ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG APRIL 2011 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING VALLENTUNA PRÄSTGÅRD 1:101 Lagmansvägen 22, Vallentuna Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Vallentuna Prästgård 1:101 Adress: Lagmansvägen 22 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Vallentuna Vallentuna Britt-Marie Lindgren Britt- Marie Lindgren Telefon: ---- E-post: ---- Beställningsnummer Besiktningsman Certifieringsnummer Martin Bjerking av SITAC certifierad besiktningsman SBR SC Telefon: E-post: Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag onsdag den 6 april 2011 Klockan 13:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Britt- Marie Lindgrens sambo överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Omläggning av yttertaket inklusive underliggande råspont Installation av en luft/luftvärmepump Öppen spis inspekterad. Övrigt Byggnaden har byggts till med en tidigare affär/verkstadslokal vid okänt tillfälle. Ny träfasad vid okänt tillfälle. Sprickor i verandamuren. Spricka i altanens mur. Fuktgenomslag i grundmur vid tillbyggnaden. Kakelplattor i dusch har lossnat. Blyinfattade fönster i vardagsrum tar i panel och går inte att öppna helt. 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 8 ºC och mulet 2 plans friliggande enfamiljshus i souterräng. Undergrund uppskattningsvis av morän. Grundmurar av betonghålsten och lättbetong. Stomme och bjälklag av betongsten och trä. Fasader med målad puts och träpanel. Fönster 2-glas kopplade (fasta isolerglas i vardagsrum). Sadeltak med beklädnad av betongpannor på huvudbyggnaden och profilerad plåt på tillbyggnaden. Vatten och avlopp är kommunalt anslutet. Vattenburen värme via en kombipanna olja/el samt från en luft/luftvärmepump. Självdragsventilation. Byggnadsår: 1955 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt Följande noterades: - Närliggande träd/buske. Se även riskanalys punkt 3:1. - Marken har sjunkit kraftigt och blottar delar av grundsulor. Allmän information Grundläggning med grundmurar av lättbetong och betonghålsten på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Följande noterades: - Småskador/sprickbildning i sockeln. - Frostskador i synlig grundsula. Allmän information Fasader med puts och träpanel. Ommålningsintervall är 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Stuprör med utkastare. Följande noterades: - Dagvatten från stuprör med utkastare leds inte bort från husgrunden. - Träfasaden är bitvis kraftigt färgflagnande och delvis rötskadad. Allmän information Fönster, 2-glas, kopplade (isolerglas fasta i vardagsrum). Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Följande noterades: - Kraftiga färg och kittskador på flera fönster. - Enstaka rutor är spräckta. - Färgskador och lokalt rötskador på garageport och ytterdörrarna. 4

7 Yttertak Övrigt Invändigt Allmänt Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor och profilerad plåt på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Rötskadad vindskiva. - Takfoten är allmänt missfärgad. - En del mosspåväxt på takpannor. Se även riskanalys punkt 3:2. - Färgflagnande och rötskadad farstukvist. Farstukvisten har stort eftersatt underhåll. - Kraftiga sprickor i stödmuren mot baksidan. - Diverse skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - Inklädda golv i bottenplanet. Se även riskanalys punkt 3:3. Souterrängvåning Entré/hall Inre hall Förråd under trapp Garage Tidigare affärslokal - Ytskikt är kraftigt slitna. - Oljelukt förekom. - Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:4. - Fuktgenomslag på grundmur. - Ytskikt är kraftigt slitna. Wc - Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:4. Pannrum - Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:4. - Plastmattan har släppt från underlaget. Tvättstuga/dusch - Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:4. - Kakelplattor har lossnat från underlaget. Se även riskanalys punkt 3:5. - Utrymmet är inte våtrumsklassat. Se även riskanalys punkt 3:5. - Våtrumsmattan har släppt från underlaget. Se även riskanalys punkt 3:5. Matkällare

8 Sovrum Trapp Entréplan Hall Sovrum Wc/bad - Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre yt och tätskikt. Se även riskanalys punkt 3:6. - Våtrumstapeten har lokalt släppt från vägg. Se även riskanalys punkt 3:6. - Handfatsavloppet läcker i vattenlås. Sovrum 3 - Lock saknas till vägguttag. Vardagsrum Kök/matplats Vind - Spillskydd saknas under kombiskåpet kyl och frys samt även under diskmaskinen. - Lokal fuktskada i köksbänksskiva. - Golv och väggar var delvis belamrade/ej besiktningsbara. Allmän information Vindarna är åtkomlig via invändiga luckor. Vindar bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades: - Vindsluckor tätar dåligt. - Vind ovan tillbygg del var belamrad och är endast besiktigad begränsat från luckan. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner och grenar fuktbelastar fasader. Takkonstruktioner påverkas negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt att planteringar kan täppa till luftspalter vid takfot. 3:2 Mosspåväxt på tak kan på sikt komma att skada underliggande takkonstruktion. 3:3 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer som ansluter mot golv och väggar (trösklar och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dränering och tätskikt. 3:4 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset. Fukt, mögel och rötrelaterade skador kan då uppkomma. 3:5 Av åldersskäl och noterade brister finns skäl att misstänka att eventuellt bakomliggande tätskikt har brister med ökad risk för bakomliggande fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma. 3:6 Med anledning av noterade brister på våtrummet finns risk för att äldre fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 20 April 2011 Independia Group Martin Bjerking Av SP SITAC certifierad besiktningsman SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 7

10 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

11 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VALLENTUNA PRÄSTGÅRD 1:101

12 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VALLENTUNA PRÄSTGÅRD 1:101

13 Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Ringmärkt enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Ringmärkt. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Ringmärkt. Okulär ventilationskontroll i paketet Ringmärkt enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär ventilationskontroll i paketet Ringmärkt. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och en okulär kontroll av ventilationssystem utförs med stickprovskontroll av ventilationskanaler, d.v.s. tillräcklig funktion med till och frånluft. Några undersökningar i form av mätning av luftflöde andra mätningar av ventilationssystemet ingår inte. Besiktningen omfattar även en energideklaration i paketet Ringmärkt. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning hanteras som tilläggstjänster och ingår inte sedan tidigare noteringar i uppdraget. Undertecknad kontrollant har inte behörighet för t.ex. OVK eller brandskyddskontroller, för detta ändamål finns särskilda besiktningsmän SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

14 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

15 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år