Stadsbyggnadskontoret Planavdelningen Sida 1 (10) 2019-01-17 Handläggare Stina Bäckström Telefon 08-50827256 Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planändring av Bonden Mindre 14 (40 bostäder, centrum, förskola samt vård- och omsorgsboende) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Anette Scheibe Lorentzi Stadsbyggnadsdirektör Thomas Stoll Anna Lina Axelsson Avdelningschef Enhetschef Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box 8314 104 20 Stockholm Telefon 08-508 27 300 stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se SAMMANFATTNING Syftet med planarbetet är att pröva möjligheten att bekräfta nuvarande användning inom fastigheten Bonden Mindre 14 med till exempel bostäder, centrumändamål, förskola samt vård- och omsorgsboende. Syftet är även att utreda var i fastigheten respektive verksamhet är bäst lämpad och i vilken omfattning. Förskoleverksamhet samt vård- och omsorgsverksamhet i fastigheten saknar planstöd och har bedrivits delvis med tidsbegränsat bygglov. För att få permanent bygglov krävs en ändring i detaljplanen då gällande detaljplan på våning 1-6 endast tillåter bostadsändamål. Verksamheterna i fastigheten är angelägna för staden. Frågor kring det begränsade gårdsutrymmet och barnets perspektiv ska beaktas i planarbetet. Fastigheten ägs av Minifarmer AB och planavtal är skrivet. Stadsbyggnadskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas.
Sida 2 (10) Karta med planområdets läge markerat. UTLÅTANDE Syfte Syftet med planarbetet är att pröva möjligheten att bekräfta nuvarande användning inom fastigheten Bonden Mindre 14 med till exempel bostäder, centrumändamål, förskola samt vård- och omsorgsboende. Syftet är även att utreda var i fastigheten respektive verksamhet är bäst lämpad och i vilken omfattning. Bakgrund Plandata Bonden Mindre 14 ligger vid Nytorget på Södermalm och är en del av kvarteret Bonden Mindre. Till fastigheten hör en ca 500 kvm innergård och på utsidan av fastigheten löper Bondegatan, Nytorgsgatan och Skånegatan. Fastigheten uppfördes 1929 som hem för gamla och består av två sammanhängande hörnhus med 6 våningar, exklusive vindsvåning. 1978 moderniserades huset och byggdes om. 1986 köptes fastigheten av familjeföretaget Andersson Fastighets Company AB och ägs sedan 2017 av ett dotterbolag till detta, Minifarmer AB. I fastigheten finns idag butikslokaler, musikstudio, matlagningsstudio och dagverksamhet för äldre i bottenplan, två förskolor på plan 1 och 2, vård- och omsorgsboende på plan 3,4 och 5, ett akut- och korttidsboende för barn och ungdomar samt 31 hyreslägenheter och 11 rum i kollektivboende. Vård- och omsorgsboendet, dagverksamheten, akut- och korttidsboendet samt den större av de två förskolorna bedrivs av Stockholms stad. En del
Sida 3 (10) av lägenheterna i huset är forskarbostäder som hyrs av Stockholms Universitet. Fastigheten har tre entréer (bortsett från entréer till butiker och företag); Skånegatan 75, Nytorgsgatan 44 och Bondegatan 40. Planområdets läge. Gällande detaljplaner Enligt gällande detaljplan 1849B från 1937, som kompletterades med tilläggsbestämmelser i detaljplan 7655 från 1983, får fastigheten endast användas för bostadsändamål, med undantag för bottenvåning och undervåning där mindre anläggningar och institutioner som är att betrakta som bostadskomplement får inrymmas. År 2005 upphävdes vindsinredningsförbudet med detaljplan P2003-11095. Förskoleverksamhet samt vård- och omsorgsverksamhet i fastigheten saknar planstöd och har bedrivits delvis med tidsbegränsat bygglov. För att få permanent bygglov krävs en ändring i gällande detaljplan. Den mindre av de två förskolorna, Montessoriförskolan på plan 2, fick dock permanent bygglov 1986. På innergården finns även en mindre utbyggnad samt en förrådsbyggnad som inte har stöd i gällande detaljplan.
Sida 4 (10) Planmosaik med gällande detaljplaner. Pågående detaljplaner i området I området pågår planarbetet för två mindre bostadsprojekt, Bondesonen större med ca 34 bostäder och Malongenparken med ca 20 bostäder. I närheten planeras också nya tunnelbanan mot Nacka med nya Sofia station. På östra Södermalm pågår utbyggnad av projekt Persikan som är ett stadsutvecklingsprojekt med ca 1200 bostäder. Karta som visar planområdets avgränsning, samt angränsande pågående detaljplaner.
Sida 5 (10) Markägoförhållanden Fastigheten ägs av Minifarmer AB och har en areal på ca 1900 kvm. Byggnaden upptar nästan 3/4 av markytan. Övergripande beslut och styrande dokument Översiktsplan Översiktsplanen säger Ett fungerande Stockholm förutsätter att nödvändiga samhällsfunktioner byggs ut i takt med befolkningsutvecklingen. [ ] Med ett växande antal barn krävs ett särskilt fokus på nya skolor och förskolor. Stockholm står, liksom landet i övrigt, inför en kraftig ökning av antalet äldre. Fram till år 2040 blir nästan 100 000 fler stockholmare 65 år och äldre. Av dessa blir drygt 35 000 fler 80 år eller äldre. Behovet av äldreomsorg ökar och det kommer att vara 3 000 fler personer som har äldreomsorg 2030 och närmare 8 000 fler år 2040. Vision 2040 Stockholms befolkning växer fort och staden förväntas 2040 ha närmare 1,3 miljoner invånare. Behovet av förskolor och äldreomsorg beräknas därmed att öka. Riksintressen Hela Södermalm ingår i riksintresset för Stockholms innerstad med Djurgården.
Sida 6 (10) Nuvarande förhållanden Stadsbild Planområdet markerat på flygbild över området. Södermalm består till stor del av tät rutnätsstad. Stadsdelen har ett levande stadsliv med stort inslag av service och omgärdas av vatten vilket är en uppskattad kvalitet. Området kring Nytorget är välbesökt för sina caféer, restauranger, butiker och parkmiljöer. Kulturmiljö Fastigheten Bonden mindre 14 är gulklassad på Stadsmuseets kulturhistoriska klassificeringskarta, vilket innebär att fastigheten har bebyggelse av positiv betydelse för stadsbilden och/eller av visst kulturhistoriskt värde. Miljö I närheten av fastigheten ligger kvartersparken Nytorget som har en välbesökt parklek. Intill Nytorget ligger Vitabergsparken som är östra Södermalms största park. Trafik och kollektivtrafik Fastigheten ligger i bra kollektivtrafikläge med närhet till flera busshållplatser och ca 600 meter till Skanstulls tunnelbanestation. Runt kvarteret Bonden Mindre löper Bondegatan, Nytorgsgatan, Skånegatan och Södermannagatan. Dessa är relativt lugna kvartersgator, med mellan 500-5100 fordon/dygn.
Sida 7 (10) Buller Av stadens översiktliga bullerkartläggning framgår att området omfattas av trafikbuller längs Nytorgsgatan. Trygghet, jämställdhet och barnperspektiv Stockholm stads trygghetsmätning från 2017 visar att endast 3% av boende i området (Östra Katarina) känner sig otrygga i sitt bostadsområde, vilket går att jämföra med 7% som är snittet för staden. Service, idrott och kultur Södermalm har ett rikt kulturliv med stort utbud av teatrar, biografer, gallerier mm. Stadsdelen och området kring Nytorget har ett stort inslag av service. Eriksdalsbadet ligger 1 km gångväg från planområdet och på 600 meters avstånd finns Hammarby IP. Teknisk försörjning Teknisk försörjning finns inom fastigheten. Planförslaget I fastigheten Bonden Mindre 14 bedrivs idag flera olika verksamheter, delvis med och delvis utan bygglov. Förskoleverksamhet och vård- och omsorgsverksamhet i fastigheten bedöms som planstridiga. Planförslaget innebär att förskola (S) och omvårdnadsverksamhet (D) tillåts inom fastigheten, så att befintliga verksamheter kan fortsätta bedrivas. Från beställaren finns också önskemål om att tillåta kontor (K) i delar av fastigheten för att kunna ha en större flexibilitet på lång sikt. Under planarbetet kommer föreslagna verksamheter studeras. Planförslagets konsekvenser En växande stad Bostadsförsörjning Ett av stadens viktigaste ansvarsområden är att skapa förutsättningar för alla invånare att leva i goda bostäder. I fastigheten Bonden Mindre 14 finns idag boendeformer som till exempel gruppboende för behövande barn och ungdomar, kollektivboende, vård- och omsorgsboendet samt ett antal vanliga hyresrätter. Kulturmiljö i en växande stad Platsens kulturhistoriska värden påverkas inte av det föreslagna planarbetet.
Sida 8 (10) En sammanhängande stad En socialt sammanhållen stad Fastigheten Bonden Mindre 14 är med de verksamheter och boendeformer som finns i fastigheten en mötesplats, både för unga och gamla. Förskoleverksamheten har idag ett tätt samarbete med äldreverksamheten. I Översiktsplanen nämns att tillgodose unga och äldres behov på en och samma plats kan möjliggöra möten mellan generationer. Verksamheterna i fastigheten bedöms överlag kunna medföra sociala värden samt bidra med sociala funktioner som är förutsättningar för en rik och levande stadsmiljö. I dagsläget går totalt ca 120 barn på förskolorna i fastigheten och den del av innergården som tillhör fastigheten (ca 500 kvm) ger ett litet utrymme friyta per barn. I innerstaden kan det vara svårt att avsätta större ytor för förskolegårdar. En hög ambition för gårdens kvalitet bör vara en utgångspunkt för dessa mindre gårdar. Barnperspektivet ska beaktas i planarbetet. Utredningar kring gårdsmiljön och inomhusmiljön kommer sammanställas i en barnkonsekvensanalys. Miljöförvaltningen betonar i sitt remissvar utomhusmiljöns betydelse för barns hälsa, utveckling och lärande. Bild som visar del av fastighetens innergård. Tillgänglighet Ett av fastighetens tre trapphus, med entré på Bondegatan 40, är ej tillgänglighetsanpassat, vilket kan komma att påverka bedömningen
Sida 9 (10) av användning av lokaler med anslutning till enbart detta trapphus. Tillgängligheten i fastigheten kommer att utredas närmare i det fortsatta planarbetet. Trygghetsaspekter och jämställdhetsaspekter kommer också tas hänsyn till i planarbetet. Trafik och mobilitet Konsekvenser avseende angöring för nödvändiga transporter ska utredas i det fortsatta planarbetet. En klimatsmart och tålig stad Grön och vattennära stad Miljöförvaltningen bedömer att det inte finns behov av någon dagvattenutredning då förhållandena inom fastigheten inte ändras vad avser takytor m.m. Klimat, miljö, hälsa och säkerhet Frågor rörande klimatanpassning (stödjande ekosystemtjänster) av fastighetens gårdsutrymmen med avseende på skydd mot strålningsvärme vid värmeböljor och översvämningsrisk vid skyfall kommer utredas i planarbetet. Planprocess Process Planarbetet avses att bedrivas med standardförfarande. Nästa tillfälle som ärendet ska redovisas för stadsbyggnadsnämnden blir vid antagandet. Om inriktningen av planarbetet förändras, eller om det påverkas av nya förutsättningar av betydelse, ska ärendet redovisas för nämnden för ett nytt ställningstagande redan efter plansamrådet. Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap. miljöbalken att en miljöbedömning behöver göras. Underlag till undersökningen om betydande miljöpåverkan har inhämtats från Stadsmuseet, miljöförvaltningen och Storstockholms brandförsvar. Tidplan Utifrån att erforderligt underlag för detaljplanens framtagande levereras enligt uppsatt projekttidplan samt att det under planprocessen inte kommer till eller blir kända nya omständigheter, som inte kunnat förutses, förväntas följande tidplan: Start-PM Q1 2019
Sida 10 (10) Samråd Q2 2019 Granskning Q3 2019 Antagande Q4 2019 Planavtal Planavtal har tecknats med Minifarmer AB för att täcka kontorets kostnader i samband med upprättande av detaljplanen. STADSBYGGNADSKONTORETS SAMMANVÄGDA STÄLLNINGSTAGANDE Stadsbyggnadskontoret anser att det är önskvärt att pröva möjligheten att bekräfta nuvarande användning inom fastigheten Bonden Mindre 14 med till exempel bostäder, centrumändamål, förskola samt vård- och omsorgsboende i en planprocess. Verksamheterna i fastigheten är angelägna och bedöms även kunna medföra sociala värden i form av möten mellan generationer samt kunna bidra med sociala funktioner som är förutsättningar för en rik och levande stadsmiljö. Verksamheterna i fastigheten är angelägna för staden. Frågor kring det begränsade gårdsutrymmet och barnets perspektiv ska beaktas i planarbetet. Stadsbyggnadskontoret föreslår att stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. SLUT