ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2008

ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2008 Stockholm 2008-08-21 Januari-juni 2008 Omsättningen ökade under perioden till 105,0 (107,0) Mkr Periodens resultat blev 3,2 (13,8) Mkr, motsvarande 0,32 (1,36) kr/aktie Balansomslutningen minskade till 268 Mkr jämfört med 298 Mkr vid årsskiftet Eget kapital uppgick vid halvårsskiftet till 94 (80) Mkr, motsvarande 9,26 (7,89) kr/aktie Under perioden såldes 19 (41) bostadsrätter till ett försäljningsvärde av 93 (58) Mkr Därutöver har bolaget erhållit ett antal förhandsbokningar April-juni 2008 Omsättningen uppgick till 40,9 (71,5) Mkr Resultatet blev -1,2 (9,4) Mkr, motsvarande -0,12 (0,93) kr/aktie Exploatering av kalksilobyggnader till bostadsrätter på ön Oaxen tillsammans med Andersson Company. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Uppkommen koncernmässig realisationsvinst (30%) har inte påverkat resultatet utan redovisas av försiktighetsskäl senare i den successiva vinstavräkningen. Byggstart för projekt Smögenbaden 9 (20) bostadsrätter sålda under perioden till ett försäljningsvärde av 45 (39) Mkr

ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Den förbättring av marknaden som kunde noteras under första kvartalet 2008, jämfört med tredje och fjärde kvartalet 2007 förbyttes under andra kvartalet 2008 till en svagare marknad. Mot detta står att det 2007 rapporterades om bostadsbrist i 122 av landets kommuner samt att byggandet förväntas minska under 2008. Den långsiktiga efterfrågan på bostäder förväntas vara fortsatt stark, inte minst i landets tillväxtregioner. Förutsatt att bankerna inte kraftigt drar ner på bolånegivningen till privatpersoner tror vi att marknaden för nyproduktion kan förbättras något framöver. Denna bedömning baseras på det faktum att de stora byggbolagen kraftigt minskat sina byggstarter av bostäder, inte minst hyresrätter, under första delen av 2008, jämfört med föregående år. När det gäller byggkostnaderna som ökade kraftigt under 2007, märks nu en tydlig avmattning som förväntas fortsätta efter sommaren. ALM Equity följer marknadsutvecklingen noga och vi kan snabbt anpassa oss till förändringar i omvärlden. Affärsmodellen ligger fast, vilket bland annat innebär att tomtindelning om möjligt sker i ett tidigt skede i projekten för att öka de alternativa möjligheterna till att realisera värden i projekten. Vidare ökar vi fokus på att förbereda säljprojekten mer metodiskt och att arbeta med de mest erfarna mäklarna. Företaget är med sin goda kassaposition också berett att utnyttja marknadsläget genom nya investeringar, om rätt tillfälle ges. Exploatering av kalksilos på ön Oaxen tillsammans med Andersson Company ALM har tillsammans med Andersson Company bildat ett gemensamt exploateringsbolag, till 70 procent ägt av ALM och till 30 procent av Andersson Company. Exploateringsbolaget har förvärvat ett bolag, från ALM Equity, innehållande 6 stycken silofastigheter med en byggrätt om 2.500 kvm sjönära bostäder på ön Oaxen. Samarbetet mellan Andersson Company och ALM innebär att de båda bolagen gemensamt kommer att exploatera silofastigheterna. Andersson Company tillför byggnadsteknisk kompetens som gör det ekonomiskt möjligt att skapa ett unikt konceptboende i de 20 meter höga silobyggnaderna. Försäljning kommer att starta i augusti-september. Silona kommer att inrymma sjönära boende av olika slag, från penthouse i två plan med takterrasser 20 meter över mark, till mer kompakta fritidslägenheter med möjlighet till uthyrning. Försäljningen sköts via mäklaren Alexander & Co. Beträffande den redovisningsmässiga hanteringen av affären, se sidorna 3-4 Resultat för perioden april juni 2008 (3 månader) Bostadsprojekten Byggstart har skett i projektet Brf Smögenbaden, på ön Smögen i Bohuslän. På ett av öns bästa lägen skall ALM bygga 24 lägenheter i varierande storlekar, varav 15 hittills har sålts. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm, där 16 parhus skall uppföras och totalt 32 bostadsenheter säljas, planeras nu en uppdelning av projektet i två bostadsrättsföreningar. I den första delen har 14 av 20 bostäder bokats genom bokningsavtal. Byggstart planeras ske under hösten 2008. Försäljningsstart skedde under försommaren i Brf Guldkaggen på Gotland, Brf Utsikten i Norrtälje och i Brf Kyrkklockan i Eskilstuna. 14 förhandsbokningar har gjorts under sommaren. Dessa skall omvandlas till bindande köpeavtal i augusti då också efterfrågan förväntas öka efter semestrarna. 2

Under maj-juni avlämnades Brf Valla Solglänta, Tjörn, (11 lägenheter) och Brf Körgossen, Fruängen, (47 lägenheter) till slutkunderna. I samband med avlämnandet har osålda lägenheter lagts i eget lager. I Brf Körgossen har ersättning erhållits för ökade byggkostnader enligt avtal med byggledningsföretaget som ägde nio stycken lägenheter i projektet. Dessa har ägarkonsortiet fått köpa tillbaka till rabatterat pris för vidareförsäljning till marknaden. I Brf Valla Solglänta har projektörerna förvärvat två stycken lägenheter från bostadsrättsföreningen för fortsatt exploatering och försäljning. Per den 30 juni 2008 hade ALM Equity totalt 12 hel- och delägda lägenheter i eget lager till ett bokfört värde om 10,3 Mkr. Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Penseldraget i Midsommarkransen och Brf Smögenbaden på Smögen. Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 30 juni 2008 14 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 24 300 kvm. Antalet planerade bostadsrätter uppgick till cirka 240. Under perioden januari-juni 2008 såldes 19 (41), varav 9 (20) bostadsrätter i kvartal två, till ett försäljningsvärde av 93 (58) Mkr. Därutöver tecknades ett antal bokningsavtal som kommer att konverteras till bindande försäljningsavtal under tredje kvartalet 2008. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 30 juni 2008 38 varav 32 är sålda. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt, finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Brf Penseldraget, Midsommarkransen 80 Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: www.almequity.se. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser finns att rapportera. EKONOMI Resultat för perioden april juni 2008 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick till 40,9 (71,5) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 40,0 (70,1) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (1,4) Mkr. Den lägre omsättningen jämfört med föregående år förklaras främst av att färre projekt befinner sig i byggfasen kvartal 2 2008 vilket innebär lägre resultatavräkning. Rörelseresultatet 2,5 (14,3) Mkr gav en rörelsemarginal på 6 (20) %. Den försämrade marginalen jämfört med föregående år beror på låg marginal i ett stort pågående projekt samt ökade administrativa omkostnader till följd av organisationsuppbyggnad. Avskrivningar har under perioden ej skett på de fastigheter som omrubricerats till projektfastigheter per den första januari 2008 (se sidan 4) Redovisnings- och värderingsprinciper. Av periodens resultat 0,1 Mkr belastades - 1,2 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 1,3 Mkr. Som 3

tidigare nämnts har ALM Equity sålt bolag innehållande sex stycken kalksilos på ön Oaxen till ett nybildat exploateringsbolag där ALM Equity äger 70% och Andersson Company 30%. Försäljningsvärdet översteg bokfört värde med 28,3 Mkr. Den koncernmässiga realisationsvinsten (30%) som uppstått av affären har inte påverkat resultatet utan kommer av försiktighetsskäl att redovisas senare i den successiva vinstavräkningen för projektet. Resultat för perioden januari juni 2008 (6 månader) Nettoomsättningen uppgick till 105,0 (107,0) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 103,2 (104,1) Mkr och fastighetsförvaltning 1,8 (2,9) Mkr. Rörelseresultatet på 10,8 (22,5) Mkr gav en rörelsemarginal på 10 (21) %. Av periodens resultat 5,8 Mkr tillföll 3,2 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 2,6 Mkr. Balansräkningen per den 30 juni 2008 Balansomslutningen som ökade från 298 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008 minskade till 268 Mkr per den 30 juni. Minskningen av balansomslutningen under andra kvartalet berodde främst på att två projekt - Brf Körgossen och Brf Valla Solglänta - tillträddes av de slutliga köparna varför dessa inte konsoliderats i koncernens balansräkning per den 30 juni. Därutöver har balansomslutningen främst ökat p g a fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 163 Mkr, och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter), 42 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 92 Mkr och efterställda reverslån till 55 Mkr. Det egna kapitalet uppgick vid halvårsskiftet till 94 Mkr, soliditeten till 35 % och andelen riskbärande kapital till 58%. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 23,2 Mkr. Första halvårets ackumulerade kassaflöde uppgick till -14,1 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick på balansdagen den 30 juni till 1,1 Mkr för perioden januari-juni 2008 och likvida medel till 15,9 Mkr, jämfört med 27,5 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen finansieras normalt på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni till 188,7 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 99,7%. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. Ändrad redovisningsprincip: Förvaltningsfastigheter omrubriceras till projektfastigheter För att bättre spegla verksamheten och syftet med vissa fastighetsförvärv har de fastigheter som tidigare redovisats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, redovisade under omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och 2006. Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. 4

Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till 5

följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. Rapportdatum för 2008: 18 november 2008 Delårsrapport januari-september 2008 Februari 2009 Bokslutskommuniké för 2008 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 21 augusti 2008 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 6

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 40 855 71 528 105 043 107 026 159 375 Resultat av fastighetsförsäljning - - - - 10 612 Rörelsens kostnader -38 344-57 067-94 235-84 125-135 945 Avskrivningar - -173 - -374-424 Rörelseresultat (Not 2) 2 511 14 288 10 808 22 527 33 618 Finansnetto -2 428-1 715-5 038-3 788-6 971 Resultat efter finansiella poster 83 12 573 5 770 18 739 26 647 Skatt - -1 736 - -1 980 1 786 Minoritetens andel av resultatet -1 317-1 432-2 550-2 934-3 987 Periodens resultat -1 234 9 405 3 220 13 825 24 446 Resultat per aktie (kr) -0,12 0,93 0,32 1,36 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning -0,12 0,90 0,31 1,32 2,34 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning 10 455 10 455 10 455 10 455 10 455 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2008 2007 2008 2007 2007 Koncernen April-juni April-juni Jan-juni Jan-juni Jan-dec Rörelsemarginal (%) 6 20 10 21 21 Avkastning på eget kapital (%)* 16 33 16 33 31 Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 9 20 9 20 15 Soliditet (%) 35 27 35 27 30 Andel riskbärande kapital (%) 58 46 58 46 52 Eget kapital per aktie (kr) 9,26 7,89 9,26 7,89 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter 24 0 24 0 25 Antal sålda lägenheter 9 20 19 41 50 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 24 300 18 300 24 300 18 300 26 900 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2008-06-30 2007-12-31 2006-12-31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter - - 36 230 Bostadsrättsandelar, kontor 5 890 - - Andelar i intressebolag 1 520 1 253 - Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 5 020 Summa anläggningstillgångar 13 414 7 257 41 250 Exploateringsfastigheter 163 065 165 467 154 633 Projektfastigheter 42 266 48 737 24 995 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 10 251 - - Kortfristiga fordringar m.m. 15 608 39 294 12 585 Kortfristiga placeringstillgångar 31 31 49 Likvida medel 23 184 37 330 12 042 Summa omsättningstillgångar 254 405 290 859 204 304 SUMMA TILLGÅNGAR 267 819 298 116 245 554 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 93 984 90 764 66 318 Minoritetens andel 5 545 4 578 6 666 Långfristiga räntebärande skulder 21 038 21 038 44 875 Uppskjuten skatteskuld 28 28 560 Summa långfristiga skulder 21 066 21 066 45 435 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 70 748 75 225 77 770 Efterställda räntebärande reverslån 54 946 60 327 17 627 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 21 530 46 156 31 738 Summa kortfristiga skulder 147 224 181 708 127 135 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 267 819 298 116 245 554 Räntebärande skulder 146 732 156 590 140 272 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2007-12-31 2007-12-31 2006-12-31 Belopp vid periodens ingång 90 764 66 318 0 Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv - - 57 241 Periodens resultat 3 220 24 446 9 077 Belopp vid periodens utgång 93 984 90 764 66 318 8

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) Koncernen april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Resultat före skatt 83 12 573 5 770 18 739 22 660 Ej kassapåverkande poster -1 992 110-1 583 479-3 604 Skatter - -1 742 - -1 986 1 786 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital - 1 909 10 941 4 187 17 232 20 842 Investering/försäljning exploateringsfastigheter 44 701-14 557 2 402-41 203-10 834 Investering/försäljning lagerandelar i Brf -10 251 - -10 251 - - Övrig förändring i rörelsekapital -10 389 5 139 5 531 2 962-36 015 Kassaflöde från löpande verksamhet 22 152 1 523 1 869-21 009-26 007 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar -5 657-135 -6 157-129 34 977 Kassaflöde från investeringsverksamhet -5 657-135 -6 157-129 34 977 Upptagna/lösta lån -23 527 3 081-9 858 30 341 16 318 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -23 527 3 081-9 858 30 341 16 318 Periodens kassaflöde -7 032 4 469-14 146 9 203 25 288 Likvida medel vid periodens början 30 216 16 776 37 330 12 042 12 042 Likvida medel vid periodens slut 23 184 21 245 23 184 21 245 37 330 (Not1) Nettoomsättning per segment 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Fastighetsutveckling 39 980 70 161 103 275 104 075 153 485 Fastighetsförvaltning 875 1 367 1 768 2 951 5 890 Summa: 40 855 71 528 105 043 107 026 159 375 (Not2) Rörelseresultat per segment 2008 2007 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån) (12 mån) april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Fastighetsutveckling 2 039 13 529 9 908 21 237 21 055 Fastighetsförvaltning 472 759 900 1 290 1 951 Resultat av fastighetsförsäljning - - - - 10 612 Summa: 2 511 14 288 10 808 22 527 33 618 9