Konsumenträttsliga riktlinjer

Transkript

1 Konsumenträttsliga riktlinjer Konsument verket ombudsmannen BYGGHERRAR OCH STÄLLANDE AV SÄKERHETER Bekanta dig med denna anvisning om du har för avsikt att sälja bostadsaktier eller övriga bostäder i delägarsammanslutningar till konsumenterna under byggnadsfasen eller efter den. De säkerheter som krävs i enlighet med lagen om bostadsköp fastställs på basis av den tidpunkt bostäderna utbjuds till försäljning 1 : A. Säkerheter som krävs i enlighet med lagen om bostadsköp då bostäderna utbjuds till försäljning innan byggnadstillsynsmyndigheterna godkänt alla bolagets framtida byggnader för användning (s.k. RS-objekt): - insolvenssäkerhet - säkerhet för byggnadsfasen - säkerhet för tiden efter byggnadsfasen o skall ställas då säkerheten för byggnadsfasen har frigjorts o om säkerheten för byggnadsfasen inte har frigjorts behöver man inte ställa säkerhet för tiden efter byggnadsfasen då 15 månader förflutit efter att byggnadstillsynsmyndigheterna godkänt bostaden för användning. B. Säkerheter som krävs i enlighet med lagen om bostadsköp så bostäderna utbjuds till försäljning efter att byggnadstillsynsmyndigheterna godkänt alla bolagets framtida byggnader för användning: - om bygglovet beviljats eller senare o insolvenssäkerhet - om bygglovet beviljats före o lagen om bostadsköp förutsätter inte ställande av säkerhet I enlighet med den ändring av lagen om bostadsköp som trädde i kraft skall den första försäljaren av en ny bostad, i praktiken alltså ett byggnadsföretag eller en byggherre, ställa säkerhet för byggfel också i det fallet att bostäderna säljs först efter det att de har färdigställts. Tidigare var regeln den att denna s.k. insolvenssäkerhet, som är gällande i tio års tid, måste ställas endast i de fall då bostäder utbjöds till försäljning till konsumenter under byggnadsfasen. Skyldigheten att ställa insolvenssäkerhet gäller förutom vid nybyggnadsproduktion också i de fall ombyggnaden kan jämställas med nybyggnadsproduktion samt vid tillbyggnad. I motiveringarna för lagen om bostadsköp har man inte en klar definition av vad man i praktiken avser med att ombyggnaden kan jämställas med nybyggnadsproduktion. I enlighet med lagens motiveringar är det fråga om ombyggnad i t.ex. de fall då man i hela byggnaden utför omfattande 1 Med utbjudande till försäljning avses att en sammanslutningsandel utbjuds till en konsument till sådana villkor att denne inte utan påföljder kan dra sig ur köpet eller till sådana villkor att en konsument utan påföljder får dra sig ur köpet, men att han eller hon för att reservera en andel i sammanslutningen måste betala ett penningbelopp som överstiger fyra procent av den köpesumma som man har avtalat om i samband med reserveringen. Konsumenträttens riktlinjer: Byggherrar och ställande av säkerheter 2005, reviderad 2008 Konsumentverket Aspnäsgatan 4, PL 5, Helsingfors Tel Fax: E-post: posti@kuluttajavirasto.fi Internet:

2 ombyggnad, med vilken man avser att bostaden skall kunna anses som ny. Konsumentklagonämnden har i ett av sina beslut ansett att omfattande ombyggnad, arbeten som berör bostadens grundkonstruktioner och bland annat utgörs av omfattande el- och rörarbeten i allmänhet kan anses som ombyggnad och grundrenovering jämställt med nybyggnadsproduktion. Utvärderingsgrunden kan också vara en ändring av bostadens användningsändamål. TI (1688/81/2004). Insolvenssäkerheten skall ställas innan man för en bostadssammanslutnings byggnad eller tillbyggda bostäder ansöker om slutsyn av byggnadstillsynsmyndigheten. Godkännande för att tas i användning är en del av slutsynen, vilket i praktiken betyder att säkerheten skall ställas före godkännandet. Det ligger dock i säljarens intresse att ordna säkerheten i ett så tidigt skede som möjligt, i allmänhet redan innan byggandet inleds. Genom att gå till väga på detta sätt får säljaren i allmänhet säkerheten till mera förmånliga villkor, eftersom försäkringsbolaget i fråga eller någon annan som ställer säkerheten kan följa med hur byggarbetet fortskrider. I praktiken har man som insolvenssäkerhet använt försäkringar beviljade av försäkringsbolag. Det gäller dock att lägga märke till att ett försäkringsbolag inte är tvunget att bevilja någon försäkring. Det lönar sig därför för säljaren att utreda möjligheterna att få en säkerhet i ett så tidigt skede som möjligt. Att få en insolvenssäkerhet för en färdigbyggd byggnad kan vara svårt, till och med omöjligt. I vilket fall som helst blir säkerheten mycket dyrare, om den skaffas först i det skedet då byggnaden i fråga är färdigbyggd. 2 Insolvenssäkerhetens storlek Den som ställer säkerheten kan begränsa ansvarets totalbelopp så, att det under säkerhetens hela giltighetstid är 25 procent av de byggnadskostnader som antecknats i bolagets ekonomiplan. Dessutom får köparens självriskandel uppgå till högst 1,5 procent av det skuldfria priset som angetts vid första försäljning av bostadsaktien och bostadssammanslutningens självrisk får uppgå till högst 2 procent av de byggnadskostnader som antecknats i bolagets ekonomiplan. Övervakning av insolvenssäkerhetens ställande Intyg över insolvenssäkerhet skall framläggas för byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsynen. Av intyget bör framgå vilket byggnadsprojekt intyget gäller, vilket slag av säkerhet som ställts och till förmån för vem den är gällande. I praktiken utgörs säkerheten ofta av byggfelsförsäkring som beviljats av ett försäkringsbolag, varvid ställandet av säkerhet framgår av försäkringsbrevet. Om något intyg inte framläggs, skall byggnadstillsynsmyndigheten utan dröjsmål göra en anmälan till Konsumentverket om detta. Om intyget framläggs eller om lagen om bostadsköp inte förutsätter att intyg bör framläggas behöver byggnadstillsynsmyndigheten inte göra en anmälan till Konsumentverket. Av den anmälan som byggnadstillsynsmyndigheten vid behov gör till Konsumentverket skall framgå byggplats och byggnad där slutsynen utförts, den person eller det företag som ansökt om bygglov, de kontaktuppgifter som angetts i ansökan samt uppgift om att intyget saknas. Konsumentverket har till uppgift att klarlägga om byggnadsföretaget eller byggherren försummat 2 Säkerheten kan också vara en bankgaranti eller annan säkerhet som uppfyller av Konsumentverket fastställda villkor. Med det senare nämnda avses säkerhet som ställts en säkerhetsring bestående av byggnadsföretag eller byggherrar.

3 skyldigheten att ställa säkerhet och om de bostäder som ingår i ett byggnadsobjekt marknadsförs på ett lagstridigt sätt till konsumenterna. 1. Att ställa insolvenssäkerhet i det fallet att bostäder utbjuds till konsumenter under byggnadsfasen (2 kap. 19 i BostKL) Innan man utbjuder bostadsaktier till försäljning är en stiftande delägare skyldig att se till att det till förmån för bostadsaktiebolaget och köparna av bostadsaktier som säkerhet för den stiftande delägarens insolvens tecknas en för ändamålet lämplig försäkring eller att det ges en bankgaranti eller någon annan garanti, som Konsumentverket har fastställt villkoren för. Försäkringen eller garantin skall vara gällande tills tio år har förflutit sedan byggnadstillsynsmyndigheten godkände byggnaden i fråga för användning. Den som har beviljat insolvenssäkerheten svarar gentemot aktiebolaget och aktieköparna bland annat för sådana kostnader som en stiftande delägare på basis av lagen om bostadsköp eller avtalet är ansvarig för och som är försvarliga att utreda ett sådant byggfel som avses i lagen om bostadsköp och som förekommer i aktiebolagets bostads-, förvarings-, eller servicebyggnad samt för att reparera felet och de skador som felet har åsamkat byggnaden. 2. Att ställa insolvenssäkerhet i fråga om objekt som säljs som färdigbyggda (4:3 a i BostKL) Om en bostad säljs eller annars marknadsförs till konsumenter i en sådan bostadssammanslutning som regleringen i 2 kapitlet i lagen om bostadsköp gällande skydd under byggnadsfasen inte har tillämpats på, är säljaren skyldig att se till att det till förmån för sammanslutningen och köparna ställs en säkerhet för säljarens eventuella insolvens i enlighet med punkt 1. Säkerheten skall ställas innan man för bostadssammanslutningens byggnad eller bostäder som har tillbyggts ansöker om slutsyn av byggnadstillsynsmyndigheten. Ett intyg över säkerheten skall framläggas för byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsynen. 3. Säkerhet för fullgörande av avtal om byggande och avtal om köp av bostadsaktier (2:17 i BostKL) En stiftande delägare är skyldig att se till att det till förmån för aktiebolaget och aktieköparna ställs säkerheter för fullgörandet av avtalet om byggande och avtalen om köp av bostadsaktier samt säkerhet för byggnadsfasen och säkerhet för tiden efter byggnadsfasen. Säkerheten skall vara en bankdeposition, bankgaranti eller en för ändamålet lämplig försäkring och den skall också gälla för att trygga bolagets ekonomiska ställning i enlighet med ekonomiplanen.

4 Säkerhet för byggnadsfasen Säkerheten för byggnadsfasen skall när bostadsaktierna börjar utbjudas till försäljning uppgå till minst fem procent av de byggnadskostnader som antecknats i bolagets ekonomiplan. 3 Säkerheten för byggnadsfasen skall vid varje tidpunkt motsvara minst tio procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock i minst tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden i fråga för användning. Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, anses som köpesumma vid beräkning av säkerheten för byggnadsfasen ett penningbelopp som motsvarar 70 procent av det skuldfria priset för de sålda aktierna. Säkerhet för tiden efter byggnadsfasen När säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla skall den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som skall motsvara minst två procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock i minst 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden i fråga för användning. Skyldigheten att ställa säkerhet för tiden efter byggnadsfasen upphör när 15 månader har förflutit sedan byggnadstillsynsmyndigheten godkände byggnaden i fråga för användning. Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, anses som köpesumma vid beräkning av säkerheten för tiden efter byggnadsfasen ett penningbelopp som motsvarar 70 procent av det skuldfria priset för de sålda aktierna. 4. Skyldighet att komplettera säkerheten i fråga om sådana avtal om köp som ingås efter byggnadsfasen (4:3 i BostKL) Om en bostad säljs i en bostadssammanslutning som har omfattats av skyddssystemet gällande byggnadsfasen enligt 2 kapitlet i lagen om bostadsköp och mindre än ett år har förflutit efter byggnadsfasen, skall säljaren före köpslutet till köparens och sammanslutningens förmån ställa en säkerhet som motsvarar säkerhet för byggnadsfasen och säkerhet för tiden efter byggnadsfasen för att ett avtal om köp av bostad skall fullgöras. Syftet med säkerheten är att säkerställa att bostadssammanslutningen och aktieköparen i fråga om säkerhetsskyddet försätts i samma ställning som i det fallet att avtalen om aktieköpen skulle ha ingåtts under byggnadsfasen. Särskild säkerhet behöver dock inte ställas om den säkerhet som har ställts i enlighet med 2 kap. 17 i lagen om bostadsköp är tillräcklig för att täcka ett köp som avses i denna punkt. 3 Med statsrådets förordning 835/2005 har det utfärdats närmare bestämmelser om vilka byggnadskostnader som bör antecknas i ekonomiplanen.

5 Säkerheten skall gälla tills dess den frigörs, dock minst i 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden i fråga för användning och i minst sex månader efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning. 5. Säkerheter som krävs vid tillbyggnad (2 kap. 19 c och 4 kap. 3 a i BostKL) Med tillbyggnad avses att det byggs nya bostadslägenheter för ett bolag som redan från förut är existerande och förvaltas av delägarna. Det kan t.ex. vara fråga om s.k. vindsbyggande eller byggande av ny byggnad för bostadssammanslutningen. I fråga om tillbyggnadsprojekt skall det ställas motsvarande säkerheter gällande insolvens, byggnadsfasen samt tiden efter byggnadsfasen som i fråga om nybyggnadsproduktion. Någon insolvenssäkerhet behövs dock inte om bostäderna säljs eller annars marknadsförs av den bostadssammanslutning för vilken de nya bostäderna har byggts. 6. Säkerheter gällande delägarbostäder (2 kap. 18 b och 4 kap. 3 a i BostKL) Med en delägarbostad avses en sådan bostadslägenhet i fråga om vilken äganderätten till de aktier eller andelar som berättigar till besittningen av lägenheten är delad mellan en stiftande delägare eller en annan näringsidkare och den som erhåller besittningsrätten till bostadslägenheten och i fråga om vilken besittningen dessutom baserar sig på ett hyresavtal eller ett annat avtal ingås. Med delägarbolag avses sådana bostadssammanslutningar i fråga om vilka över hälften av antalet bostadslägenheter är delägarbostäder. För delägarbolag skall insolvenssäkerhet ställas enligt samma villkor som gäller vid all annan bostadsproduktion. De bestämmelser som gäller ställande av säkerhet för byggnadsfasen och säkerhet för tiden efter den avviker i fråga om produktion av delägarbostäder i några avseenden från dem som gäller annan bostadsproduktion: - säkerhet för byggnadsfasen skall ställas innan aktierna eller aktieandelarna börjar bjudas ut till försäljning till konsumenter, och den skall till sitt belopp motsvara minst tio procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. - när säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla skall den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som skall motsvara minst två procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. Mer information: I denna anvisning har det gjorts en genomgång av de centrala bestämmelserna i 2 och 4 kapitlet i lagen om bostadsköp (843/1994) i fråga om att ställa ovanstående säkerheter (inklusive lagändring 795/2005, RP 21/2005). Bestämmelserna om säkerheterna tillämpas förutom på aktiebolag också på andra bostadssammanslutningar, såsom bostadsandelslag. Detaljerad information om säkerheterna får man genom att bekanta sig med bestämmelserna i lagen om bostadsköp. Ytterligare information får man också från Konsumentverket.

6 Byggherren behöver ställa insolvenssäkerhet, om - byggnadsobjektet är ett aktiebolag eller annan bostadssammanslutning och aktierna berättigar till besittning av lägenheterna. o det kan vara fråga om både nybyggnadsproduktion eller ombyggnad som motsvarar nybyggnadsproduktion. o vid tillbyggnad, t.ex. vindsbyggande, måste insolvenssäkerhet ställas då byggnadsprojektet genomförs av utomstående byggnadsföretag eller byggherre, inte bostadssammanslutningen. o säkerhet måste ställas för lägenheter avsedda för stadigvarande boende såväl som för sommarbostäder (dock inte för s.k. timeshare-lägenheter). Insolvenssäkerhet behöver inte ställas: - för sådana objekt som motsvarar bostadssammanslutningar, där bostäderna inte utbjuds till försäljning till konsumenterna, utan aktieägarna bygger bostäderna för eget bruk (t.ex. paroch radhus), eller om bostäderna är avsedda att hyras ut. o säkerhet bör dock ställas om objektet omfattar både bostäder för eget bruk eller hyreslägenheter och bostäder som utbjuds till försäljning till konsumenterna. - för objekt som man avser att sälja i enlighet med jordabalken (t.ex. småhus som säljs i form av fastigheter). o jordabalken omfattar också s.k. bostadsprodukter som baseras på delägarskap, där man till köparen säljer en kvotdel av tomten och där man avtalat om principerna för gemensam förvaltning genom ett delägaravtal mellan köparna.