ByggAnalys 7. 212 DOCUgroup / Byggfakta Nordisk ByggAnalys av: Lasse Axling Källa: Byggfaktas databas Uteförskolan Totte i Tottarp. Här ska barnen inte bara kunna leka ute. Även sagoläsning och sömn ska klaras av i det fria. Därför ingick specialbyggda sovloft i beställningen från Staffanstorps kommunfastigheter. Illustration: NCC. Innehåll: 36 Konjunkturen 37 Kommunala skolor 38 Omsorgsboende 39 Trygghetsboende 4 Fritidsanläggningar 41 Bostäder 42 Kommunen som investerare Kommuner Byggfaktaindikatorn är ett system av kortsiktiga indikatorer för byggmarknaden som utnyttjar tre olika händelser i byggprojektets historia: 1. När projektet första gången dök upp på marknaden 2. När arkitekten upphandlades 3. När projektet byggstartades Indikatorerna kan användas för en valfri geografisk marknad för ett stort antal olika typer av byggnader. är de stora byggarna. De är också investerare med tämligen stor regelbundenhet i sitt byggande. Kommunernas nyinvesteringar i skolor har de senaste tio åren gradvis ökat. Investeringarna i olika typer av specialbostäder knallar på och sett ur ett byggperspektiv är det en framtidsmarknad. Kommunerna är dessutom syssselsatta med diverse annat byggande som olika typer av fritidsanläggningar. Det enda kommunerna de senaste tio åren inte har lyckats så bra med är produktionen av konventionella bostäder i flerbostadshus. LUX Elements första typgodkända våtrumsskivan på den svenska marknaden 15 badrum är idag mögelsäkrade med Lux Elements. De är godkända av Boverket. En garanterad trygghet som lönar sig i längden. Skivorna är färdiga för plattsättning på väggar och tak, i alla våtutrymmen inklusive ångbastu, pool etc. Förutom plana skivor kan de beställas i olika välvda former. För mer information se vår hemsida eller kontakta kundtjänst. KGC Verktyg & Maskin AB Tel 8-556 27 7 E-post: info@kgcverktyg.se www.kgcverktyg.se www.byggfaktaprojektnytt.se 35
ByggAnalys Konjunkturen Tillväxt igen Finansdepartementet kom med nya, väsentligt starkare siffror för konjunkturen 21-212 som nu beräknas dra iväg med tre procent per år. Det är en påtaglig förändring i stämningsläget jämfört med i höstas. I ett något längre perspektiv är det inga dåliga siffror som borde få positiva konsekvenser för byggmarknaden om ett par år. Befolkning i åldern 1-6 år 9 85 8 75 Befolkning i åldern 7-14 år 1 95 9 85 8 75 7 212 213 214 215 216 217 218 219 22 7 212 213 214 215 216 217 218 219 22 Kommunerna är kanske mer än några andra investerare beroende av befolkningsutvecklingen i olika åldersklasser. Investeringarna påverkas i hög grad av förändringar i politiska krav av olika slag men det är befolkingsstrukturen som i sista hand styr investeringsvolymen och investeringsplanerna. Investeringarna i den kommunala förskolan har ökat kraftigt under de senaste åren. Den underliggande drivkraften är storleken på barn i förskoleåldern. Det kommunerna ser är en fortsatt tillväxt under de närmaste tio åren. Kommunerna ser också ett fortsatt ökat befolkningstryck på kapaciteten i den kommunala skolan. Antalet personer i åldrarna 7 till 14 år fortsätter att öka fram till 22. Däremot minskar antalet personer i 15 till 19 år som påverkar kapacitets utbyggnaden i gymnasiet. I andra änden av livet är det inte fullt så dramatiskt på kort sikt. Befolkningen i åldrarna över 8 ökar inte påtagligt de närmast tio åren vilket påverkar investeringarna i omsorgsboendet. Samma gäller för det som numera kallas för trygghetsboende och som har ungefär samma målgrupp som omsorgsboendet. Och inte heller marknaden för seniorbostäder kan bygga på några större förändringar i den relevanta målgruppen. De här utvecklingstendenserna varierar förmodligen ganska starkt mellan kommuner. De stora städerna växer inte bara genom födslar utan framför allt genom inrikes och utrikes invandring. Beroende på hur befolkningsförändringarna i en kommun ser ut kommer investeringsbehoven att skifta. I Malmö/Lund ökar befolkningen främst genom ett överskott i de utrikes flyttningarna. Malmö/ Lund har endast ett svagt inrikes flyttningsöverskott. I andra städer kan det se annorlunda ut. Befolkning i åldern över 8 år 27 265 26 255 Inrikes och utrikes flyttöverskott 8 6 4 25 2 245 24 235 212 213 214 215 216 217 218 219 22-2 1997 1999 21 23 25 27 29 211 Inrikes flyttningsöverskott Utrikes flyttningsöverskott 36 www.byggfaktaprojektnytt.se
ByggAnalys Kommunala skolor Positiv trend Kommunerna har ökat produktionen av utbildningslokaler och förskolelokaler i rask takt de senaste åren. Befolkningsunderlaget fortsätter att växa. Det talar för en fortsatt hög produktionstakt fler år framöver. Marknadsutveckling De totala investeringarna i olika typer av utbildningslokaler uppgick 211 till omkring 9 5 miljoner kronor. Kommunerna, inklusive de kommunala fastighetsbolagen, svarade för omkring 85 procent av investeringarna. Under de senaste tio åren har kommunernas andel av de totala investeringarna i utbildningslokaler legat på ungefär den nivån. Kommunernas nyproduktion av konventionella skolor har ökat starkt under flera år. I år byggstartas omkring 14 kvadrat meter nya skolor. Förra året startades omkring 12 kvadrat meter och den genomsnittliga årliga nyproduktionen under de senaste tio åren har legat på 1 kvadratmeter. Utöver investeringar i konventionella skolor har utbyggnaden av förskolor blivit en allt större del av kommunernas byggande. Den totala produktionen av förskolor kommer i år att ligga på omkring 13 kvadrat meter. Förra året var det omkring 1 Kommunerna i Stockholmsregionen har de senaste tio åren byggt ungefär 26 kvadratmeter utbildningslokaler. Kommunerna i Göteborgsregionen har byggt 17 kvadrat meter och i Malmöregionen ungefär 16 kvadrat meter. Sammantaget är det drygt hälften av kommunernas totala nyproduktion de senaste tio åren. Nyproduktionen av förskolor kvadrat meter och för tio år sedan omkring 4 kvadrat meter. Kommunernas andel av nyproduktionen ligger stadigt omkring 9 procent. Utbyggnaden av förskolefastigheter har de senaste tio åren varit störst i Göteborgs och Stockholms kommuner. 18 16 14 12 1 8 6 4 2 ser ungefär ut på samma sätt; de tre storstäderna svarar för omkring hälften. I investeringsplanerna för skolor ökar koncentrationen till Storstockholm som ensam svarar för en dryg tredjedel av projektreserven. Sammantaget ligger fortfarande ungefär hälften av projeketreserven i storstäderna. Byggstarter i kvm BTA De närmaste åren Antalet personer i åldrarna 7 till 14 år fortsätter att öka. Fram till 215 med omkring 6 personer och fram till 22 med totalt 144 personer enligt SCBs senaste befolkningsprognos. Antalet personer i förskoleåldrar fort sätter också att öka. Det talar för att kommunerna fortsätter att bygga F-9-skolor i minst samma takt som de senaste åren. Däremot minskar trycket på att 2 22 24 26 28 21 212 Investerarna Företagskoncentrationen är generellt låg. Förskolor byggs i alla kommuner och antalet investerare är stort. De tio största investerarna svarade de tio senaste åren för omkring 2 procent av investeringar i förskolor. Investerarna är i allt väsentligt kommuner. Det privata inslaget är litet. Den största investeraren de senaste tio åren var Göteborgs Stad med omkring åtta procent bygga gymnasieskolor fram till 22. Kommunernas investeringsplaner omfattar för närvarande projekt med totalt drygt 595 kvadrat meter; omkring 375 kvadrat meter i skolan och 22 kvadrat meter i förskolan. av den totala marknaden. Sisab Stockholm Skolfastigheter AB, svarade för omkring sex procent av marknaden. Den största investerarna i den kommunala skolan var Sisab med omkring sex procent av marknaden och Göteborgs Stad med omkring fyra procent av marknaden. De tio största investerarna svarade de tio senaste åren för omkring 25 procent av den totala marknaden. www.byggfaktaprojektnytt.se 37
ByggAnalys Omsorgsboende Stark uppgång 212 Produktionen av gruppbostäder ser i år ut att i det närmaste fördubblas jämfört med den genomsnittliga produktionen de senaste tio åren. Marknadsutveckling Nyproduktionen av omsorgsbostäder har en mindre regional koncentration än övrigt kommunalt byggande. Storstäderna svarar tillsammans för omkring 35 procent av den totala nyproduktionen de senaste tio åren. Projektreserven för de närmaste fem åren är inte särskilt omfattande och antalet regioner som över huvud taget har några investeringsplaner är ganska begränsat. Nyinvesteringarna inom omsorgsboendet har enligt Byggfaktas databas ökat ganska kraftigt de senaste åren. Länge låg produktionstakten stadigt på omkring 3 kvadrat meter per år. Med en lägsta nivå på omkring 2 kvadrat meter 28. I år pekar Byggfaktas databas på att nyproduktionen når upp till omkring 7 kvadrat meter. Sannolikt blir det något lägre med hänsyn till att produktionsstarterna under de tre sista månaderna är preliminära. Men fortfarande handlar det i stora drag om en fördubbling jämfört med den genomsnittliga produktionstakten de senaste tio åren. Mätt i antal lägenheter har produktionen ökat från i genomsnitt omkring 5 lägenheter per år till drygt 9 byggstartade lägenheter 212. Produktionen har hittills fördelat sig i paritet med regionernas storlek. Stockholmsregionen svarade de senaste tio åren för omkring 2 procent av marknaden. Göteborgsregionen svarade för drygt tio procent och Malmö-Lund för knappt tio procent. 8 7 6 5 4 3 2 1 Produktionsberedskapen är låg i de flesta regioner utom Stockholms- och Göteborgsregionerna. I Stockholmsregionen ligger den planerade produktionen på omkring 224 lägenheter. De senaste åren har produktionen legat på drygt 1 lägenheter. Byggstarter i Kvm BTA Investerarna Det finns än så länge i stort sett bara två investerare i den här marknaden; kommuner och kommunala fastighetsbolag. De svarade under de senaste tio åren för i det närmaste 75 procent av produktionen. Inslaget av privata investerare har dock ökat under de senaste två åren. Det är fortfarande en liten produktion men jämfört med tidigare år har produktionstakten 2 22 24 26 28 21 212 De närmaste åren Produktionen av omsorgslägenheter kan antas vara nära relaterad till befolkningsökningen i åldersgrupperna över 75 år. Och för de närmaste åren fram till 215 ökar inte antalet personer som är äldre än 75 år nämnvärt. Enligt SCB handlar det om en befolkningstillväxt på 36 personer. Men efter 215 ökar befolkningstrycket desto mer. Mellan 215 och 22 ökar befolkningen med 155 ökat väsentligt. Antalet privata byggherrar har fördubblats. Vivida Assistans AB, Botrygg i Lin köping AB, och CA Fastigheter AB hör till de senaste årens mer aktiva privata byggherrar. De två rikskooperativa företagen HSB och Riksbyggen byggde en del tidigare men har inte startat några projekt på många år. personer och fram till 225 med ytterligare 17 personer. Det finns alltså än så länge inget större nominellt befolkningstryck på kommunerna. Det märks tydligt i kommunernas investeringsplaner för de närmaste fem åren som för närvarande endast uppgår till omkring 55 kvadrat meter eller omkring 1 lägenheter enligt Byggfaktas databas. Det är knappt två års produktion med en genomsnittlig produktionstakt. Normalt tillför byggherrarna omkring 5 lägenheter per år i helt nya projekt. Men det pekar åndå inte på någon omfattande produktonsberedskap. 38 www.byggfaktaprojektnytt.se
ByggAnalys Trygghetsboende På väg ned Nyproduktionen av bostäder i så kallade trygghetsboenden kommer med all sannolikhet att falla kraftigt under 213. Investeringsplanerna är av någon anledning mycket små och under 212 har projektreserven knappast alls fyllts på. Marknadsutveckling De närmaste åren Förra året producerades totalt omkring 115 kvadrat meter bostäder i trygghetsboenden. I år blir det tio procent mindre, eller omkring 1 kvadrat meter. Det är ändå väsentligt högre än genomsnittet de tio senaste åren då omkring 7 kvadrat meter bostäder producerades per år. Kommunerna, inklusive de kommunala fastighetsbolagen, svarar som regel för omkring 75 procent av nyproduktionen inom sektorn. Inga stora förändringar har skett under de senaste tio åren trots det ökade privata intresset för samhållsfastigheter. Det intresset ser ut att än så länge vara koncentrerat till transaktionsmarknaden. Något större genomslag i nyproduktionen finns inte. När inte kommunerna svarar för investeringarna är det i allt väsentligt privata bygg- och fastighetsbolag som investerar. Det privata inslaget har legat på omkring 2 procent de senaste tio åren. 14 12 1 8 6 4 2 Byggstarter i Kvm BTA Befolkningsunderlaget för trygghetsboendet ökar inte nämnvärt under de närmaste tio åren. Ett ökat befolkningstryck är inte en av de viktiga drivkrafterna för en ökad produktion av lägenheter i trygghetsboenden. Men det kan finnas andra faktorer som talar för att produktionen kommer att öka. Det märks dock inte i de totala investeringsplanerna inom sektorn som inte omfattar mer än omkring 2 22 24 26 28 21 212 6 kvadrat meter bostäder de närmaste fem åren. Väsentligt lägre än de senaste årens faktiska produktion. Investeringsplanerna är dessutom framtunga; flertalet projekt har en preliminär byggstart 213. Det kommer visserligen att tillkomma en del nya projekt under året. Kanske omkring 6 kvadrat meter som har varit de senaste tio årens genomsnittliga inflöde. Men endast en mindre del hinner byggstartas 213. Inflödet av helt nya projekt i år kommer knappast upp till mer än 1 kvadrat meter. Det mesta talar alltså för att 213 kommer att bli ett mycket svagt år för den här marknaden. Investerarna Stockholmsregionen har de senaste tio åren producerat sammanlagt omkring 1 8 lägenheter i trygghetsboenden. Göteborgsregionen har producerat drygt 8 lägenheter och Malmregionen drygt 4 lägenheter. Koncentrationen till de tre storstäderna är inte lika påtaglig. Omkring en tredjedel av nyproduktionen av lägenheter i trygghetsboende låg i de tre storstadsregionerna. i investeringsplanerna ser helt annorlunda ut. De tre storstadsområdena har sammanlagd projektreserv på omkring 4 lägenheter eller knappt 2 procent. Peab AB svarade för den största poduktionen under de senaste tio åren med närmare 8 byggstartade lägenheter. Efter Peab AB är det bara kommuner och kommunala fastighetsbolag som byggt mest. Inom kommunsektorn finns inte Stockholm Stad med bland de stora investerarna utan hamnar långt efter de flesta andra kommuner av någon anledning. AB Gavlegårdarna startade efter Peab AB flest lägenheter under de senaste tio åren med omkring 34 lägen heter. På ungefär samma produktion låg Göteborgs Stad. Ungefär hälften av projektreserven ligger hos kommuner och kommunala fastighetsbolag. Det är väsentligt lägre än andelen av produktionen de senaste tio åren. www.byggfaktaprojektnytt.se 39
ByggAnalys Fritidsanläggningar Hotspot Kommunerna investerar kraftigt i framför allt idrottshallar. Nyproduktionen har ökat kraftigt och fortsätter att öka även i år. Kommuner och kommunala fastighetsbolag svarar för hälften av nyproduktionen. Marknadsutveckling Kommunernas investeringar i olika typer av fritidsanläggningar har ökat ordentligt under de senaste tio åren. Även om de riktigt stora arenaprojekten inte räknas med. Under 211 låg de totala nyinvesteringarna i olika typer av fritidsanläggningar på drygt 4 2 miljoner kronor enligt Byggfaktas databas. Under 212 ser investeringsvolymen ut att öka till totalt omkring 6 miljoner kronor. Kommunernas nyinvesteringar i fritidsanläggningar låg 211 på omkring 1 9 miljoner kronor, det vill säga knappt hälften av de totala nyinvesteringarna. I år ökar kommunernas nyinvesteringarna till omkring 3 miljoner kronor. Kommunernas nyinvesteringar handlar i första hand om idrottshallar för olika ändamål. Stora projekt som startades under 212 var till exempel Pontus Arena i Luleå, Norrevångshallen i Eslöv och sporthallen i Jönköping. Kommunerna sätter också en hel del pengar i utomhusanläggningar, främst fotbollsplaner. 1 8 6 4 2 De närmaste åren Kommunernas investeringsplaner för de närmaste fem åren uppgår till omkring 13 miljoner kronor. Investeringsplanerna för samtliga aktörer ligger på omkring 21 miljoner kronor enligt Byggfaktas databas. Kommunernas intresse för fritidsanläggningar ser alltså ut att kvartstå. Projektreserven är relativt stor jämfört med den faktiska produktionen under de senaste tio åren. -totala investeringar Mkr 2 22 24 26 28 21 212 Och det är idrottshallar som domi nerar i kommunernas investeringsplaner. Projektreserven uppgår till närmare 1 miljoner kronor. Det är 8 procent av den totala projektreserven för idrottshallar de närmaste fem åren. Investerare Stockholmsregionen svarade för omkring 2 procent av kommunernas nyinvesteringar. De tre storstäderna svarade för totalt en tredjedel av kommunernas nyinvestseringar. Nyproduktionen är i övrigt mycket spridd. I stort sett alla kommuner har satsat på bygga idrottshallar de senaste åren. Projektreservens regionala fördelning pekar på att investeringstakten kommer att öka i Stockholmsregionen. Ungefär en tredjedel av projektreserven avser projekt som ligger i Stockholmsregionen. Stockholm Stad var de senaste tio årens största investerare i fritidsanläggningar exklusive de stora Arenaprojekten som pågår i framför allt Stockholmsregionen. Företagskoncentrationen inom marknaden är låg; Stockholm Stad svarade för tre procent av nyproduktionen. Det finns egentligen bara en stor privat investerare i fritidsanläggningar; Skistar. I övrigt är det kommuner och kommunala bolag som dominerar marknadsbilden. 4 www.byggfaktaprojektnytt.se
ByggAnalys Bostäder Stabilt De kommunala bostadsbolagen bygger omkring 4 hyreslägenheter per år. Hyresbostäder Under 211 nyproducerades totalt omkring 5 5 lägenheter med hyresrätt i landet. Byggfaktas data bas pekar på att nyproduktionen kommer att öka ytterligare under 212 till omkring 7 lägen heter. Tillväxten ligger i allt väsentligt hos privata fastighetsföretag. De kommunala bostadsbolagen fortsätter att bygga i ganska konstant fart med drygt 4 lägenheter per år. Under de senaste tio åren har avvikelserna varit små. Under 26 noterar Byggfakta en topp i de kommunala bolagens produktion med omkring 6 5 startade lägenheter. Men vad som verkligen startades 26 är osäkert med hänsyn till att de statliga subventionerna till bostadsbyggandet upphörde vid årsskiftet. Så sannolikt producerades inte fler bostäder än normalt, det vill säga omkring 4 lägenheter. På kort sikt blir produktionen inte större men på längre sikt kan det se annorlunda ut. Den totala projektreserven ligger på omkring Stockholmsregionen bygger utan jämförelse flest seniorbostäder. Under de senaste tio åren låg drygt 25 procent av seniorlägenheterna i Stockholmsregionen. Omkring tio procent låg i Malmöregionen och fem procent i Göteborgs regionen. Linköpingsregionen och Örebroregionen svarade för sex procent av marknaden. Studentbostäder byggs i Stockholms- och Uppsalaregionen som 28 lägenheter enligt Byggfakta. Att det kommer att dröja med en tempohöjning framgår också av att de kommunala bolagen tillför marknaden helt nya projekt med en takt på omkring 5 lägenheter per år. Ungefär lika mycket som startas under ett år. Företagens produktionsberedskap har inte förändrats på många år. 12 1 8 6 4 2 tillsammans svarade för 35 procent av den totala produktionen. Men den årliga variationen är stor. Under de senaste åren har produktionen i Stockholmsregionen varit låg. Uppsalaregionen har inte heller byggt i någon större omfattning under senare tid. Byggstarter i Kvm BTA Studentbostäder Under 211 startades omkring 95 studentbostäder i hela landet. I år ser det ut att bli något fler. Under de senaste tio åren har den genomsnittliga nyproduktionen legat på omkring 1 1 lägenheter per år. Men genomsnittet döljer en mycket kraftig årlig variation i nyproduktionen. Under den första hälften av de senaste tio åren producerades omkring 2 5 lägenheter per år. Och 2 22 24 26 28 21 212 Seniorbostäder De totala byggstarterna uppgick både 211 och 212 till omkring 8 lägenheter per år. Det var väsentligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren på omkring 6 lägenheter. Kommunerna, inklusive de kommunala fastighetsbolagen, producerade totalt under de senaste tio åren omkring 2 2 lägenheter. Ungefär en tredjedel av den totala marknaden under perioden. under den andra hälften producerades omkring 7 lägenheter per år. Under de senaste tio åren producerades sammanlagt omkring 165 studentbostäder. Kommunerna, inklusive de kommunala fastighetsbolagen, producerade omkring 39 lägenheter, det vill säga knappt en fjärdedel. Under den första hälften av de senaste tio åren producerade kommunerna i genomsnitt 3 studentlägenheter per år. Under den andra hälften hade produktionen minskat till 7 lägenheter per år. De totala investeringsplanerna omfattar enligt Byggfakta omkring 8 lägenheter och en fjärdedel finns hos kommunerna. De totala investeringsplanerna uppgår till omkring 3 5 lägenheter. Kommunerna svarar för ungefär en femtedel av projektreserven. Inflödet av nya projekt varierar betydligt mellan åren. Normalt ligger inflödet av nya projekt till marknaden på omkring 7 lägenheter per år. Men de senaste åren har investerarna inte visat något större intresse för marknaden. I år blir inflödet av nya projekt lägre än någon gång tidigare under de senaste tio åren; omkring 2 lägen heter. Nyproduktionen av seniorbostäder i kommunal regi kan mycket väl minska under de närmaste åren. www.byggfaktaprojektnytt.se 41
ByggAnalys Kommunen som investerare Stockholmsregionen Kommunen är en betydande investerare i fastigheter. Det handlar inte bara om bostäder utan om en hel del annat. Bostadsbyggandet svarar för mindre än hälften av kommunernas totala byggande. SEB USIF Arena i Uppsala ett lyckat samarbete mellan den ideella föreningen USIF, Uppsala kommun och det privata näringslivet. Foto: Mikael Ahrbom, CHRISTENSEN & CO arkitekter a/s. Kommunen är som regel en av byggmarknadens starkaste aktörer och investerar inom många olika delmarknader. I Stockholmsregionen svarar kommunerna för ungefär 3 procent av den totala byggmarknaden. De senaste åren har kommunerna i Stockholmsregionen byggt för omkring 12 miljoner kronor per år enligt Byggfakta. Investeringar i bostäder utgör omkring 4 procent av kommunernas byggande. Den näst största sektorn är investeringar i offentliga lokaler som svarar för omkring 2 procent av byggandet. Investeringar i den tekniska infrastrukturen svarar för omkring 15 procent av byggandet och investeringarna i trafikens infrastruktur för drygt tio procent. Kommunerna har ett betydande engagemang i fritidsanläggningar. I första hand är det idrottshallar som kommunerna bygger. Totalt utgör fritidsanläggningar omkring tio procent av kommunens byggande. Investeringar inom industri och samfärdsel finns med men utgör ingen större del av det totala byggandet. Bostäder Byggstarter mkr Offentliga lokaler Byggstarter mkr Teknisk infrastruktur Byggstarter mkr 5 5 5 4 4 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 27 29 211 27 29 211 27 29 211 42 www.byggfaktaprojektnytt.se