Nya affärsmodeller för bättre stadsbyggande: En idéskiss Hans Lind, Olof Netzell, Thomas Kalbro, Berndt Lundgren, och Jenny Paulsson Inst f Fastigheter och Byggande, Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH TRITA - FOB - Rapport 2014:3 1
Förord Startpunkten för det pilotprojekt som redovisas i denna rapport var ett seminarium med Peter Elmlund kring problem ur ett stadsbyggnadsperspektiv med dagens ekonomiska modeller i bostadsbyggandet. Ett antal problem identifierades och möjligheten att utforma nya affärmodeller med bättre incitamentsstrukturer diskuterades. Utifrån dessa diskussioner gjordes en projektansökan till Axel och Margaret Ax:son Johnsson Stiftelsen om ekonomiskt stöd till projektet. Vi vill tacka för detta stöd och tacka Peter Elmlund för många värdefulla synpunkter under projektets gång. Mars 2014 Hans Lind, Olof Netzell, Thomas Kalbro, Berndt Lundgren, och Jenny Paulsson 2
Innehållsförteckning 1. Utgångpunkter 4 2. Ett exempel: "Tjuvholmsmodellen" 6 3. Några principfrågor 8 3.1 Upplåtelseformer som möjliggör långsiktiga hänsynstaganden 8 3.2 Ägandeformer som möjliggör lönsam produktion av kollektiva varor. 9 4. Grundmodeller för nya förortssamhällen 10 4.1 Inledning/utgångspunkter 10 4.2 Variant 1: Inledningsvis kommunal mark. En stor developer. 11 4.3 Variant 2: Inledningsvis kommunal mark. Flera developers. 12 4.4 Variant 3: Statlig "development corporation" 12 4.5 Variant 4: Mer renodlade privata lösningar 12 5. Avslutning 14 3
1. Utgångpunkter Utgångspunkten för detta pilotprojekt är att värdet på en enskild fastighet beror av den stadsmiljö som den tillhör, samt att det kan ta tid från det att en första investering görs till områdets potential förverkligas och till att fastighetsvärdena stiger i områden. En situation som denna skapar problem för de ekonomiska modeller och de regelsystem som finns i Sverige idag. Syftet med pilotprojektet är att diskutera nya "affärsmodeller", inkl regelsystem, som kan hantera den aktuella situationen bättre än dagens modeller. Begränsningarna i dagens regelverk och strategier kan exemplifieras med följande. - Företag som bygger bostadsrätter säljer bostadsrätterna direkt när de är klara och i praktiken kan en majoritet av lägenheterna vara tecknade redan innan huset börjar bygga. Detta innebär att kunden i tidiga etapper av ett projekt inte vet hur attraktivt området kommer att bli om man ens vet hur hela området är tänkt att gestaltas. Det typiska idag tycks istället vara att bygga i små etapper för att inte riskera att behöva gå ner i pris, men att områdets långsiktiga attraktivitet egentligen inte spelar så stor roll för byggaren eftersom den framtida värdestegringen skulle tillfalla bostadsköparna. Fokus på det enskilda huset eller lägenheten och inte på området kan också förstärkas av att området delas in i ett antal delområden med olika byggherrar. Eftersom varje byggherre enbart har ett eller ett par mindre projekt så har man inte så starka incitament att engagera sig i att forma ett område som långsiktigt blir attraktivt. - Bygger ett företag idag hyresrätter så är det relativt stor frihet att sätta hyrorna vid inflyttningstillfället, dock med viss reservation för att möjligheten att differentiera hyrorna inom ett hus kan vara begränsade. Ifall område sedan steg för steg blir mer attraktivt finns dock små möjligheter för fastighetsägaren att höja hyran i takt med att attraktiviteten ökar. Vinsten av att ett område efter en tid blir mer attraktivt tillfaller hyresgästerna och de som bygger de sista delarna av området. I denna rapport utgår vi från två antaganden som inte kommer att motiveras närmare eller argumenteras för. De är helt enkelt utgångspunkten för de resonemang som följer: 1. Värdet av en fastighet/bostad i ett område beror av hela områdets utformning, inte minst det offentliga rummets utseende. Allt annat lika är en fastighet i en klassisk stadsmiljö mer värd än en fastighet i ett område som saknar dessa stadskvaliteter. 2. Det kan ta tid innan "marknaden" bedömer att ett nytt område är attraktivt. Först efter att hela området är "färdigbyggt" och olika verksamheter har kommit igång kan kvaliteterna slå igenom i fastighetsvärdena. Den allmänna frågan i projektet är hur det kan skapas incitament för att skapa områden med höga stadskvaliteter givet punkterna ovan. Hur undviker vi att varje enskild fastighetsägare agerar utifrån vad som är bäst för den egna fastigheten och hur undviker vi att besluten 4
enbart grundas på den vinst som kan göras genom en snabb försäljning av en nybyggd fastighet? I kapitel 2-4 beskrivs olika exempel på hur bättre incitament kan skapas. I kapitel 5 redovisas ett antal räkneexempel som illustrerar de olika mekanismerna. I det avslutande kapitlet diskuteras vad som kan vara nästa steg om man finner de aktuella modellerna intressanta. 5
2. Ett exempel: "Tjuvholmsmodellen" Idén till denna modell kommer från exploateringen av Tjuvholmen i Oslos hamn (se http://tjuvholmen.no/). Beskrivningen här fokuserar enbart på de ekonomiska aspekterna. När det gäller ägarförhållanden kan man på hemsidan läsa: Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm bygger ut Oslos nyeste bydel gjennom selskapet Tjuvholmen KS. Aspelin Ramm er et familieeid selskap med over 125 års historie. Selskapets viktigste forretningsområder omfatter utvikling og drift av fast eiendom, samt salg til bygg og anleggsindustrien. Mer om Aspelin Ramm. Selvaag Gruppen har vært en ledende aktør i norsk boligbygging gjennom 50 år. Datterselskapet Selvaagbygg er et entreprenørselskap som har bygget nær 45 000 boliger på Østlandet siden det første huset stod ferdig i 1948. Mer om Selvaag Gruppen. Uppläggningen där var att kommunen/hamnen hade en concepttävling för exploaterörer som uppmanades lägga fram en helhetsbild av området givet olika uppställda krav. Det vinnande konsortiet får sedan köpa hela området och bygger under relativt kort tid hela området. För att få variation och kvalitet anlitade exploatören arkitekter från en rad olika länder och det fanns en tanke om att skapa en stadsmiljö med både smala gator, kanaler och oregelbundna torg inspirerad av gamla italienska städer. Det första som kan noteras här är att kommunen/hamnen inte säljer till högstbjudande utan gör en kombinerad bedömning av pengar och kvalitet. Idén är att skapa en attraktiv stadsmiljö som kan bidra till hela stadens attraktivitet. Det andra som kan noteras är att det vinnande konsortiet behåller ägandet till alla fastigheterna inom området, utom vissa andelslägenheter som säljs. Konsortiet behåller dock kontrollen över fastigheternas gatuplan i hela området där man, utifrån en vision om hela området styr lokaluthyrning. Man subventionerar t ex hyror till konstgallerier - det finns en konstmuseum i området och gallerierna bedömdes vara ett bra komplement. Man styr även över vilken typ av kaféer och restauranger som ska finnas i området. I Norge finns inget besittningsskydd för lokaler utan när kontraktet löper ut kan ägaren hyra ut till vem denne vill med fri hyressättning. Möjligheten för hyresgästen att överlåta lokalhyreskontrakt är mycket begränsade. Fastighetsägaren kan alltså behålla total kontroll över vilka lokalhyresgäster som finns i området och om området blir mer och mer attraktivt är det lätt 6
för fastighetsägaren att höja hyresnivåerna. Strukturen på lokalhyresgästerna kan också lätt anpassas om bedömningar ändras rörande vad som är bra för området. En kommentar: I och med att konsortiet säljer bostadslägenheter tidigt i processen missar dock ägaren/developern möjligheten att få del av värdestegringen på dessa bostäder när området blir mer attraktivt efter att hela området färdigställts. Ju senare i projektet bostäderna säljs desto mindre är dock rimligen denna förlust. Förklaringen till att man säljer relativt tidigt kan vara att man vill begränsa sina investeringar. En reflektion: Kanske finns dock ett "prisoners dilemma" problem i detta upplägg som innebär att modellen inte är stabil över tiden. Kan det inte på kort sikt vara lönsamt för konsortiet att sälja en enstaka fastighet till en ägare som hyr ut till verksamheter som kortsiktigt är villiga att betala högst hyra? Om de negativa externa effekterna av den enskilda försäljningen är så liten att de endast marginellt påverkar fastighetsvärdena borde en sådan försäljning vara vinstmaximerande. Och sen kan samma tänkas gälla för ytterligare en försäljning, särskilt som den externa effekten på den redan sålda fastigheten inte påverkar beslutsfattaren. Det kan också vara vinstmaximerande att dela området i ett antal delar och sälja delarna när hela området är klart. Efter försäljningen kommer sedan de kollektiva kvaliteterna att stegvis försämras. Det skulle kunna vara intressant att som jämförelse studera den "affärsmodell" som tillämpades när Saltsjöbaden byggdes. Här fanns en stor fastighetsägare som dessutom byggde en privat järnväg till området för att göra det attraktivt. Men vad var det som gjorde att utbyggnaden inte fortsatte i större skala? Fanns inte efterfrågan eller var det möjlighen så att om fastigheter först säljs till "starka" grupper så kommer de försöka bromsa fortsatt utbyggnad av området för att bevara den exklusiva prägeln och hålla uppe fastighetsvärdena för sina fastigheter? 7
3. Några principfrågor 3.1 Upplåtelseformer som möjliggör långsiktiga hänsynstaganden Marknadshyressättning. Tänker vi oss ett område som det tar ett tag innan det blir attraktivt så är en möjlighet att den som bygger hyr ut lägenheter och lokaler samt räknar med att det under de första åren kommer att vara relativt låga hyror Vill man inte ändra de generella hyresreglerna skulle man kunna tänka sig att tillåta experiment med nya hyresregler i några nybyggda områden, t ex att hyran följer inflationen under de första 3-5 åren men att det sedan sker en anpassning till marknadsnivå. Det handlar i princip om den typ av "rent reviews" som förekommer t ex i England. Hyresgästen kan då gå till hyresnämnden för att få hyran prövad och om den begärda hyran av hyresnämnden bedöms överstiga marknadshyran har hyresgästen rätt att fortsätta hyra till den hyra som hyresnämnden fastställt. Uthyrning med begränsad kontraktstid och sedan rätt för fastighetsägaren att sälja. Här skulle vi kunna tänka oss att lägenheterna byggs som ägarlägenheter och att regelverket utformas så att dessa kan hyras ut utan att det uppstår något besittningsskydd för hyresgästen. Fastighetsägaren kan hyra ut lägenheten under några år till en relativt låg hyra och sedan bjuda ut den till försäljning när området börjar bli attraktivt, eller hyra ut till högre hyresnivåer. Fastighetsägaren kan portionera ut ett antal lägenheter i taget utifrån en bedömning av marknadshyresnivån idag jämfört med förväntningar om hyran och priset i framtiden. Den boende har då samma rätt som alla andra att köpa lägenheten men är skyldiga att flytta om t ex någon annan bjuder högre. En ytterligare möjlighet är värdestegringsmodeller för sålda bostäder. Råckle (1995) 1 beskriver en del av dessa varianter, t ex värdestegringslån där låntagaren får en lägre ränta men att en del av värdestegringen när huset säljs går till banken. En mer direkt och kanske administrativt enklare variant är en modell där det ursprungliga priset bestäms till ett visst belopp, men om prisnivån inom området stigit mer än den allmänna prisutvecklingen i regionen så får köparen efter säg 5 år betala ett belopp som är hälften av denna extra värdeökning. Det säljande företaget garanterar att ägaren kan låna detta belopp till vanlig bolåneränta. Det är viktigt för trovärdigheten och för att skapa incitament för ägaren att 1 Alternativa finansieringslösningar för fastigheter, Licentiatuppsats, KTH, 8
sköta och utveckla sin fastigheten att värdeförändringen bedöms utifrån utvecklingen av den allmänna prisnivån i området och inte priset på den enskilda fastigheten. 3.2 Ägandeformer som möjliggör lönsam produktion av kollektiva varor. Ett sätt att göra detta är den variant som tillämpade på Tjuvholmen, dvs att det är en ägare av hela området som också långsiktigt behåller kontrollen över området. Här kommer vi dock att fokusera på andra modeller som kan förenas med en situation där olika delar av området ägs att flera olika fastighetsägare. En variant för att möjliggöra/underlätta hänsynstagande till effekter på andra aktörer inom ett område är att göra grönområden men även kommersiella lokaler inom området till en särskild fastighet som ägs gemensamt av de som äger bostäder i området (både bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare). Beslut om användning av kommersiella lokaler ska då tas av alla fastighetsägare tillsammans. Om det inte är för många fastighetsägare borde transaktionskostnaderna vara relativt låga och man skulle kunna förhandla sig fram till effektiva beslut som leder till att det samlande fastighetsvärdet maximeras. En kanske mer praktisk juridisk form är att grönområden och kommersiella lokaler görs till en gemensamhetsanläggning för alla fastigheter i området. Fastigheterna kommer då att ingå i en samfällighetsförening som utser en styrelse som sedan fattar beslut om gemensamhetsanläggningen. Enligt vår bedömning finns inga juridiska hinder att t ex bedriva affärsverksamhet i ett mindre köpcentrum i form av en gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening. I de följande avsnitten kommer vi att ge några exempel på "helhetsmodeller" som kombinerar de olika varianterna som skissats ovan, men som också utgår från olika specifika situationer. Skillnaden mellan dem ligger också i kommunens roll och ägarfördelningar inom området. Vi diskuterar utifrån ett fall där nya förortssamhällen ska byggas men de grundläggande modellerna kan även tillämpas på andra fall. 9
4. Grundmodeller för nya förortssamhällen 4.1 Inledning/utgångspunkter Utgångspunkten här är frågan om det går att hitta en modell för att bygga attraktiva områden där det även finns billiga lägenheter. Hur skulle man kunna bygga nya "städer"/stadsdelar som mer liknar den typ av städer som progressiva fabriksägare försökte bygga under 1800-talet i England, där båda rikare och fattigare kan bo i området. I stort sett kan dock liknande modeller användas för mer traditionella stadsområden där det inte finns några särskilda sociala ambitioner även om man då får tänka sig att de privata aktörerna får ta ett större ansvar för t ex infrastruktur i vägar och kollektivtrafik. Startpunkten är att lokalisering sker i ett område som från början har låga markvärden. Man kan t ex tänka sig jord och skogsbruksmark i Handen söder om Stockholm. För att ett nytt område i en regiondel som inte från början är så attraktivt ska bli intressant för grupper med högre inkomster måste det kunna erbjuda något som är svårt att få på andra ställen, förutom en lite billigare bostad. I exemplet här tänker vi oss att det som kan attrahera är att det görs undantag från strandskyddet och att delar av området byggs i direkt anslutning till stranden (typ vid Årsta havsbad och Berga). Ska området även bli attraktivt för hushåll med lägre inkomster krävs att det finns bostäder som är relativt billiga, dvs med hyror och priser som speglar lågt markvärde och en byggkostnad som motsvarar t ex den för SABOs sk Kombohus. För att hålla nere priset krävs ett så stort byggande att det inte uppstår något stort tillkommande knapphetsvärde. För att hålla nere priserna ska en stor del av dessa hus byggas i de delar av området som t ex saknar direkt havsutsikt och därför inte blir lika attraktiva på marknaden, vilket ju skulle driva upp priset. Vidare krävs att det finns bra kommunikationer. Spinner vi vidare på exemplet med Årsta Havsbadstrakten så kan det finnas en anslutningsbana till pendeln och nya vägar med snabbussar in till stan eller lämpliga platser för byten till tunnelbana och olika pendeltågslinjer. Investeringar i kommunikationer görs av staten givet att de som bygger området utformat det så att det i praktiken vänder sig till olika inkomstgrupper och att det byggs i en viss takt. De olika upplåtelseformer och juridiska former som skissades i föregående avsnitt är möjliga för fastighetsutvecklaren att använda och självklart kan man i området blanda dagens upplåtelseformer med de nya. 10
Varianterna nedan skiljer sig åt i ett par dimensioner - både i hur hög grad de bryter med rollfördelningen i dagens planeringssystem och i hur många aktörer som är inblandade. Utifrån detta kan man urskilja fyra varianter. Först ska dock noteras att det finns något som kanske borde kallas "Variant 0" och det är det som i Lind (2002) kallas "The Ideal Type of Strong Local Government Planning" 2, dvs att kommunen gör upp den ideala planen med hänsynstagande till externa effekter och att de privata aktörerna uppgift sedan enbart är att bygga i enlighet med planen. Att andra "affärsmodeller" diskuteras idag beror utifrån denna bakgrund på att de kommunala planering inte lyckats skapa dessa miljöer och att regelverket i stort inte lyckats skapa incitament för långsiktighet. 4.2 Variant 1: Inledningsvis kommunal mark. En stor developer. Detta ligger nära Tjuvholmsmodellen som beskrevs tidigare och vi kan därför vara kortfattade. Förloppet kan vi tänka oss börjar med att kommunen exproprierar marken för bostadsändamål och att kommunen sedan har en koncepttävling där man lägger fast ett antal restriktioner/målsättningar. Vi kan anta att olika konsortier kommer att bildas och tävla om bästa utformning. Marken kan antingen upplåtas med ett fast förutbestämt pris som gäller för att tävlande men man kan också tänka sig att anbudsgivarna ger en kombination av koncept och pris. Konsortiet kan sedan välja mellan olika nya och gamla upplåtelseformer och om de väljer att sälja kan de skapa en struktur med samägande/gemensamhetsanläggningar som maximerar det samlade värdet på området. Man kan t ex använda mer hyresrätt i början med marknadsanpassad hyressättning och modeller där man först hyr ut och sedan säljer. Eller så kan man som på Tjuvholmen behålla hela ägandet under en längre period. En tanke som dykt upp i debatten under senare tid är att detta kunde vara en typ av projekt där långsiktigt pensionskapital kan investeras. Staten/kommunen garanterar enligt ovan att trafikförsörjningen fungerar på ett förutbestämt sätt. 2 Market-Oriented Land-Use Planning. A conceptual analysis. Planning and Markets, vol 5. 2002. (62) 11
4.3 Variant 2: Inledningsvis kommunal mark. Flera developers. Detta kan göras på en rad olika sätt. Men en variant är att efter det att kommunen köper upp eller exproprierat marken så utses en handfull developers som ska få möjlighet att bygga i området. Kommunen tar fram en områdesplan tillsammans med de som är tänkta att bygga och äga fastigheter. Lokaler och verksamheter som är viktiga för hela området ägs gemensamt av de som ska bygga och äga, eller sköts i form av en gemensamhetsanläggning - se diskussionen ovan. När områdesplanen är klar och byggvolymer och typ av hus bestämts så får var och en av byggarna bestämma detaljutformning och hur man vill använda de nya upplåtelseformerna i sitt område. Givet att det finns vissa sociala ambitioner i projektet så garanterar även i detta fall den offentliga sektorn att infrastruktur byggs och kollektivtrafik håller en viss standard. 4.4 Variant 3: Statlig "development corporation" Det finns idag en diskussion om vad kommunerna egentligen klarar av och vilka drivkrafter de har och låt oss att anta att vi bedömer att det är viktigt att bygga nya områden men att det är svårt att genomföra för kommunerna. En variant är då att staten, i samarbete med båda privata och offentliga aktörer, agerar istället för kommunen. Formellt kan det ta den form som det tog under Thatchertiden i England då det bildades särskilda Development Corporation med statliga och privata aktörer. Formellt blir dock skillnaderna inte särskilt stora mot variant 1 och 2. Det är egentligen bara att byta ut "kommunen" mot "en statlig Development Corporation" i texten för dessa båda varianter. 4.5 Variant 4: Mer renodlade privata lösningar Det går även att tänka sig varianter som mer påminner om Saltsjöbadsfallet där en stor markägare eller konsortium av markägare är de som driver processen. Kombinerar vi detta med att staten tar ett större ansvar för byggandet kan man tänka sig att det privatägda området utses till en "frizon" där undantag från det kommunala planmonopolet och diverse andra regler får ske under villkor att området har en profil som 12
är i linje med statens målsättning. Bolaget får givet detta villkor en stor frihet i att utforma området. De olika nya upplåtelseformer och juridiska varianter som beskrivits ovan skulle också kunna utnyttjas av det privata konsortiet. Det är naturligtvis tänkbar både med ett långsiktigt ägande och en stegvis försäljning på sätt som upprätthåller en beslutsstruktur för hantering av de kollektiva varorna. Självklart kan man tänka sig en kommun som är positiv till denna typ av projekt och i sin planering ger det privata företaget/konsortiet en stor frihet att utforma ett större område. Ska man i området kunna testa nya upplåtelseformer och t ex göra en snävare tolkning av strandskyddet och andra statliga regler, krävs dock att staten stöder initiativet och är beredd att utse området till en regleringsmässig "frizon" ungefär på det sätt som staten gjorde under det sk frikommunförsöket 13
5. Illustrerande räkneexempel 5.1 Inledning Eftersom rapporten diskuterar tänkbara framtida regelsystem så kan naturligtvis enbart hypotetiska kalkyler presenteras. Hur rimliga dessa antaganden är måste läsaren själv bedöma. För enkelhets skull är alla kalkyler nedan reala, dvs det antas att alla belopp redan räknats om till dagens penningvärd. Kalkylerna göra med två olika reala kalkyler 3% respektive 5%. Alla kalkyler görs med en 15-årig planeringshorisont när det handlar om hyreslägenheter som ger ett löpande kassaflöde. Vi fokuserar här på de modeller som vi bedömer som de mest intressanta. Ett allmänt resultat är att en nödvändig förutsättning, i alla fall där det handlar om åtgärder som skapar värde i framtiden, är att värdestegringen måste vara större än det räntekrav som investeraren har. Det innebär att ju lägre räntenivån i samhället är desto intressantare blir dessa affärsmodeller, allt annat lika. 5.2. Nya hyressättningsregler Dagens system: Anta att den förhandlade hyran ligger på 1800 kr per kvm och att denna hyra antas ligga realt konstant. Nuvärdet under 15 år blir 21500 kr per kvm vid 3% ränta Nuvärdet under 15 år blir 18700 kr per kvm vid 5% ränta Framtida system variant 1: Den förhandlade hyran antas motsvara marknadshyran år 1 men efter några år blir området mer attraktivt och om tre år kan hyran höjas till 2000 kr per år. Nuvärdet under 15 år blir 23 300 kr per kvm vid 3% ränta, dvs 1800 kr mer. Så mycket mer skulle man i princip kunna lägga ner för att få projektet med långsiktigt attraktivt. Motsvarande belopp vid 5% ränta blir 20200 kr, dvs 1500 kr mer än i dagens system. 14
Framtida system variant 2. Anta att 1800 kr är den lägsta hyra som gör det lönsamt att bygga. Om marknadshyran idag är 1700kr skulle företaget inte bygga med dagens system, där hyran i praktiken inte får höjas i framtiden. Men om vi antar att hyran kan höjas till 1900 kr år 4 och framåt blir frågan om projektet då blir lönsamt. Nuvärdet av intäkterna måste alltså vara 21500 kr vid 3% ränta och 18700 kr vid 5% ränta (nuvärdet vid 1800 kr i hyra, se ovan). I fallet med först 1700 kr i 3 år och sedan 1900 kr så blir nuvärdet 22100 kr vid 3% ränta och 19200 kr vid 5% ränta (vilket alltså gör projektet lönsamt). Med dessa antaganden skulle alltså inte projektet vara lönsamt med dagen system med lönsamt om man lyckas skapa ett område där hyran kan höjas i framtiden. Man kan alltså lägga ner en kostnad som förutsätter en marknadshyra på 1800 kr även om man initialt enbart får 1700 kr i hyra. 5.3 Möjligheten att först hyra ut och sedan sälja Anta att ett alternativ är att sälja bostäderna idag för 30 000 kr per kvm. Genom att göra investeringar i bättre miljöer i stadsdelen så räknar man med att om 3 år kunna sälja bostäderna för 35 000 kr. Under tiden hyrs bostäderna ut och ger ett driftnetto på 1200 kr per kvm. Genom att jämföra nuvärden kan vi se hur mycket som kan läggas ner för att skapa en långsiktigt attraktiv miljö. Säljer man idag blir nuvärdet alltså 30 000 kr. Om man först hyr ut i tre år och sedan säljer blir nuvärdet av driftnettot (antar att betalas vid årets slut för enkelhets skull) 3400 kr vid 3% ränta och 3250 vid 5% ränta. Nuvärdet av 35 000 kr vid 3% blir 32000 kr och vid 5% ränta 30250 kr Det samlade nuvärdet blir därmed 35400 kr vid 3% ränta och 33500 kr vid 5% ränta. Detta innebär att med dessa antagande kan man lägga ner ca 5000 kr resp 3000 kr per kvadratmeter givet att man skapar denna ökade framtida attraktivitet. 15
5.4 Kollektiva varor i gemensamhetsanläggningar Betraktar vi detta isolerat (oberoende av de andra modellerna) kan vi anta att när köpare/hyresgäst ser att här finns förutsättningar för att det ska bli en bra miljö genom bättre kontroll över de kollektiva nyttigheterna så påverkar det betalningsviljan redan idag för området. Anta att priset stiger från 40 000 kr till 42 000 kr per kvm. Antar vi att det i området finns 1000 lägenheter med i snitt 60 kvm så innebär det en ökning av nuvärdet av projektet på 2000*60000 kr dvs det stiger med 120 miljoner kr. Om priset enbart stiget från 40000 kr till 41 000 kr så skapas ett överskott på 60 miljoner kr, vilket allt annat lika anger hur mycket mer som kan investeras givet att man skapar dessa värdefulla kollektiva nyttigheter och kollektiva styrsystem. 5.5 Att bygga blandade stadsdelar ( Berga sjöstad ) Variant 1: Ett område bygger enligt dagens regler. Antag att man bygger 2000 bostadsrätter med den standard som finns i moderna bostadsrättsområden och att varje lägenhet ger ett överskott på 300 000 kr. Detta ger ett överskott på 600 miljoner. Det lönar sig inte att bygga enklare lägenheter. Variant 2: Överenskommelse med staten utifrån ny affärsmodell. Byggaren får tillgång till ett större område till samma genomsnittliga markkostnad, får garanterad bra kollektivtrafik och rätt att vi vissa delar bygga mer strandnära. (Vi bortser från alternativvärdet av den extra marken.) I detta alternativ antas att 500 strandnära bostäder ger ett överskott på 800 000 kr var samt 2500 bostäder som säljs som bostadsrätter eller till hyreshusbolag med en vinst på 100 000 kr per lägenhet. Notera att efterfrågan ökar pga de bättre kommunikationerna vilket gör den billigare produktionen lönsam. Vinsten för företaget blir 400 miljoner + 250 miljoner dvs 650 miljoner, dvs det skulle löna sig för företaget att göra en sådan överenskommelse. Ett annat sätt att uttrycka det är att företaget skulle vara beredd att betala mer för marken i det andra fallet. 16
6. Avslutning Som vi betonat är detta en idéskiss och det finns många frågor kvar att diskutera, inte minst samspelet mellan privat och offentlig sektor och vilka olika roller som de kan spela i ett projekt. Olika förutsättningar när det gäller markägoförhållanden kan också vara viktiga att studera närmare. Ett intressant nästa steg tror vi dock särskilt är att välja ut några olika typer av områden och mer konkret beskriva hur de idéer som presenteras kan tillämpas i olika fall, t ex för större eller mindre områden, och för områden i olika lägen i en region. 17
18