ANTAGANDEHANDLING 597 Detaljplan för Norra Bråstorp, etapp 1 inom Motala stad Planområde Kommunledningskontoret Stadsbyggnad NORMALT PLANFÖRFARANDE Handlingarna består av: - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning - Genomförandebeskrivning - Grundkarta och fastighetsförteckning - Samrådsredogörelse - Utlåtande Handläggare: PMN beslut om samråd 2008-08-28 Leif Sjögren PMN beslut om utställning 2008-11-20 0141-22 51 95 PMN beslut om antagande 2009-01-22 Laga kraft 2009-02-17 1
Detaljplan för Norra Bråstorp, etapp 1 Motala P L A N B E S K R I V N I N G HANDLINGAR - Plankarta i skala 1:1000 med tillhörande bestämmelser - Planbeskrivning - Genomförandebeskrivning - Samrådsredogörelse (vid utställning) - Fastighetsförteckning (vid utställning) - Utlåtande (vid antagande) PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Bråstorp är sedan en längre tid tillbaka det största utbyggnadsområdet för nya bostäder i Motala. Syftet med detaljplanen är främst att säkerställa tillgången på småhustomter i staden. Ett tidigare ej planlagt skogsparti tas i anspråk. Planen inrymmer drygt 50 villatomter i två grupper. Några kvarter kan alternativt bebyggas med rad- eller kedjehus. Dessutom ryms en tomt för omsorgsboende med 5-10 lägenheter och en förskoletomt. Planen innefattar en förlängning av Slingerbulten, som är huvudgata i Bråstorp. Förlängningen avses utföras i etapper. Lokalgatorna ansluts i två nya cirkulationsplatser, som även ger möjlighet till framtida anslutning av Torvsättersvägen och nya områden på Slingerbultens norra sida. Ett gång- och cykelstråk föreslås mellan Bråstorp och Smedsby/Varamon via Torvsättersvägen/Sandstensvägen. PLANDATA Lägesbestämning Planområdet ligger i nordvästra delen av Motala tätort och avgränsas i söder av befintlig bostadsbebyggelse i Bråstorp, i väster och norr av Slingerbultens förlängning samt i öster av en grönkorridor som ansluter till Bråstorps skola Areal Planområdet omfattar 13,5 hektar. Markägoförhållanden Motala kommun äger all mark inom planområdet. 1
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplanen (ÖP 06) anger i grova drag hur Bråstorpsområdet kan utvecklas. På kartan över Motala tätort illustreras framtida utbyggnadsetapper med Slingerbulten som sammanbindande matargata. Dess nu utbyggda västra och östra delar ska kopplas ihop i en båge. Översiktsplanen bygger på tidigare områdesplaner. Verksamhetsmål Enligt kommunens verksamhetsmål för stadsbyggnadssektorn ska kommunen försälja minst 30 villatomter per år i Motala. Detaljplaneprogram Ett program för Norra Bråstorp godkändes av kommunstyrelsen 2008-05-27. I programmet har översiktsplanens illustration bearbetats. För den nu aktuella etappen anges att 60 150 bostäder kan inrymmas, beroende på bebyggelsetyp. I programmet konstateras också att Slingerbultens korsning med Metallvägen bör byggas om för att få tillräcklig kapacitet och säkerhet i samband med att Metallvägen blir en del av riksväg 34. Programkarta för Norra Bråstorp. Miljöbedömning Detaljplaneprogrammet innehåller en översiktlig redovisning av miljökonsekvenser. Där konstateras att de första detaljplaneetapperna öster och söder om Slingerbulten inte medför 2
någon betydande påverkan på det berörda områdets miljövärden eller dess omgivningar eller på människors hälsa och säkerhet. Kommunstyrelsen fann efter programsamrådet ingen anledning att ändra detta ställningstagande. Miljökonsekvensbeskrivning behöver därför ej upprättas för den nu aktuella detaljplanen. Detaljplaner Den sydligaste delen av planområdet ingår i detaljplan nr 418, som vann laga kraft 1990. Denna mark utgörs av Park/natur samt gatumark (del av Slingerbulten med en tunnel för gång- och cykeltrafik). I övrigt är planområdet inte tidigare detaljplanelagt. Detaljplan 418 omfattar också bostadskvarteren vid Stenvägen, Gnejsvägen och Granitvägen. De innnefattas inte i det nu aktuella planförslaget, men planområdet gränsar mot kv Bråkstrecket i söder. För kvarterets östra del gäller sedan våren 2008 detaljplan nr 589, som upprättades för att möjliggöra avstyckning och försäljning av befintliga radhus. Några av radhusen ligger mycket nära den norra kvartersgränsen. Fastighetsägaren erbjöds därför att få kvarteret utvidgat några meter norrut, men avstod från detta. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Planområdet utgörs av gles och delvis avverkad skogsmark med vegetation bestående av gran, tall och björk. I mitten av området har skogen blåst ned. I närheten av den befintliga bebyggelsen i söder har barrträden avverkats och en lövskog växer nu upp. Området är relativt flackt, men i den östra delen finns en höjdrygg i nord-sydlig riktning. Den lägsta punkten finns i sydväst. Gles skog i den västra delen av planområdet. Befintlig bebyggelse skymtar i bakgrunden. 3
Skogen är av sådan ålder att det är svårt att spara enskilda träd. I stort sett hela beståndet av äldre skog måste därför tas ned. Avverkningen kommer att innefatta vissa områden norr och öster om planområdet. Ev. kan avverkningen ske i två etapper, så att skogen i östra delen står kvar till det är dags att påbörja den andra husgruppen. I Natur-områdena avses markskiktet och så mycket som möjligt av skogen sparas. Naturmarken bör skyddas från körskador och otillåten tippning. Nära tomterna är det olämpligt att låta större träd stå kvar. I naturmarksområdet mellan de två husgrupperna har skogen blåst ned. Där avses uppkommande sly gallras och viss plantering, t ex med hassel, ske. Närmast tomterna kan en zon markberedas som slåtteräng. Eftersom de boende i kv Bråkstrecket önskar bibehålla en tät ridå görs endast en försiktig gallring av den uppväxande lövskogen i den södra delen av planområdet. Längs den föreslagna gång- och cykelvägen (se nedan) krävs dock en mer genomsiktlig karaktär för att miljön inte ska upplevas som otrygg. Gång- och cykelvägen läggs därför närmare den nya bebyggelsen. I naturområdet väster om Slingerbulten avses dagvattendiken anläggas. De föreslås få flacka slänter så att den sammanlagda bredden blir ca 12 m. Inför genomförandet bör samråd ske med Motala Ryttarförening (Solsätters ridanläggning) och de närboende i kv. Bråktalet vid Grantivägen. Geotekniska förhållanden, skredrisk, radon De geotekniska förhållandena har undersökts av SGI i Linköping. Marken utgörs huvudsakligen av en blockfattig morän, delvis med ett tunt organiskt skikt överst. Bärigheten är god, men vattengenomsläppligheten mestadels begränsad. Stabiliteten är god utom vid djupare schakter. Strålningsmätningen visar att det är normalradonmark. I utredningen ges rekommendationer för schaktning, grundläggning och byggande med hänsyn till bärighet, dagvatten och radon. Krav på radonsäkert byggande ställs i planbestämmelserna. Förorenad mark Någon känd förekomst av förorenad mark finns inte i planområdet. Fornlämningar Länsmuseet har utfört en arkeologisk specialinventering. Det har inte framkommit något som tyder på att det skulle finnas fornlämningar. Området kommer därför inte att undersökas, om inte rester av fornminnen påträffas vid schaktningsarbetena. Bebyggelseområden Bostäder Området är avsett för småhusbebyggelse, fördelad på två grupper. Se illustration på nästa sida. I första hand är fristående hus aktuella. 54 tomter illustreras på plankartan. Några kvarter får alternativt bebyggas med kedje- eller radhus. I den västra gruppen ges även utrymme för ett omsorgsboende med ca fem lägenheter. Sammanlagt kan det bli 55 till ca 75 bostäder. Tomterna för fristående hus är i genomsnitt ca 1100 m2. En fjärdedel av tomtarealen får bebyggas. Rad- och kedjehus tillåts i de norra och inre kvarteren i de två grupperna. Tomter för sammanbyggda hus får bebyggas till en tredjedel. 4
Illustrationskarta. Arbetsplatser, offentlig service En intressent vill starta ett omsorgsboende i privat regi med ca 5 lägenheter. Planen ger möjlighet att bygga ett sådant hus i den västra gruppen. Kvarteret rymmer också en förskola med två barnavdelningar. Bestämmelserna för kvarteret utformas så, att det alternativt kan utnyttjas för tre eller fyra småhustomter. Förskoletomten lokaliseras så att den är lätt att nå och har kontakt med grönstråket. I angränsande bostadsområden finns ytterligare två förskolor. Närmaste skola finns i Bråstorp på ett avstånd av 5-600 m. Till Smedsby skola är avståndet 1-1,5 km. Med det föreslagna gc-stråket, se nedan, får det nya området bra förbindelser till båda skolorna. Kommersiell service Kommersiell service finns i Bråstorps centrum på en knapp kilometers avstånd. Tillgänglighet Topografin ger goda förutsättningar för att skapa ett tillgängligt boende. Bebyggelsekaraktär och gestaltning De utbyggda delarna av Bråstorp präglas av viss variation i hustyper och höjder, men också enhetlighet inom kvarteren i utformning och material. För att området inte ska få en alltför splittrad karaktär, regleras husens totalhöjd i varje grupp så att det blir enplanshus på de inre tomterna och högre hus i den yttre ringens norra del. Takvinkeln får vara högst 38 grader. I övrigt är utformningen fri. 5
Blandad bebyggelse i den tidigare utbyggda delen av Bråstorp Friytor Lek och rekreation I det inre av varje grupp reserveras mark för gemensamma lekplatser, planteringar m.m. I grönkorridorerna inom planområdet avses naturmarken bibehållas, se ovan. Norra Bråstorp har förbindelser till skogpartier norr och öster om planområdet samt till Solsätters ridanläggning och Varamobaden. Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Biltrafik når området via Slingerbultens västra del. Som framgår av programmet, bör dess korsning med Metallvägen på sikt byggas om. Detta eftersom den om några år kommer att utgöra en del av riksväg 34 samtidigt som trafiken från Bråstorpsområdet ökar. Tekniska förvaltningen har utarbetat ett förslag till ny cirkulationsplats. Den kan byggas inom ramen 6
för nu gällande detaljplaner, och den befintliga gång- och cykeltunneln under Metallvägen kan bibehållas. Detaljutformning, genomförande och finansiering avses fastställas i samband med överenskommelse med vägverket om övertagande av väghållaransvaret. Slingerbulten förlängs i ett första skede från Granitvägen och fram till den västra av de föreslagna cirkulationsplatserna. Då kan den första bostadsgruppen byggas ut. I ett andra skede byggs Slingerbulten vidare till den östra gruppen. Torvsättersvägens västra resp. norra delar kan på sikt anslutas till Slingerbulten i de två cirkulationsplatserna. I samband med programmets godkännande beslöt dock kommunstyrelsen att Mygghultstippens framtid och trafikmatning först måste utredas. Slingerbulten är i dag utbyggd till Granitvägen. Planområdet ligger till höger i bilden. Varje bostadsgrupp försörjs av en lokalgata med anslutning till Slingerbulten och möjlighet att köra runt. Där det inte finns genomgående gång- och cykelstråk ges lokalgatorna 7 m bredd utan markerade trottoarer. Genom området avses en överordnad gång- och cykelväg byggas mellan Bråstorp och Smedsby/Varamon. Den läggs i grönkorridoren i områdets södra del och dras genom den västra bostadsgruppen. GC-stråket korsar Slingerbulten vid den västra cirkulationsplatsen. Det skall sedan följa Torvsättersvägen och ansluta till befintlig GC-väg i Medevivägens förlängning. Ett sekundärt stråk löper genom den östra bostadsgruppen norrut mot kommande bostadsetapper på Slingerbultens norra sida. Kollektivtrafik Närmaste hållplats för kollektivtrafik finns vid Kalkstensvägen. Avståndet dit är ca 500 m. På sikt kan linjesträckningen ev. ändras så att bussen trafikerar Slingerbulten. Parkering mm. Parkering skall anordnas inom tomtmark. Endast besöksparkering bör ske på lokalgatorna. 7
Vårdboendet och förskolan angörs via den västra lokalgatan. En parkeringsficka bör kunna skapas på gatumark för hämtning och lämning av barn mm. Störningar Området är inte utsatt för trafikstörningar. Trafikmängderna på Slingerbulten bedöms inte bli så stora att bullerskydd behöver anordnas. Tomtgränserna föreslås ligga endast 4 m från vägbanan eftersom kommunen inte vill skapa smala remsor av parkmark som är svåra att sköta. I gengäld ges de kvarter som vetter mot Slingerbulten ett större djupmått än övriga. Avstånden mellan vägbanan och bostadshusen blir ungefär desamma som i den redan utbyggda delen av Bråstorp. Norr om området ligger den s k mygghultstippen och en bildemonteringsverksamhet. Som framgår av detaljplaneprogrammet bedöms dessa verksamheter inte vara störande för den nu aktuella bostadsetappen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området kan anslutas till befintliga va-ledningar i Stenvägens norra del. Den östra gruppen har avgränsats med hänsyn till möjligheterna att få tillräckligt fall i ledningarna. Dagvattnet bör i största möjliga utsträckning tas om hand inom området. Förutsättningarna för infiltration av dagvatten är mindre goda, men flödena kan fördröjas och utjämnas. Avsikten är att dagvattenledningar byggs ut i gatorna och att tomtägarna skall kunna ansluta dränering och vatten från hårdgjorda ytor till dessa. Dagvattenledningarna mynnar i diken utanför planområdet. I dikena leds vattnet till öppna dagvattenmagasin i lågpunkter väster om Slingerbulten resp. norr om Bråstorps skola. Bräddning från dessa magasin sker i sin tur till det kommunala dagvattennätet. På så vis utjämnas vattenflödet samtidigt som viss rening sker. Värme Fjärrvärmeledningar avses byggas ut i området. Fjärrvärmeverket eldas med biobränsle varför det från klimatsynpunkt är angeläget att den nya bebyggelsen ansluts. El Området ansluts till Vattenfalls elnät. Mark har reserverats för två transformatorstationer, en i anslutning till infarten från Slingerbulten och en i området mellan de två grupperna. Administrativa frågor Området avses byggas ut inom de närmaste fem åren, varför genomförandetiden är satt till fem år från den dag planen vinner laga kraft. Konsekvenser av planens genomförande Norra Bråstorp väntas få stor betydelse för utbudet av villatomter i Motala stad. Bråstorp kommer att fortsätta att utvecklas till en alltmer fullständig stadsdel. 8
Närmiljön för de redan boende i området kommer att förändras när ett delvis nedblåst och avverkat skogsparti tas i anpråk. Det föreslagna nya gång- och cykelstråket från Bråstorp västerut utmed Torvsättersvägen gör det lättare för Bråstorpsborna att nå Varamon och Smedsby, samtidigt som Bråstorps centrum och Bråstorps skola blir lättare att nå för boende i dessa stadsdelar. På sikt kan en förbindelse också öppnas för lokal biltrafik mellan Smedsby och Bråstorp. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Arbetet med planen har bedrivits i en projektgrupp med följande deltagare från Tekniska förvaltningen: Fredrik Nilson, gatuenheten; Lars Melén, gatuenheten; Emma Hagström, parkoch naturenheten; Torbjörn Swärm, va-enheten samt Roger Kallskog, va-enheten. Från planoch miljökontorets bygglovenhet har Håkan Samuelsson deltagit. Planhandlingarna är upprättade av Leif Sjögren, Alisa Basic och Marianne Cedervall på kommunledningskontorets stadsbyggnadsenhet. Leif Sjögren bitr stadsbyggnadschef REVIDERING Plankartan har efter utställningen ändrats vid den västra cirkulationsplatsen, eftersom det visat sig att denna trafikplats inte behöver vara så stor som tidigare illustrerats. Ändringen innebär att användningsgränserna har kunnat flyttas något, så att närliggande tomter har fått en bättre form. Planområdets gräns justeras också. Marken i närheten av den västra cirkulationsplatsen är i kommunens ägo. Närmaste enskilda sakägare är de boende vid Granitvägen på ca 200 m avstånd. Ändringen bedöms inte ha någon betydelse för dem. Ändringen har heller inte någon inverkan på trafiksystemet som skulle kunna beröra någon sakägare. Av programmet framgår att en ev. framtida förbindelse till Smedsby via Torvsättersvägen inte ska ges en hög standard eftersom den i så fall inbjuder till smittrafik mellan Metallvägen och riksväg 50. I övrigt har endast mindre, redaktionella justeringar av handlingarna gjorts, bl a vad gäller tidplanen för genomförandet Leif Sjögren bitr stadsbyggnadschef 9
Detaljplan för Norra Bråstorp, etapp 1, Motala kommun G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planarbetet genomförs med normalt planförfarande. Plan- och genomförandeprocessen beräknas i i huvudsak kunna följa nedanstående tidplan. PMN = Plan- och miljönämnden. Beslut om samråd i plan- och miljönämnden, PMN 28 augusti 2008 Samråd 1 september 13 oktober 2008 Beslut om utställning PMN 20 november 2008 Utställning 24 november 22 december 2008 Beslut om antagande PMN 22 januari 2009 Laga kraft, om planen ej överklagas februari 2009 Projektering av gator och ledningar m. m. våren 2009 Utbyggnad av - - sommaren/hösten 2009 Fastighetsbildning och tomtförsäljning sommaren/hösten 2009 Byggstart för de första husen senhösten 2009 Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Detaljplanen upprättas av kommunen. Kommunens tekniska nämnd är huvudman för allmänna platser inom detaljplanen. Kommunen projekterar, bygger och förvaltar gator och gång- och cykelvägar. Kommunen förvaltar naturområdena och genomför de åtgärder som kan bli aktuella där. Kommunens vatten- och renhållningsnämnd är huvudman för det allmänna vatten- och avloppsnätet och ansvarar för utbyggnad, drift och underhåll fram till anvisad förbindelsepunkt. Nämnden ansvarar även för dagvattenanläggningar utanför tomterna. Vattenfall Eldistribution AB är huvudman för det allmänna elnätet och svarar för utbyggnad och drift fram till anvisad anslutningspunkt. Vattenfall Värme AB är huvudman för fjärrvärmenätet med ansvar för utbyggnad och drift. Utbyggnad och drift av tele- och optokabelnäten inom området skall närmare utredas inför antagandet. 10
De blivande fastighetsägarna ansvarar för att tomterna bebyggs och iordningställs i enlighet med detaljplanen och beviljat bygglov. Kommunen bereder dock tomtmarken före försäljningen. Om det bedöms lämpligt utnyttjas de schaktmassor som blir tillgängliga inom området för uppfyllnad inom kvartersmarken. De framtida fastighetsägarna (tomtköparna) ansvarar för och bekostar allt ledningsarbete på tomtmark efter anvisad förbindelsepunkt respektive servisanslutning. Respektive fastighetsägare anmäler önskemål om anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme och tele/opto till respektive huvudman. Den kvartersmark som ligger i mitten av de två husgrupperna ska utgöra en marksamfällighet. Delägande fastigheter ansvarar gemensamt för anläggandet och skötseln av området. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Kommunen ansöker om fastighetsbildning för att avstycka tomterna. Efterfrågan får avgöra utbyggnadstakten. Särskilda fastigheter bildas för lekplatsområdena i de två husgruppernas mitt och läggs ut som marksamfällighet för övriga fastigheter inom respektive grupp. Varje fastighet får således andel i marksamfälligheten. När tillräckligt många tomter sålts inrättas en samfällighetsförening för samfällighetens iordningställande och drift. Kommunen ansöker också om inrättanden av ledningsrätt för allmänna vatten- och avloppsledningar inom det u-område som lagts ut i detaljplanen. Fastighetsplan Fastighetsplan behöver ej upprättas. Avtal Styckehustomter kommer att förmedlas via kommunens tomtkö, och köpeavtal upprättas med de blivande fastighetsägarna. Det kan också bli aktuellt att kommunen säljer hela eller delar av vissa kvarter till grupphusexploatörer. Av köpeavtalen skall också framgå att köparen blir delaktig i den gemensamma lekplatsen. Avtal avses också att träffas med köparen av tomten för gruppboende, medan förskoletomten överlåts till kommunens tekniska förvaltning genom en intern transaktion. Detta kvarter kan alternativt styckas och säljas som fyra villatomter. Rätten för privata ledningsägare att lägga ledningar i kommunens mark regleras i markupplåtelseavtal. För Vattenfall Eldistribution AB gäller Avtal om markupplåtelse för eldistributionsanläggningar, tecknat i april 1996 med tillägg tecknat i december 2002. Det innefattar även rätten att anlägga och bibehålla tranformatorstationer i de lägen som detaljplanen anger. För Vattenfall Värme AB gäller Markavtal för fjärrvärme, tecknat i maj 2003. För TeliaSonera gäller Överenskommelse, tecknad i november 1963. Väster om planområdet finns ett mindre våtmarksparti som avses användas som naturligt dagvattenmagasin. Våtmarken är delvis belägen på det område som är utarrenderat till Motala Ryttarförening enligt avtal tecknat i januari 2003. Avtalet löper med oförändrade villkor till 2011-12-31. Uppsägning för omförhandling måste ske senast 2011-03-31. Skulle det krävas 11
åtgärder i området före december 2011 måste särskild överenskommelse träffas med ryttarföreningen. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Utbyggnaden finansieras i ett s k exploateringsprojekt, där intäkterna för försäljning av tomter ska täcka utgifterna för gator, parker m.m. Även planarbetet finansieras på så sätt. Avgifter för anslutning av va, el och fjärrvärme samt för bygglov och bygganmälan tas ut av resp. huvudman enligt gällande taxor. Planavgift kommer inte att tas ut eftersom plankostnaderna ingår i tomtpriset. En exploateringskalkyl har upprättats. Den visar att tomtpriset måste vara ca 250 000 kr för att täcka utbyggnadskostnaderna i 2008 års prisnivå. Kostnaderna för Slingerbultens utbyggnad fördelas på flera utbyggnadsetapper och räknas därför endast delvis in i kalkylen för den nu aktuella etappen. Kommunens andel av kostnaden för den föreslagna cirkulationsplatsen vid Metallvägen skulle kunna fördelas på all befintlig och planerad bebyggelse i området men har inte beaktats i kalkylen. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar De geotekniska frågorna har översiktligt undersökts i samband med planens upprättande. I övrigt ansvarar de blivande fastighetsägarna för de detaljerade undersökningar av markens bärighet, skredrisk och radonförekomst som krävs vid genomförandet. Vatten- och renhållningsnämnden svarar för utredning, projektering och anläggande av diken och magasin för omhändertagande av dagvatten. Tekniska nämnden ansvarar för ev. utredningar av markförhållandena inför projektering av gator, gång- och cykelvägar och övriga åtgärder inom naturområdena. I samband med detaljplaneprogrammets godkännande fattades beslut om att tekniska förvaltningen ska utreda om tippen vid Mygghult ska drivas vidare och hur trafiken ska ledas dit. Utredningen kan få betydelse för i vilket skede Torvsättersvägen ska anslutas till Slingerbulten vid de föreslagna cirkulationsplatserna. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Arbetet med planen har bedrivits i en projektgrupp med deltagare från Tekniska förvaltningen och plan- och miljökontoret. Genomförandebeskrivningen är upprättad av Marianne Cedervall på kommunledningskontorets stadsbyggnadsenhet. Marianne Cedervall Mark- och exploateringsingenjör 12