Uppdatering av underhållsbesiktning April 2014

V Ä R M D Ö G U S TAV S B E R G 1 : 1 0 8 Öhmans väg 1 till 47 Uppdatering av underhållsbesiktning April 2014 Adress Telefon Fax Org nr E-post Polygonvägen 15 08-584 307 20 08-768 49 33 556569-4121 info@eminenta.se 187 66 TÄBY

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRUNDUPPGIFTER...3 2 BESIKTNINGENS UTFÖRANDE...4 3 BYGGNADSBESKRIVNING...5 4 NOTERINGAR UTVÄNDIGT...6 5 NOTERINGAR INVÄNDIGT...8 6 NOTERINGAR INSTALLATIONER...8 7 UNDERHÅLLSBEHOV...9 8 BUDGETERING OCH SAMMANSTÄLLNING... 11 BILAGOR BILAGA I Fotografier BILAGA II Budgetering BILAGA III Sammanställning 2

1 G R U N D U P P G I F T E R Grunduppgifterna är delvis hämtade ur fastighetsdatautdrag om inte annat anges. FASTIGHET Fastighetsbeteckning Värmdö Gustavsberg 1:108 Adress Öhmans väg 1 till 47 Upplåtelseform Äganderätt Ägare Brf Slottsterrassen i Värmdö Kontaktperson Gunnar Luttropp BESTÄLLARE Namn Brf Slottsterrassen i Värmdö Adress Odelsbergsvägen 9 134 40 Gustavsberg Kontaktperson Gunnar Luttropp BESIKTNINGSFÖRRÄTTARE Namn Adress Wilhelm Apor EMINENTA-VÄRDIA Polygonvägen 15 187 66 TÄBY Telefon/fax Kontor 08-584 30 712 Fax 08-768 49 33 Beställningsnummer 112494 Besiktningsdag 2014-03-27 Närvarande Gunnar Luttropp, tel. 08-580 31 969 Väderlek Ca +12 º C och soligt väder 3

2 B E S I K T N I N G E N S U T F Ö R A N DE Eminenta-Värdia har fått i uppdrag att utföra en uppdatering av en underhållsplan som utfördes på ovan angiven fastighet april 2010. Uppdraget omfattar att okulärt besiktiga fastighetens byggnader för att kunna uppdateras underhållsplanen. Uppdraget utförs enligt ABK 09, Allmänna Bestämmelser för Konsultuppdrag inom Arkitekt- och Ingenjörsverksamhet av år 2009. Besiktningen omfattar ett slumpmässigt urval av byggnader vilka besiktigas utvändigt så som tak, fasader, fönster, terrasser m.m. I besiktningen ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Den utförda besiktningen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning samt mer omfattande kontroller. Besiktningsmannens ansvar begränsas till uppdragets storlek. Miljöskador i mark och miljöfarliga ämnen/material i byggnaden, typ asbest/pcb är inte kontrollerade. Besiktningsmannen ikläder sig ej ansvar för fel beroende på felaktiga uppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivare, säljare, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. 4

3 B Y G G N A D S B E S K R I V N I N G Byggnadstyp Kedjehus i 3 plan. Taxeringskod 320, hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder. Lägenheter 34 lägenheter på 3 458 m 2 Lokaler En lokal (föreningslokal) Byggnadsår 1998 Tomt 13 137 m 2 Gård Gröna ytor, gångvägar och vägar. Mark Berg (bedömt) Grundläggning Betongplatta på mark, vissa plattor är pålade. Stomme Bärande stålpelare och stålbalkar samt träkonstruktion. Ytterväggar Trä Bjälklag Betong och trä. Yttertak Betongtakpannor, underlagstak utgörs av masonitskivor vid bostadshusen. Underlagstak utgörs av papp och råspont vid yttertaken ovanför förrådsbyggnader. Fasader Tegel och träpanel. Terrasser Korrugerad plåt ovanpå garage/carport. Fönster Isolerglasfönster 2+1 och ej öppningsbara 3 glas isolerglasrutor i övrigt. Kopplade tvåglasfönster vid förrådsbyggnader. Uppvärmning Vattenburen värme. Ventilation Mekanisk frånluftsventilation kopplad till frånluftsvärmepump/elpanna. Sophantering Två stycken sopstationer på gården. 5

4 N O T E R I N G A R U T VÄ N D I G T Mark/gård Gräsytor med några buskar och träd. Asfalterade vägar. Parkeringsplatser utanför carporten är grusbelagda från början, flera av dessa ytor är asfalterade av respektive bostadsrättsinnehavare. Grund Huvudbyggnaderna och förrådsbyggnaderna vid baksidan av garagen/carporten är grundlagda på betongplatta på mark. Förrådsbyggnaderna vid framsidan är grundlagda på träsyllar i grusbädd. Det är olämpligt med fukthållande rabatter och större buskar/träd intill husgrunden. Vid hus 9 finns en större tujabuske nära sockeln, rötterna kan orsaka skador och stopp i dräneringsrör. Fasader Tegelfasader är underhållsfria. Fasadpanelen vid bostadshusen målades om senast 2009. Fasadpanel målade med falurödfärg, vid förrådsbyggnaderna, carportarna, trapporna, terrasserna, målades om 2013. Burspråken målades om senast 2006. Flera burspråk har sprickor i färgen och torrsprickor i fönsterkarmar och foder. Läckage har uppstått vid ca 10 stycken burspråk vid kraftigt regn och blåsväder. Detta enligt en lista upprättad av Gunnar Luttropp vid hus, 1, 3, 8, 10, 14, 16, 18, 20, 41 och 47. Vid hus 20 och 41 är fönsterkarm och foder rötskadad lokalt och i behov av åtgärd för att inte riskera större skador. Noteras vidare att vissa burspråk tycks luta och att passform mellan bottenplan och övre plan varierar. Det finns klätterväxter på förrådsbyggnadens fasad och tak vid hus 8. Dessa växter behöver ansas/beskäras för att inte riskera rötskador i fasadpanelbrädor och läckage genom yttertak. Evakueringsstege finns på gavelfasader mot söder. Fönster/dörrar Fönster och ytterdörrar är inte målade sedan 1998. Ytterdörrar vid förrådsbyggnader målades om 2013. Kopplade tvåglasfönster vid förrådsbyggnaderna är inte målade sedan byggåret 1998 och har sprickor och ställvis avflagnad färg. 6

Yttertak Hängrännor/stuprör Terrasser/trappor Dagvattenledningar Spruckna takpannor förekommer på yttertak vid hus 19 och vid hus 47. Alla yttertak är inte kontrollerade vid besiktningstillfället. Ett antal plåthuvar, plåtbeslag vid ventilationskanal, är renoverade/förbättrade sedan tidigare på grund av bristfälligt utförande och läckage. Hus som har renoverade/förbättrade plåthuvar är följande, hus 2-4, 6-8, 5-7, 13-15, 14-16, 17-19, 25-27, 29-31 0ch 41-43. Inget läckage har uppstått vid övriga plåthuvar från byggåret, rekommenderar att man håller dessa under regelbunden kontroll för att i tid kunna upptäcka eventuella förändringar eller läckage. Carportar/garagen är täckta med korrugerad plåt. Dessa plåttak är övertäckta med trätrall och kan inte besiktigas. Enligt uppgift skall dessa plåttak med tillhörande hängränna och stuprör rensas regelbundet årligen av respektive bostadsrättsinnehavare. Även utetrapporna upp till övre plan, vid framsidan av byggnaderna, är täckta med ett korrugerat plåttak. Hängrännor och stuprör av plåt. Hängrännor och stuprör vid carport/garage kan inte besiktigas, dessa är inbyggda bakom fasadpanelen. Vid samtliga utetrappor vid fram- och baksidan av terrasserna byttes panelbrädor i räcket och handledaren 2013. Handledare byttes till impregnerat virke, målning av dessa behöver utföras senare för att inte riskera färgavflagning vid för tidig målning. Enligt uppgift fungerar dagvattenledningar normalt. 7

5 N O T E R I N G A R I N VÄ N D I G T Inv. lägenheter Förråd Carport/garage Inga lägenheter är besiktigade invändigt. Förråden vid baksidan samt vid framsidan är oisolerade från början. Flera av dessa förråd har isolerats invändigt av bostadsrättsinnehavarna själva. Till varje lägenhet tillhör en carport belägen under terrassen. Flera av dessa carportar har byggts om till garage och försatts med garagedörr. Marken i vissa carportar/garage asfalterades i efterhand. Enligt uppgift har respektive bostadsrättsinnehavare ansvar för målning av garagedörrar. 6 N O T E R I N G A R I N S TA L L AT I O N E R El Värme/ventilation Vatten/avlopp Elinstallationer är från byggåret och har normal standard. I varje lägenhet finns en frånluftsvärmepump/elpanna. Ansvar för drift och skötsel enligt uppgift ligger på respektive bostadsrättsinnehavare. Enligt uppgift rensas alla kökskanaler och alla ventilationskanaler regelbundet av sotare. Vatten- och avloppsledningar med normal standard från byggåret. 8

7 U N D E R H Å L L S B E H O V Mark/gård Fasad Yttertak Plåtskorsten/plåthuv Hängrännor/stuprör Asfalterade vägar och gångvägar har sedvanligt underhållsbehov. För skötsel av gröna ytor enligt uppgift ansvarar bostadsrättsinnehavare själva. Vanligt normalt målningsintervall för fasader med träpanel är ca 7 till 10 år. Fasader målades 2009 vid bostadshusen. Fasadpanel med falurödfärg, förrådsbyggnader, utetrappor, carport/garage, sopstationshus och byggnad för gemensamhetslokal målades 2013. Burspråk målades 2006. Rekommenderas att burspråken bättringsmålas snarast. Burspråken dessutom behöver ses över av fackman och orsaken till läckage behöver åtgärdas. Droppbleck ovanpå tegelfasader behöver målas om ca vart 15:e år. Yttertak är från byggåret. Normal teknisk livslängd för yttertak beräknas till ca 40 till 50 år. Rekommendationen är att yttertaken hålls under uppsikt och besiktigas regelbundet varje år. Lösa takpannor behöver rättas till och spruckna takpannor behöver bytas. Plåtdetaljer på yttertak behöver målas om ca vart 15:e år. Där yttertak ovanför förrådsbyggnader ansluter till fasadliv och terrassräcke finns det plåtbeslag/droppbleck, dessa behöver målas om ca vart 15:e år. Plåtskorstenar som är från byggåret kan medföra risk för läckage och behöver hållas under regelbunden uppsikt. Normal teknisk livslängd för hängrännor och stuprör av plåt är ca 40 till 50 år, dessa byts ut i samband med takomläggningen. Hängrännor och stuprör har målningsbehov ca 15 år. Fönster/dörrar Fönster och ytterdörrar har ett normalt målningsbehov vart 10:e år. Fönster och ytterdörrar är inte målade sedan byggåret men är i bra skick och kondition. Rekommendationen är att fönster och ytterdörrar kontrolleras regelbundet, smörjas och tätas ca 5-10 år. Grund/dränering Bedömd normal teknisk livslängd för dränering är ca 50-60 år. 9

Dagvattenledningar El Vatten/avlopp Värme/ ventilation Inv. lägenheter Systematiskt brandskyddsarbete Dagvattenledningar av plast har en normal teknisk livslängd på ca 50-60 år. Dagvattenledningar behöver bytas ut i samband med framtida omdränering av grund. Dagvattenbrunnar behöver kontrolleras med jämna mellanrum och vid behov skall ledningarna spolas rent. Elinstallationer har en bedömd normal teknisk livslängd på ca 50-65 år. Bedömd normal teknisk livslängd för vatten- och avloppsledningar är ca 50-65 år. Spolning av avloppsledningar som ligger under mark mellan byggnaderna rekommenderas utföras med jämna mellanrum i förebyggande syfte. Bedömd normal teknisk livslängd för frånluftsvärmepump/ elpanna med värmeåtervinning är ca 18-20 år. Ansvar enligt uppgift har respektive bostadsrättsinnehavare. Ventilationskanaler rensas regelbundet enligt uppgift vart 4:e år. Eventuella kostnader för åtgärder invändigt i lägenheter bedöms åligga respektive bostadsrättsinnehavare. Kostnader för renoveringar invändigt är inte upptagna i underhållsplan. Systematiskt brandskyddsarbete behöver utföras i fastigheten. Ägaren, bostadsrättsföreningen, enligt lag har ansvar för att vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand. 10

8 B U D G E T E R I N G O C H S A M M A N S TÄ L L N I N G I bilagan Budgetering anges åtgärder och kostnader som skall utföras som löpande underhåll. Redovisade kostnader är erfarenhetsmässiga normalkostnader i dagens nivå. För inhämtande av exakt kostnadsunderlag bör programhandling upprättas och anbudsförfarande tillämpas. För beräkningar har bl.a. Repab, Wikells Sektionsfakta samt Bygganalys Prisbok använts i tillämpliga delar. I bilagan Sammanställning är dessa kostnader fördelade 30 år framåt i tiden. Täby, dag som ovan EMINENTA-VÄRDIA Wilhelm Apor Byggnadsingenjör SBR Adress Telefon Fax Org nr E-post Polygonvägen 15 08-584 307 20 08-768 49 33 556569-4121 info@eminenta.se 187 66 TÄBY 11

BILAGA I F O T O G R A F I E R Vy över området Hus 1-3 Hus 1-3 Vy över området Hus 1-3 Vy över området 12

Vy över området Vy över området Exempel på förrådsfönster som behöver målas Exempel på rötskadad foderlist vid burspråk Exempel på burspråk Exempel på inträngande vatten vid burspråk 13