UPPDRAG 151-15239 5 NOVEMBER 2015 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING LÖNNEN 21 Enstavägen 19, 187 35 Täby Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt j överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat at köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7-8 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN ALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Lönnen 21 Adress: Enstavägen 19 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare 187 35 Täby Täby Anneli Christina Barkar & Stephen Henrik Barkar Som ovan Beställningsnummer 151-15239 Besiktningsman Oskar Thörn Besiktningsförrättare Independia & Certifierad Energiexpert Telefon: 018-152900 0733425885 E-post: oskar.thorn@independia.se Besiktningsdag fredag den 6 november 2015 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Anneli Christina Barkar & Stephen Henrik Barkar 2015-11-06 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning.
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Information samt årtal för renoveringar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2000. Följande renoveringar och underhåll är utförda. 1999 Dränerades baksidan och bortre gaveln om 1999 Byttes fönstren i den gamla garagedelen 2001 Uppfördes badrummet i källaren 2001 Uppfördes tvättstugan samt bastun 2005-06 Renoverades köket samt byttes rören från köket ner till källaren 2007 Installerades luft/luftvärmepumpen 2008 Installerades bergvärmepumpen 2009 Uppfördes uteplatsen/trädäcket 2011 Anslöts huset med fiber 2012 Drogs stora delar av elen om samt installerades en ny elcentral och utebelysning samt monterades uttag för motorvärmare. 2012 Uppfördes pool samt dess altan 2012 Installerades altandörren 2012 Fylldes baksidan ut samt uppfördes muren och staketet 2012 Installerades utomhusspaet 2012 Styckades tomten av 2012 Kontrollerades och provtrycktes skorstenen (med godkänt resultat) 2014 Påbörjades renovering av en del 2 glas fönster Upplysningar om fel i fastigheten: - Badrummet på övervåningen har aldrig nyttjats för dusch/bad av nuvarande ägaren.
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 5 ºC och sol 1 plans friliggande enfamiljshus med källare. Undergrund av uppskattningsvis berg. Betongplatta på mark, grundmurar av murad betonghålsten. Bjälklag mot övervåning av betong. Stomme och bjälklag ovan mark av trä. Fasader med tegel och inslag av träpanel. Fönster av 2 glas kopplade samt 3 glas isoler. Sadeltak med beklädnad av betongpannor ovan takpapp och råspont. Självdragsventilation. Uppvärmning via bergvärmepump. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Byggnadsår: 1961 Ombyggnadsår: -----
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar - Poolerna och deras installationer ingår ej i besiktningen. Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: ------ Allmän information Grundläggning med grundmurar av betonghålsten på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Följande noterades: - Inklädda delar i källarplan. Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Fasader med tegel och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är ca 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan).stuprör anslutna till dagvattensystem. Följande noterades: - Träfasaden har färgsläpp. - Algpåväxt finns på takfotspanelen. Allmän information Fönster av isolerglas modell samt 2 glas kopplade. Ommålningsintervall är ca 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage Följande noterades: - Äldre isolerglas fönster. Se även riskanalys punkt 3:2. - Dåligt tätat/fastsatt/öppna delar runt fönster och altandörr. Se även riskanalys punkt 3:2. - Färg/kitt skador förekommer på fönstren. - Spricka i fönsterglas i källarfönster tv om huvudentrén.
Yttertak Övrigt Invändigt Allmänt Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka 35-40 år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Taket är besiktigat ifrån skorsten samt takfot detta eftersom takbeläggningen ej är avsedd att beträda (betongpannor av tunn modell). - Flertalet takpannor är snedvridna/trasiga. Se även riskanalys punkt 3:3. - Mosspåväxt på takpannor. Se även riskanalys punkt 3:3. - Äldre takplåtar och genomföringar. Se även Riskanalys punkt 3:3. - Altanen är ej fallskyddad. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Källarvåning - Inklädda delar i källarplan. Se även riskanalys punkt 3:1. Entré/hall ----- Sovrum 1 ----- Sovrum 2 Pannrum Tvättstuga WC - Glipa mellan golv. - Äldre gjutjärnsbrunn med rostskador. Se även riskanalys punkt 3:4. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsdokument för våtrummet saknas (gavs sällan ut vid renoveringstillfället). Se även riskanalys punkt 3:5. - Golvbrunn saknas i tvättstugan. Se även riskanalys punkt 3:5. - Tröskel saknas till utrymmet. - WC stolen är något lös (åtgärdas av säljaren).
Badrum Bastu Förråd - Utrymmet är omgivet av betong. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsdokument för våtrummet saknas (gavs sällan ut vid renoveringstillfället). Se även riskanalys punkt 3:5. - Äldre gjutjärnsbrunn med rostskador/golvbrunn ej utbytt vid renoveringen. Se även riskanalys punkt 3:4. - Rörgenomföringar i vägg saknar tätningsbrickor. - Tröskel saknas till utrymmet. - Golvbrunn saknas i utrymmet. - Mindre läckage/indikation på läckage från avlopp. Se även fortsatt tekniskutredning punkt 4:1. Entréplan Entré/hall ----- WC/badrum - (Nuvarande ägare har ej nyttjat detta som ett våtrum under sin tid i huset). - Tätskikt bakom kakel är ej besiktningsbart. - Äldre tätskikt med skador/glipor. Se även riskanalys punkt 3:6. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:6. - Fönster i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:6. - Äldre gjutjärnsbrunn med rostskador. Se även riskanalys punkt 3:4. Sovrum 3 ----- Sovrum 4 ----- Klädkammare ----- Kök/matplats - Glipa mellan golv. - Spillskydd saknas under kyl/frys. - Avloppslangen från diskmaskinen är ej fastsatt i vägg. Vardagsrum Vind - Missfärgningar förekommer.
3 RISKANALYS 3:1 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt övrigt organiskt material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Delar av det utvändiga fuktskyddet (dräneringen) är original vilket ökar riskerna för ovanstående. 3:2 Isolerfönster har en begränsad livslängd. Risk föreligger för att enstaka fönster av åldersskäl kan ha mindre punkteringar läckage med imbildning mellan rutor som följd. Med anledning av att det är dåligt tätat vid fönsterbleck och att tätning saknas runt altandörren finns risk för att vatten kan ha trängt in bakom fasad via fönster/dörr och orsakat fukt mögel eller rötrelaterade skador i bakomliggande konstruktioner. 3:3 Flertalet takpannor som ligger snett/är trasiga samt har mosspåväxt ökar fuktbelastningen på underliggande tätskikt vilket med stor risk kan leda till takläckage som kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner. Dåligt tätade takgenomföringar/äldre och skadade plåtar kan leda till att dagvatten tränger in i underliggande konstruktioner vilket i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 3:4 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. Fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan då uppkomma. 3:5 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas (gavs sällan ut vid tidpunkten för renoveringen) vet man inte hur våtrummet har renoverats. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att renoveringen inte uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK och/eller PER:s branschregler) Dessa brister ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. Golvbrunn saknas i tvättstugan (avloppet leds in till badrummet intill). Risk finns för att fuktrelaterade skador kan komma att uppstå om läckage sker ifrån tvättmaskinen eller dess rörinstallationer.
3:6 Av åldersskäl och konstaterade brister finns risk för att våtrummen kan få/ha fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Om inte tätskikten renoveras kommer ovanstående troligen att inträffa inom kort (om det inte redan har inträffat). Rörgenomföringar i golvtätskikt innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till fönster i våtzon 1. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Eftersom stora delar av VVS systemet är original samt att avloppet i förrådet i källaren har droppmarkeringar ska en entreprenör kontaktas för genomgång av systemet. Eventuella brister/skador som hittas ska utredas och åtgärdas. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-11-06 Independia Group AB Oskar Thörn
BILAGA I
LÖNNEN 21
LÖNNEN 21
LÖNNEN 21
BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna 20 år (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år