Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B Svenska Bostadsfonden 8 Rapsen Svenska Bostadsfonden 8 Uttern Svenska Bostadsfonden 8 Sländan Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken Svenska Bostadsfonden 8 Solberga Svenska Bostadsfonden 8 Safiren Svenska Bostadsfonden 8 Rinkaby 3:46 Svenska Bostadsfonden 8 Rinkaby 3:26 2009
förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB Faktaruta Startår: 2008 Antal lägenheter: 482 Kvadratmeter: 36 289 KVM Förvärvsvärde: 110 MSEK (dec -09) 330 MSEK (juni -10) Orter:,, och Fördelning andel lägenheter: 19% 10% 35% 36% Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 8 stängdes för teckning den 31 december 2008. Totalt har 500 investerare tillskjutit 150,7 MSEK i eget kapital. Fonden är Svenska Bostadsfondens första årsfond, vilket innebär att kapital anskaffats under ett helår via fyra emissioner. Idag förvaltar fonden 8 fastigheter med en total yta om 36 289 kvm fördelat på 482 lägenheter och 7 lokaler. Fastigheterna är belägna i,, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 110 MSEK vid årsskiftet. Sedan dess har ytterligare fastigheter förvärvats och i juni 2010 uppgick förvärvsvärdet till 330 MSEK. är centralort i Österlen i sydvästra Skåne. en har en mysig stadskärna med marin prägel och ett bra utbud av service och handel. är Hallands äldsta stad med anor från 1200-talet. I centralorten bor ca 7 000 personer. Orten har ett utmärkt pendlingsläge till Halmstad och Helsingborg. ligger på norra Öland och är en attraktiv turistort med 2-3 miljoner besökare varje år. Näringslivet präglas av ett aktivt nyföretagande inom turistnäringen samt inom jordbruk och livsmedel. Omkring 1500 personer pendlar dessutom till s breda och växande arbetsmarknad. har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. en har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. De senaste 10 åren har befolkningen växt med 5 %. I december 2009 har fastigheter förvärvats i och med tillträde den 12 februari 2010. Detta gör att förvärven inte fått full resultateffekt under det innevarande året. Fonden beräknas bli helt fullinvesterad under 2010 vilket kommer att få en väsentlig påverkan på Fondens resultat och avkastning. Fallande marknadsräntor resulterade i lägre avkastning på likvida medel jämfört med föregående år. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån blev 0,6 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder 2008. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förvärv och förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Marknadsräntornas utveckling följs upp kontinuerligt och räntetak kommer att tecknas vid bedömt behov för c:a 50 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 72
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB 1) Resultaträkning - KSEK 2009 2008 Hyresintäkter 7 273 0 Omkostnader inkl. avskrivningar -6 149-910 Rörelseresultat 1 124-910 Intäktsräntor 1 381 2 491 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 215-55 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 290 1 526 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 110,3 0,0 Övriga tillgångar 125,2 121,8 Summa tillgångar 235,5 121,8 Riskbärande kapital 151,4 120,0 Fastighetskrediter 73,5 0,0 Övriga skulder/avsättningar 10,6 1,8 Summa finansiering 235,5 121,8 SVENSKA BOSTADSFONDEN 8 AB Andel Brutto Netto 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% 3,4% 540 Vinstandelslån, ränta 96,2% 694 Preferensaktier serier B, utdelning 0,4% 0 Skatt på utdelning 0 0 Total utdelning 1 234 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per instrument Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 250 SEK 0,5 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2008 Stockholm den 13/4 2010 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 73
Fastighet Läderfabriken 1-3 i Storg. Stortorget Skansg. Järnvägsg. Allg. Stenbocksg. Örkelljunga Adress Järnvägsg. 4-6, Skansg. 17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18-20 Fastighetsbeteckning Läderfabriken 1-3 Inköpsdatum 16 februari 2009 9 025 kvm Lägenheter 102 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheterna byggda 1990 Fastigheterna ligger i centrala, 200 m från Stortorget och 100 m från tågstationen. Läderfabriken består av tre huskroppar. 74
Fastighet Uttern 1 i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Simrisv. Christian IV:s väg Örkelljunga Adress Landstingsgatan 2A-G och Bergstrandsväg 4A-C Fastighetsbeteckning Uttern 1 Inköpsdatum 16 februari 2009 4 850 kvm Lägenheter 69 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1964 Uttern ligger i den västra delen av s tätort, ca 1,2 km till centrum. Fastigheten ligger i ett naturskönt bostadsområde. 75
Ålfiskareg. Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Solberga 1:104 i Sommarlovsv. Sjöstugev. Rödingst. Öringst. Forellst. Ålfiskareg. Köpingev. Örkelljunga 76 Adress Ålfiskaregatan 1-55 Fastighetsbeteckning Solberga 1:104 Inköpsdatum 12 februari 2010 7 651 kvm Lägenheter 90 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1991 Fastigheten är belägen i utkanten av, ca 2 km från stadskärnan. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Sjöglimt och närhet till populära badplatsen. Fastigheten är bebyggd med fem byggnader i två till tre plan och uppfördes på tidigt 1990-tal. Alla lägenheter har balkong alternativt uteplats.
Fastighet Safiren 2 i Oxhagsv. Arrheniusg. Gustav Adolfs väg Drottning Kristinas väg Daléng. Perstorpsv. Skola Örkelljunga Adress Daléng. 19A-B, 21A-B, 23A-B, Drottning Kristinas v. 6A-C, Gustaf Adolfs v. 18A-B Fastighetsbeteckning Safrien 2 Inköpsdatum 12 februari 2010 6 558 kvm Lägenheter 95 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1964 Fastigheten, som byggdes 1960-talet med renoveringar under början av 2000-talet, ligger ca 2, 5 km från centrala med mycket goda kommunikationer till centrum. Fastigheten har 95 lägenheter. 77
Fastighet Rinkaby 3:46 i Bryggarev. Rinkabyholmsv. Nattviol sgr. Piparegårdsv. Dalv. Örkelljunga 78 Adress Rinkabyholmsvägen 37 Fastighetsbeteckning Rinkaby 3:46 Inköpsdatum 1 februari 2010 193 kvm Lägenheter 2 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen ca 5 km söder om centrala i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes på 1930-talet har löpande renoverats och består av totalt två lägenheter.
Fastighet Rinkaby 3:26 i Bryggarev. Rinkabyholmsv. Nattviol sgr. Piparegårdsv. Dalv. Örkelljunga Adress Rinkabyholmsvägen 35 Fastighetsbeteckning Rinkaby 3:26 Inköpsdatum 1 februari 2010 400 kvm Lägenheter 6 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen ca 5 km söder om centrala i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes i början av 1990-talet, består av totalt sex lägenheter med egna ingångar samt angränsande parkering. 79
Förvaltningsr apport - Analys Fastighet Rapsen 6 i Tyskav. Dagöv. Wismarsv. Baltiska v. Lybecksv. Djurängsv. Djurängsskolan Örkelljunga 80 Adress Baltiska vägen 5, Djurängsvägen 25-27 Fastighetsbeteckning Rapsen 6 Inköpsdatum 1 februari 2010 4 240 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1996 Fastigheten är belägen i stadsdelen Djurängen, avståndet till centrum ca 3, 5 km, med goda kommunikationer in till centrala. Omgivande bebyggelse utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Fastigheten är bebyggd med tre byggnader i fyra plan och har 72 lägenheter. Fastigheten uppfördes under mitten av 1990-talet.
Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Sländan 6 i Lagan Lagav. Kvarng. Köpmansg. Gamlebyg. Stortorget Kyrkog. Storg. Östertullsg. Trädgårdsg. Järnvägsg. Örkelljunga Adress Järnvägsgatan 7A-7R, Stationsgatan 11A-11Ö Fastighetsbeteckning Sländan 6 Inköpsdatum Juni 2010 3 372 kvm Lägenheter 46 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1984 Sländan 6 är belägen i s centrum intill Lagan. Fastigheten är uppförd på åttiotalet och håller byggnadstekniskt hög standard. har en charmig stadskärna med medeltida anor och erbjuder en lugnt 81 och attraktiv boendemiljö.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 8 AB