ÅRSREDOVISNING 2015
NYCKELTAL 31 DECEMBER 2015 Antal lägenheter 16 377 Marknadsvärde 13 826 Mkr Hyresintäkter, årstakt 1 307 Mkr Driftnetto, årstakt 620 Mkr Resultat efter skatt 1 139 Mkr Vinst per aktie 16,10 kr
INNEHÅLL VD-ord 2 Affärsidé & Strategi 4 Marknad 8 Förvaltning 12 Renovering 14 Miljonprogrammet 16 Organisation & Medarbetare 18 Hyresgäster 22 Hållbarhet & Boendemiljö 24 Aktien 30 Intjäningsförmåga 33 Bolagsstyrningsrapport 34 Styrelse & Revisorer 40 Företagsledning 42 Fastighetsbestånd 44 Finansiering 74 FINANSIELL RAPPORTERING Förvaltningsberättelse 79 Koncernens resultaträkning 86 Koncernens rapport över totalresultat 86 Koncernens balansräkning 87 Förändring av koncernens eget kapital 88 Koncernens kassaflödesanalys 89 Moderbolagets resultaträkning 90 Moderbolagets balansräkning 91 Förändring av moderbolagets eget kapital 92 Moderbolagets kassaflödesanalys 93 Noter 94 Revisionsberättelse 117 Fastighetsförteckning 118 Definitioner 121 Kalendarium 121
KONSOLIDERING OCH VINSTLYFT D. Carnegie & Co:s befintliga fastighetsbestånd om cirka 1,2 miljoner kvadratmeter uthyrbar yta fördelat på drygt 16 000 lägenheter är i huvudsak koncentrerat till Stockholmsregionens tillväxtområden. D. Carnegie & Co har även under 2015 haft en stark utveckling. Fokus har legat på att utveckla bolaget och på att stärka organisationen samt på kärnverksamheten att äga, förvalta och utveckla bostäder i Stockholmsregionen. Något som inneburit att D. Carnegie & Co nådde målet om en total avkastning om 10 procent och en ökning av det justerade egna kapitalet med 40 procent 2015. Intjäningsförmågan ökade med 50 procent till 307 miljoner kronor i rullande takt vid utgången av året. KORT OM D. CARNEGIE & CO D. Carnegie & Co är ett fastighetsbolag med inriktning på bostäder i Storstockholmsområdet och andra tillväxtområden. Strategin är att utifrån ett befintligt bestånd om cirka 1 200 000 kvadratmeter uthyrbar yta i Storstockholm förvärva ytterligare minst 1 000 lägenher per år i miljonprogramområden samt: Förvalta och utveckla fastigheterna i egen regi Förädla beståndet och skapa ökade kassaflöden och god värdetillväxt genom att bl. a. använda den effektiva renoveringsmetoden Bosystem Utveckla byggrätter inom befintliga bestånd Under 2015 renoverades drygt 500 lägenheter och årstakten uppgick vid slutet av året till 1 000 lägenheter. När en lägenhet renoveras kan hyran normalt höjas med 35 40 procent. Ambitionen är att renovera 7 8 procent av lägenheterna per år därmed renoveras under en tioårsperiod de flesta lägenheterna. 2015 förvärvades ytterligare drygt 1 400 lägenheter. Fastigheterna köptes till priser som ligger på eller under genomsnittliga värderingar vid årets inledning, varför även nyförvärven har bidragit till värdeökningarna av fastighetsportföljen. D Carnegie & Co har fortsatt att avyttra fastigheter utanför Stockholmsregionen och innehav som inte är bostäder. D. Carnegie & Co:s finanser är goda och klarar av en hög renoveringstakt och ytterligare förvärv. Under året fylldes kassan på genom ett obligationslån på en miljard kronor. I maj noterades bolagets aktie på Nasdaq Stockholms Midcap-lista.
ÅRET I KORTHET Q1 Q2 Q3 Q4 Eget kapital per aktie 54,25 Eget kapital per aktie 56,38 Eget kapital per aktie 60,52 Eget kapital per aktie 73,50 Justerat eget kapital (EPRA NAV)per aktie, SEK Hyresintäkter 296,4 Mkr Hyresintäkter 295,4 Mkr Hyresintäkter 308,8 Mkr Hyresintäkter 316,7 Mkr Driftnetto 120,2 Mkr Driftnetto 136,5 Mkr Driftnetto 164,2 Mkr Driftnetto 133,3 Mkr Förvaltningsresultat 2,2 Mkr Förvaltningsresultat 44,8 Mkr Förvaltningsresultat 91,0 Mkr Förvaltningsresultat 48,3 Mkr AVKASTNINGSGAPET ÖKAR % 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 RENOVERINGAR INNEBÄR SNABB HYRESTILLVÄXT 112 110 108 106 104 102 1,00 Q4 14 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 100 Q4 13 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Snittränta total lånestock Avkastning (yield) Hyresintäkter D. Carnegie & Co Generella hyresökningar NYCKELTAL jan dec 2015 Fjärde kvartalet 2015 jan dec 2014 Fjärde kvartalet 2014 Hyresintäkter, Mkr 1 217,4 316,7 608,7 281,9 Driftnetto, Mkr 554,1 133,3 257,6 98,3 Överskottsgrad, % 45,4 41,8 42,3 34,7 Förvaltningsresultat, Mkr 186,2 48,3 42,4-0,2 Resultat efter skatt, Mkr 1 139,1 734,2 233,1 142,4 Vinst per aktie SEK, före utspädning 16,10 10,37 4,80 2,01 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 13,50 8,52 4,30 1,59 Eget kapital, per aktie SEK 62,06 62,06 45,70 45,70 Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 73,50 73,50 51,99 51,99 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 13 826,4 13 826,4 11 520,8 11 520,80 Soliditet, % 28,2 28,2 25,4 25,4 Soliditet, justerad, % 33,4 33,4 29,1 29,1 ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 1
VD HAR ORDET Lägre risk och bättre avkastning D. Carnegie & Co har efter förra årets intensiva uppbyggnad antagit fastare former och fokusering har skett på kärnverksamheten att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter i Stockholmsregionen. Vi har förvärvat ytterligare drygt 1 400 lägenheter intill befintliga fastigheter. Samtidigt har fastigheter utanför vårt fokus avyttrats. Vi nådde även målet om en totalavkastning om minst 10 procent, vilket lett till en ökning av det justerade egna kapitalet med 41 procent under året. Intjäningsförmågan har från förra årsskiftet ökat med 50 procent till 307 miljoner kronor på rullande tolv månader. Bolaget blev i maj noterat på Stockholmsbörsens Midcap-lista. Bolaget har under året förvärvat drygt 1 400 lägenheter och vårt bestånd uppgår nu till över 16 000 lägenheter. Vi har lyckats köpa till priser som ligger på eller under våra genomsnittliga värderingar vid årets inledning varför även nyförvärven har bidragit till våra värdeökningar. En bärande del i vår strategi är att öka intäkterna genom att renovera och höja standarden i enskilda lägenheter och därmed kunna höja hyrorna. Vi använder en metod som gör det möjlighet att renovera enskilda lägenheter inklusive stambyten utan att behöva evakuera ett helt hus eller en trappuppgång. Detta tillvägagångssätt uppskattas mycket av hyresgästerna som slipper flytta mot sin vilja. Vi har mot slutet av året lyckats höja vår kapacitet till en renoveringstakt om minst 1 000 lägenheter årligen. En renoverad lägenhet inbringar oftast 30 40 procents högre hyra och dessutom sänks underhållskostnaderna. D. Carnegie & Co renoverar även det mesta annat i, på och runt fastigheterna för att helheten ska förädlas till nyskick. Vår målsättning är att varje bestånd vi förvärvar ska nå denna standard inom tio år. Förutom att vi sänker underhållskostnader och ökar bruksvärdet, och därmed hyrorna, sänker vi också avkastningskraven på fastigheterna väsentligt. Sammantaget kommer detta att leda till fördubblade fastighetsvärden även i dagens penningvärde. Vi har även ytterligare konsoliderat vår organisation och stärkt den med personal fokuserad på det stora renoveringsarbete vi genomför. I april emitterade D. Carnegie & Co ett icke säkerställt obligationslån om en miljard kronor till Stibor +3,75 procent i den svenska marknaden. Avsikten är att använda dessa pengar för renoveringar och förvärv, och vi har därmed säkerställt finansiering av vårt höga renoveringstempo tills vårt förvaltningsresultat överstiger den löpande renoveringskostnaden. Den 12 maj 2015 noterades bolagets aktie på Nasdaq Stockholm Midcap, vilket har gynnat likviditeten i aktien. Det gångna året är det första där vi haft större delen av portföljen från årets början och där det är meningsfullt med jämförelser med tidigare perioder. Därför är det extra roligt att kunna rapportera att såväl vinst som intjäningsförmåga och eget kapital per aktie har ökat på ett mycket tillfredsställande sätt. Vi har ökat vinsten per aktie till 16,10 kr efter skatt, upp över 300 procent från föregående helår och intjäningsförmågan har ökat 50 procent och är nu 307 Mkr på rullande tolv månader. Vi har också under året lyckats öka det justerade egna kapitalet per aktie (EPRA/NAV) till 73,50 kronor, en ökning om hela 41 procent under året. Dessutom har vi har också under 2015 genomfört en refinansiering av större delen av vår låneportfölj, vilket kommer att leda till både lägre snitträntor och kapital, och räntenivåerna är säkrade för avsevärd tid framöver. Vi bedömer också att vi trots förvärv har nog med kapital för alla fastighetsrenoveringar vi mäktar med under minst två år framöver. Utblick Vårt mål är att fortsätta utöka vårt fastighetsbestånd genom förvärv och förädling av fastigheter samt genom att utveckla byggrätter på egna fastigheter. Vi bedömer att det finns goda tillväxtutsikter, stora förädlingsmöjligheter och utvecklingspotential. Bedömningen är också att vi kan börja förtäta byggnationen på våra fastigheter när våra byggrätter materialiseras under nästa år. Ingenting tyder heller på att trycket på bostadsmarknaden i Stockholm skulle minska inom överskådlig framtid och risken för vakanser och hyresbortfall är därmed obefintlig. Stockholm den 12 april 2016 ULF NILSSON Verkställande direktör 2 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
VD HAR ORDET DET ÄR EXTRA ROLIGT ATT KUNNA RAPPORTERA ATT SÅVÄL VINST SOM INTJÄNINGSFÖRMÅGA OCH EGET KAPITAL PER AKTIE HAR ÖKAT PÅ ETT MYCKET TILLFREDSSTÄLLANDE SÄTT ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 3
AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI VÅR VISION Att utveckla och förädla ett bestånd till attraktiva bostäder genom god förvaltning och genomgripande renovering. FÖRVALTA FÖRÄDLA UTVECKLA MISSION D. Carnegie & Co förvärvar, äger och förvaltar fastigheter för ett bättre boende för allas bästa. VÅR BERÄTTELSE D. Carnegie har genomfört stora förvärv av lägenheter i det så kallade miljonprogrammet, som byggdes under 1960- och 1970-talen. Beståndet har i dag behov av renoveringar. Genom en effektiv renoveringsprocess kan D. Carnegie & Co skapa betydande värden för de boende, samhället och ägare. Det finns mycket goda möjligheter att utveckla en bra inom- och utomhusmiljö då fastigheterna i miljonprogrammet är gediget byggda. D. Carnegie & Co lägger fokus på att skapa en miljö som ger stolthet och trivsel hos de boende och upplevs som positiv av det omgivande samhället. Målet är att renovera fastighetsbestånden inom tio år. D. Carnegies & Co:s metod för att förbättra boendet bygger på frivillighet. Därmed går det att undvika att hela hus måste tömmas. Istället åtgärdas bostäderna i takt med att hyresgästerna flyttar eller önskar en renovering. 4 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI UTMÄRKT LÄGE: D. Carnegie & Co:s närmare 900 lägenheter i Vårby/Vårberg ligger nära såväl rekreationsområden och bad som kommunikationer med tunnelbana till Stockholms city. Bostäderna ligger även nära Skärholmens Centrum och handelsområdet Kungens Kurva. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 5
AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI D. Carnegie & Co:s strategi D. Carnegie & Co är ett fastighetsbolag inriktat på att äga och utveckla hyresbostäder i miljonprogrammen i Stockholmregionen. Sammantaget ger detta en unik kombination av låg risk och hög avkastning. Det finns goda möjligheter att skapa värden genom renovering eftersom få genomgripande upprustningar har skett sedan byggåren 1965-1975, men byggnaderna har oftast mycket bra lägen och välbyggda stommar. Behovet av renovering gör också att de ofta kan förvärvas till förmånligt pris. Hyresnivåerna är generellt sett låga i miljonprogrammen. Därmed är potentialen hög för höjda hyror efter renovering. Genom upprustning minskar även underhållskostnaderna med betydande belopp. Renoveringarna får inte bara en positiv inverkan på kassaflödet, utan medför även kraftiga ökningar av värdet på fastigheterna. D. Carnegie & Co:s modell innebär att enstaka lägenheter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. På så sätt kan utdragna och dyra evakueringar undvikas och vakanskostnaden hållas på ett minimum. Sättet att renovera uppskattas också av hyresgästerna eftersom uppustningarna sker när naturliga vakanser uppstår eller när en överenskommelse gjorts med hyresgästerna. Att ha fastigheterna samlade geografiskt betyder att D. Carnegie & Co kan förvalta dem på ett kostnadseffektivt sätt. Förvaltningen bedrivs genom lokala områdeskontor vilket också bidrar till att skapa en nära relation till hyresgästerna. För att minska kostnader och öka servicegrad är en del hantverkare, som målare, anställda av D. Carnegie & Co. Det hårda trycket på bostäder i Stockholmsregionen väntas bestå inom överskådlig tid framöver. Därmed är vakansrisken i det närmaste obefintlig i bolagets bestånd. För närvarande har D. Carnegie & Co i snitt sex års kötid i beståndet. 10 ÅR HELA BESTÅNDET SKA VARA RENOVERAT INOM TIO ÅR NYRENOVERAT KÖK: D. Carnegie & Co:s modell för renovering innebär att enstaka lägenheter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. 6 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI D. CARNEGIE & CO PLANERAR ATT RENOVERA 1000 LÄGENHETER/ÅR Antal 16 000 14 000 12 000 10 000 D. Carnegie & Co uppnådde vid årsskiftet en årlig renoveringstakt på 1 000 lägenheter. Ambitionen är att renovera cirka 10 procent av förvärvade lägenheter årligen. 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Under renovering Renoverat Orenoverat VILKET ÖKAR HYRESINTÄKTERNA Mkr 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Renoveringarna ger en stabil ökning av de sammantagna hyresintäkterna. En renoverad lägenhet ger i snitt en ökning av hyran med 35-40 procent. Renoverat Orenoverat OCH SKAPAR ÖKADE FASTIGHETSVÄRDEN Mkr 9 000 8 000 7 000 6 000 Renoverade lägenheter ökar även värdet på D. Carnegie Co:s fastigheter. Grafen utgår från antagandet om en konstant direktavkastning. 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Aggregerade investeringar i lägenhetsrenoveringar Aggregerade värdeökningar i lägenheter ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 7
MARKNAD Ökade hyror och låga räntor pressar avkastningskrav Riksbankens strategi att få fart på den svenska ekonomin genom fortsatta sänkningar av reporäntan och återköp av statsobligationer har till slut fått genomslag på den svenska tillväxten, som 2015 uppgick till 3,8 procent. För både 2016 och 2017 förväntas tillväxten att bli 3 procent årligen. Det är framförallt ökad konsumtion, både privat och offentlig, som drar upp den inhemska efterfrågan och därmed tillväxten i svensk ekonomi. Trots en god tillväxt är Riksbanken inställd på att expandera penningpolitiken med nya obligationsköp om 65 miljarder kronor under första halvåret 2016. Förklaringen till fortsatta åtgärder är Riksbankens fokus på att få upp inflationen, där växelkursen är det främsta verktyget. Inflationen (KPI) för 2015 landade på 0 procent. Den svenska nettoexporten visade under 2015 ett överskott. Det är framförallt exporten till Tyskland och USA som går starkt, men även exporten till Kina har ökat. Den försvagade kronan är en förklarande faktor. ETT LYFT: I området Kista, Husby och Akalla cirka 10 kilometer norr om Stockholm pågår en bred satsning för att skapa en positiv social och ekonomisk utveckling - det så kallade Järvalyftet. FORTSATT BRA EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETER % 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E Privat Konsumtion Sysselsättning BNP 3M STIBOR GODA FÖRUTSÄTTNINGAR: Den svenska BNP-tillväxten väntas vara fortsatt god de kommande åren samtidigt som de korta räntorna bedöms bli fortsatt låga, något som skapar goda förutsättningar för fastigheter. 8 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
MARKNAD Sjunkande avkastningskrav Den negativa reporäntan fortsätter att driva på en redan attraktiv svensk fastighetsmarknad. Vid mötet i februari 2016 beslutade Riksbanken att sänka reporäntan till -0,50 procent. Förutsatt att tillväxten fortsätter kommer realhyrestillväxten att vara god, samtidigt som de låga räntorna pressar ner direktavkastningskraven. Hyrestillväxt och en viss press nedåt på direktavkastningskraven kommer att driva totalavkastningen i city- och innerstadslägen i storstäderna, medan sjunkande direktavkastningskrav och sjunkade vakanser driver avkastningen i mer sekundära lägen i storstäderna samt i tillväxtstäderna. Newsec har observerat kraftigt pressade direktavkastningskrav på välbelägna fastigheter sedan årsskiftet 2014/2015. Rapporter från investerare, men även evidens i form av genomförda affärer, har visat på att direktavkastningen den så kallade yielden pressats ned med mer än 50 punkter under denna period. Som ett resultat av sjunkande yielder har utvecklingsprojekt blivit ett mer attraktivt investeringsalternativ. Investerare och fastighetsägare letar i högre grad efter nyproduktions- och ombyggnadsprojekt som komplement till rena förvaltningsförvärv. Fortsatt hög transaktionsvolym Den totala transaktionsvolymen för helåret 2015 uppgick till drygt 134 miljarder kronor. Under motsvarande period 2014 uppgick transaktionsvolymen till 149 miljarder kronor. Kontorsfastigheter utgör det största segmentet av transaktionsmarknaden med 32 procent, följt av bostadsfastigheter med 22 procent. Totalt har bostadsfastigheter till ett värde om drygt 30 miljarder kronor omsatts under 2015. De börsnoterade fastighetsbolagen som varit största nettoköpare av fastigheter i Sverige under åren 2013 2014 gavs tillgång till än mer gynnsam finansiering, vilket bidragit till att transaktionsvolymen mätt i antal affärer 2015 överstiger rekordnoteringarna före finanskrisen. HÖG TRANSAKTIONSVOLYM FÖR FASTIGHETER 2015 Mdr SEK 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kontor Bostad Handel Logistik, Lager och Industri Samhällsfastigheter Övrigt (t ex hotell, mark) BRA FINANSIERING DRIVER PÅ: Gynnsamma finansieringsvillkor driver på transaktionsvolymerna, vilket har gjort att börsnoterade fastighetsbolag varit största nettoköpare de senaste åren. Under 2015 nåddes rekordnotering i antal affärer. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 9
MARKNAD Stockholms bostadsbrist består ATTRAKTIVT: Tensta, Husby och Kista är områden i Stockholm med betydande inslag av bostäder från miljonprogrammet. Bostäder som ökat i attraktivitet i takt med en betydande inflyttning. I Stockholms län ökar antalet invånare med cirka 35 000 per år. Den snabba inflyttningen har inneburit att huvudstadens befolkning ökat med drygt 25 procent de senaste tre decennierna. Befolkningen i Stockholms län uppgår till närmare 2,2 miljoner invånare. Detta innebär att mer än var femte svensk bor i Storstockholmsområdet. Befolkningen i Storstockholm har ökat med drygt 25 procent under de senaste tre decennierna, vilket är mer än för riket som helhet, där ökningen varit drygt 10 procent. Urbaniseringstrenden verkar dessutom förstärkas ytterligare. För tillfället ökar Stockholms län invånarantalet med strax över 1,5 procent årligen, motsvarande cirka 35 000 nya stockholmare per år. Detta skapar givetvis ett enormt tryck på nyproduktionen av bostäder. Dels behöver vi försöka bygga ikapp bostadsbristen som förvärrats under många år till följd av en alltför låg bostadsbyggnation, dels måste vi försöka skapa bostäder till alla de nya invånare som flyttar till staden. Fortsatt ökande efterfrågan Enligt Boverket krävs 262 000 nya bostäder i Stockholmsregionen till och med 2025. Den genomsnittliga nyproduktionen har varit avsevärt lägre under senare tid, endast cirka 10 000 12 000 bostäder har nyproducerats per år. Trycket på nyproduktion i kranskommunerna är mycket stort då det finns mycket lite byggbar mark i och kring innerstaden. Den genomsnittliga kötiden för en hyreslägenhet i Stockholmsregionen beräknas ligga på åtta år. Över 500 000 personer står i kö för en lägenhet, men endast 12 000 personer fick hyreskontrakt under 2014. Den extrema flyktingsituationen som påverkar hela landet kommer att vara högst påtaglig i Stockholm och skapar ett ytterligare ökat behov av bostäder i regionen. STORSTOCKHOLMS BEFOLKNING HAR ÖKAT MED DRYGT 25 PROCENT Bostäder har under lång tid haft en stabil och god värdeutveckling med låg risk. Det brukar sägas att det sista en hyresrättsinnehavare gör är att sluta betala sin hyra. Den senaste tioårsperioden har segmentet uppvisat en mycket stark trend, med endast en marginell nedgång i samband med finanskrisen 2008-2009. Under många år viktade svenska institutioner ned andelen bostäder i sina fastighetsportföljer. Detta har visat sig vara ett misstag och de flesta aktörer försöker därför öka sin exponering mot segmentet. Under senare år har bostäder svarat för en allt större del av den svenska transaktionsmarknaden. Under den första delen av 2000-talet svarade bostäder för omkring 15 procent av omsättningen, vilket under de senaste åren ökat till omkring 25 procent. En stor del av intresset har riktats mot bostäder i storstadsregionerna samt regionsstäder med god befolkningstillväxt. 10 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
MARKNAD Miljonprogrammet Det råder en stor brist på bostäder i Storstockholm och på orter med pendlingsavstånd till huvudstaden, marknader där D. Carnegie verkar. Detta är en brist som väntas bestå under överskådlig framtid då inflyttning till Stockholmsområdet vida överstiger nyproduktionen av bostäder. Under de senaste två åren har miljonprogramsfastigheter, efter en lång tid i skymundan, seglat upp som ett mycket intressant investeringsalternativ. Det finns flera exempel på fastighetsbolag som bytt strategi och gått från exklusiva boenden till att investera i miljonprogramsfastigheter. Bolagen inser att det finns stora möjligheter att aktivt arbeta med bestånden både vad gäller förbättringen av byggnaderna i sig och med den sociala miljön, vilket på sikt ger en mycket god värdeutveckling. HYRORNA I STOCKHOLM ÖKAR STABILT Kr/kvm 1 200 1 100 1 000 900 800 700 600 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E Norra Stockholm Västra Stockholm Södra Stockholm Centrala Södertälje TYDLIG TREND I: Sedan början av 2000-talet har hyrorna i Storstockholm vuxit stabilt. En trend som väntas bestå stöttad av en fortsatt stark inflyttning till Stockholmsregionen. Källa: Newsec LÄGRE DIREKTAVKASTNING TRYCKER UPP FASTIGHETSVÄRDEN % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E Norra Stockholm Västra Stockholm Södra Stockholm Centrala Södertälje TYDLIG TREND II: Kravet på direktavkastning på fastigheter i Stockholms miljonprogram har minskat kraftigt sedan början av 2000-talet, vilket drivit upp värdena på dessa fastigheter. En i stort sett obefintlig vakansrisk och lägre räntor har tryckt ned kravet på direktavkastning. Källa: Newsec ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 11
FÖRVALTNING Prioriterar daglig kontakt med hyresgäster D. Carnegie & Co har valt en tydlig väg när det gäller förvaltningen av de omkring 16 000 bostäderna: Att erbjuda hyresgästerna en hög standard, både standardmässigt och bostadssocialt. Hyresgästerna ska känna att de får full valuta för sin hyra hos D. Carnegie & Co. Det betyder trivsel och trygghet, vilket i sin tur betyder attraktiva områden och stärkt betalningsvilja. CENTRALT LÄGE: Sigtuna kommuns centralort Märsta ligger attraktivt placerad mitt emellan Stockholm och Uppsala, vilket bidragit positivt till ortens expansion. Huvuddelen av D. Carnegies & Co:s innehav finns i miljonprogramområden från 1960- och 1970-talen. Det är områden som ofta tyvärr, delvis oförtjänt, förknippas med likformighet, problem och otrygghet. Den väg som D. Carnegie & Co valt för förvaltningen innebär därför en medveten och långsiktig satsning på att höja standarden och skapa områden som kännetecknas av trivsel och trygghet och att göra det i nära samverkan med hyresgästerna. Det gäller renoveringar och upprustningar, där D. Carnegie & Co arbetar med ett eget system där renoveringen sker lägenhet för lägenhet när en bostad står tom. Det betyder att ingen tvingas flytta och de befintliga hyresgästerna kan erbjudas en nyrenoverad lägenhet i beståndet. Men det gäller också den dagliga förvaltningen och kontakterna med de boende. Genom att på ett kostnadseffektivt sätt satsa på en höjd kvalitet, både i utrustning och skötsel, minimeras behovet av akuta insatser och de långsiktiga kostnaderna för förvaltningen. Förvaltning i egen regi I takt med att fastighetsbeståndet utökats har den egna förvaltningen byggts upp. D. Carnegie & Co prioriterar den dagliga kontakten med hyresgästerna genom en egen närvaro i bostadsområdet. Det ger bättre kvalitet, kunskap, förtroende och trygghet och långsiktigt lägre kostnader. I dag arbetar över 130 medarbetare inom förvaltningsorganisationen ute i bostadsområdena fastighetsvärdar, driftpersonal, förvaltningsassistenter och hantverkare som alla har ett personligt ansvar, kan sitt område och känner de boende. Organisationen är uppdelad i sju geografiska regioner som var och en utgör en egen resultatenhet och leds av en regionchef. Genom att hela tiden finnas i områdena etablerar man vardagskontakter med hyresgästerna, man vet vad som är på gång och man kan ofta ta tag i problemen innan de vuxit sig stora. Från och med början på 2016 arbetar all personal direkt under D. Carnegies & Co:s namn, undantaget förvaltningen i Norrköping som sker i dotterbolaget Östgötaportens regi. Tidigare har förvaltningspersonalen arbetat under Graflunds namn, sedan D. Carnegie & Co 2014 övertog Graflunds förvaltningsorganisation. Samverkan med hyresgästerna D. Carnegie & Co:s strategi bygger på en nära samverkan med de boende. I förhandlingar med den lokala hyresgästföreningen behandlar man inte bara hyresutvecklingen, utan också renoveringar, upprustning av utemiljö, gemensamma lokaler och service. Bolagets synsätt är att en kunnig och ansvarskännande lokal hyresgästförening är en viktig företrädare för bolagets hyresgäster och därför fungerar som motpart som gör det möjligt för bolaget att ligga rätt med förändringar och förvaltning i förhållande till hyresgästernas behov och önskemål. D. Carnegie & Co samarbetar även med aktörer som polis, fastighetsägarföreningar och kommuner för att skapa en bättre boendemiljö. Med nöjda hyresgäster stärks trivsel och trygghet i området samtidigt som 12 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
FÖRVALTNING DET GER BÄTTRE KVALITET, KUNSKAP, FÖRTROENDE OCH TRYGGHET OCH LÅNGSIKTIGT LÄGRE KOSTNADER RÄTT FOKUS: D. Carnegie & Co:s förvaltningschef Tommy Jansson leder bolagets cirka 130 medarbetare inom förvaltning. Fokus ligger på trivsel och trygghet, vilket skapar attraktiva områden och stärkt betalningsvilja. D. Carnegie & Co:s anseende stärks. Områdena blir attraktivare och betalningsviljan för högre standard ökar. Ytterligare ett kvitto på hyresgästernas uppskattning av D. Carnegies förvaltning får man via den årliga hyresgästundersökning som genomförs av ett fristående undersökningsbolag. Undersökningen tar upp frågor som felanmälan, kontakter med områdespersonalen, kvalitet på underhåll och skötsel. Resultaten återförs bland annat till den lokala förvaltningen. Genom att jämföra bedömningen från olika områden med varandra kan man identifiera bra sätt att arbeta, men också områden där hyresgästerna ser brister. Målet är givetvis att kundnöjdheten ska öka för varje mätning vilket hittills skett. FÄLTASSISTENTER BYGGER TRYGGHET Liksom i många miljonprogramsområden har även D. Carnegie & Co på vissa håll mött social oro, skadegörelse och annat som inneburit otrygghet och otrivsel för hyresgästerna. Ska man lyckas i ambitionen att höja standarden i områdena är det grundläggande att bryta en sådan situation. Ett exempel är Järva, där bolaget har ersatt den väktarbil som cirkulerade i området med två lokalanställda fältassistenter två personer som själva bott länge i miljonprogrammet. De rör sig både på dagtid och kvällstid bland de boende, känner alla, vet vad som är på gång och kan prata på ett förtroendeingivande sätt med ungdomar och andra som rör sig i kvarteren. Genom fältassistenternas verksamhet växer tryggheten samtidigt som skadegörelse och därmed reparationskostnader minskas. De goda erfarenheterna från Järva sprids nu vidare till andra områden. Läs mer om detta arbete på sid 28. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 13
RENOVERING Renoverar i takt med utflyttning Som fastighetsägare med ett bestånd som i huvudsak byggdes under miljonprogrammet på 1960- och 1970-talen möter D. Carnegie & Co samma utmaning som många andra bostadsföretag, nämligen behovet av att renovera lägenheter och områden till modern standard. D. Carnegie & Co gör inte som alla andra istället för att evakuera och renovera hela trapphus eller fastigheter, renoveras lägenhet för lägenhet i takt med den naturliga omflyttningen. En process som ger högre kvalitet, lägre kostnader och högre hyresintäkter samt är boendevänligt. driftnetto, vilket förbättrar kassaflödet och höjer fastighetsvärdet. En renovering lägenhet för lägenhet innebär tydliga fördelar för både hyresgäst och fastighetsägare. Hyresgästen slipper evakuering och fastighetsägaren minimerar tomställningsperioden, sänker byggkostnaden och ökar intäkterna. Den princip som är vägledande är att genomgående välja hög kvalitet på material och utrustning liksom god och bestående design. Grundtanken är att alla oavsett var de bor vill ha hög kvalitet och en attraktiv bostad. Detta blir möjligt genom kostnadseffektiva inköp, strikt kontroll över renoveringsprocessen, lägre förvaltningskostnader och högre hyror som en följd av högre bruksvärde och bättre standard. HÖG STANDARD: Badrummet i en av de lägenheter D. Carnegie & Co renoverat under 2015. Målet är att årligen renovera minst 1 000 lägenheter. Merparten av D. Carnegie & Co:s drygt 16 000 lägenheter byggdes under miljonprogrammet - samhällets stora satsning på bostadsbyggande under 1960- och 1970-talen. Lägenheterna är ofta ljusa med väl planerade och väl utnyttjade ytor, men är ofta slitna och i behov av renovering. D. Carnegie & Co:s mål är att minst 1 000 lägenheter ska renoveras varje år vilket betyder att det varje arbetsdag året om påbörjas fyra till fem nya lägenhetsrenoveringar. Bolagets naturliga årliga omflyttningstakt är mellan 7 och 8 procent av fastighetsbeståndet, vilket möjliggör D. Carnegie & Co:s renoveringsmetodik renoveringen sker lägenhet för lägenhet i takt med att hyresgäster flyttar. Det betyder att bolaget slipper dyra evakueringar, som innebär besvär och stress för de boende. Omflyttningstakten ökar genom att befintliga hyresgäster erbjuds att flytta inom beståndet till en renoverad lägenhet. Högre intäkter och lägre kostnader innebär ett ökat Samordnad process Det är väsentligt för D. Carnegie & Co:s renoveringssystem att bolaget behåller kontrollen över arbetet och möjligheterna att styra renoveringsarbetet enligt egna rutiner och erfarenheter. Vi lämnar inte ifrån oss projektledning eller planering som annars är vanligt. Vi tar också tillvara och återför regelbundet erfarenheter och kompletterar rutiner och får därigenom en erfarenhetsbank som ytterligare effektiviserar processen. Även i förvaltningsskedet fyller systematiken och rutinerna en viktig funktion när renoveringen av lägenheten genomförts har det också dokumenterats exakt vilken utrustning lägenheten försetts med och vilka fabrikat och modeller som använts. När något behöver åtgärdas eller bytas vet reparatören direkt vilket material som kommer att behövas i just den aktuella lägenheten. 14 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
RENOVERING HÖGRE INTÄKTER OCH LÄGRE KOSTNADER INNEBÄR ETT ÖKAT DRIFTNETTO, VILKET FÖRBÄTTRAR KASSAFLÖDET OCH HÖJER FASTIGHETSVÄRDET GRUNDLIGT JOBB: När D. Carnegie & Co renoverar sina lägenheter renoveras det från grunden för att återställa fastigheterna till nyskick. PROCESSEN SOM SKAPAR VÄRDE OMFLYTTNING RENOVERING UTHYRNING 1. Naturlig omflyttning När en hyresgäst säger upp sin lägenhet för att flytta utnyttjas uppsägningstiden på tre månader för att i detalj projektera renoveringen av lägenheten. Material beställs och kontrakterad entreprenör kopplas in. 2. Renovering När uppsägningsperioden är slut och hyresgästen lämnat lägenheten går entreprenör och byggledning omedelbart in och påbörjar renoveringen enligt den detaljerade projekteringen. Renoveringsperioden är normalt cirka sex veckor och följer tydliga rutiner för att undvika stillestånd och förseningar. Materialet levereras on demand till varje lägenhet, vilket innebär leveranser på bestämda tider för att passa in med hur ombyggnadsarbetena fortskrider. 3. Uthyrning och kontrakt Parallellt med ombyggnaden erbjuds lägenheten i första hand den interna kön för nyrenoverade lägenheter. Den högre standarden innebär lägre kostnader för underhåll och ett högre bruksvärde, vilket motiverar en högre hyresnivå. Efterfrågan på de nyrenoverade lägenheterna är stor, och flertalet hyrs ut till dem som redan bor i orenoverade lägenheter men frivilligt betalar högre hyra för bättre standard. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 15
MILJONPROGRAMMET Standardisering och byggkompetens skapade miljonprogrammet Miljonprogrammet har oförtjänt dåligt rykte. Det anser arkitekten och läraren i arkitektur på KTH Erik Stenberg. Husen inom miljonprogrammet byggdes på en stabil grund med stommar som kommer att hålla länge, säger han. Han bodde själv i miljonprogramsområdet Tensta under tolv år. Efter att ha arbetat med renoveringar i miljonprogrammet på 1990-talet valde arkitekten Erik Stenberg att flytta dit. Snart insåg jag vilket oförtjänt dåligt rykte miljonprogrammet har, säger han och fortsätter: Men också vilka kvaliteter som finns i dessa områden. Schablonbilden är att det är trista, monotona och storskaliga jättekomplex, men de ligger ofta i närheten av grönområden och lägenheterna är välplanerade och byggda med kvalitet och kompetens. Erik Stenberg, som sedan 15 år forskar om miljonprogrammet, anser att nybyggda hus i till exempel Hammarby Sjöstad är av sämre kvalitet i ett långsiktigt perspektiv. Framför allt när det gäller material, men även tekniska system. Husen inom miljonprogrammet byggdes på en stabil grund med stommar som kommer att hålla länge, säger han. Bostadsbyggandet hade haft en stadigt uppåtgående kurva från 1940-talet och framåt när riksdagen i mitten på 1960-talet bestämde att man skulle bygga en miljon bostäder på tio år. Byggproduktionen var rationell och reglerad. Prefabricering, strukturalisering, repetitiva element och modularisering blev begrepp som användes, vilket gjorde att man nådde målet. Det fanns dessutom en enorm kompetens hos byggbolagen som byggde områdena. Miljonprogramsbyggandet blev kulmen på den fantastiska utvecklingen. Det blev en ganska experimentell period, men bakom låg noggranna studier och en bostadssocial utredning där man gick in i lägenheter och mätte upp hur stora köken behövde vara, hur man skulle placera förvaringsutrymmen, hur många barn som skulle ha plats i sovrummen och så vidare. Man gjorde upp standarder på allt från sängstorlekar till badrum och detta tillämpades i genomförandet. Man ska komma ihåg att de flesta som flyttade till miljonprogrammets bostäder kom från innerstadslägenheter eller från landsbygden där standarden var väldigt låg, säger Erik Stenberg. Fram till mitten på 1960-talet saknade hälften av lägenheterna i Stockholms innerstad dusch och flera lägenheter delade ofta på ett utedass på gården. Erik Stenberg understryker att kritiken mot miljonprogrammet inte kom inte från dem som bodde där. Men snart kom bakslagen i form av olje- och varvskriser början på 1970-talet. Ekonomin gick ned, jobben försvann och urbaniseringen avstannade. Det uppstod ett överskott på bostäder och i samband med det hårdnade kritiken mot det nya toppstyrda moderna samhället och dess repetitiva, och standardiserade tänkande. Det var först med krisinvandringen som miljonprogrammet började fyllas på med fler boende igen, fortsätter Erik Stenberg. I takt med den ökade globaliseringen och öppnade gränser växte det mångkulturella samhället fram. I dag finns det till exempel 96 olika nationaliteter bland eleverna på Tensta gymnasium. Bra med nya aktörer Det renoveras för fullt i miljonprogrammets bostadsområden och Erik Stenberg ser inga strukturella problem med att privata fastighetsbolag köper hus och rustar upp dem. Allmännyttan har länge varit den stora ägaren och om den inte har skött sitt uppdrag så är det väl bra att det kommer in andra aktörer som tar över, säger han och fortsätter: Och oavsett om det är en privat eller en kommunal ägare så kommer man att bli tvungen att känna in hur stora hyreshöjningar som de boende är beredda till. Det har ju också blivit en upp och ned vänd situation där de kommunala bostadsbolagen numera lyder under lagen om affärsmässighet. Det har gjort dem osäkra på sitt sociala engagemang i de områden som verkligen behöver just det! De privata fastighetsbolagen däremot ser det som ett led i sin så kallade corporate social responsibility (CSR) att göra stora insatser för att stötta de socioekonomiskt svaga grupper som finns. 16 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
MILJONPROGRAMMET MILJONPROGRAM HUS SOM HÅLLER: Erik Stenberg, lärare i arkitektur vid KTH, anser att miljonprogrammen har oförtjänt dåligt rykte. Husen inom miljonprogrammen är byggda på en stabil grund med stommar som kommer att hålla länge, understryker han. SCHABLONBILDEN ÄR ATT DET ÄR TRISTA, MONOTONA OCH STORSKALIGA JÄTTEKOMPLEX, MEN DE LIGGER OFTA I NÄRHETEN AV GRÖNOMRÅDEN OCH LÄGENHETERNA ÄR VÄLPLANERADE OCH BYGGDA MED KVALITET OCH KOMPETENS NÄRA INNERSTADEN: Från Bromsten, Rinkeby, Spånga tar det endast mellan 10 och 18 minuter att ta sig in till centrala Stockholm. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 17
ORGANISATION OCH MEDARBETARE En organisation som skapar värden D. Carnegie & Co har sedan starten som bostadsfastighetsbolag valt att bygga en organisation som klarar av att förvärva, utveckla och renovera bolagets drygt 16 000 lägenheter. Därmed har bolaget en betydande kompetens inom flera nyckelområden från finansiella transaktioner till att administrera renoveringar. Dessutom har D. Carnegie & Co en egen heltäckande förvaltningsorganisation då det bedöms strategiskt viktigt för att skapa en bra boendemiljö och fullt ut ta tillvara värdena i fastighetsbeståndet. Egen lokal organisation och mångfald Lokal förankring med egen personal i våra förvaltningsområden är en grundpelare i företagets strategi. Förvaltningen är uppdelad i sju regioner där en regionchef tillsammans med förvaltningsassistenter, drifttekniker och fastighetsvärdar driver det dagliga arbetet och tar hand om D. Carnegie & Co:s hyresgäster. Då dessa kommer från olika delar i världen har vi lagt oss vinn om att våra medarbetare ska spegla den mångfald som hyresgästerna har och vi är stolta över att närmare 35 procent av våra medarbetare har utländsk härkomst och att det talas över 15 olika språk i organisationen. Könsfördelningen är förhållandevis jämn i bolaget. Av företagets 29 chefer är 45 procent kvinnor och könsfördelningen totalt i organisationen är 39 procent (61) kvinnor och 61 procent (96) män. Förvaltningsorganisationen har stöd av stabsfunktioner inom ekonomi, IR, information och kommunikation, juridik, HR, driftteknik, IT, affärsutveckling samt projektutveckling. Medarbetarprestationer och medarbetarutveckling För att främja en god dialog mellan chef och medarbetare och för att utveckla medarbetarnas prestationer har vi valt att ha en organisation med mindre grupper - en chef ska helst inte ha fler än tio medarbetare. Regelbundna avstämningssamtal ska säkerställa en god dialog mellan chef och medarbetare. Utöver avstämningssamtal genomförs årliga utvecklingssamtal för den personliga utvecklingen och för att följa upp prestation och måluppfyllelse. Varje år genomförs en medarbetarundersökning. Resultatet utgör en grund för såväl varje arbetsgrupp att arbeta med och utveckla arbetsmiljö- och relationsfrågor, som för företaget som helhet att få en bild av stämningar i organisationen och synpunkter på verksamheten. Resultaten av de senaste årens medarbetarundersökningar har visat på mycket engagerade och nöjda medarbetare. Vid den senaste NMI-undersökningen var medarbetarnas sammanfattande omdöme om företaget som arbetsgivare 4,29 (av 5). Det genomsnittliga resultatet 2015 avseende omdömet om företaget man arbetar på, där totalt 11 395 medarbetare från 93 företag ingick, var 3,97 i den totala undersökning. AV FÖRETAGETS 29 CHEFER ÄR 45 PROCENT KVINNOR JÄMN FÖRDELNING: D. Carnegie & Co:s chefjurist Jenny Wärme är en av bolagets 29 chefer, vilka till 45 procent utgörs av kvinnor. 18 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
ORGANISATION OCH MEDARBETARE ANDEL 39% 61% 157 43 MEDELÅLDER ANTAL MEDARBETARE 157 43 UPPDRAGSFÖRDELNING Fastighetsskötsel Förvaltning, drift och miljö Ekonomi och IT Ledning och övriga staber SÅ FÖRDELAR SIG CHEFSBEFATTNINGARNA NÖJDA MEDARBETARE 45% 55% Omdömet om företaget som arbetsgivare är 4,29 av 5 möjliga. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 19
ORGANISATION OCH MEDARBETARE Så skapas trygghet och trivsel En bärande del av D. Carnegie & Co:s strategi är att ha en heltäckande förvaltningsorganisation. Den består av cirka 130 medarbetare. Dessa skapar trivsel och trygghet i D. Carnegie & Co:s bostadsområden, vilket skapar nöjda hyresgäster. Möt några av dessa nyckelmedarbetare. Monica Häll, förvaltningsassistent, Husby. David Kern, förvaltningsassistent, Jordbro. Hur arbetar du för att ge hyresgästerna den bästa boupplevelsen? Jag arbetar med uthyrning och hittar hyresgäster till de nyrenoverade lägenheterna. Vi har haft en visningslägenhet där vi har visat hyresgästerna hur det kommer att se ut, något de uttryckt stor entusiasm över. De flesta tycker att det är jättefina lägenheter och vill gärna byta. Vad är du mest stolt över i ditt arbete? Jag trivs jättebra med det jag gör. Vi är också flexibla när det gäller att hjälpa våra hyresgäster. Vad är det bästa med att jobba för D. Carnegie & Co? Vi har väldigt bra sammanhållning här ute och har väldigt högt i tak. Visar hyresgästerna uppskattning? Vi får massor av saker. De kommer in med fikabröd, blommor och tårtor. Många är väldigt tacksamma och uppskattar vårt jobb. Jag och min kollega fick en jättefin stor blomma av en hyresgäst för ett halvår sedan. Har du något roligt minne att dela med dig av? Alla tårtor! Vad är du mest stolt över i ditt arbete? Att jag får jobba med människor. Att jag kan hjälpa och se till att de får en bra boendemiljö, en bra service från oss förvaltare. Att det inte bara ligger ärenden som glöms bort. Att vi har en hög tillgänglighet är väldigt viktigt. Visar hyresgästerna uppskattning? Jag personligen har fått uppskattning av hyresgästerna. Jag fick turkiskt godis som var jättegott! En annan hyresgäst kom med en vinflaska, men jag ville inte ta emot den. Då försökte hon lämna den här i alla fall och jag försökte förklara att det här är en service som vi har gentemot våra hyresgäster, men hon var så tacksam. Till slut lät hon sig övertalas att gå hem med presenten. Sedan har vi hyresgäster som inte kan svenska så bra och de visar sin tacksamhet genom att gestikulera. Har du något roligt minne att dela med dig av? Det är roligt när vi får en bekräftelse på att vi gör ett bra jobb. Hyresgästföreningen gjorde en enkät nyligen i vårt nya område på Jordbro förvaltning där kundnöjdheten var väldigt hög jämfört med när de hade den förra förvaltningen. Jag kommer inte ihåg exakta siffran, men jag tror det var 79 procent som var nöjda. 20 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
ORGANISATION OCH MEDARBETARE I DET HÄR YRKET SÅ MÅSTE MAN ÄLSKA ATT JOBBA MED MÄNNISKOR Pasi Peltonen, fastighetsskötare, Husby. Hur arbetar du för att ge hyresgästerna den bästa boupplevelsen? Vi måste komma med ett glatt leende och vara på bra humör. Vi måste kunna ta hand om en hyresgäst som har haft det lite tufft och försöka liva upp stämningen lite! Inte bara komma in och köra vårt race, utan man måste lyssna på hur de upplever situationen hemma. Jag tycker mycket fungerar med ett leende. Vad är du mest stolt över i ditt arbete? Att kunna hjälpa folk. Att kunna ge snabb service. Att förgylla deras dag. Det är det vi försöker jobba med. Har du något roligt minne att dela med dig av? En lite rolig historia var när jag var hos en somalisk familj, som var på väldigt dåligt humör. Jag jobbade på och under tiden berättade jag om en kompis som hade investerat i ett företag i Somalia som borrade efter olja. De ville då bjuda på kaffe och bullar. Jag fastnade där i en timme. Det här lilla personliga kan göra så mycket. Humöret vände direkt och nu är vi nästan som bröder när vi ses och han vinkar när jag kommer. Det är också roligt när hyresgäster jag varit hemma hos stannar till på Ica och pratar lite. Det finns en gemenskap. Jag försöker jobba på det och då blir det roligare för alla. Visar hyresgästerna uppskattning? Det vi ger får vi tillbaka, det är vad det handlar om. Service från morgon till kväll. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 21
HYRESGÄSTER Hyresgästerna är grunden Det är hyresgästerna som utgör grunden i D. Carnegie & Co:s verksamhet. Det är därför av största vikt att människorna som lever i bolagets bestånd är nöjda. D. Carnegie & Co:s förvaltningsorganisation har lång erfarenhet av att kommunicera med de boende och bemöta deras önskemål. I dag äger och förvaltar D. Carnegie & Co drygt 16 000 lägenheter i olika områden, främst i Stockholms och Mälardalens tillväxtområden. Varje område har sitt eget områdeskontor dit hyresgästerna kan vända sig med frågor, felanmälningar eller för annan service. Då kontoren är lokala får hyresgästerna en personlig kontakt med personalen. För att säkra kundnyttan genomförs varje år en enkät där hyresgästerna får svara på frågor, som sedan ligger till grund för förändringsarbete och statistik. Resultatet kan brytas ner i mindre enheter för att göra det möjligt att jämföra regioner, kvarter, trappuppgångar, åldrar och så vidare. D. Carnegie & Co har som mål att nå 80 procent nöjda kunder år 2016. För tre år sedan var siffran 69 procent. flera värdar som inte tagit hand om sina hyresgäster. De har haft tio hyresvärdar sedan allmännyttan sålde. Tomas Lundström, ordförande i Hyresgästföreningen, Södra Jordbro. Har du märkt någon förändring de senaste åren? Det har jag gjort. Vi har haft ett väldigt nära samarbete med dem som har förvaltat här i Jordbro och utvecklat området väldigt mycket, till det bättre. Förvaltarna har varit väldigt öppna för att få in idéer och förslag. Så det hoppas jag kommer att fortsätta. Av det jag har sett hittills så går det åt rätt håll. D. Carnegie & Co ska gå in och sponsra en fotbollsturnering här i Jordbro nu, efter att jag hade tipsat dem. Så man måste väl ge bolaget en chans och ge D. Carnegie & Co idéer, de är ju nya här ute. Men jag tror vi kommer att hitta gemensamma sponsringar i framtiden. De är ju med och sponsrar julblommorna till exempel. Vi delar ut amaryllis varje år till hyresgästerna. Det ska bli kul att se hur det tas emot i de nya bestånden som D. Carnegie & Co har köpt. Där har de haft Vad skulle kunna förbättras? Det man kan förbättra i Jordbro är att försöka hitta mer samarbete mellan olika aktörer. Belysning är ett område som är aktuellt under den mörka tiden och behöver generellt förbättras. Problemet är att kommunen står emellan. Så även om D. Carnegie & Co skulle förbättra för hyresgästerna här, så måste jag passera andra fastigheter för att ta mig till centrum. Trapphusen behöver också rustas upp. Speciellt om man bor i en fin lägenhet och sedan kliver ut i ett slitet trapphus. Det har ingenting med städning att göra. Jag är ingen kräsen hyresgäst, men jag säger till när jag tycker något är fel. Nu har de till exempel valt en för mörk färg i entrén som de nyligen har rustat, upp anser jag. Vad är det bästa med ditt område? Jag tycker att det bästa är närheten till naturen. Sedan är det inte så krångligt att ta sig härifrån med pendeltåg och bussar. Även kring husen finns den lantliga miljön. Man kan ta tåget ner till Nynäshamn eller Handen där det finns badstränder. Men även här bakom husen har vi bassänger som man går till på fem minuter och de används väldigt flitigt. 22 D. Carnegie & Co AB (publ) ÅRSREDOVISNING 2015
HYRESGÄSTER Ihren Tallbom, Husby. Hur trivs du i din bostad? Jättebra! Jag älskar min lägenhet. Jag har bott i min nya lägenhet sedan 1 juli i år. Innan dess har jag bott i området sedan 2010. Har du märkt någon skillnad sedan D. Carnegie & Co tog över? Ja, det är en mycket renare miljö. De är väldigt om sig och kring sig och de vill ha det väldigt fint. Är du beredd att betala lite mer för att få ökad trivsel? Jag betalar ganska mycket idag, efter att jag bytt till en nyrenoverad lägenhet. Så det är jag. Vad skulle kunna förbättras? Jag tycker nog att det är bra som det är. Jag ser inga nackdelar över huvud taget, jag tycker bara att det är positivt. Vad är det bästa med ditt område? Det har blivit lugnare. Sedan tycker jag om att det är så mycket grönska. Det syns att det är nyrenoverat och att hyresvärden har gjort små innergårdar där man kan grilla, sitta ute och fika. Det är grönt och jättefint. Jag bor ju mot innergården, vilket också gör att det blir lugnare. Det tar ju bara två minuter till tunnelbanan, två minuter ner till centrum och det är ett ganska fint litet centrum med många besökare. Hur är kontakten med förvaltaren? Den är bra. Man får hjälp direkt och det går snabbt Jag är också nöjd med sophantering, källsortering. Och att det är sopnedkast på varje våning, så jag slipper gå ut. Allt är på lagom avstånd. Sevda Jelaca, Jordbro. Har bott i samma lägenhet sedan 1974, en 2:a på 66 kvm. Hur trivs du i din bostad? Vi trivs, men vi tycker det är lite kallt just i år. Annars är allt jättebra. När man trivs så bor man kvar och det har vi gjort sedan 1970-talet. Vad tycker du om de upprustningar som görs? De är jättebra. Är du beredd att betala lite mer för att få ökad trivsel? Nej, det går inte. Dels för att vi inte kommer leva så mycket längre, dels för att vi är pensionärer och pensionen är för låg. Jag är nöjd med vår lägenhet. Vad skulle kunna förbättras? Städningen och värmen. Annars funkar det jättebra, när jag ringer så kommer de fort. Jag kan inte klaga på förvaltningen. ÅRSREDOVISNING 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 23