I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING MALMÖN 1:382 Myrvägen 44, 456 55 Bohus Malmön L. Söderström Fastighetsbesiktningar AB Karlsbergsvägen 3, 462 60 Vänersborg Tel: 0521 609 00 Organisationsnummer: 556254-4899, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Malmön 1:382 Adress: Myrvägen 44 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: 456 55 Bohus Malmön Sotenäs Stefan Lindström Beställare Telefon: 0702 090 375 E-post: stefan@bubs.se Besiktningsman Leif Söderström Telefon: 0521 609 00 E-post: soderstrom.fast@swipnet.se Besiktningsdag onsdag den 18 juni 2014 Klockan 08:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Stefan Lindström Ange datum överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: -- Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1997. Följande renoveringar och underhåll är utförda. Kosmetisk renovering från 1997 och framåt. Gäststuga från 1998. Garaget byggdes mellan 2007 2009. Badrum i källaren och tvättstuga från 2012. Upplysningar om fel i fastigheten: -- 2
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca + 16 ºC och sol Byggnaden är uppförd i ett plan i vinkel med källargrund. Sadeltak med plåtpannor. Platta på mark. Mellanbjälklag, stomme och fasad i trä. Grundmur i cementhålsten. Två och treglasfönster. Dränering från 1995. Direktel och fyra luftvärmepumpar, de är ca tre år. Självdragsventilation och kommunalt dagvatten. Byggnadsår: 1969 Ombyggnadsår: -- 3
NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Träfasad Uppväxt mark. Cementhålsten, det är sprickor i putsen, det är sättsprickor i skarven till utbygget. Södersida det är torrsprickor i träfasaden. Några bräder är rötskadade. Vindskivorna är dåliga. Det är rostgenomslag från spikarna. Framsida en del spikar rostar. Norrsida det är torrsprickor i träfasaden. En del spikar rostar. Baksida det är rostgenomslag från spikarna. Vindskivorna är rötskadade i ändarna. Generellt fastigheten är i behov av att målas om. All växtlighet efter fasaden bör tas bort, den skadar fasad och dränering. Entrétrapp Två och treglasfönster Det saknas räcke, det är fallrisk. En del treglasfönster är äldre, se riskanalys 3:1. En del av uppviken på fönsterblecken är i behov av att mjukfogas för att slippa inläckage. Det saknas fönsterbleck på källarfönstren, se riskanalys 3:6. Dörrar Det saknas tröskelbleck på entrédörren, se riskanalys 3:6, Yttertak Plåtpannor, det är lite rostskador och småbucklor i pannorna och nocken. Tak över altan papptak, det är nästan ingen lutning alls på taket. Se riskanalys 3:3. Det stod vatten på taket. Rännor och rör Invändigt Allmänt Det saknas renssilar på stuprören. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. 4
Generellt Fönster på den äldre delen se riskanalys 3:2. Det är lite rörelsesprickor i väggarna. Golven är lite ur våg och knarrar lite. Källarvåning Tvättstuga Gillestuga Passage Förråd under altan Dusch och toalett Sovrum 1 Sovrum 2 Generellt Entréplan Entré Kök Vardagsrum Sovrum 1 Sovrum 2 Tvättstugan fuktmättes vid besiktningen och den var torr. Klinkergolv och målade väggar. Det saknas ventilation. Det är träreglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:4 och 3:5. Det är träreglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:4 och 3:5. Klinkergolv, golvet är ojämnt och lutar. Träreglade väggar mot betongen, se riskanalys 3:5. Klinkergolv och kaklade väggar från 2012, det går inte att okulärt bedöma hur tätskikten är utförda. Det är skrivit ett intyg, men det är inte ett riktigt våtrumsintyg, se riskanalys 3:7. Det är träreglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:4 och 3:5. Det är lågt till tak. Genomgångsrum. Det är träreglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:4 och 3:5. Det är lågt till tak. Det är en lukt i källaren De träreglade golven: betongplatta, plast, träregel, isolering, spångolv och ytskikt, enligt säljaren. Det är en fuktfläcka över dörren, det var torrt vid besiktningen. Det är våtsäkrat utom under kyl/frys. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Med utgång till altan. Det saknas ventilation. Doslock saknas. Ventilation saknas. 5
Toalett Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Vind Övre vind Det är en del svart och vitmögel på yttertakets insida. Ventilationen från toaletten slutar på vinden. Se riskanalys 3:9. 6
Gäststuga och förråd Utvändigt Tänkt garage. Det byggdes 2007 2009. Tak plåtpannor. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Invändigt Gäststuga. Träfasad det är lite torrsprickor i fasaden på södergaveln. Marken lutar mot byggnaden på norrsidan, se riskanalys 3:10. Det saknas tröskelbleck på dörren, se riskanalys 3:6. Köksdel det är inte våtsäkrat under kyl/frys. Toalett och dusch klinkergolv och kaklade väggar från 2009. Det är skrivit ett intyg, men det är inte ett riktigt våtrumsintyg, se riskanalys 3:7. Det är bom i klinkerplattorna. Några fogar spricker. TV-rum - Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Sovloft det är enbart snedtak. Det går inte att se hur luftspalterna är utförda, är de inte rätt utfört se riskanalys 3:8. Sidovind med varmvattenberedare det är inte våtsäkrat här. Förråd. Det är omålat. 7
3 RISKANALYS 3:1 ÄLDRE TREGLASFÖNSTER: I treglasfönster som är äldre än tjugo år finns risk att luft kan komma in mellan rutorna. Det kan orsaka kondens. 3:2 FÖNSTER: Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag genom äldre/bristfälligt underhållna fönster. Fukt kan tränga in vilket kan ge rötskador i stommen. 3:3 FLACKT TAK: Regnvatten kan vid läckage i taktäckning, dåligt takfall eller igensatta takbrunnar, tillföra takkonstruktionen fukt. Fukt kan också komma inifrån, genom att varm fuktig rumsluft läcker upp i takkonstruktionen och kondenserar mot yttertaket, med fukt och mögelskador som följd. Ventilationsspalten mellan yttertaket/takbjälklaget kan också vara igensatt och ge upphov till sådana skador. Särskilt utsatta byggnadsdelar är yttertaksbrädor, träbjälkar och isolering. 3:4 BETONGPLATTA PÅ MARK: Betongplatta på mark med uppbyggt övergolv med okänd konstruktionsutformning. Befintlig golvkonstruktion riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. För att kunna konstatera om reglade golv- /väggsyllar har fuktskador erfordras att man utför konstruktionsingrepp, fuktmätningar m.m. 3:5 INVÄNDIGT ISOLERADE KÄLLARYTTERVÄGGAR: Det finns alltid en risk med invändigt isolerade/uppreglade källarväggar. Markfukt kan ta sig in i källarväggen, om fuktisoleringen är bristfällig. Fukt kan också tillföras källarväggen genom att fuktig inomhusluft kondenserar på källarmurens insida. Särskilt utsatta byggnadsdelar är trämaterial som har kontakt med betonggolv och grundmur. Om organiskt material (trä) har använts som regelverk och byggnadsarbetet inte utförts fackmässigt, kan fukt och mögelskador samt rötskador uppstå. 3:6 DÖRR OCH FÖNSTERBLECK: Fukt och rötskador i fönster, dörrar, fönster/dörrfoder samt felmonterade fönsterunderbleck - överbleck, kan orsaka fukt-rötskador i träkonstruktionen p g a att vatten kan tränga in i konstruktionen. 3:7 VÅTRUMSINTYG: då kvalitetsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas finns risk för att utrymmena inte är fackmannamässigt utförda enligt gällande krav (BKR och Säker Vatten) avseende rörgenomförningar, tätskikt och underarbete. Om arbetsutförandet av våtrummen inte är korrekt utfört ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå bakom/under kakel och klinkerinklädnader. 8
3:8 SNEDTAK: Risk föreligger för fukt och mögelskador i yttertaksbrädor, isolering i snedtak, pga. att luftspalt kan saknas mellan yttertaksbrädor - isolering. Ventilationsluft tas in vid takfot (sims) och släpps ut genom ventiler på gavelspetsar (alt. ventileras nock). 3:9 VIND: Om inte konstaterade brister på vinden åtgärdas finns risk för att ytterligare fuktrelaterade skador (mögel) kan komma att förvärras. 3:10 MARKLUTNING: Marken invid en byggnad skall ordnas så att vatten på ytor kring byggnaden avleds från denna, för att ej utsätta grundläggningen för onödig vattenbelastning. Stenläggning rekommenderas mot grundmur. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Vänersborg 2014-06-19 L. Söderström Fastighetsbesiktningar AB Leif Söderström 9
BILAGA I FASTIGHET
FASTIGHET
FASTIGHET
FASTIGHET
FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år