till köparen. Köparen förfogar redan över byggnaderna enligt de hyreskontrakt för affärslokaler som senast undertecknades 28.8.2007. 2.3 Köparen har haft verksamhet med hyreskontrakt i stallet och en del av spånskjulet sedan 1974. Till hyresavtalet bifogades på 1990-talet en manege som hyresgästen låtit bygga och som nu ägs av hyresvärden. Mejeriet har senare bifogats hyreskontraktet då det blev bostad för en av de anställda. Byggnaderna är i dåligt eller rivbart skick. Detta har beaktats i försäljningspriset. Köparen ska med egna pengar reparera lokalerna till det skick som behövs för ridcentrets verksamhet och underhålla byggnaderna nr 1-3 (stallet, spånskjulet, mejeriet) med beaktande av byggnadernas och omgivningens kulturhistoriska och museala värde. Säljaren har låtit bygga tak på stallet och låtit sanera elsystemen, för vilka entreprenören har ansvar i 10 år i enlighet med de allmänna villkoren för byggnadsentreprenader YSE. Säljaren överför på köparen de rättigheter som hänför sig till detta YSE-ansvar genom att underteckna köpebrevet. Säljaren känner inte till väsentliga fel eller reparationsbehov i objektet som inte har beaktats i de handlingar som presenterats för köparen. 2.4 Genom undertecknandet av köpebrevet avtalas att hyresavtalet av 28.8.2007, som omfattar ovan nämnda byggnader och de jordområden som hänför sig till deras användning, upphör. Vid undertecknandet av köpebrevet undertecknar parterna ett arrendeavtal om det ca 4,2 hektar stora området på lägenheten Rnr 49-416-11-0 där byggnaderna är belägna. 2.5 Köparen svarar för kostnaderna för el, vatten och avloppsvatten i byggnaderna som är föremål för köpet och i arrendeområdet. 3
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 9 / 9 berättigar tekniska direktören att besluta om de noggrannare villkoren i arrendet och i köpebrevet, 4 föreslår 4.1 att fullmäktige beviljar stadens proprieborgen enligt följande: Låntagare Gumbölen Ratsastuskeskus Oy Långivare på basis av konkurrensutsättning Lånebelopp högst 1,2 miljoner euro som ett eller flera lån Lånetid: högst 15 år efter att det första lånet/lånen tagits Amorteringar jämna rater, högst ett amorteringsfritt åt efter den första låneposten Lånets räntegrund 3, 6 eller 12 månaders euribor eller fast referensränta eller annan allmän referensränta, 4.2 att lånet ska lyftas i poster som motsvarar hur ombyggnaden framskrider, 4.3 att bolaget ska hålla byggnadsobjektet försäkrat till sitt fulla värde hela den tid som borgen gäller, 4.4 att som motsäkerhet för borgen ska staden få en inteckning i arrenderätten och byggnaderna vars belopp är 1,3 gånger lånebeloppet, och som endast en motsvarande inteckning som säkerhet för att förpliktelserna i arrendeavtalet uppfylls, vars belopp är 3 gånger årsarrendet, har bättre företrädesrätt till, 4.5 att staden för borgen uppbär en garantiprovision på 0,30 procent per år räknat på lånets/lånens medelsaldo, 4.6 att borgensförbindelsen kan undertecknas först efter att arrendeavtalet undertecknats. Villkor för verkställandet
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 10 / 10 Beslutet gäller till 30.11.2013, då arrendeavtalet och köpebrevet senast ska undertecknas. Om beslutet förfaller svarar staden inte för kostnader, olägenhet eller skador som detta orsakat företaget. Behandling Ärendet behandlades efter paragraf 154. Föredragandens ändringar vid mötet har beaktats i protokollet. Beslut Stadsstyrelsen: Föredragandens förslag godkändes enhälligt. För kännedom - Tarja Wist, Gumbölen Ratsastuskeskus Oy
Fullmäktige 20.05.2013 Sida 11 / 11