Rapport 2012:18 REGERINGSUPPDRAG. Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv

Rapport 2012:18 REGERINGSUPPDRAG Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv

Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Boverket november 2012

Titel: Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Rapport: 2012:18 Utgivare: Boverket november 2012 Upplaga: 1 Antal ex: 80 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: 978-91-87131-58-5 ISBN pdf: 978-91-87131-59-2 Sökord: Bostadsbrist, definition, storstadsregioner, kommuner, marknaden, efterfrågan, utbud, hyresreglering, bestånd, nyproduktion, avgifter, skatter, subventioner, bostadssektorn, bostadsmarknaden, statistik, mått, modeller, beräkningar, kommentarer, slutsatser. Dnr: 301-4482/2012 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2012

3 Förord Statens Bostadskreditnämnd fick i regleringsbrevet 2012 ett uppdrag att definiera begreppet bostadsbrist i samverkan med Boverket. Sedan den 1 oktober 2012 har myndigheterna gått samman och rapporten har slutförts inom ramen för den nybildade myndigheten. Ett överskott på bostäder under 1990-talet har vänts till bostadsbrist under det senaste decenniet. Priserna på bostäder är höga både som en konsekvens av snabbt stigande inkomster och låga räntor men även därför att det har byggts för lite i förhållande till befolkningsökningen. I denna rapport redovisar Boverket mått på bostadsbristen för samtliga kommuner i Sverige sett ur ett ekonomiskt perspektiv. Storleken på bostadsbristen för riket som helhet stämmer väl överens med de resultat som Boverket tidigare redovisat som ett resultat av bostadsmarknadsenkäten (BME) och Boverkets indikatorer. Denna rapport har tillämpat ett ekonometriskt angreppssätt på samma fråga och kommit till liknande resultat. Rapportens resultat kräver dock en fortsatt analys och en bredare konsekvensbeskrivning för att kunna utgöra nytta för bostadsmarknadens aktörer. Rapporten visar på var i landet det finns bostadsbrist. Frågor måste också ställas kring vad bostadsbristen består av och vem som drabbas av den. Med andra ord kommer arbetet att fortsätta inom ramen för den sammanslagna myndigheten. Vi planerar för en första avrapportering senast den 28 februari 2013. Rapporten är sammanställd av en projektgrupp bestående av Bengt Hansson, projektledare, Peter Karpestam, Pål Sjöberg, Alexandra Leonhard, Sebastian Johansson och Marie Rosberg. Karlskrona november 2012 Janna Valik generaldirektör

4 Innehåll Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv... 1 Sammanfattning... 5 Praktisk användbar definition...5 Metoder för att mäta bostadsbristen...6 Bostadsbristen i landets kommuner...6 1 Inledning... 9 1.1 Bostadsbristen ur ett demografiskt perspektiv... 10 1.2 En praktisk och användbar definition av bostadsbrist... 11 1.3 Avslutande kommentar... 13 1.4 Appendix... 14 2 Bostadssektorns utveckling... 15 3 Den aggregerade bostadsbristen... 25 3.1 Inledning... 25 3.2 Panelmodellen... 30 3.2.1 Förklarande variabler i regressionsanalysen... 31 3.2.2 Panelregressionsmodellen... 34 3.3 Resultat från panelregressionerna... 35 3.4 Definition och beräkning av bostadsbrist... 37 3.4.1 Val av jämviktsår... 37 3.4.2 Varför vi definierar bostadsbrist som vi gör... 38 3.4.3 Hur vi beräknar bostadsbristen... 40 3.5 Resultat beräknad bostadsbrist... 42 3.5.1 Diskussion... 44 3.6 Avslutande reflektion... 46 3.7 Referenser... 48 3.8 Appendix... 50 Appendix 1: Deskriptiv statistik över bostadssektorns utveckling 1990 2011... 59 A1.1 Inledning... 59 A1.2 Data... 59 A1.3 Beräkning... 59 A1.4 Bostadsstocken i riket 1990 2011... 60 A1.5 Bostadsstocken i förhållande till befolkningen... 62 A1.6 Bostadsstocken i storstadsområdena... 63 A1.7 Ökningen av hyresrätter och bostadsrätter i flerbostadshus... 65 A1.8 Byggande efter region... 71 A1.9 Bostadsstocken efter region... 73 A1.10 Bostadspriser... 76 A1.10.1 Småhuspriser... 76 A1.11 Bostadsrättspriser... 79 Appendix 2: Tabeller... 83 A2.1 Länsvisa bostadsstockar... 83 A2.2 Bostadsstockar i storstadskommunerna... 91 A2.3 Länsvis bostadsbyggande... 113 A2.4 Bostadsbyggande i storstadskommunerna... 121 A2.5 Ombildningar efter län... 143 A2.6 Ombildningar i storstadskommunerna... 146

5 Sammanfattning Det är en allmän uppfattning att Sverige har bostadsbrist. Det finns flera tecken på detta. Ett är de långa bostadsköerna som finns i många kommuner och särskilt i Stockholm. Ett annat är de höga bostadspriserna. Boverket och Statens bostadskreditnämnd (BKN) fick i regleringsbrevet för 2012 i uppdrag att 1. utveckla en praktisk användbar definition av begreppet bostadsbrist med utgångspunkt i Boverkets och BKN:s tidigare arbete. 2. utveckla metoder för att analysera bostadsmarknadssituationen på lokal, regional och nationell nivå. 3. tillämpa det utvecklade bostadsbristbegreppet och de framtagna metoderna på de tre storstadsregionerna och de där ingående kommunerna samt på ett urval av bostadsmarknadsregioner och kommuner med olika förutsättningar i andra delar av Sverige. I denna rapport ligger det marknadsmässiga sättet att analysera bostadsbristen i fokus. I rapporten beräknas den sammanlagda bostadsbristen, inklusive alla upplåtelseformer, med utgångspunkten att huspriser drivs av efterfråge- och utbudsfaktorer och att huspriserna ska närma sig en antagen långsiktig nivå. Resultaten i denna rapport ska tolkas som bostadsbristens storlek för Sveriges befolkning som helhet, men utesluter inte att vissa grupper, t.ex. studenter och låginkomsttagare, kan behöva speciallösningar. Det fördelningspolitiska perspektivet ligger dock inte i fokus i denna rapport. Praktisk användbar definition Begreppet bostadsbrist används oftast utan att innebörden närmare preciseras. Det som ligger närmast till hands för de allra flesta är nog att relatera befolkningens storlek till tillgången på bostäder.

6 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Att beräkna bostadsbristen som hur många bostäder som måste till för att hålla boendetätheten konstant har dock vissa svagheter. Vad är det t.ex. som säger att boendetätheten inte ska tillåtas att förändras över tid utan måste närma sig ett genomsnitt som baseras på historisk data för en variabel som faller på lång sikt? I takt med att samhället utvecklas och att befolkningen ändrar sina preferenser berör detta rimligen även boendesituationen, vilken den generellt sjunkande boendetätheten över en längre tidshorisont illustrerar. Valet av vilken boendetäthet som ska fungera som referensnivå förefaller över lag godtycklig och svår att bestämma. Enligt vår definition av menar vi istället att bostadsbrist existerar när bostadsstocken inte hunnit öka tillräckligt för att eliminera de ökningar i huspriserna som beror på befolkningstillväxten sedan bostadsmarknaden var i balans (d.v.s. ett jämviktsår). Ett bostadsöverskott definieras omvänt som när bostadsstocken sedan jämviktsåret ökat snabbare än vad som krävts för att eliminera de ökningar i huspriserna som befolknings tillväxten orsakat. Metoder för att mäta bostadsbristen Med utgångspunkt i de höga huspriserna används en ekonometrisk paneldatamodell för att beräkna storleken på det ackumulerade underskottet av bostäder i Sveriges kommuner och län under 2000-talet. Utgångspunkten är att bostadsbyggandet ska ske i en sådan takt att de prisökningar som beror på 2000-talets befolkningstillväxt ska elimineras. I paneldata-modellen analyseras endast priserna på småhus då tillgången till data för bostadsrättspriser är begränsad. Eftersom de olika upplåtelseformerna för boende kan antas vara näraliggande substitut är det rimligt att anta att priserna på småhusmarknaden påverkas av utbudet av bostäder på hela bostadsmarknaden. De höga huspriserna under 2000-talet beror på en kombination av ökade inkomster, låga bolåneräntor, allmän optimism, låga amorteringskrav, höga byggkostnader, förändrade preferenser, befolkningstillväxt samt ett lågt byggande generellt. Två beräkningsmodeller har använts; Modell 1 som tar hänsyn till alla förklarande variabler till de ökade huspriserna och Modell 2 som exkluderar faktorprisindex och konsumentprisindex. För att beräkna bostadsbristen behöver vi utgå från ett jämviktsår, när bostadsmarknaden var i balans. Vi bedömer att som helhet befann sig Sveriges bostadsmarknad i balans 2003 utifrån ett flertal makroekonomiska indikatorer som då låg nära sina historiska genomsnitt. Bostadsbristen i landets kommuner Resultaten för riket och länen som helhet har beräknats genom att kommunernas respektive brist och överskott har summerats. Vi redovisar resultaten från 2 alternativa skattningar: Modell 1 och Modell 2. Enligt modell 1 har landet som helhet har en ackumulerad nettobrist på ca 156 000 bostäder. Då behöver utbudet öka med 163 000 bostäder i

Sammanfattning 7 kommuner med brist medan antalet bostäder kan minska med ca 7000 i kommuner som har överskott. Enligt modell 2 har landet en nettobrist på ca 92 000 lägenheter och antalet bostäder behöver öka med 102 000 i de kommuner med brist medan beståndet skulle kunna reduceras med ca 10 000 bostäder i de kommuner där det finns överskott. Enligt modell 1 har samtliga län i Sverige nettobostadsbrist medan det enligt den tidigare enbart är Gotland och Södermanland som uppvisar nettoöverskott. I tabellen nedan redovisas den beräknade bostadsbristen för storstadsregionerna och resten av landet. I kapitel 3 redovisar vi även resultaten kommunvis och länsvis. Tabell 1.1. Beräknad aggregerad nettobostadsbrist (antal bostäder) Modell 1 Modell 2 Stor-Stockholm 51 465 27 921 Stor-Göteborg 17 310 9475 Stor-Malmö 18 206 11 304 Övriga Riket 69 662 43 471 Summa brist 156 643 92 171 Källa: Egna beräkningar, se kapitel 3. Resultaten bör tolkas med försiktighet men anledningen till skillnaden mellan de två modellerna är att befolkningstillväxten har en tämligen stark effekt på huspriserna, i synnerhet enligt modell 1. Resultaten indikerar att en procents ökning av den vuxna befolkningen höjer det reala huspriset mer än det reala huspriset faller om det totala beståndet av bostäder ökar med lika mycket. Konsekvensen blir att den relativa ökningen av bostadsutbudet måste vara större än befolkningens för att huspriserna ska ligga kvar på samma nivå. Man kan fråga sig varför det eventuellt är så, men det går inte att utesluta att ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet resulterar i att befolkningstillväxten leder till relativt stora ökningar av huspriserna. Om rörligheten på bostadsmarknaden är låg av olika skäl, är det rimligt att tänka sig att befolkningsökningar leder till högre ökningar av huspriserna än om rörligheten är god. När rörligheten är låg begränsas det faktiska utbudet för de som är i behov av ny bostad.

8 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv

9 1 Inledning Bostaden är nödvändig inte bara för att vi ska få skydd mot väder och vind utan också för att vi ska kunna delta fullt ut i samhällslivet, studera, arbeta och bilda familj. Det innebär stora kostnader för individer och för samhället om bostadsmarknaden inte fungerar. Begreppet bostadsbrist och de starka negativa associationer det väcker är ett uttryck för hur viktigt vi tycker att bostaden är. Inte för någon annan vara eller tjänst, med undantag för mat, talar vi om brist. Vi hör exempelvis aldrig någon beklaga sig över att det är brist på kläder eller bilar. Samtidigt som bostaden på många sätt är avgörande för ett bra liv är den också en vara som vilken som helst; det kostar att förvalta och bygga bostäder. Oavsett om vi hyr eller äger bostaden finns det en kostnad för att bo. Vi vill alla bo bra men värdet av att bo måste ställas mot kostnaden för att bo. Så frågan är vad vi menar med bostadsbrist och går den överhuvudtaget att mäta? För att begreppet bostadsbrist ska ha ett innehåll måste vi mena något annat än enbart det att vi vill konsumera mera bostad. Från ett marknadsmässigt perspektiv väljer konsumenten hur mycket bostad hon eller han vill konsumera utifrån sina egna preferenser, inkomst, boendekostnad och priset på annan konsumtion. Konsumenten väljer bästa möjliga boende givet sina behov och förutsättningar. Det kan vara att bo i hyresrätt eller bostadsrätt, att bo stort eller litet, men det val som görs är det bästa sett utifrån varje individs förutsättningar. Ett annat perspektiv är det paternalistiska eller politiska synsättet som innebär att våra politiker, som representanter för oss väljare, bestämmer vad som är en acceptabel boendestandard. Rapporten består av tre kapitel och två appendix. Kapitel 1 innehåller en översikt och en definition av begreppet bostadsbrist. I kapitel 2 beskrivs bostadssektorn utveckling sedan 1960 och framåt. I kapitel 3 används en ekonometrisk paneldatamodell för att beräkna bostadsbristen för Sveriges kommuner och län på hela bostadsmarknaden, oavsett upplåtelseform. Appendix 1 innehåller en redogörelse för hur bostadsstockarna har beräknats samt beskrivande statistik över hur bostadssektorn har utvecklats sedan 1990. De beräknade bostadsstockarna finns i Appendix 2.

10 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv 1.1 Bostadsbristen ur ett demografiskt perspektiv Begreppet bostadsbrist används oftast utan att innebörden närmare preciseras. Det som ligger närmast till hands för de allra flesta är nog att relatera befolkningens storlek till tillgången på bostäder. Trots de senaste tre årens starka befolkningstillväxt har vi, sett ur ett längre perspektiv, ingen påtaglig brist på bostäder i Sverige i dag. Tillgången på bostäder var som allra störst under åren 2004 till 2008 då vi i genomsnitt var 2,07 invånare per bostad och trots de senaste årens stora befolkningstillväxt är boendetätheten idag inte högre än vid 1990-talets början. Tillgången på bostäder är större än under 1980-talet då vi var 2,2 invånare per bostad. Och vi är inte i närheten av den nivå som vi hade i Sverige på 1950-talet då boendetätheten uppgick till tre invånare per lägenhet. Läget är också klart bättre än vid miljonprogrammets slut 1975 då boende-tätheten var 2,3, vilket kan jämföras med 2,7 när miljonprogrammet inleddes 1965. Bilden blir dock mer nyanserad om man istället fokuserar på utvecklingen under 2000-talet. Ett flertal län har nämligen uppvisat ökande boendetäthet på senare år. För att illustrera innebörden av detta beräknar vi bostadsbristen/bostadsöverskottet som det antal bostäder som måste tillskjutas eller försvinna för att varje län ska ha samma boendetäthet som sina respektive genomsnitt (för perioden 1990-2011). Som tabell 1.1., i Appendix 1.4, visar hade 6 län under 2011 brist på bostäder. Övriga 15 län uppvisar ett överskott av bostäder men eftersom bristen är så pass stor i Stockholms, Skånes och Västra Götalands län är ändå den sammanlagda effekten att Sverige som helhet uppvisar en brist på 25 000 bostäder. Det kan dock vara mer lämpligt att beräkna boendetätheten som antal invånare över 19 år, och inte hela populationen, dividerat med antal bostäder. Anledningen är att man i normalfallet inte flyttar hemifrån förrän man tagit studenten och behöver ett eget boende innan dess. Om boendetätheten beräknas på detta sätt blir bostadsbristen än större. I 15 av Sveriges 21 län låg boendetätheten under 2011 högre än genomsnittet. Jämfört med 1990 har boendetätheten generellt fallit, men på senare år har den ökat igen. Sammanlagt beräknas bristen till 92 399 bostäder i hela landet. Att beräkna bostadsbristen som hur många bostäder som måste till för att hålla boendetätheten konstant har dock vissa svagheter. Vad är det t.ex. som säger att boendetätheten inte ska tillåtas att förändras över tid utan måste närma sig ett genomsnitt som baseras på historisk data för en variabel som faller på lång sikt? I takt med att samhället utvecklas och att befolkningen ändrar sina preferenser berör detta rimligen även boendesituationen, vilken den generellt sjunkande boendetätheten över en längre tidshorisont illustrerar. Valet av vilken boendetäthet som ska fungera som referensnivå förefaller över lag godtycklig och svår att bestämma.

1 Inledning 11 En demografisk analys av den här typen är dock informativ och förtjänstfull, och tämligen enkel att genomföra. Men även om vi på intet vis vill förringa vissa tidigare studier som gjorts är det ett genomgripande tema i denna rapport att problematiken på bostadsmarknaden inte kan begränsas till en analys av demografiska variabler, utan behöver ta ett större grepp. Vi vill i denna rapport betona att problemen på bostadsmarknaden sträcker sig bortom gängse använda kriterier såsom boendetäthet och trångboddhet. Exempelvis används begreppet bostadsbrist även ofta i betydelsen att det har blivit dyrt att bo, och i denna rapport ägnar vi detta faktum lite extra uppmärksamhet. Många tycker att boendekostnaderna är alltför höga och väljer därför att fortsätta att bo hemma eller att inte byta från en mindre till en större bostad. Data bekräftar att det att faktiskt har varit dyrt att bo under 2000-talet, eller åtminstone att köpa sin bostad. De reala huspriserna noterade 2010 en historisk toppnivå och översteg sitt historiska genomsnitt för perioden 1952 2011 med 83 procent. Stora ökningar och fluktuationer i huspriserna medför en väsentligt ökad risk för hushållen. Från ett marknadsmässigt perspektiv kan det betonas att bara för att bostaden är dyr behöver det inte innebära bostadsbrist utan det kan vara en signal om att det kostar att bo och att vi som alltid bör avstå ifrån att konsumera det som är dyrt och i stället välja att konsumera annat som är relativt sett billigare som t.ex. bättre mat, kläder, fritid och resor. Det är rationellt och klokt att välja bort det som är dyrt och i stället konsumera mer av det som är billigt. Den brist som de höga priserna på småhus och bostadsrätter medför kan alltså inte mätas som ett efterfrågeöverskott eftersom prismekanismen fungerar och klarerar skillnaden mellan utbud och efterfrågan. Dock är det höga priset problematiskt i sig, och att analysera bristen för småhus och/eller bostadsrätter kräver ett annat angreppssätt än att försöka mäta ett efterfrågeöverskott. 1.2 En praktisk och användbar definition av bostadsbrist Utgångspunkten är att bostadsbyggandet ska ske i en sådan takt att de prisökningar som beror på 2000-talets befolkningstillväxt ska elimineras. Vi menar att bostadsbrist existerar när bostadsstocken inte hunnit öka tillräckligt för att eliminera de ökningar i huspriserna som beror på befolkningstillväxten sedan bostadsmarknaden var i balans (d.v.s. ett jämviktsår). Ett bostadsöverskott definieras omvänt som när bostadsstocken sedan jämviktsåret ökat snabbare än vad som krävts för att eliminera de ökningar i huspriserna som befolkningstillväxten orsakat. För att få korrekta beräkningar måste vi även ta hänsyn till effekten av andra variabler (t.ex. räntor och inkomst). Vi är med andra ord främst intresserade av sambandet mellan det reala huspriset, befolkningen och antalet bostäder men kontrollerar även för effekterna av andra faktorer, som räntenivåer, inkomster och produktionskostnader. De höga

12 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv huspriserna under 2000-talet beror på en kombination av ökade inkomster, låga bolåneräntor, allmän optimism, låga amorteringskrav, höga byggkostnader, förändrade preferenser, befolkningstillväxt samt ett lågt byggande generellt. Det är därför inte rimligt att hela husprisökningen under 2000-talet ska generera ett ökat byggande. Om produktions-kostnaderna stiger och resulterar i ökade priser på bostäder, bör detta åtgärdas endast om marknaden inte fungerar bra, t.ex. till följd av bristande konkurrens. Att stigande inkomster resulterar i högre huspriser kan spegla att människor efterfrågar högre kvalitet på sitt boende, samt har högre betalningsförmåga över lag, eller att de efterfrågar fler bostäder. Husprisökningar som beror på tillfälliga faktorer som t.ex. allmän optimism, tillfälligt låga räntor och amorteringskrav bör inte påverka vårt mått på bostadsbrist. För att vår definition av bostadsbrist ska vara långsiktigt hållbar bör bostadsbristen definieras som det antal bostäder som måste till för att enbart de prisökningar som beror på befolkningsökningar (och inget annat), ska elimineras. För att beräkna bostadsbristen behöver vi utgå från ett jämviktsår, när bostadsmarknaden var i balans. Vi bedömer att som helhet befann sig Sveriges bostadsmarknad i balans 2003 utifrån ett flertal makroekonomiska indikatorer som då låg nära sina historiska genomsnitt. Mellan länen varierar dock jämviktsåret mellan 2001, 2003 och 2004. Vi redogör hur vi bestämmer jämviktsåret närmare i kommande kapitel. De höga reala huspriserna beror alltså inte enbart på ett för lågt byggande i förhållande till befolkningstillväxten, men det är denna siffra vi vill åt. Vi analyserar bostadsbristen på hela bostadsmarknaden, inklusive alla tre upplåtelseformer, dvs. äganderätter, bostadsrätter och hyresrätter, under antagandet att upplåtelseformerna är perfekta substitut. Vi kan inte fördela bristen på de olika upplåtelseformerna.

1 Inledning 13 1.3 Avslutande kommentar Rapporten visar att det totala antalet bostäder i dag är för få. Den främsta förklaringen är att efterfrågan på bostäder har ökat snabbt under det senaste decenniet och att byggandet inte hunnit med. Mellan 2001 och 2011 ökade den vuxna befolkningen (d.v.s. alla över 19 år) i landet som helhet med ca 7, 9 procent medan det totala antalet permanentbostäder endast ökade med 5,6 procent 1. Bristen är långsiktig men behöver inte vara ett tecken på ett misslyckande för samhället på kort sikt eftersom det är kostsamt att bygga och särskilt kostsamt att bygga mycket på kort sikt. En jämn byggnadstakt är önskvärd över tid. Därför är det inte realistiskt att den ackumulerade bostadsbristen löses genom en kraftig ökning av bostadsbyggande idag, utan att det måste spridas ut på några år. Om detta tillvägagångssätt väljs måste även framtida befolkningsökningar tas i beaktande. Resultaten bör tolkas med försiktighet men skillnaden i beräkningarna enligt modell 1 och modell 2 beror på att befolkningstillväxten har en tämligen stark effekt på huspriserna i modell 1. Resultaten indikerar att en procents ökning av den vuxna befolkningen höjer det reala huspriset mer än det reala huspriset faller om det totala beståndet av bostäder ökar med lika mycket. Konsekvensen blir att den relativa ökningen av bostadsutbudet måste vara större än befolkningens för att huspriserna ska ligga kvar på samma nivå. Man kan fråga sig varför det eventuellt är så, men det går inte att utesluta att ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet resulterar i att befolkningstillväxten leder till relativt stora ökningar av huspriserna. Om rörligheten på bostadsmarknaden är låg av olika skäl, är det rimligt att tänka sig att befolkningsökningar leder till högre ökningar av huspriserna än om rörligheten är god. När rörligheten är låg begränsas det faktiska utbudet för de som är i behov av ny bostad. 1 Källor: SCB och Egna beräkningar

14 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv 1.4 Appendix Tabell 1.1. Beräknat nödvändigt tillskott av antal bostäder (2011) som krävs för att hålla boendetätheten på samma nivå som respektive läns genomsnitt för perioden 1990 2011. (+ indikerar brist, - indikerar överskott) Län Boendetäthet mätt som hela populationen dividerat med antalet bostäder Boendetät het 2011 Genomsnittlig boendetäthet 1990 2011 Boendetäthet mätt som antalet individer över 19 år dividerat med antalet bostäder Beräknad brist Boendetäthet 2011 Genomsnittlig boendetäthet 1990 2011 Beräknad brist 01 Stockholm 2,16 2,07 40 775 1,64 1,58 38 969 03 Uppsala 2,13 2,16-2 512 1,63 1,62 1 522 04 Södermanland 2,07 2,07 13 1,59 1,56 2 322 05 Östergötland 2,04 2,06-2 242 1,57 1,56 1 571 06 Jönköping 2,16 2,18-1 161 1,65 1,62 2 327 07 Kronoberg 2,08 2,12-1 891 1,60 1,6-203 08 Kalmar 1,99 2,06-4 027 1,57 1,57-497 09 Gotland 2,05 2,18-1 664 1,62 1,65-429 10 Blekinge 2,06 2,08-754 1,61 1,6 789 12 Skåne län 2,15 2,10 13 914 1,65 1,6 20 985 13 Halland 2,23 2,25-1 056 1,70 1,67 1 901 14 Västra Götalands 2,13 2,12 4 391 1,64 1,61 16 914 17 Värmland 1,99 2,03-2 682 1,56 1,56 508 18 Örebro 2,03 2,03 242 1,57 1,54 2 266 19 Västmanland 2,03 2,03 48 1,57 1,55 2 212 20 Dalarna 1,94 2,01-4 574 1,52 1,53-658 21 Gävleborg 1,98 1,99-850 1,55 1,53 1 802 22 Västernorrland 2,02 2,03-796 1,58 1,56 1 082 23 Jämtland 1,87 1,94-2 590 1,46 1,48-1 131 24 Västerbotten 2,03 2,09-3 632 1,58 1,58 183 25 Norrbotten 1,99 2,05-3 954 1,57 1,57-37 Summa brist 25 001 92 399 Källor: SCB och egna beräkningar. Antalet bostäder inkluderar samtliga upplåtelseformer, dvs. småhus, hyresrätter och bostadsrätter.

15 2 Bostadssektorns utveckling De senaste drygt två decennierna har inneburit stora förändringar på svensk bostadsmarknad. Påtaglig är nedgången i bostadsbyggandet sedan 1990-talets början och uppgången i bostadspriserna efter fastighetskrisen på 1990-talet. Bostadspriserna har inte bara återhämtat sig utan fortsatt att stiga under 2000-talet, för att i dag vara realt 75 procent högre på egna hem än innan nittiotalskrisen. Figur 2.1. Byggande och bostadsstockens utveckling 120 5 000 Tusental lägenheter 100 80 60 40 20 4 000 3 000 2 000 1 000 0 0 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Tusental lägenheter Byggda lägenheter (vänster axel) Ökning av antal lägenheter (vänster axel) Bostadsstocken (höger axel) Källor: SCB: Folk- och bostadsräkning 1965,1970,1975,1985 och 1990; Fastighetstaxering 2010 och 2011 och Färdigställda lägenheter. Egna beräkningar.

16 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Bostadsbyggandet har under de senaste fem åren legat på ca 25 000 lägenheter per år jämfört med ca 50 000 lägenheter under början av 1990-talet. Det byggdes historiskt sett mycket i början av 1990-talet och byggandet har varit mycket lågt i Sverige i synnerhet efter finanskrisen 2008. Endast lite drygt 20 000 lägenheter har i genomsnitt byggts per år efter finanskrisen. Däremot byggdes det hela 31 000 lägenheter per år mellan 2006 och 2008. Siffran är dock liten om vi jämför med de 67 000 lägenheter som byggdes 1991. Det mesta tyder dock på att bostadsbyggandet var alltför stort i slutet av 1980-talet och i början av 1990-talet. Det framgår av figur 2.1 att bostadsbyggandet är den viktigaste faktorn för hur bostadsstocken i form av antal lägenheter i egna hem, bostadsoch hyresrätter utvecklas. Samtidigt ska vi minnas att de allra flesta av oss bor i hus som inte byggts i år eller för den delen i fjol. Det finns 4,5 miljoner lägenheter i Sverige. Av dessa är1,6 miljoner hyresrätter, 1,0 miljoner är bostadsrätter och 1,9 miljoner är ägda lägenheter som nästan enbart är småhus. Antalet nybyggda lägenheter är i dag inte mer än en knapp halv procent av den totala bostadsstocken, och även om vi skulle bygga vad som krävs långsiktigt skulle antalet nybyggda lägenheter vara litet sett till hela bostadsstocken. På lång sikt betyder byggandet allt för tillgången på bostäder, men kortsiktigt beror dagens bostadssituation i första hand på hur vi utnyttjar den befintliga stocken. Tillgången på lägenheter och därmed även bostadsbristen bestäms både av hur vi utnyttjar de bostäder som redan finns och att vi på sikt bygger, bygger om och river så att antalet bostäder svarar mot efterfrågan och de olika behov som den är ett uttryck för. Ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet innebär att både hyror och bostadspriser anpassas efter utbud och efterfrågan. En alltför strikt reglering av bostadsmarknaden och illa satta avgifter och utformade skatter på bostadstransaktioner leder till att våra bostäder utnyttjas dåligt, vilket med Boverkets sätt att se leder till bostadsbrist. Vi har inte bostadsbrist när alla bor som de önskar och har råd med, givet sina preferenser och inkomster. Men för att vi inte ska ha bostadsbrist måste också det totala antalet bostäder vara det rätta. Bostadsmarknaden måste vara i långsiktig jämvikt, dvs. kostnaden för att bygga nya bostäder måste vara lika med vad hushållen är villiga att betala. Bostadsbyggandet är nästan alltid större än ökningen av antalet bostäder. Skillnaden förklaras till viss del av hur många lägenheter som byggs om, men framförallt är bostadsbyggandet större än ökningen av bostadsstocken när många bostäder rivs. Under miljonprogrammets dagar byggdes det många lägenheter men antalet lägenheter ökade inte alls i takt med byggandet eftersom vi samtidigt rev många bostäder. Det senaste decenniet har bilden varit en helt annan. Ökningen i bostadsstocken har varit lika stor som byggandet eller till och med något större till följd av få rivningar men även till följd av ombyggnader av vindar och kontor till bostäder. Den svenska bostadsstocken är i allmänhet ung och det är därför inte ekonomiskt motiverat att riva

2 Bostadssektorns utveckling 17 lägenheter. Bostäderna från miljonprogrammets dagar är i stort sett bara 40 år gamla och ett hus har normalt en beräknad livslängd på bortåt 100 år. Genom att se till ökningen av antalet bostäder i stället för till hur många som byggs tonar en delvis annorlunda bild fram än vad vi varit vana vid. Det framgår att ökningen i bostadsstocken vid 1980-talets slut och vid 1990-talets början under ett par år nästan var i paritet med ökningen under miljon-programmets dagar, trots att det byggdes väsentligt färre lägenheter. Figur 2.2. Boendetäthet 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1960 1965 1970 Invånare per lägenhet 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Källa: SCB: Befolkning. Tillgången på bostäder, mätt som antalet invånare per lägenhet sjönk, som figur 2.2 visar, kraftigt under 1970- och 1980-talet, för att stabiliseras på en boendetäthet på knappt 2,1 invånare per lägenhet fr.o.m. 1990-talets början. Utvecklingen skiljer sig dock åt mellan landets olika delar (se figur 2.3). I storstäderna var tillgången på bostäder som störst vid 1990-talets början, men särskilt i Storstockholm och i Stormalmö har befolkningen vuxit snabbare än antalet lägenheter under de senaste två decennierna. De senaste fyra åren kan vi därför notera en ökad boendetäthet i Storstockholm och i Stormalmö. Det är påfallande hur lite boendetätheten i landet som helhet har varierat under de senaste två decennierna. För att förstå vad som orsakar bostadsbrist och vad som styr bostadspriserna är det nödvändigt att vi även ser till en rad ekonomiska variabler, till olika upplåtelseformer och att analysen fångar utvecklingen i landets olika delar.

18 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Figur 2.3. Boendetäthet i olika regioner 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1990 1995 2000 2005 Invånare per lägenhet 2010 Stor-Stockholm Stor-Malmö Stor-Göteborg Övriga riket Källor: SCB: Befolkning och egna beräkningar. Subventionerna till bostadsbyggande och bostadskonsumtion var stora under 1980-talet, vilket var en av förklaringarna till dåtidens problem med statsfinanserna. Om vi ser till de statliga räntesubventionerna så uppgick de, när de var som störst under 1990-talets första hälft, till ett par procent av BNP. (Två procent av BNP i dag motsvarar drygt 70 mdkr.) Inriktningen av bostadspolitiken ändrades vid 1990-talets början. Efter det att staten, skattebetalarna, under flera decennier subventionerat bostadsproduktion och bostadsförvaltning, avskaffades i stort sett alla subventioner. Skattereformen 1990/91 innebar bl.a. att bostadsbyggandet belades med moms, och hushållens möjligheter till ränteavdrag minskades kraftigt: från omkring 50 procent av räntekostnaden vid 1980-talets slut till 30 procent 1991. Hushållens kostnader för boendet flyttades därmed till stor del från statens till hushållens budget och boendekostnaden blev efter att ha varit delvis dold fullt synlig för hushållen. Samtidigt som man beslutade sig för att sjösätta skattereformen 1990/91 och avskaffa bostadssubventionerna, tvingades Riksbanken försvara kronan, genom en höjd ränta, vilket innebar att hushållens bostadskostnader ökade ytterligare.

2 Bostadssektorns utveckling 19 Det kraftigt ökade utbudet av bostäder vid 1990-talets början sammanföll med att hushållens efterfrågan på bostäder minskade både som en följd av stigande boendekostnader, till följd av den ekonomiska krisen, och sjunkande inkomster. De reala priserna på egna hem sjönk med drygt 25 procent mellan 1990 och 1993. Figur 2.4. Hyra per lägenhet samt pris egna hem Månadshyra, kr 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1980 1985 1990 1995 Index 1980=100 2000 2005 2010 Hyra 2011 års priser (vänster axel) Realt prisindex egna hem (höger axel) Källor: SCB: Fastighetspriser och lagfarter och Hyror i bostadslägenheter. Först vid denna lägre prisnivå var hushållen beredda att efterfråga de befintliga bostäderna. Skattereformen innebar att hyrorna steg kraftigt. Mellan 1990 och 1993 ökade den reala hyran med hela 27 procent, vilket kan jämföras med hyresökningen för hela perioden mellan 1993 och 2011 på 12 procent. Den turbulens som den vi haft på priserna för ägda bostäder lyser med sin frånvaro på hyresmarknaden (se figur 2.4). En jämförelse av hyresutvecklingen i Sverige med den i andra OECD-länder visar dock inte på att svenska hyror sedan mitten av 1990-talet skulle ha stigit långsammare än i andra länder. Det stora bostadsbyggandet och hyresökningarna som sammanföll med 1990-talskrisen ledde till ett betydande utbudsöverskott inte bara på ägda bostäder utan även på hyresrätter. Det gick inte att hitta hyresgäster till alla lägenheter och som framgår av diagram 5 revs många flerbostadshus under 1990-talets andra hälft.

20 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Figur 2.5. Antal rivna lägenheter i flerbostadshus 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Antal lägenheter Källor: SCB: Bostadsbyggande och ombyggnad; Boverket. Den ekonomiska konjunkturen ändrades till det bättre vid millennieskiftet. Hushållens reala inkomster växte rekordartat samtidigt som bolåneräntorna föll (se figur 2.6). Hushållens efterfrågan på bostäder ökade påtagligt. Inte bara bostadspriserna steg utan fler fick råd att hyra bostad. Figur 2.6. Boränta och ökning av real disponibel inkomst 20 15 procent 10 5 0-5 1990 1995 2000 2005 2010 % ökning real disponibel inkomst 3 mån. boränta Källor: SCB: Nationalräkenskaper och Finansmarknad. Ett tydligt tecken på detta är nedgången av antalet vakanser i de kommunala bostadsbolagen. I storstäderna tog de lediga hyresrätterna i praktiken slut omkring 2000. I övriga Sverige fortsatte de kommunala

2 Bostadssektorns utveckling 21 bostads-bolagen att ha relativt höga vakanser under ytterligare några år, och det är först under de senaste fyra till fem åren som vakanserna har kommit ner på riktigt låga nivåer här (se figur 2.7). Den växande befolkningen i storstäderna bidrog också till en ökad efterfrågan på bostäder, men våra beräkningar visar att inkomst- och ränteutvecklingen haft större betydelse för efterfrågan. Figur 2.7. Vakanser i kommunala bostadsbolag Procent 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990 1995 *Interpolerat värde Stor-Stockholm Stora städer Källor: SCB: Boende, byggande och bebyggelse (outhyrt i flerbostadshus). Priserna på egna hem och bostadsrätter har sedan 2000 ökat realt med drygt 70 procent respektive 150 procent. Antalet lägenheter har visserligen endast ökat måttligt men att förklara ökningen i bostadspriserna med ett för litet byggande och otillräckliga bostadsinvesteringar låter sig inte göras. För att motverka en prisuppgång av den storleksordning vi talar om här skulle bostadsstocken enligt våra beräkningar ha behövt öka med flera tiotals procent mer än den faktiskt har gjort. Vi skulle ha behövt bygga ett nytt miljonprogram utöver det som vi faktiskt byggt sedan 2000 för att priserna skulle ha varit oförändrade 2. Inte heller befolkningstillväxten är av den storleken att den kan förklara prisökningen på bostäder. Nej, dagens höga bostadspriser är inte främst en funktion av ett otillräckligt byggande och en stark befolkningstillväxt utan en följd av en hög bostadsefterfrågan driven av stark konjunktur och snabbt stigande realinkomster, låga räntor, en stor ökning av bolånen och en tro på bostaden som relativt riskfri investering. Konjunkturnedgången 2009 blev mycket kortvarig och påverkade inte hushållen nämnvärt då de kunde dra fördel av låga räntor och sänkta inkomstskatter. 2000 2005 Stor-Göteborg Små städer 2010* 2 Med hjälp av modellen i kapitel 3 kan detta skattas fram. Beräkningarna indikerar att bostadsbeståndet skulle behöva öka med 513 811 730 488 bostäder om hela ökningen i de reala huspriserna sedan 2000 ska byggas bort.

22 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv Höga bostadspriser och bostadsbrist, som vi definierar den, måste inte vara ett samhällsekonomiskt misslyckande. Men det är ett misslyckande om priserna är höga därför att konkurrensen i bostadsproduktionen är satt ur spel, eller om det finns andra problem på utbudssidan som hämmar bostadsproduktionen. Det är också ett misslyckande om priserna inte speglar fundamentala faktorer utan förklaras av låga räntor och irrationella förväntningar om framtida bostadspriser hos hushåll och kreditgivare. I ett sådant läge är priserna på nya bostäder högre än de sanna samhällsekonomiska kostnaderna för att bygga. I det första exemplet är bostadsbristen och de höga priserna en konsekvens av bristande konkurrens. I det andra är de höga priserna en följd av ett irrationellt beteende och god tillgänglighet på lånat kapital. När vi ska bedöma om vi har bostadsöverskott eller bostadsbrist måste vi först avgöra om bostadspriserna är högre eller lägre än under normala ekonomiska förhållanden. Vi måste bestämma en period att relatera till när bostadsmarknaden kan sägas ha varit i jämvikt. Den allmänna bostadsbristen kan därefter beräknas som det aktuella byggbehov som finns med hänsyn till hur mycket som har byggts sedan jämvikten, och som kvarstår att bygga med hänsyn till att effekterna av befolkningstillväxten elimineras, för att priset på bostäder återigen ska etableras på en uthållig nivå. Figur 2.8. Bostadsmarknadens värdering 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 1980 1985 1990 1995 Index 2000 2005 2010 Tobins-q Pris/Faktorprisindex Hyra/Faktorprisindex Källor: SCB: Fastighetspriser nationalräkenskaper, Priser och konsumtion; egna beräkningar För att bestämma om bostadsmarknaden är i jämvikt kan vi relatera bostadspriserna och hyran till fundamenta i form av investeringskostnaden för bostäder, arbetskostnaden i byggproduktion och till materialpriserna. I figur 2.8 redovisas tre kvoter. Den första kvoten är Tobins-q för egna hem, mätt som priset på egna hem dividerat med

2 Bostadssektorns utveckling 23 investeringsdeflatorn för bostadsinvesteringar, den andra kvoten är priset på egna hem dividerat med faktorprisindex för småhus och den tredje kvoten är hyran per lägenhet dividerad med faktorprisindex för flerbostadshus. Alla tre kvoterna är normerade till ett för perioden 1980 till 2011. Ett Tobins-q lika med ett kan tolkas som att priset på bostaden är lika med kostnaden för att bygga en ny bostad och att vi därför är i jämvikt. Samma tolkning kan göras till faktorprisindex som mäter arbetskostnader, materialkostnader och transportkostnader i byggproduktion. Vi har inte tillgång till ett tillförlitligt prisindex för hyresbostäder, men vi utgår ifrån att hyresnivån samvarierar tillräckligt nära med priset på hyresbostäder för att kvoten mellan hyra och faktorprisindex ska vara ett bra mått på värdet av hyresfastigheter. Med ledning av dessa värderingsmått bedömer vi att den svenska bostadsmarknaden i landet i sin helhet på ägarmarknaderna var i jämvikt omkring 2003. Ägda bostäder var billiga på 1990-talet och dyra under 2000-talet, medan motsatsen gäller för hyresfastigheter enligt vårt värderingsmått. En möjlig tolkning till varför hyrorna inte samvarierar med priserna på ägda bostäder är att tillämpningen av bruksvärdesprincipen eller hyresregleringen håller uppe hyrorna i dåliga tider och håller nere hyrorna i goda tider.

24 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv

25 3 Den aggregerade bostadsbristen 3.1 Inledning Bostadsbrist är ett komplext begrepp. I generella termer kan bostadsbrist definieras som ett tillstånd där någon eller några människors boendestandard än lägre än vad som är önskvärt enligt någon norm (Bengtsson, 1992, s. 12), en definition som emellertid är för bred för att vara praktiskt användbar. Dels behöver man enas om vad som åsyftas med begreppet boendestandard, dels vilken och vems norm som ska gälla. En generellt förbättrad boendestandard kan både syfta på att de som redan har ett boende förbättrar kvalitén på sitt boende, men också att utbudet av bostäder ökar, vilket ökar möjligheten inte minst för eftersatta grupper (t.ex. unga och hemlösa) att skaffa egen bostad. Den rådande normen kan i sin tur antingen vara definierad utifrån varje enskild individs preferenser eller politiskt definierad vilket innebär att samma norm ska gälla för alla. Ett exempel på den sistnämnda är definitionen avtrångboddhet enligt norm tre 3. I detta kapitel ligger emellertid fokus på att mäta bostadsbrist uttryckt som kvantiteten bostäder, medan boendekvalitén och olika etablerade normer tas för givna. Bengtsson (1992) lyfter fram två olika ansatser utifrån vilket begreppet bostadsbrist kan förstås: det marknadsmässiga perspektivet och det politiska perspektivet. Enligt det politiska perspektivet definieras bostadsbrist som en situation när det finns människor vars bostadsstandard är lägre än behoven (som de definieras av politikerna) och enligt det marknadsmässiga perspektivet uppstår bostadsbrist när det 3 Trångboddhet enligt norm 3 stipulerar att det ska finnas minst ett rum per inneboende, kök och vardagsrum exkluderat. Sambor bedöms dock klara sig med ett sovrum. Se t.ex. www.boverket.se

26 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv inte finns bostäder som svarar mot individers preferenser och ekonomiska möjligheter. De två olika perspektiven skiljer sig därför genom distinktionen mellan behov och efterfrågan. Enligt det marknadsmässiga perspektivet menar man med efterfrågan den boendestandard vi önskar upprätthålla givet vår betalningsvilja/betalningsförmåga, och bostadsbrist uppstår då när ett antal människors boendestandard är lägre än vad de har förmåga och är villiga att betala för. Behov, som är utgångspunkten enligt det politiska perspektivet, är ett mer svårdefinierat begrepp men kan exempelvis antas uppstå när det finns människor som saknar bostad eller när det finns människor som lägger alltför stor del av sin tid på att pendla till och från sitt arbete än vad som anses acceptabelt enligt en politiskt definierad norm. Skillnaden mellan behov och efterfrågan kan illustreras med följande exempel: Kalle har för långt att pendla enligt standardiserade normer men hans betalningsförmåga/betalningsvilja tillåter honom inte att flytta närmare. I exemplet lider inte Kalle av bostadsbrist enligt det marknadsmässiga perspektivet men är drabbad av brist enligt det politiska perspektivet. Som påpekades i inledningen analyserar denna rapport bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv. Med den utgångspunkt som detta kapitel har, kan vi dock inte mäta bostadsbristen i dess klassisa essens, d.v.s. som ett efterfrågeöverskott. Anledningen är att marknaderna för bostadsrätter och äganderätter inte omfattas av några prisregleringar. Kort beskrivet: Om efterfrågan på bostäder överstiger utbudet kommer priset på bostäder att stiga vilket leder till att utbudet stiger och efterfrågan minskar tills de är lika och jämvikt har etablerats. Därför kan brist, uttryckt som ett efterfrågeöverskott, teoretiskt sett inte uppstå på marknader där prismekanismen fungerar. Det är dock inte samma sak som att sådana marknader fungerar perfekt i övrigt. Ett exempel på detta är den senaste tidens debatt om de höga bostadspriserna. Man har t.ex. pekat på att det reala huspriset 4 ligger ovanför sitt historiska genomsnitt, vilket kan tyckas antyda att ett fall är att vänta. Detta stöds empiriskt om man studerar utvecklingen av de reala huspriserna under de senaste 60 åren. Figur 1 visar att mellan 1951 och 1995 uppvisade det reala huspriset ingen trendmässig ökning utan fluktuerade endast över och under sitt medelvärde. Men efter 1995 observerar vi en till synes oavbruten ökning utan starka indikationer på att de är på väg att återvända till sitt långsiktiga genomsnitt. 4 Det reala huspriset definieras som det genomsnittliga priset på sålda småhus deflaterat med konsumentprisindex.

3 Den aggregerade bostadsbristen 27 Figur 3.1. Utvecklingen av de reala huspriserna 1952 2011 Index 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1952 1960 1968 1976 1984 1992 2000 2008 Källor: SCB och egna beräkningar. Serien är normaliserad så att medelvärdet=1. Även om figur 3.1 visar att det inte är ovanligt med perioder när de reala huspriserna under lång tid avviker från sitt genomsnitt 5 så befinner vi oss i en unik period eftersom avvikelsen mellan de reala huspriserna och genomsnittet aldrig har varit så hög som på senare år. Toppåret 2010 översteg de reala huspriserna sitt genomsnitt med drygt 83 procent och som förklaringar har bl.a. diskuterats låga räntor, stigande inkomster, ökad preferens för boende i förhållande till annan konsumtion, låga amorteringskrav, minskad fastighetsbeskattning samt ett lågt byggande som förklaringar. 6 Relaterat till samma diskussion är debatten om huruvida de höga reala huspriserna är fundamentalt motiverade eller om det även finns andra faktorer, exempelvis bakåtblickande förväntningar 7, som har bidragit till att priserna har stigit. Om hushållen förväntar sig att huspriserna kommer att fortsätta att stiga, kan detta påverka bolånetagarnas beteende på ett sätt som ökar skuldsättningen och huspriserna ytterligare. Riksbanken kommer i sin utredning från 2011 fram till att de höga reala huspriserna är motiverade av förväntade variabler, men betonar samtidigt att det inte är säkert att alla variabler befinner sig på långsiktigt varaktiga nivåer. Som ett exempel kan nämnas de låga bolåneräntorna och att om Riksbankens reporänta närmar sig sitt långsiktiga genomsnitt kommer även bolåneräntorna att stiga och de reala huspriserna förväntas sjunka 5 Mellan 1957 och 1979 ökade de reala huspriserna trendmässigt hela tiden för att nå sitt genomsnitt, även om en tillfällig avmattning inträffade i samband med oljekrisen i början av 70-talet. 6 Se bl.a, Riksbanken (2011) samt BKN (december, 2008). 7 Med bakåtblickande förväntningar menar man att det som skett påverkar hushållens förväntningar. Om huspriserna exempelvis har stigit under en period, leder bakåtblickande förväntningar till att hushållen tror att huspriserna kommer att fortsätta att stiga.

28 Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv som följd. Även hushållens förväntningar kan förändras, vilket kan ske betydligt snabbare än förändringar i räntorna. Demoskops boprisindikator 8 visar att differensen mellan de hushåll som tror att bopriserna kommer att stiga och de som tror att de kommer att sjunka varierar kraftigt över tid. Kontentan av ovanstående är att även om hushållen tror att huspriserna kommer att stiga för tillfället, kommer deras optimism sannolikt att vända så småningom. Ett fall i de reala huspriserna kan bara uteslutas om man tror att fundamenta (t.ex. räntorna) ligger på långsiktigt hållbara nivåer och om man tror att hushållen är för evigt optimistiska. Oavsett diskussionen ovan, är det värt att betona att höga reala huspriser är problematiska oavsett om de är fundamentalt motiverade eller inte och även om bostadsmarknaden kan anses vara i balans ur ett marknadsmässigt perspektiv. Som påpekats i BKN:s marknadsrapport från oktober 2012 9, så är hushållens skulder i dag på sin högsta nivå sedan 1970 och utgör ca 170 procent av den disponibla inkomsten. Bolånen, som utgör den största posten, uppgår till ca 120 procent av den disponibla inkomsten. Ökningen av hushållens skuldkvot har ökat som snabbast efter år 2000, vilket sammanfaller med perioden när de reala huspriserna har ökat som mest. En ökad skuldsättning i samband med höga huspriser innebär en ökad risk för hushållen. Om huspriserna faller kommer andelen hushåll vars bolån överstiger bostadens värde att öka, vilket är problematiskt i synnerhet under perioder när arbetslösheten stiger och inkomsterna faller 10. Höga reala huspriser kan också vara ett tecken på att det finns problem på bostadsmarknadens utbudssida. Ett lågt byggande är en av de faktorer som har angetts som anledning till det höga prisläget liksom att några större tecken på avmattning hittills inte varit synliga. Det låga byggandet kan hänföras till en mängd orsaker såsom finansiell osäkerhet, begränsad konkurrens samt att bygginvesteringarna förefaller känsliga för ökningar i byggkostnader 11 vilken också BKN har visat i en tidigare marknadsrapport 12. Även om bostadsinvesteringarna som andel av BNP ökade under den senare halvan av 1990-talet och första halvan av 2000-talet föll de återigen i samband med finanskrisen och ligger fortfarande under den nivå som rådde i mitten på 1980-talet. En delförklaring till det relativt låga byggandet på 2000-talet kan alltså vara att byggföretagen inte har anpassat sitt utbud till de stigande reala huspriserna eftersom även byggkostnaderna har ökat. Höga reala huspriser (dvs. reala priser på småhus) kan också vara ett tecken på att det föreligger brist på näraliggande substitut till småhus, dvs. av bostadsrätter och hyresrätter. Exempelvis, om efterfrågan på hyresrätter överstiger utbudet kan många tvingas köpa sin bostad, vilket 8 Demoskop (2012) 9 Se BKN (oktober, 2012) 10 Stefan Ingves har nyligen pekat på riskerna med hushållens höga skuldsättning, se t.ex. Dagens Industri (2012a). 11 Se t.ex. Europakommissionen (2012). 12 Se BKN (maj 2011).

3 Den aggregerade bostadsbristen 29 bidrar till högre priser på ägandemarknaden. Ett lågt utbud av hyresrätter och höga priser på ägandemarknaden kan i sin tur resultera i att vissa grupper utestängs från bostadsmarknaden. I förlängningen får detta negativa konsekvenser för arbetsmarknaden eftersom det minskar arbetskraftens rörlighet. Det rapporteras frekvent i media om hur bostadsbristen gör det svårt för företagen att rekrytera arbetskraft 13. Höga reala huspriser försvårar även för hushållen att bo till en rimlig kostnad vilket ökar skuldsättningen i ekonomin, och hushållen kan tvingas att prioritera räntekostnader framför att amortera på sina bolån eller att spara i andra former. Vår poäng är att en analys av problemen på bostadsmarknaden inte kan begränsas till en analys av demografiska variabler (t.ex. antal invånare per bostad) utan kräver ett större grepp där även effekterna av ekonomiska variabler beaktas. Med utgångspunkt i observationen att de reala huspriserna i dag ligger på en historisk toppnivå, och den problematik detta medför, beräknar vi i detta kapitel hur mycket bostadsbeståndet ännu inte anpassat sig i Sveriges olika län och kommuner för att eliminera de förändringar i de reala huspriserna som beror på befolkningstillväxten. Vi menar att bostadsbrist existerar när bostadsstocken inte hunnit öka i tillräcklig takt för att eliminera befolkningstillväxtens press på huspriserna sedan bostadsmarknaden var i balans (d.v.s. sedan ett jämviktsår). Ett bostadsöverskott definieras omvänt som när bostadsstocken ökat mer än nödvändigt för att eliminera de ökningar i de reala huspriserna som befolkningstillväxten orsakat sedan bostadsmarknaden var i balans. Valet av jämviktsår motiveras utifrån ett flertal indikatorer, en diskussion som vi återkommer till i avsnitt 3.3.2. Om bostadsbrist föreligger, är den sammanlagda effekten av befolkningstillväxten och förändringarna i bostadsstocken att de reala huspriserna har ökat. Om bostadsöverskott föreligger, är den sammanlagda effekten av befolkningstillväxten och förändringarna i bostadsstocken att de reala huspriserna har minskat. I avsnitt 3.4.2 motiverar vi närmre hur vi valt att definiera bostadsbrist och varför vi hävdar att bostadstocken enbart ska öka eller minska för att eliminera de husprisökningar som beror på befolkningstillväxten. Vår metod består i att skatta en panelregressionsmodell innehållande årlig data från 19 av Sveriges 21 län perioden 1993 2011 där sambandet mellan förändringstakten i de reala huspriserna och olika ekonomiska variabler, bl.a. förändringen av utbudet av bostäder, skattas. Vi använder sedan parameterskattningarna för att beräkna den eventuella bostadsbristen eller bostadsöverskottet. Vi beräknar bostadsbristen på kommunnivå och länsnivå. 13 Se t.ex. Sundin, K (2012-10-29).