Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition, journal, anbudsförteckning, omsorgsplikt och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att upprätta ett depositionsavtal för handpenningen, en journal och en anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har gett felaktiga instruktioner till säljaren avseende undertecknande av köpehandlingarna samt av om mäklaren har medverkat till upprättande av ett tilläggsavtal beträffande ändrat tillträdesdatum. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha brustit i god fastighetsmäklarsed på ett flertal punkter. Anmälarna har även gett in en skrivelse som tillägg till sin anmälan samt mailkonversationer. NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet och köpekontraktet. NN har inte inkommit med journalen, anbudsförteckningen eller något tilläggsavtal avseende parternas överenskommelse om ändrat tillträdesdatum. Han har som anledning uppgett att dessa handlingar inte har upprättats POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) eftersom förmedlingsuppdraget rörde en kommersiell fastighet och att parterna muntligen avtalade om tillträdesdatumets ändring. Efter att Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammade och begärde in en budgivningslista som NN hade givit in till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (se Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds beslut dnr 97/18 från den 24 januari 2019) inkom NN med en handling med rubriken Budgivning och journal. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. De anlitade NN för att förmedla deras fastighet. Problemen började när anmälarna ville lägga upp en öppen budgivning med markeringen budgivning pågår på internet. NN tog över en veckas tid på sig att lägga upp budgivningen för fastigheten på Hemnet och Blocket, trots anmälarnas påtryckningar. Han föreslog dessutom att anmälarna kunde göra det själva om de inte ville vänta. NN ombesörjde heller inte att budgivningen gjordes öppen, men anmälarna orkade vid det laget inte bry sig om det mer. NN mottog också handpenningen från köparen innan kontraktsskrivningen, utan varken depositionsavtal eller kvitto. Efter ett tag begärde NN att anmälarna skulle fråga kommunen om köparens byggmöjligheter på fastigheten. Anmälarna svarade att man måste söka bygglov eller förhandsbesked för att få svar, men NN ville ändå att de skulle ringa kommunen å köparens vägnar då köparen var rädd att särbehandlas på grund av att han är från Stockholm. Anmälarna vidarebefordrade kommunens svar till NN och han anmodade dem då att foga kommunens svar till köpekontraktet. Anmälarna vägrade att göra det eftersom de upplevde att de då skulle tvingas till att lova köparen något som de inte kunde lova. De erbjöd istället att i köpekontraktet föra in en klausul om att köpet var villkorat av att köparen skulle få förhandsbesked om bygglov från kommunen. Erbjudandet accepterades inte. NN ville också att anmälarna skulle ta fram uppgifter om fastigheten från Lantmäteriet, men det är anmälarnas åsikt att sådant arbete inte åligger dem utan istället mäklaren. Kommunikationen avseende flyttstädning av fastigheten var så undermålig
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) att anmälarna funderade på att avbryta affären. NN uppmanade anmälarna att själva kontakta köparen rörande städningen för att NN inte skulle bli beskylld för att ha gjort något fel. NN hade tidigare uppgett att alla saker skulle tas bort från fastigheten men att det inte var viktigt att städningen var noggrant utförd. När köpekontraktet skulle undertecknas erhöll anmälarna endast ett exemplar av kontraktet från NN. Kontraktet hade två veckor tidigare undertecknats av köparen och NN uppgav att köparen hade återsänt endast ett exemplar till honom. Han uppmanade anmälarna att kopiera kontraktet och skriva på det. Anmälarna vägrade med hänvisning till en skrivelse från Mäklarsamfundet, av vilken framgår att ett sådant förfarande resulterar i ogiltiga köpehandlingar. NN skulle då be köparen att omgående översända resterande exemplar av köpekontraktet. Problemen kring städningen och översändandet av kontrakten resulterade i att tillträdesdatumet fick flyttas fram från den 4 juni 2018 till den 14 juni 2018. NN lovade att ersätta den ena anmälarens far för att fadern hade visat köparen fastigheten och ombesörjt flyttstädning. Fadern skulle också ersättas för de långa telefonsamtal som han haft med köparen, då köparen ansåg att NN var alltför okunnig beträffande fastigheten. Ingen ersättning har utbetalats till fadern. När problem har uppstått har NN inte velat svara anmälarna, utan har istället ringt den ena anmälarens far upp till 30 gånger om dagen. Innan slutuppgörelsen uppgav NN till köparen att denne kunde underteckna köpekontraktet med sitt aktiebolag som köpare. När köparen själv kontaktade länsstyrelsen framkom att informationen var felaktig och att köpehandlingarna var ogiltiga. Den 8 juni meddelade köparen NN detta, men NN kontaktade inte anmälarna. Den 14 juni reste därför den ena anmälaren för att närvara vid slutuppgörelsen men fann varken mäklare eller köpare där för att möta henne. Vid telefonkontakt sa NN att mötet hade ställts in och skyllde på köparens bankkontakt som inte ville låta honom stryka över underskriften där köparen hade angett sitt bolag som köpare och skriva en ny underskrift bredvid. Som kommentar till att NN inte hade informerat om köpekontraktets ogiltighet och att anmälaren hade i onödan tagit ledigt från jobbet och rest långväga ifrån uppgav NN att han inte hade kunnat meddela anmälarna eftersom han hade arbetat nattskift och nu är det så, och så är det inte mer med det. NN uppgav också att han på grund av bankkontakten inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) kunde säga när tillträdet skulle bli av och att det kunde dröja hur lång tid som helst. Anmälarna anser att NN uppträdande under förmedlingsuppdraget har varit oförskämt och okunnigt. De har inte kunnat känna sig trygga och det har varit en stressande och irriterande upplevelse för dem. Fastighetsmäklarens yttrande Eftersom kritiken är mycket omfattande har NN valt att kommentera endast de relevanta delarna i anmälan. Han tillbakavisar kritiken som har framförts av anmälarna. Det är beklagligt att osämja har uppstått i samband med förmedlingen, men det beror inte på honom. Att det tog viss tid att lägga upp budgivningen på internet berodde till stor del på att NN initialt uppfattade anmälarnas önskningar som att de ville att det skulle stå budgivning pågår fram till dess att en acceptabel summa hade uppnåtts. När anmälarna ville att buden skulle läggas ut på internet ombesörjde NN detta via sin assistent. Köparen deponerade handpenningen i förskott hos NN eftersom köparen var av uppfattningen att detta var brukligt. Eftersom köpekontraktet inte innehöll svävarvillkor upprättades inget depositionsavtal. Tvisten om städning av fastigheten har sin grund i att anmälarna begärde att NN skulle ersätta dem för deras avtalsförpliktelser mot köparen. Att NN framförde köparens önskemål att anmälarna skulle dubbelkolla uppgifter rörande fastigheten, vilket låg utanför NN:s egen kontrollskyldighet, kan inte anses utgöra något brott mot god fastighetsmäklarsed. Som NN uppfattade det var båda parter införstådda med att journal och anbudsförteckning inte skulle upprättas i affären eftersom det rörde sig om en förmedling av en kommersiell fastighet. Den budgivningslista som NN har inkommit med till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är ett internt dokument som han har upprättat för egen räkning och utgör alltså inte en formell budgivningslista. Att skyldigheten att upprätta journal och anbudsförteckning kan avtalas bort i förhållande till köpare och säljare framgår av 4 2 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666). Köparen uppgav att han ville köpa fastigheten via sitt bolag, vilket NN inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) ansåg utgöra ett hinder. Säljarna motsatte sig inte heller detta. Att förvärvstillstånd krävdes uppdagades först någon dag innan det planerade tillträdet, när köparens bank ville se en annan utformning på kontraktet. Det var bankkontakten som åtog sig att informera säljarna om att tillträdet skulle senareläggas. NN kontaktade dock köparens företrädare samma dag som det blev känt att förvärvstillstånd krävdes för en giltig överlåtelse till köparens bolag. Köparen svarade då att det inte var något problem för honom att köpa i egenskap av privatperson. Samma dag framförde NN denna information till säljarna och berättade att ett nytt kontrakt behövde upprättas eftersom banken inte accepterade en manuell justering utan ville se helt nya kontrakt. Av praktiska skäl kunde tillträde ske först senare, på grund av bankens beläggningsgrad. Varför säljarna, trots att de mottagit denna information, valde att inställa sig på banken på den avtalade tillträdesdagen kan NN inte förklara. Det interna dokumentet med rubriken Budgivning och journal har inte överlämnats till parterna eftersom det rörde sig om en kommersiell förmedling. Det upprättades inte heller ett skriftligt tilläggsavtal avseende justeringen av tillträdesdatumet från den 4 juni 2018 till den 14 juni 2018, eftersom parterna muntligen avtalade om det. Handlingarna Internt dokument NN har uppgett att en formell budgivningslista och en journal inte har upprättats för förmedlingsuppdraget. Av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds beslut dnr 97/18 från den 24 januari 2019 framgår att NN inkom till nämnden med en budgivningslista rörande samma förmedlingsuppdrag som förevarande beslut avser. NN översände detta dokument till Fastighetsmäklarinspektionen först efter att inspektionen uppmärksammade ovan nämnda beslut och förelade honom att inkomma med dokumentet. NN har uppgett att dokumentet inte har överlämnats till parterna. Dokumentet har rubriken Budgivning och journal. Av det framgår ett antal bud, datumen då buden lades, budgivarens namn samt en notering om att NN kontaktade den ene budgivaren och informerade denne om det högsta budet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) varpå budgivaren verkar ha dragit sig ur budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Depositionsavtalet Enligt 10 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska enligt 3 st. samma bestämmelse upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15, s. 51) anges bland annat följande om kravet på att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligt. Enligt tredje stycket ska depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 ), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt. Det är ostridigt att NN mottog handpenningen från köparen. När han gjorde det blev han redovisningsskyldig för de mottagna tillgångarna och därför skyldig att upprätta ett depositionsavtal. NN har vitsordat att inget depositionsavtal upprättades. Genom att förvalta dessa medel utan stöd av ett skriftligt depositionsavtal som undertecknats av mäklare, köpare och säljare har han agerat i strid med 10 fastighetsmäklarlagen. Förfarandet är varningsgrundande. Journalen och anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Förarbetena (prop. 2010/11:15, s. 60f) till fastighetsmäklarlagen anger att syftet med regeln är dels att det ska finnas dokumentation om mäklaren hamnar i tvist med köpare eller säljare, dels för att underlätta Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Det är anteckningarna i uppdraget som utgör journalen. Dessa ska föras löpande. Vad gäller anbudsförteckningen ska den göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (se prop. 2010/11:15, s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se HFD 2016 ref 2 I). Vidare framgår av 28 2 st. fastighetsmäklarlagen att en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen (se även prop. 2010/11:15, s. 60f). NN har förelagts av Fastighetsmäklarinspektionen att inkomma med journalen och anbudsförteckningen. NN har uppgett att någon formell anbudsförteckning eller journal inte har upprättats eftersom förmedlingen avsåg en kommersiell fastighet. Han har dock, efter ett ytterligare föreläggande från Fastighetsmäklarinspektionen, inkommit med ett dokument med rubriken Budgivning och journal. Dokumentet har inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) överlämnats till parterna. Det är möjligt att i kommersiella förhållanden avtala bort vissa regler i fastighetsmäklarlagen, i den mån reglerna kan vara föremål för avtal (se Fastighetsmäklarlagen En kommentar, Magnus Melin, fjärde upplagan s. 44ff). Oavsett om förhållandet i det förevarande ärendet var ett kommersiellt sådant eller inte, är kravet på att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna få dokumentationen, det vill säga journalen och anbudsförteckningen, inte möjligt att avtala bort (se beslut i ärende 4.1-2148-14). Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har varit skyldig att upprätta en journal och en anbudsförteckning och överlämna denna dokumentation till inspektionen. Att överhuvudtaget inte upprätta någon journal eller anbudsförteckning utgör grund för en varning. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig. Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. God fastighetsmäklarsed omfattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Av 4 kap. 1 1 st. jordabalken (1990:994) framgår att köpehandlingar avseende fast egendom ska vara skriftliga. 3 st. samma bestämmelse anger att om kraven i 1 st. inte är uppfyllda är köpet ogiltigt. För bindande köp av fastigheter råder således ett lagstadgat skriftlighetskrav som innebär att handlingarna ska undertecknas av samtliga parter i original. Högsta domstolen slog även fast i NJA 2012 s. 1095 att det för bundenhet avseende köp av fastighet inte är tillräckligt att köpehandlingen efter undertecknande av den andra parten lämnas i kopia till motparten. Således krävs att originalhandlingen mottas av mäklaren eller motparten för att köpehandlingen ska vara giltig. Genom inkommen dokumentation har klarlagts att anmälarna från NN
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) mottog endast ett exemplar av de av köparen undertecknade köpehandlingarna. När anmälarna påpekade detta svarade NN att köparen hade översänt endast ett exemplar. Han uppmanade anmälarna att kopiera det översända kontraktet, underteckna båda exemplaren och återsända ett av dem till honom. Det framgår av gällande rätt att mäklare inte ska använda sig av scannade köpehandlingar, då underskrifterna måste finnas i original på samma avtalsexemplar. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en mäklare bör ha erforderliga kunskaper avseende lagstiftning som rör överlåtelse av de objekt som mäklaren förmedlar. Genom att uppmana anmälarna att kopiera det enda kontraktsexemplaret och underteckna båda handlingarna har NN utsatt parterna för risk att köpehandlingarna skulle bli ogiltiga. Att ge sådana bristfälliga råd kan inte anses uppfylla kravet på omsorg om parterna som fastighetsmäklarlagen uppställer. NN har därför åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 8 fastighetsmäklarlagen, vilket motiverar en varning. Ändrat tillträdesdatum Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16, s. 41). I fastighetsmäklarens omsorgsplikt ingår att mäklaren verkar för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen. Syftet med att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna är att förebygga framtida tvister. Av utredningen framgår att säljarna och köparen kom överens om att ändra tillträdesdagen från den 4 juni 2018 till den 14 juni 2018. NN har uppgett att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) överenskommelsen inte dokumenterades skriftligen, utan endast avtalades muntligen mellan parterna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sina skyldigheter genom att inte dokumentera överenskommelsen mellan säljarna och köparen om den nya tillträdesdagen. NN ska därför meddelas en varning för förseelsen. Påföljd NN ska meddelas en varning för att ha underlåtit att upprätta ett depositionsavtal, en anbudsförteckning, en journal, ett tilläggsavtal avseende ändring av tillträdesdatumet samt för att ha brustit i sin omsorgsplikt genom att ge anmälarna råd som kunde ha resulterat i ogiltiga köpehandlingar. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.