Detaljplan för två villatomter Höga 2:66 och 2:127 Stenungsunds kommun Antagandehandling 2007-11-27 PLANBESKRIVNING
PLANHANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning med illustration Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Utställningsutlåtande Dessutom finns följande handlingar: Geotekniska utredning, GEO-gruppen AB, 2007-10-02. PM angående markförhållanden och grundförutsättningar, PM 07-157 och 07-158 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanens syfte är att tillskapa större byggrätter på två bostadsfastigheter där det i gällande detaljplan endast är möjligt att bygga mindre bostadshus med en byggnadsyta på 75 kvm. Planområdet Fastigheterna Höga 2:66 och 2:127 är belägna i Stora Höga centrum, sydost om Valebergsvägens infart från Högavägen. Fastigheterna ingår i en byggnadsplan för fritidsbebyggelse på Valeberget, fastställd 1958. Byggnadsplanen tillåter att varje fastighet får bebyggas med en sammanlagd byggnadsyta på 75 kvm. Högsta byggnadshöjd och takvinkel får vara 3,0 meter respektive 30 grader. Ägarna till de båda fastigheterna inkom till kommunen i september 2006 med en förfrågan om planändring. Önskemålet från fastighetsägarna är att kunna bebygga vardera fastighet med ett en och enhalvplanshus med källare och takkupor samt vidbyggt garage. Totalt önskas en byggnadsyta på 200 kvm per fastighet. 2
Planområdets läge PLANDATA Planområdet omfattar ca 2150 kvm och utgörs av lokalgata samt de båda bostadsfastigheterna Höga 2:66 och 2:127, vilka har en yta på 941 kvm respektive 859 kvm. Bostadsfastigheterna är i privat ägo medan lokalgatan ägs av Stenungsunds kommun. Aktuellt planområde 3
AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Särskilda hushållningsbestämmelser, MB 4 kap Hela kommunens kustområde, väster om väg E6, ligger inom område som p.g.a. sina naturoch kulturvärden är av riksintresse enligt bestämmelserna i miljöbalken 4 kap 1, särskilda hushållningsbestämmelser. Ingrepp i miljön får endast göras om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar dessa värden. Bestämmelserna skall dock inte hindra utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet. Planförslaget medför en liten förändring i ett område som sedan tidigare omfattas av detaljplan för bostadsändamål och kommer inte att skada riksintresset. Miljökvalitetsnormer, MB 5 kap Enligt miljöbalkens 5 kap skall säkerställas att föreslagna åtgärder inte medför att de regler som meddelats i förordning om miljökvalitetsnormer i utomhusluft överskrids. Tillkomsten av två villor medför inte någon påtaglig ökning av de störnings- eller föroreningsnivåer som är hänförligt till gällande miljökvalitetsnormer. Normerna förväntas därför inte i något fall att överskridas. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Arbete med en ny översiktsplan för Stenungsund pågår, ÖP-06. Både i den tidigare översiktsplanen, ÖP-98, och i ÖP-06 anges Stora Höga som ett utbyggnadsområde för bostäder och service. Det framlagda planförslaget följer intentionerna i kommunens översiktsplan. Detaljplaner För det aktuella planområdet gäller byggnadsplan Valeberget antagen 1958. Stora delar av denna ursprungliga byggnadsplan har ändrats och nya, mindre detaljplaner samt tillägg till detaljplaner har genomförts. Planområdet gränsar i nordost till detaljplan för Stora Höga centrum. Planarbete pågår med en ändring av denna detaljplan i vilken det föreslås att tomten med församlingshem kan användas för centrumändamål och tomten med förskola fortsättningsvis kan användas för förskola. Området direkt sydost om planområdet är inte planlagt. Planområdet gränsar i sydväst till två detaljplaner, den ena från 1992 och den andra från 2001. Båda dessa detaljplaner är små detaljplaner, liknande denna, och omfattar endast en respektive tre fastigheter. I dessa detaljplaner tillåts bostadshus med en byggnadsyta på 200 kvm uppförda i en våning. Utöver dessa bestämmelser tillåts även suterrängvåning samt i den ena detaljplanen även takkupor. Övriga kommunala beslut Samhällsbyggnadsutskottet beslutade 2007-05-30 att skicka planhandlingarna på samråd samt att genomförandet av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Kommunstyrelsens tekniska utskott beslutade 2006-12-11 att påbörja planändringsarbete för fastigheterna Höga 2:66 och 2:127. 4
Miljöbedömning Miljöbedömningar definieras som en hel process i vilken miljökonsekvensbeskrivning utarbetas. Detaljplaner ska miljöbedömas om dess genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Arbetet med en detaljplan inleds därför med en s.k. behovsbedömning där en bedömning av detaljplanens miljöpåverkan görs. Om de åtgärder som föreslås, bedöms kunna medföra en betydande miljöpåverkan skall en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. Se längre fram i beskrivningen under rubriken BEHOVSBEDÖMNING KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Befintliga förhållanden Planområdet utgörs i huvudsak av en vildvuxen slänt bestående av två avstyckade bostadstomter. En av bostadstomterna är bebyggd med ett uthus medan den andra är obebyggd. Området sluttar från söder ner mot norr med en nivåskillnad på ca 4 meter. Inga särskilda naturvärden finns inom planområdet. Väster om planområdet ansluter en bit natur och den väg, Valebergsvägen, som leder vidare till angränsande bostadsbebyggelse på Valeberget. Sydväst om planområdet leder en lokalgata till fyra bostadstomter. Nordost om planområdet finns i gällande detaljplan ett område för lokalgata vilken inte är fullt utbyggd utan fungerar som gång - och cykelväg. Nordost om lokalgatan ligger ett församlingshem och en förskola. Omgivande bebyggelse i söder Omgivande bebyggelse i norr Planområdet sett från öster Planområdet sett från väster 5
I sydost ansluter planområdet till en bostadstomt med en stallbyggnad där ingen djurhållning förekommer. Föreslagna förändringar Den mark som enligt gällande detaljplan är kvartersmark (befintliga bostadstomter) föreslås få nya planbestämmelser som ger möjlighet att bebygga tomterna med moderna bostadshus för helårsbruk. En anpassning till omgivande bostadsbebyggelse är dock lämplig varför likartade bestämmelser som angränsande detaljplaner har bör användas om det är rimligt. Förslaget är att vardera fastighet får bebyggas med en sammanlagd byggnadsyta på 200 kvm, att ett bostadshus per fastighet får uppföras, att bostadshusen ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns och uthusen minst 1,5 meter från fastighetsgräns, garage och carport ska placeras så att det blir minst 6 meters fritt utrymme framför porten. Vidare föreslås att bostadshus får uppföras i en våning och att uthus får uppföras till en byggnadshöjd av 3,0 meter och ha en högsta taklutning på 30 grader. Bostadshusen får dessutom uppföras med sluttningsvåning och takkupor får uppföras till högst en tredjedel av takets totala längd. Illustrationsskiss Detta förslag till bestämmelser inrymmer ett modernt byggnadssätt med möjlighet till suterrängplan där marken så medger eller ett något förhöjt väggliv för att åstadkomma en vindsinredning samt takkupor. För uthus och garage är det viktigt att införa bestämmelser om högsta byggnadshöjd och takvinkel så att dessa byggnader inte blir så stora att de kan medföra olägenheter för granntomter såsom skuggbildning, skymd sikt m.m. 6
Skiss som visar vad som inryms i begreppet 1 våning Förslaget till planbestämmelser är i det stora hela samma som för de senaste detaljplanerna i området och ansluter väl till befintlig bebyggelse. Den allmänna platsen benämnd Lokalgata förändras inte i förhållande till gällande detaljplan. Lokalgatan är i dagsläget inte utbyggd för biltrafik. Innan de båda tomterna bebyggs ska den del av lokalgatan som behövs för att erhålla godtagbara tillfarter till tomterna vara iordningställd. En planbestämmelse införs om att bygglov inte får lämnas innan tillfartsgata anordnats. Geotekniska förhållanden, radon En geoteknisk undersökning har genomförts av GEO-gruppen AB 2007-10-02. Inom planområdet bedöms markstabiliteten som tillfredsställande och det föreligger ingen risk för skred. Vid byggnation skall mark - och byggnadsarbeten utföras i enlighet med geotekniskt PM med ärendenummer 07-157 och 07-158. Bestämmelse om detta har införts på plankartan. Radongasmätningar har utförts och området klassas som normalriskområde. Bostadshus ska uppföras radonskyddande vilket inte behöver anges som en särskild planbestämmelse eftersom bostadshus som uppförs i normal byggnadsteknik upfyller dessa krav. Fornlämningar Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Öster om planområdet finns däremot en fornlämning enligt länsstyrelsens hemsida, GIS och fornminnen. Fornlämningen utgörs av en bytomt/gårdstomt benämnd RAÄ Jörlanda 225:1 och ligger på den angränsande bostadstomten med stall, Höga 2:65. Någon arkeologisk undersökning bedöms inte behövas för denna detaljplan. Trafik Planområdet ligger ca 150 meter väster om länsväg 574 och ca 800 meter väster om riksväg E6. Från länsvägen leder matargator in i de olika bostadsområdena i Stora Höga. Planområdet nås från länsvägen, via Högavägen och Valebergsvägen. Från Valebergsvägen föreslås en ny lokalgata norr om planområdet. Lokalgatan finns med i gällande detaljplan men är inte utbyggd för biltrafik. 7
Tillfart till de båda bostadstomterna ska ske norrifrån där nivåskillnaden mellan tomtmark och gatumark inte är så stor. Att anlägga tillfarter från den södra lokalgatan kräver att större markarbeten utförs, vilket kan komma att begränsa de båda tomternas användning. Teknisk försörjning Området ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten- och avlopp. De nya tomterna kommer att anslutas till kommunens VA-nät. Dagvatten kommer att omhändertas i kommunens ledningssystem. Fjärrvärme finns inte framdraget i området. Uppvärmning av husen kommer därför att ske med enskilda lösningar. Den föreslagna bebyggelsen ansluts till Vattenfalls elnät, vilket finns utbyggt i området. BEHOVSBEDÖMNING KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Allmänt Alla detaljplaner ska behovsbedömas. Om myndigheten eller kommunen bedömer att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan ska detta redovisas, inklusive skälen för denna bedömning. Behovsbedömningen och motiven för ställningstagandet redovisas i korthet nedan. Behovsbedömning De planerade förändringarna bedöms inte medföra någon risk för betydande miljöpåverkan. Planförslaget berör inget Natura 2000-område, medför inte någon skada på riksintressen eller åsidosätter miljökvalitetsnormer. Inte heller motverkas nationella miljömål. Planens tänkbara effekter på kort och lång sikt bedöms inte medföra någon risk för miljön, människors hälsa och säkerhet eller olämplig hushållning med mark, vatten och andra resurser. En miljöbedömning för planens genomförande behöver därmed inte genomföras. Konsekvenser av planens genomförande redovisas nedan under rubriken Inverkan på miljön. Ställningstagande Planens genomförande bedöms inte medföra risk för betydande miljöpåverkan. Behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns därför inte. Kommunens Samhällsbyggnadsutskott beslutade 2007-05-30 att genomförandet av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Samråd om behovsbedömningen har skett med Länsstyrelsen i Göteborg, Gill Hermansson, via e-post och telefon. Länsstyrelsen bedömer att planen inte kommer att innebära någon betydande miljöpåverkan. 8
Inverkan på miljön Konsekvenserna av att planen genomförs blir att planområdet kan bebyggas med större bostadshus lämpliga för helårsboende istället för med små fritidshus, som tillåts idag enligt den gällande detaljplanen. Eventuella störningar från två helårshus kan bestå av en marginell trafikökning från de blivande husägarna. Eftersom de båda fastigheterna varit näst intill obebyggda kommer landskapsbilden att förändras något när ny bebyggelse uppförs. Planområdet ansluter till befintliga bebyggelseområden och utgör en komplettering till bebyggelsen i Stora Höga. Påverkan på landskapsbilden bedöms bli marginell. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Denna detaljplan ska handläggas enligt reglerna för normalt planförfarande. Genomförandetiden för planen börjar löpa när detaljplanen vunnit laga kraft och varar sedan i fem (5) år. Genomförandefrågor är belysta i den genomförandebeskrivning som tillhör planen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN För Rådhuset Arkitekter AB: Elisabet Fjellman, arkitekt För Stenungsunds kommun: Bo Falkevi, teknisk chef Barbro Berggren, GIS-ingenjör Stenungsund 2007-10-16 Bo Falkevi Barbro Berggren 9