Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av en fastighet. Även mäklarens agerande i samband med annonseringen av fastigheten har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet En uppdragsgivare har i en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans uppdrag som ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen av en fastighet. NN har förelagts att yttra sig över anmälan. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av uppdragsavtalet och e-postkorrespondens mellan honom själv samt parterna och deras företrädare. Anmälan Anmälaren har sammanfattningsvis framfört följande. Anmälaren har gjort gällande bland annat att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av fastigheten. Han har inte meddelat uppdragsgivaren att fastigheten hade annonserats på nytt. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Hon och hennes före detta make köpte fastigheten år 2008 genom det företag som NN då hade. Vid bodelningen i mars 2014 var det sagt att fastigheten omgående skulle ut till försäljning. Anmälaren och före detta maken ville själv ha en annan mäklare, men tilldelades NN. I tingsrätten hade parterna enats om ett lägsta försäljningspris om 2 725 000 kronor. När NN hade varit ute och tittat på huset svarade han via e-post att detta objekt kommer att bli väldigt svårt att sälja och att han ville gå ut med en prissättning på 2 495 000 kronor. Anmälaren kontaktade NN direkt och ifrågasatte prissättningen. Som svar framförde han att prissättningen enbart var ett så kallat lockpris, eftersom det var svårt att sälja villor i X-stad på över 2 miljoner. Det typiska huset i X-stad ligger på runt 1,8 miljoner kronor. Fastigheten lades ut till försäljning den 1 juni 2014. Detta upprörde anmälaren som kontaktade mäklaren och framförde att hon tyckte att tidpunkten var helt fel. Inget hände med försäljningen och anmälaren ville att huset skulle tas bort från webbplatsen för bostadsannonser. Anmälaren ansåg att fastigheten skulle läggas ut igen vid skolstarten. Runt den 23 juni 2014 togs bostadsannonsen för fastigheten bort. Den 26 juli 2014 fick hon reda på att fastigheten skulle visas måndagen den 28 juli 2014 och att den hade lagts ut på webbplatsen för bostadsannonser igen den 20 juli 2014. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat bland annat följande vid granskningen av uppdragsavtalet. Uppdragsavtalet har undertecknats av anmälaren den 2 april 2014 och av den andra uppdragsgivaren den 5 maj 2014. NN har som ansvarig fastighetsmäklare undertecknat avtalet den 5 maj 2014. Av uppdragsavtalet framgår att förmedlingsuppdraget avser den aktuella fastigheten och att utgångspriset är satt till 2 395 000 kronor. Enligt avtalstexten har uppdragsgivarna accepterat detta pris som ett tänkbart försäljningspris. Fastighetsmäklarens yttrande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) NN har i sitt yttrat tillbakavisat kritiken. Han har sammanfattningsvis anfört följande. Det är riktigt att uppdragsgivarna förvärvade fastigheten genom det mäklarföretag han då ägde och genom en där anställd mäklare. Detta visste NN inte om när han blev tillfrågad om att förmedla fastigheten. NN har uppgett att hans bedömning vid värderingstillfället var att ett begärt pris på 2 400 000 kronor var ett marknadsmässigt pris. Antalet nybyggda liknande fastigheter var starkt begränsat och min åsikt var snarare att det är viktigt att begära ett pris som är attraktivt och att det kommer folk till visningen. Något lockpris anser NN inte att det var. Rimligen skulle kunderna och ombuden ha sagt nej tack och anlitat en annan mäklare om de ansåg min bedömning vara felaktig. NN har uppgett att han i juni 2014 hade telefonkontakt med båda parterna inför borttagandet av fastigheten från webbplatsen för bostadsannonser. Han fick därefter svar på ett e-postmeddelande som han hade skickat den 16 juni 2014 till uppdragsgivarnas respektive ombud och till bodelningsförrättaren [i texten felaktigt benämnd boutredningsman] som bekräftelse på deras tidigare samtal. I meddelandet bekräftade NN att vila försäljningen i tre veckor för att därefter lägga ut fastigheten på webbplatsen för bostadsannonser igen i mitten av juli. Han skickade ytterligare ett meddelande den 15 juli 2014 till respektive ombud och bodelningsförrättaren [boutredningsmannen] med förslaget att återigen lägga ut fastigheten på webbplatsen. Bodelningsförrättaren [boutredningsmannen] och uppdragsgivaren som bodde kvar i fastigheten meddelade att det gick bra. Eftersom han inte hade fått något nej varken från den andra uppdragsgivaren (anmälaren) eller från hennes ombud tog jag för givet att vi skulle förhålla oss till vad vi pratat om tidigare. Varvid fastigheten lades ut på webbplatsen för bostadsannonser igen. NN har uppgett att fastigheten inte har blivit såld genom hans förmedling. Han har återkallat uppdraget och lämnat ut spekulantens namn och nummer till parterna. Han har även avsagt sig provisionsrätten avseende denna kund.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning. Pris i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). NN har i sitt yttrande redogjort för grunden för sin bedömning av det marknadsförda priset och att förmedlingen avslutades innan en försäljning skedde. Mot bakgrund av vad NN har uppgett och de uppgifter han lämnat om grunden för sin bedömning, kan det inte anses otvetydigt fastställt att han i marknadsföringen av fastigheten har använt sig av ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte är visat att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed vid marknadsföringen av fastigheten. Mäklarens agerande Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår i mäklarens allmänna omsorgsplikt att hålla kontakt med uppdragsgivaren och säkerställa att viktig information om förmedlingsuppdragets utförande når denne. Det framgår av anmälan och av fastighetsmäklarens yttrande att ord står mot ord om vad som har sagts av NN och anmälaren i vissa frågor. Något annat har inte kommit fram i ärendet än att NN kontaktade parternas respektive ombud och bodelningsförrättaren [boutredningsmannen] innan han återigen lade ut fastigheten på webbplatsen för bostadsannonser i juli månad 2014. Det framgår även att den uppdragsgivare som bodde i fastigheten medgav
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) annonseringen. Mot bakgrund av förhållandena i ärendet har det dock funnits vissa omständigheter som ändå har kunnat ge NN anledning att anta att även uppdragsgivaren som inte bodde i fastigheten borde ha fått denna information direkt från honom. Fastighetsmäklarinspektionen finner dock att förseelsen är av ett så enkelt slag att den kan bedömas som ringa. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.