Förhandsbesiktning Gräskärret 4, Botkyrka Katrinebergsvägen 47, Tullinge Stockholm 2015-07-03 Johan Tegerhag Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Godkänd för F-skatt Polygonv 15 Tfn 0771-322 322 Säte Stockholm kontoret@eminenta.se 187 66 Täby Fax 08-768 49 33 Bg 5567-2489 Vat SE556589865601 www.eminenta.se (L-080930)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING: Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet... 3 Besiktningsuppdrag och -objekt... 4 Tillhandahållna handlingar... 5 Nuvarande ägares muntliga upplysningar... 5 Allmänt om objektet... 6 Mark och grundläggning... 6 Mark... 6 Krypgrund... 7 Grundsulor... 8 Grundmurar... 9 Fuktisolering och dränering... 9 Dagvatten... 10 Hängrännor och stuprör... 11 Byggnad ovan grundläggning... 11 Ytterväggar... 11 Mellanbjälklag... 12 Fasader... 13 Fönster och dörrar... 13 Vind... 14 Tak... 14 Altan... 15 Kök och våtrum... 15 Kök... 15 Våtrum 1, dusch/wc melanplanet.... 16 Våtrum 2, dusch i källarplanet.... 17 Tvättstuga... 18 Bastu... 18 Installationer... 19 Ventilation... 19 Vatten och avlopp... 19 Elinstallationer... 19 Uppvärmning... 20 Eldstäder, skorsten och rökkanaler... 20 Övrigt... 20 Allmänt... 20 Övriga byggnader... 20 Radon... 20 Asbest... 20 Besiktningsförutsättningar... 21 Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 2 av 26
INSTRUKTION FÖR LÄSNING AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET Utlåtandet är utformat så att byggnaden beskrivs utifrån hur den är uppbyggd. Respektive konstruktionsutförande redovisas enligt rubricering nedan: Besiktningsförrättaren anger konstruktionsutförande och anger (om det inte är uppenbart) varifrån informationen om detta erhållits. Om angivet utförande är besiktningsförrättarens egen bedömning, grundas bedömningen på vad som erfarenhetsmässigt är sannolikt utifrån besiktningar av liknande konstruktioner, vad som kan förväntas med anledning av bl.a. byggnormer vid tidpunkt för utförandet, eventuella stickprovskontroller och andra indikationer och informationer som erhållits vid den okulära besiktningen. Under denna rubrik redovisas mer allmän information om konstruktionsutförandet som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under denna punkt. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. Under denna rubrik antecknas sådana fel och brister samt ytterligare information som framkommit vid besiktningstillfället. Finns en rekommendation om åtgärd innebär det normalt att besiktningsförrättaren inte anser konstruktionsutförandet vara fullgott utfört. Rekommendationer i utlåtandet utgör i normalfallet inget fullständigt åtgärdsförslag utan lämnas i syfte att begränsa risken för framtida skador, att en uppmärksammad skada inte skall förvärras och/eller som upplysning om hur man kan förbättra konstruktionen. Besiktningsförrättaren kan även ange mindre brister och behov av underhåll under denna rubrik. Besiktningsförrättaren lämnar under denna rubrik en riskanalys för konstruktionsutförandet som bygger på den samlade informationen som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. Vidare redovisas under riskanalys erfarenhetsmässigt kända risker med vissa konstruktioner, allmän kunskap om viss tidstypisk byggnadsteknik som kan medföra risk för skador mm. Exempel på sådana riskkonstruktioner kan vara betongplatta på mark med uppbyggda golv, krypgrunder, äldre ytskikt i våtrum. Behov av fortsatt teknisk utredning Under denna rubrik kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kan klarläggas i den okulära besiktningen och/eller om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 3 av 26
BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Gräskärret 4, Katrinebergsvägen 47, Tullinge, Botkyrka Ägare Kristian Karlsson & Marianne Karlsson Uppdragsgivare Kristian Karlsson & Marianne Karlsson, Katrinebergsvägen 47, 146 50 Tullinge Ordernummer 126541 Uppdrag Förhandsbesiktning Uppdragsgivaren uppgav sig förstå och accepterade villkoren i bifogade besiktningsförutsättningar varvid besiktningen påbörjades. Besiktningsmannen redovisar i besiktningsutlåtandet byggnadens olika konstruktionsdelar, utföranden, säljares upplysningar mm som anses vara väsentligt för en husägare att känna till inför förvärv/försäljning. Om det saknas någon information som ni som uppdragsgivare anser är viktig, och som avhandlats muntligt, ber vi er snarast kontakta besiktningsmannen för eventuell revidering av utlåtandet. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Då kan man även beställa eventuell tilläggstjänst, t.ex. konstruktions- och fuktkontroll, skadeutredning, informationsbeskrivning av installationsdelen etc. Läs mer på vår hemsida www.eminenta.se. Uppdraget debiteras enligt gällande prislista. För att genomgång ska kunna utföras får, enligt branschorganisationerna, utlåtandet inte vara äldre än 6 månader. Är utlåtandet äldre krävs ny besiktning. Besiktningsdag 2015-07-02 Besiktningsföretag Eminenta Besiktning & Värdering i Stockholm AB Besiktningsförrättare Johan Tegerhag johan.tegerhag@eminenta.se Närvarande Kristian Karlsson & Marianne Karlsson, Niklas Wigren Södermäklarna Liljeholmen, samt undertecknad. Väderlek Klart väder, temperatur ca +22ºC. Byggnadstyp 1½-planshus. Ursprungligen enplanshus med källare uppfört år 1963. Tillbyggd övervåning samt trapphus/entré 1995. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 4 av 26
TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Äldre kortfattad teknisk beskrivning (byggnadsbeskrivning) avseende ursprunglig byggnad. Sektionsritning för tillbyggnad av övervåning. NUVARANDE ÄGARES MUNTLIGA UPPLYSNINGAR Fastigheten förvärvades år 2004. Inför förvärvet tog nuvarande ägare del av utlåtande efter överlåtelsebesiktning med anlitad byggnadstekniker utförd på uppdrag av föregående ägare. Enligt uppgift saknas inga byggnadslov. Nuvarande ägare känner inte till om det föreligger några servitut/myndighetsbeslut eller andra förelägganden som kan påverka fastigheten. Det har inte noterats eller märkts av några tecken på sättningar i byggnaden. Ojämnheter i hallgolv i källare samt ojämnheter i golv på övre planet finns. Detta är dock oförändrat sedan förvärvet. Det har tagits bort väggar som haft bärande funktion i vardagsrum. Förstärkning/avväxlingar har utförts med stålbalk (HEA 160) för att begränsa risk för konstruktionsförsvagningar/deformationer. Inga problem med översvämningar eller tecken på brister i dagvattensystemet har förekommit, vare sig på fastigheten eller i området. Det har inte noterats några läckande hängrännor eller stuprör. Nuvarande ägare har aldrig noterat någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och har inte heller fått påpekanden från utomstående om att det skulle finnas någon avvikande lukt. Det har förekommit takläckage ca 2006. Orsak var fuktinträngning vid överkant ränndal över en takkupa. Plåt hade släppt i infästning. Efter åtgärd har inga nya läckage noterats. Inga skador har konstaterats i underliggande konstruktioner vid konstruktionsingrepp (gipsvägg öppnad). Inga fläckar, till följd av fukt eller annat, har noterats på golv, väggar eller innertak i bostaden. Det har aldrig noterats problem med dåligt fall mot golvbrunnar, bakfall från golvbrunnar eller kvarstående vatten på golv i våtutrymmen. Inga kända vatten-/försäkringsskador har förekommit i byggnaden. Inga kända brandskador har förekommit i byggnaden. All maskinell utrustning fungerar normalt. Det har inte noterats några problem med inomhusventilationen. Inga kondensbildningar har noterats på fönsterrutors insidor. Vatten- och avloppsinstallationer har fungerat normalt utan upprepade stopp eller liknande. Avloppspump med kvarn finns installerad (kommunens åtagande). Pumpanläggningen är ny för ca 5 år sedan. Det förekommer inga problem med byggnadens värmesystem eller med att hålla huset varmt, kalla golv eller golvdrag. Eldstäder och tillhörande rökkanaler är regelbundet sotade av ägare (dock ej skorstensfejarmästare). Provtryckning av dessa är utförd år 2007 (vid installation av braskamin). Inga kända anmärkningar. Ägare kommer att låta skorstensfejarmästare kontrollera eldstäder och tillhörande rökkanaler innan försäljning. Eldstäder fungerar utan problem. Enligt ägaren föreligger inga kända anmärkningar från Skorstensfejarmästaren avseende taksäkerheten. Radonmätning är inte utfört i byggnaden på senare tid. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 5 av 26
ALLMÄNT OM OBJEKTET 30 år - ett nyckeltal vad gäller underhåll: För en fastighetsägare är 30 år, ur erfarenhetsmässig synvinkel, ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad. 30 år är, enkelt uttryckt, ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen är runt 30 år eller äldre, kan besiktningsmannen påpeka detta och rekommendera underhållsåtgärder. Vissa äldre konstruktioner uppförda efter dåtidens byggpraxis och kunnande har i efterhand visat sig fungera mindre bra. Konstruktioner som t.ex. inredda källare, betongplattor på mark utan fuktskydd av fuktkänsliga material, torpargrunder etc. utgör sådana exempel. I byggbranschen kallas de RISKKONSTRUKTIONER. Analyser och förklaringar ges löpande i utlåtandet under respektive konstruktionsbeskrivning. Byggnaden är en äldre byggnad som har renoverats och byggts om genom åren. Vid en framtida renovering kan det påträffas skador i konstruktionsdelar som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning. Vid renovering rekommenderas att känsliga konstruktionsdelar kontrolleras, gärna genom friläggning, så att inga äldre och/eller pågående skador byggs in. Det kan förekomma fukt-/rötskador, samt skadeinsektsangrepp, t.ex. bakom fasadpanel, vid genomföringar och i anslutning till balkongers och takkupors infästningar etc. I renoveringskalkylen bör detta beaktas. Eftersom det är vanligt med fuktrelaterade (mögel- och rötskador) i grundläggning, stomme etc. bör information inhämtas om hur dessa konstruktioner lämpligen utförs innan eventuell renovering och/eller inredning påbörjas. Idag finns det tekniska kunnandet för fuktsäkert byggande. Vidare bör de krav som idag ställs på inomhusventilation beaktas. Detta blir särskilt viktigt vid eventuell tilläggsisolering, tätning, förändring av uppvärmning etc. Äldre hus har oftast sämre isolerstandard: På grund av husets ålder är isolering och vindtätning i ytterväggar, fönster, dörrar, vindsbjälklag mm ofta begränsat. Det är vanligt med köldbryggor i ytterväggar och tak. Vid framtida tilläggsisolering bör information inhämtas om hur olika konstruktionsdelar kan komma att påverkas. Tilläggsisolering av äldre hus medför ofta att även inomhusventilationen behöver åtgärdas. MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Troligtvis utfyllnadsmaterial typ sprängsten/grus/sand ovan berg enligt ägare. Byggnadens undergrund bedöms normalt som stabil med begränsad risk för sättningar. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från byggnaden. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material och man bör undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Rekommenderar kontroll avseende eventuell förekomst av markradon om detta inte har utförts. Forts. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 6 av 26
Vid besiktningstillfället noterades inte några avvikande lutningar eller andra signaler som tyder på att allvarliga rörelser/sättningar orsakat av rörelser i mark, skett i byggnaden. Berget lutar mot grunden vilket ger ökat vattentryck mot grunden. Detta ställer högre krav på fuktisolering och dränering. Rekommenderar att i största möjliga mån (om det går) leda bort vattnet från husgrunden. Vatten kan vanligtvis även tränga fram ur sprickor i berg (ej synligt) vilket bör beaktas. Det är olämpligt med fukthållande rabatter och växtlighet intill husgrunden, vid entré. Då berget lutar mot grunden finns risk för hög fuktbelastning mot grundläggningen. Krypgrund entré Uteluftsventilerad krypgrund/torpargrund med träbjälklag enligt egen bedömning. Marken i grunden bedömdes vara av betonggjutning. För att erhålla en så god funktion som möjligt i krypgrunden är det väsentligt att den är rätt ventilerad, organiskt material borttaget samt försedd med fuktspärr mot markfukt. En fukttekniskt bättre lösning erhålls om grunden kompletteras med ett avfuktningsaggregat. Med anledning av att fuktmässiga förhållandet i krypgrunden varierar, rekommenderas att krypgrunden med jämna mellanrum kontrolleras med avseende på eventuellt fritt stående vatten, missfärgningar, läckage mm. Krypgrunden ej fullt åtkomlig för besiktning, pga. byggmaterial som låg i grunden, vilket är olyckligt eftersom man inte kan kontrollera om det finns några skador pga. markfukt, kondens, läckage mm. För en bättre bedömning av grundens utförande och status bör man därför anordna tillgång till grunden. Inga synliga skador, typ missfärgningar, påväxter, inträngande fritt vatten eller annan påverkan av hög luftfuktighet noterades vid besiktningstillfället. Det förekommer organiskt material i krypgrunden vilket bör avlägsnas. Det finns tryckimpregnerat material i grunden vilket kan avge lukt (emissioner). Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 7 av 26
Grundläggning/betonggolv Grundmurar till berg enligt teknisk beskrivning och mellangjutet betonggolv enligt egen bedömning (jämför konstruktion med grundsulor). Delar av golv har gjutits upp med vattenburen golvvärme. Uppgifter om isolering av uppgjutna golv saknas. Golvbeläggning av plastmatta under klinkergolv i tvättstuga direkt på betong enligt egen bedömning. Byggnader uppförda efter ca 1950 har i normalfallet betonggolv som armerats och lagts ovan dränerande material, tex sand eller stenkross. För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i betonggolven. Golvkonstruktioner som kan påverkas av fukten i betonggolven bör t.ex. utföras med keramiska golvbeläggningar, fuktsäkra konstruktioner typ mekaniskt ventilerade luftspaltbildande golv eller målas med genomsläpplig färg. Täta golvbeläggningar (t.ex. plastmattor) ökar fukthalten i betonggolven vilket innebär risk för mikrobiell tillväxt och lukt i anslutande organiska material, mattlim etc. Vid inläggning av nya golvkonstruktioner bör man kontrollera skicket på ingjutna vatten- och avloppsledningar (om ledningarna är äldre rekommenderas att de byts ut innan nya golvkonstruktioner utförs). Ojämnheter och sprickor i klinkergolv noterades i hall i källardel. Orsak till ojämnheter och sprickor i betonggolvet har ej konstaterats vid besiktningen. Enligt ägare är dock golvet oförändrat sedan förvärvet. I garagedel hade golvet delvis bilats fram vid golvbrunnen. Det noterades att betonggjutningen var relativt tunn. Förhöjda fuktindikationer konstaterades i betonggolv i bastu samt i tröskel vid bastu (ej åtkomligt under bastulavar). Detta är en konstruktion som innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) om fuktkänsliga konstruktioner som ansluter mot grundsulor och betonggolv inte på ett fullgott sätt skyddats mot fukt. Fortsatt teknisk utredning Rekommenderar fortsatt teknisk utredning för att konstatera orsak och omfattning till de förhöjda fuktindikationer som konstaterades vid besiktningen. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 8 av 26
Grundmurar Grundmurar av betonghålsten enligt teknisk beskrivning som delvis är invändigt inklädda (tvättstuga, bastu och sovrum). En grundläggning med grundmurar av betonghålsten är i normalfallet stabil. Mindre sprickbildningar kan medföra brister i utvändig fuktisolering men medför i normalfallet endast liten risk för byggnadens goda bestånd med avseende på hållfasthet. För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i källarväggen. Inklädda grundmurar kan innebära att det ej går att se eventuella sprickor eller brister i utvändig fuktisolering. Det konstaterades sprickor och putssläpp samt bomljud i utvändig sockelputs. Rekommenderar att man river lös puts och därefter utför putslagningar. Det finns synliga fuktindikationer i form av puts och färgsläpp, vilket indikerar förhöjt fuktinnehåll i grundmurar/källarväggar. Se även rubrik Fuktisolering/dränering. Ingen avvikande lukt kunde förmärkas i inomhusluften eller vid stickprovsmässiga luktkontroller utmed golvvinklar i sovrum vid besiktningstillfället. Invändigt inklädda väggar i tvättstuga och bastu var ej möjlig att bedöma vid besiktningen. Mindre missfärgningar noterades i nederkant av målad källarvägg i garagedel, stora delar av väggarna var dock täckta av hyllor etc. ock ej fullt inspekterbara. Invändigt inklädda källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel och röta) i fuktkänsliga material (träreglar, isolering, skivor etc.). Avgörande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll samt om material på insida murar/väggar skyddats mot fukt. Trots att undertecknad inte känner någon avvikande lukt (typ mögellukt) i vare sig inomhusluften eller vid stickprovsmässiga luktkontroller utmed golvvinklar, föreligger ändå risk för fuktrelaterade skador i konstruktionen. För en säkrare bedömning erfordras dock konstruktionsingrepp. Fuktisolering och dränering Ursprunglig fuktisolering med asfalt-/tjärstrykning enligt teknisk beskrivning. Enligt uppgifter från mäklare skall någon typ av dräneringsarbeten ha utförts singel/grus och dräneringsledningar av plast. Ålder: Utvändig dränering av plast och singel/grus från år 1989 enligt mäklare. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Utvändig fuktisolering (av typ asfalt-/tjärstrykning eller liknande) kan med tiden brytas ner och förlora sin funktion. Normal livslängd på dränering och utvändig fuktisolering brukar därför anges till ca 25 år från utförandet. Nedsatt funktion på fuktisolering och/eller dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- och/eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns. Se vidare nästa sida. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 9 av 26
Grundens fuktisolering/dränering bedöms som åldersmässigt förbrukad. Rekommenderar att man i samband med byte av fuktisolering och dränering även värmeisolerar grundens utsida i syfte att erhålla en varmare och därmed torrare grundmur samt för att minska byggnadens energibehov. Höga fuktindikationer i betonggolv samt synliga fuktindikationer i form av puts och färgsläpp noterades lokalt vilket kan indikera brister eller fel i dräneringen. Inklädda källarväggar innebär att det inte går att se eventuella sprickor och att det är svårt att se brister i utvändig fuktisolering/dränering. Med avseende på att fuktisolering och dränering bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd bör man kalkylera med byte av dessa då det annars finns risk för fuktrelaterade skador på byggnaden. Fortsatt teknisk utredning Rekommenderar att en fortsatt teknisk utredning utförs för att utreda orsak och omfattning till de höga fuktindikationer som noterades vid besiktningen. Dagvatten Okänt vart dagvatten (stuprör och dränering) avleds. Ålder: Ledningssystem för dagvatten från okänt årtal enligt ägare. Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till 30-50 år från tiden för utförandet beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. För att förlänga ledningssystemets tekniska livslängd bör det regelbundet kontrolleras och rensas. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära att stuprörsvattnet tillförs grunden. Dagvatten avleds till mark nära husgrunden. Rekommenderar att stuprörsvatten avleds bort från byggnaden. Ägare har ej anslutit stuprör till dagvattenledningar pga. att man ej känt sig säker på dess ålder eller funktion. På framsidan saknas synliga dagvattenledningar. Rekommenderar byte av dagvattenledningar i mark i samband med framtida uppgrävning och byte av fuktisolering och dränering. Rekommenderar att man tar reda på var nergrävda dagvattnet avleds. Dagvatten avleds till mark nära husgrunden vilket innebär risk för skador på byggnaden. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 10 av 26
Hängrännor och stuprör Hängrännor och stuprör av plåt. Ålder: Hängrännor och stuprör från 1995 enligt ägare. Bedömd teknisk livslängd på hängrännor och stuprör av plåt brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. Rekommenderar att regnvatten från stuprör avleds bort från grund för att minska fuktbelastningen på grunden. Se dagvatten. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Stomme av blå lättbetong enligt ägare. Delvis invändigt tilläggsisolerad i vardagsrum. Tillbyggd entré med träregelstomme enligt egen bedömning. Tillbyggd övervåning med bärande delar av stål enligt teknisk beskrivning. Isolering av mineralull. Denna typ av stomme är normalt sett stark och stabil men tunna sprickor kan ändå förekomma. Sådana sprickor uppstår vanligtvis första åren efter färdigställandet pga. mindre rörelser och/eller krympning/uttorkning och medför i normalfallet ingen risk för byggnaden ur hållfasthetssynpunkt. Ett problem med förekomst av sprickor är att det kan vara svårt att med säkerhet fastställa om sprickorna orsakats av krympning/uttorkning och/eller sättningar. Beroende på väggens tjocklek kan stommen ha något sämre isolervärde än vad som krävs av moderna byggnader. Innan tilläggsisolering ger dessa stommar i normalfallet ett jämnare inomhusklimat jämfört med en trästomme eftersom stommen reagerar långsamt på svängningar i temperatur, fukt mm. Isoleringen är avsedd att förbättra stommens energivärde och att ge ett varmare inomhusklimat. En invändig isolering ger en kallare stomme vilket i sin tur kan leda till att eventuell inifrån och utifrån kommande fukt tar längre tid att torka ut än när inomhusvärmen kan "hjälpa till" med uttorkningen. Det gör att risken för skador på stomme och/eller fasad ökar när värmeisoleringen finns på insidan. En stomme av stål är normalt sett en stark och stabil stomme. Det kan förekomma viss sprickbildning i skivskarvar och tak/väggvinklar i dessa byggnader till följd av rörelser vilket vanligtvis inte medför någon fara för byggnadens goda bestånd. En träregelstomme uppförd efter början av 80-talet är i normalfallet välisolerad och tät. Det kan förekomma viss sprickbildning i skivskarvar och tak/väggvinklar i dessa byggnader till följd av rörelser vilket vanligtvis inte medför någon fara för byggnadens goda bestånd. Forts. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 11 av 26
Inget särskilt att notera som avviker från vad som anses vara normalt för konstruktionen och normalt åldersslitage. Mindre spricka noterades över fönster i kök (utvändig puts) vilket i nuvarande status inte bedöms påverka byggnaden ur hållfasthetssynpunkt. Nedböjningen bör dock hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar. Enligt ägare har inga förändringar av sprickan noterats sedan förvärvet. Vid uppfuktning av lättbetongstommen finns en risk att fuktrelaterade skador kan uppstå i såväl stomme som inklädnadsmaterial. Blå lättbetong kan avge radon (se vidare under rubrik Radon). Mellanbjälklag Mellanbjälklag över källare av betong med reglat övergolv, samt slaggfyllning och överbetong. enligt egen teknisk beskrivning. Övre planet: Mellanbjälklag av trä. enligt sektionsritning. Betongbjälklag är i normalfallet starka och stabila. I reglade övergolv kan med tiden viss svikt/golvknarr uppstå till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar. I mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser och det kan med tiden uppkomma nedböjningar/svikt/golvknarr till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar. Det förekommer lokal lutning/nedböjning i bjälklaget på övre planet, orsak ej fastställd vid besiktningen. Enligt egen bedömning kan nedböjningarna vara orsakade av lång spännvidd utan stöttning samt klent utförande. Enligt ägare är dock lutning/nedböjning oförändrat sedan förvärvet. Viss svikt noterades i övre bjälklaget. Håltagning i golv på övre planet var tänkt för kanaldragning men blev inte av och skall sättas igen enligt ägare. Fortsatt teknisk utredning Orsaken till lutning/nedböjning i bjälklag har ej fastställts i samband med denna besiktning. För att utreda orsaken rekommenderas fortsatt teknisk utredning. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 12 av 26
Fasader Träfasad. Ålder: Fasad från 1995. Träfasaden senast målad ca 2012 enligt ägare. Puts på lättbetong. Ålder: Troligtvis från byggår enligt ägare. Normal teknisk livslängd för en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Teknisk livslängd för en träfasad bedöms, vid normalt underhåll, till ca 30-50 år. Bedömd teknisk livslängd för denna typ av fasadputs är, beroende på materialkvalitet, luftföroreningar, klimat samt väder och vind, minst 30 år vid normalt underhåll. Underlag av lättbetong innebär normalt bra vidhäftning för en fasadputs. Med tiden uppstår dock ofta sprickbildningar som man bör laga/bättra så att inte vatten tränger in bakom puts som därigenom kan lossna pga. frostsprängning. Sprickor och mindre skador förekommer i fasadputsen, samt oputsat parti vid nytt köksfönster. Rekommenderar att lagningar/kompletteringar utförs. I övrigt inget särskilt att notera förutom normalt åldersslitage. Sprickbildningen i fasadputsen kan medföra risk för fukt-/vatteninträngning till bakomliggande vägg. Fönster och dörrar Fönster med isolerglaskassetter. Ålder: Övre planet 1995, övriga fönster Norlux 2011 enligt ägare. Livslängd för fönster fr.o.m. 80-talet bedöms till ca 30-40 år beroende på virkeskvalitet, underhåll, placering mm. Livslängd för isolerglaskassetter bedöms till ca 20-25 år. Isolerglas åldras och kan med tiden bli otäta. Det är inte alltid det går att upptäcka om ett isolerglas är otätt vid en besiktning eftersom bl.a. kondensbildning varierar med väderlek. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Rekommenderar justering av säkerhetsbeslag (barnspärrar) i vissa fönster som kärvar. Nuvarande ägare har ej noterat någon imma och/eller kondens i fönster (s.k. punkterade isolerglaskassetter). Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 13 av 26
Vind Vindsbjälklaget utfört som parallelltak (innertak upp till nock) med isolering av mineralull och ångspärr av plastfolie. enligt sektionsritning. Åtkomlighet: Parallelltak är inte åtkomliga för besiktning. Mindre vindsdel över entré/trapphus ej åtkomlig för besiktning. Med parallelltak avses ett tak där yttertaksytor och innertaksytor är parallella (innertak går upp till nock). För att en vind-/takkonstruktion fukttekniskt skall fungera bör konstruktionen skyddas mot inifrån och utifrån kommande fukt. Detta bör ske dels via en tät ångspärr (plastfolie) på varm sida av konstruktionen samt en väl fungerande ventilation inomhus, vilket hindrar/minskar risken för att varm fuktig inomhusluft vandrar upp genom takbjälklaget och kondenserar mot kalla takkonstruktioner och dessutom genom en tät och fungerande yttertaksbeläggning. Rinnmärke noterades på skorsten i allrum på övre planet. Enligt ägare har inga förändringar noterats. Rekommenderar dock att dessa hålls under kontroll samt att kontroller utförs efter kraftig väderlek. Se även rekommendationer, tak. Ägare har tagit utfört konstruktionsingrepp för kontroll efter läckage vid ränndal över takkupa (omålad gipsskiva). Vis skorstensgenomföring notareda att gipps knäckt troligtvis pga. mindre sättning i takkonstruktionen efter färdigställande. Oförändrat sedan förvärvet enligt ägare. Tak Taktäckning utförd med betongpannor på läkt, underlagspapp samt råspont. Ålder: Från år 1995 enligt ägare. Moderna betongtakpannor har lång livslängd och är förhållandevis täta genom falsade fogar mm. Det finns ännu inte tillräckligt underlag för faktiska åldersbedömningar men vår bedömning är att den tekniska livslängden bör vara ca 40 år. En viss mängd vatten och skräp tränger dock alltid in under pannorna varför underlagstaket har avgörande betydelse för takets täthet. Teknisk livslängd för en modern underlagspapp med glasfiberstomme bedöms vara ca 30-40 år. För att underhålla taket och för att förlänga takets livslängd bör översyn och utbyte av trasiga takpannor utföras regelbundet liksom översyn och kontroll vid plåtbeslag och genomföringar. Vidare rekommenderas regelbunden borttagning av skräp, löv och mossa såväl ovan som under takpannor. Forts. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 14 av 26
Vattplåtar på vindskivor är snålt tilltagna på ena sidan. Överlappningen över takbeläggning bör förbättras (ev. byte av plåtar). Huv (regnskydd) saknas ovan skorsten. Rekommenderar montering av huv för att minska risken för att skorsten/rökkanaler och dem anslutna konstruktioner fuktas upp av snö och regn. Takfoten är besiktigad från mark. Vid besiktningen fanns inga synliga skador eller misstanke om att det föreligger pågående skador i takfot. Mossbildningar konstaterades på takpannor. Förhållandet innebär att livslängd på underlagstak och läkt kan förkortas och att risken för läckage ökar. Rensning rekommenderas. Takpannor lokalt inte fullgott uppfästa vid ränndalar några har hasat ned. Justering rekommenderas. Rötskadad läkt noterades vid ränndal. Läckande ränndalsplåt har lappats över med takpapp vilket inte anses vara fackmässigt. Ståndplåt/beslag mellan yttertaksbeläggning och fasad/takkupa saknas i nederkant. Rekommenderar att detta åtgärdas. Noterade brister i taktäckningen innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) i underliggande konstruktioner. Undertecknad rekommenderar kontakt med fackman för friläggning och översyn samt åtgärd/översyn av ränndalar, vattplåtar samt skorstensbaslag. Altan Träkonstruktioner. Normal livslängd på utvändiga träkonstruktioner beror på en rad faktorer såsom virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. men bedöms i normalfallet till ca 20 år. Utvändiga träkonstruktioner kräver regelbundet underhåll. Inget särskilt att notera. KÖK OCH VÅTRUM Kök Kök med modern standard. Regelverk och försäkringsvillkor innehåller bl.a. krav på skadeförebyggande åtgärder i den vanliga köksmiljön. Om det finns risk för utläckande vatten eller kondens på dolda ytor skall utlopp från dessa ytor anordnas så att vattnet snabbt blir synligt. Fogar, anslutningar, infästningar och genomföringar i vattentäta skikt skall vara vattentäta. Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt ska det finnas ett tätt ytskikt. Normal teknisk livslängd för köksmaskiner beräknas till ca 10 år. Forts. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 15 av 26
Rekommenderar montering av skvallerskydd/droppskydd under kyl/frysskåp. Vridstopp på kökskran ej justerat vilket innebär att vatten kan rinna på bänkskiva. Rekommenderar justering. Rekommenderar att diskmaskinens avloppsledning klamras. Rekommenderar att diskmaskin förankras/skruvas i skåpstommar. Våtrum 1, dusch/wc mellanplanet. Keramiska plattor på tätskikt av befintlig plastmatta. enligt egen bedömning. Utfört år: Tätskikt av plast från år okänt årtal, keramiska plattor från år okänt årtal enligt ägare. Normal teknisk livslängd på tätskikt av plastmatta under de keramiska plattorna bedöms vid rätt utförande till ca 20 år från tiden för utförandet av plastmattan (tätskiktet). t var vanligt t.o.m. mitten på 90-talet. Fuktproblem har uppkommit med dessa typer av konstruktioner till följd av otätheter i plastmattans skarvar, att tätheten i underliggande plastmatta kan brytas ned av alkalisk fukt och att bakomliggande tätskikt (plastmatta/våttapet) inte är tänkt för att bära de keramiska plattornas tyngd. Vid renovering är det viktigt att känna till vilka branschregler som gäller för olika utföranden. Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och vid uppkommen skada kräver försäkringsbolagen i normalfallet att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet. Se www.bkr.se eller www.gvk.se samt www.sakervatten.se Yt-/tätskikten bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd varför man ska kalkylera med renovering. Bristfälligt fall noterades vilket är en vara en avvikelse från gällande branschregler. Det förekommer mindre sprickor lokalt i kakel/klinker-plattor. Klämringen i golvbrunnen har lossnat. Mattsläpp konstaterades kring golvbrunnen. Sprickor/släpp noterades i målad väv i innertak. Ventilationen bedöms vara bristfällig varför denna bör förbättras. Keramiska plattor på befintlig plastmatta innebär i normalfallet ökad risk för skador till följd av att tätskiktet är äldre och kan vara otätt. Eftersom yt-/tätskikten bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd finns risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Bristfälligt fall kan innebära risk för att undergolvet lutar från golvbrunnen vilket innebär att vatten kan ledas/transporteras under klinker mot angränsande fuktkänsliga delar som därmed kan skadas om inte tätskiktet är intakt. Eftersom det förekommer sprickor i plattsättningen kan det finnas risk för skador i konstruktionen om underliggande tätskikt inte är tätt. Funktion och täthet på underliggande tätskikt är inte möjligt att bedöma vid en okulär besiktning. När klämringen har lossnat i golvbrunnen föreligger risk för fuktskador pga. bristande täthet i anslutning av tätskikt mot golvbrunn. Mattsläpp konstaterades vid golvbrunnen vilket innebär risk för fuktskador. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 16 av 26
Våtrum 2, dusch i källarplanet. Klinkergolv och kakelklädda väggar på underlag av betong enligt egen bedömning. Utfört år: Okänt årtal enligt ägare Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se www.bkr.se eller www.gvk.se. Om utrymmet utförts efter 2005-09-01 bör även Säker Vatten beaktas avseende VVS-installationer, se www.sakervatten.se Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete. Avsaknad av Kvalitetsdokument och/eller avvikelser från gällande branschregler samt i detta utlåtande noterade brister kan innebära att försäkringsbolagen lämnar ett begränsat försäkringsskydd. Kontroll av försäkringsskyddet rekommenderas. Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år. Kvalitetsdokument saknas. Brunnsduk saknas i golvbrunnen vilket är ett felaktigt utförande enligt tillverkarens anvisningar. Troligtvis utfört med avsikt pga. att man räknat med naturligt förekommande fuktinnehåll i betonggolvet enligt egen bedömning. "Bom" (bristfällig vidhäftning) konstaterades i ett flertal plattor på golv. Det förekommer sprickor kakelplattor vid sida om duschhörna. Ventilationen bedöms vara bristfällig varför denna bör förbättras. Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförts enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört med åtföljande risk för fuktskador. "Bom" i plattsättning kan innebära risk för att skada finns (orsak till "bom" inte fastställd). Eftersom det förekommer sprickor i plattsättningen (hörn) kan det finnas risk för skador i angränsande konstruktioner vid vattebegjutning. När brunnsduk saknas i golvbrunnen föreligger risk för fuktskador. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 17 av 26
Tvättstuga Keramiska plattor på befintlig plastmatta och väggbeklädnad av kakel. enligt egen bedömning. Utfört år: Tätskikt av plastmatta från år okänt årtal. Keramiska plattor från okänt årtal (troligtvis tidigt 1990-tal) enligt egen bedömning. Se våtrum 1. Yt-/tätskikten bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd varför man ska kalkylera med renovering. Bristfälligt fall noterades vilket bedöms vara en avvikelse från gällande branschregler. "Bom" (bristfällig vidhäftning) konstaterades i ett flertal plattor. Tröskel saknas. Rörgenomföring noterades i golv/vägg-vinkel. Keramiska plattor på befintlig plastmatta innebär i normalfallet ökad risk för skador till följd av att tätskiktet är äldre och kan vara otätt. Eftersom yt-/tätskikten bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd finns risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Bristfälligt fall kan innebära risk för att undergolvet lutar från golvbrunnen vilket innebär att vatten kan ledas/transporteras under klinker mot angränsande fuktkänsliga delar som därmed kan skadas om inte tätskiktet är intakt. "Bom" i plattsättning kan innebära risk för att skada finns (orsak till "bom" inte fastställd). Tröskel saknas vilket vid utströmmande vatten kan innebära risk för fuktskador i anslutande konstruktioner. Rörgenomföring i golv/vägg-vinkel innebär risk för fuktskador. Bastu Bastu uppvärmd med el-aggregat. Ålder: Elaggregat bytt för ca 6-7 år sedan enligt ägare. Okänt årtal i övrigt. Normal livslängd på bastupanel bedöms vid rätt utförande uppgå till ca 20-30 år från utförandet (beroende på hur den används). Livslängd för el-aggregat beräknas normalt till ca 10-15 år vid normalt användande. Fuktigt betonggolv och fuktskadad trall samt tröskel noterades, se anmärkningar dränering och fuktisolering samt grundsulor. Golvbeläggning saknas. Lämpligt är att golvbeläggning består av fuktsäkert material (ordnade tätoch ytskikt). Golvbrunn saknas varför vattenbegjutning bör ske med försiktighet. Det finns inget formellt krav på att det skall finnas golvbrunn eller spygatt i en bastu. Ventilationen behöver förbättras. En bastu bör vara försedd med både från- och tilluftsventiler. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 18 av 26
Pannrum Betonggolv samt lös plastmatta på golv Utrymmet är slitet och i behov av renovering. INSTALLATIONER Ventilation Självdragsventilation. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. Om självdragsventilation skall behållas, rekommenderas att friskluftsventiler monteras i ytterväggar eller fönster i samtliga så kallade torra rum samt att samtliga våtrum förses med frånluftsfläktar, gärna för kontinuerlig drift. En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är dock en permanent mekanisk ventilation, gärna med styrd både till och frånluft, vilket rätt injusterad innebär att man med hjälp av ventilationen skapar ett undertryck i byggnaden. Ett sådant undertryck minskar risken för uppfuktning av konstruktionsdelar på grund av inifrån kommande fukt. För bättre värmeekonomi kan en sådan ventilation med fördel förses med någon form av värmeåtervinning. En bristfällig ventilation innebär risk för fuktrelaterade skador. Vatten och avlopp Kontroll av VA-installationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Elinstallationer Kontroll av elinstallationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Vid besiktningen noterades elinstallationer som bedöms vara utförda av lekman. Fortsatt teknisk utredning Vid besiktningen noterades vissa elinstallationer som bedöms vara utförda av lekman. Undertecknad rekommenderar att man anlitar behörig elektriker för kontroll och genomgång av elinstallationerna. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 19 av 26
Uppvärmning Kontroll av uppvärmningssystemet ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Eldstäder, skorsten och rökkanaler Kontroll av rökkanaler och anslutna eldstäder ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. ÖVRIGT Allmänt Möblerade utrymmen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Undertecknad rekommenderar att byggnaden avsynas när den är tömd så att även ytor som dolts av bohag vid denna besiktning blir åtkomliga vilket ingår i köparens undersökningsplikt. Övriga byggnader Kontroll ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. Radon Kontroll av radon ingår inte i uppdraget men ingår i köparens undersökningsplikt. Radonmätning är enligt uppgift inte utfört i byggnaden på senare tid. Folkhälsomyndighetens allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m. 2004-09 gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Eftersom det förekommer byggnadsmaterial som kan avge radon rekommenderas att man utför radon- och gammamätning i byggnaden. Folkhälsomyndighetens allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m. 2004-09 gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Asbest Kontroll ingår inte i uppdraget men ingår i en köpares undersökningsplikt. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 20 av 26
BESIKTNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 1 Ändamålet med besiktningen Det avtalade ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är, att inför en fastighetsöverlåtelse, med hjälp av en byggnadsteknisk besiktning samla in och redovisa mesta möjliga väsentliga information om det befintliga skicket på besiktigad del av fastigheten vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande erhålls ett säkrare underlag för att redan före en fastighetsöverlåtelse bedöma fastighetens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2 Överlåtelsebesiktningens omfattning samt förklaringar För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i detta dokument och i uppdragsbekräftelsen. Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Besiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen. I uppdraget ingår alltid, om inte annat anges, fastighetens huvudbyggnad. Eventuella andra byggnader (sekundärbyggnader såsom garage, uthus etc.) ingår endast om så anges i uppdragsbekräftelsen. Vidbyggda sekundärbyggnader med invändig förbindelse med huvudbyggnaden räknas som en del av huvudbyggnaden. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk besiktning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden omfattas inte. Besiktningsförrättare som utför överlåtelsebesiktningar är inte behöriga att utföra några funktionskontroller av installationer såsom mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, pool med tillhörande utrustning, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder mm varför sådana installationer ansvarsmässigt undantas från besiktningen. De omfattas dock av köparens undersökningsplikt. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Utökad kontroll av konstruktionsdel, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Dessa kan dock beställas som särskilt uppdrag och kräver skriftlig överenskommelse. 3 Tilläggstjänst Eminenta PLUS I Eminenta PLUS lämnas viss begränsad information beträffande installationsdelen enligt nedan. Eftersom besiktningsförrättaren i allmänhet har större erfarenhet av installationer för mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, rökgångar och eldstäder mm än en normalt bevandrad husköpare, redovisas i besiktningsutlåtandet i detta fall bedömningar och eventuella rekommendationer avseende dessa installationer. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel. Några undersökningar i form av provtryckningar, uppmätningar, kontroll av skyddsjord, isolationsmätning av elsystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 21 av 26
4 Överlåtelsebesiktningens praktiska och juridiska betydelse Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del vid besiktningstillfället. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. Förhållanden som antecknats vid den okulära besiktningen och sådana befarade fel som antecknas i riskanalysen är redovisat på ett sätt som innebär att köparen före köpets fullbordan fått kunskap om förhållandena. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också skriftligen införas i köpekontraktet. 5 Överlåtelsebesiktningens genomförande Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen (nedan angivet som uppdragsgivaren). Av uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningen och dess omfattning inte föreligger. Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas information om det befintliga skicket av besiktigad del av fastigheten, vid besiktningstillfället, som är av väsentlig betydelse för en fastighetsägare att känna till. Uppdragsgivaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas normalt inte i besiktningsutlåtandet (kan i vissa fall noteras som information om underhåll, "att-göra-lista" för uppdragsgivaren). För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege och skyddsanordningar (ex.vis glidskydd till stege) skall finnas tillgängligt. 5.1 Handlingar Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om handlingarna och upplysningarna är av den beskaffenheten att de kan användas. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får ta del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga. 5.2 Okulär besiktning I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken bedöms vara av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. För att en vind skall anses vara besiktningsbar skall det finnas spångbrädor eller likvärdigt. Yttertak besiktigas i normalfallet från mark, stege, taklucka och gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds ej om säkerheten av någon anledning kan ifrågasättas av besiktningsförrättaren. Eventuella stegar skall tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare. Undanflyttning av vitvaror samt lösöre såsom Eminenta/Johan Tegerhag Gräskärret 4 Sida 22 av 26