2018-12-04 Diarienummer: 0505/18 Malin Häggdahl Telefon: 031-368 15 12 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövningsrapport gällande planbesked för bostäder och möteslokaler vid Kompassgatan (Olivedal 32:6) inom stadsdelen Olivedal Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 18-06-19 Kompletta handlingar: 18-06-19 SDN: Majorna-Linné Fastighet: Olivedal 32:6 Sökande: HSB Brf Lustgården Läge Området är en del av kvarteret Lustgården i Masthugget som gränsar till Fjällgatan i norr, till Paradisgatan i väster, till Kompassgatan i söder och till Sjömansgatan i öster. Kvarteret är bebyggt med bostadshus längs gatorna runt en gemensam inre gård. I södra delen av Sjömansgatan gränsar fastigheten till två av Sjömannasällskapets bostadshus från 1903 som är byggnadsminne. Kvarteret sluttar brant ner mot norr. Sammanfattning av ansökan Förslaget innebär att bygga ett nytt bostadshus med fem lägenheter och ett nytt hus med möteslokaler mm ovanpå parkeringsgaraget inne på gården i kvarteret, totalt ca 400 kvm BTA. 1 (11)
Förslaget Situationsplan Illustration från nordost 2 (11)
Ställningstaganden Förslag till beslut Planbesked Positivt Beslutsgrund Stadsbyggnadskontoret bedömer att förslaget att bygga bostäder och möteslokaler på parkeringsgaraget på gården bör kunna prövas i detaljplan. Förslaget är förenligt med översiktsplanen. Tillgång till service är god, busshållplatser med hög turtäthet ligger nära. Tillgängliga bostäder behövs, förslaget att bygga mindre lägenheter tillgodoser behovet till viss del. Avståndet till byggnadsminnet gör att detta inte påverkas negativt. Förslagets skala och utformning bedöms kunna inordnas i den omgivande miljön. Avsikt med planläggning Den föreslagna detaljplanen bedöms omfatta fem små lägenheter och möteslokaler. Förslaget överensstämmer med översiktsplanens markanvändning, området ingår i Innerstaden i strategin för utbyggnadsplanering. En utbyggnad med tillgängliga bostäder i markplan innebär en viss komplettering med ett mer varierat bostadsutbud som saknas i kvarteret idag. Möteslokaler bidrar till fler sociala aktiviteter. Exploateringsekonomin bedöms vara i balans. Ärendet har låg prioritet enligt den aktuella prioriteringsmatrisen. De nya husens utformning behöver studeras med hänsyn till de omgivande husen i föreningen och byggnadsminnet. Detaljplanearbetet bör omfatta dagsljus- och solstudier för både befintliga och nya bostäder. Planarbetet berör endast de två bostadsrättsföreningarna i kvarteret. Planen bör kunna genomföras med begränsat förfarande. 3 (11)
Bedömning av begäran Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor, området ingår i Innerstaden. Gällande detaljplan FIIac 3454 från 1975 anger Bostäder, gården får inte bebyggas men får byggas under. Genomförandetiden har gått ut. För kvarteret gäller tomtindelning FIIIa 7372 upprättad 1977. Gällande detaljplan Gällande tomtindelning Sydöstra delen av kvarteret ingår i Kulturmiljöprogrammet för Göteborg, Olivedal 14:B. Kvarteret gränsar i väster till Stigberget 13:B. Utdrag ur Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse del I Förslaget är förenligt med översiktsplanen och tomtindelningen. Ny detaljplan krävs. 4 (11)
Stadsmiljö Kvarteret ligger i Masthugget, i en kuperad äldre stadsmiljö med bebyggelse i gatuliv i 3-4 våningar runt gemensamma gårdar. I bottenvåningarna finns verksamheter. De omgivande kvarteren domineras av landshövdingehus, i kvarteret Lustgården ersattes landshövdingehusen på 1970-talet av bostadshus i 4-5 våningar med fasader av gult tegel. Gården är i detta kvarteret relativt stor och är utan gårdsbebyggelse. Större delen av kvarteret omfattas av en fastighet ägd av en bostadsrättsförening. I sydöstra delen av kvarteret ligger två av Sjömannasällskapets bostadshus från 1903 på en egen fastighet, även det en bostadsrättsförening. Sjömannasällskapets bostadshus är byggnadsminne. Mindre livsmedelsbutiker, bagerier mm finns i kvarterets och i de närliggande kvarterens bottenvåningar. Vid Masthuggstorget och Stigbergstorget finns större butiker. Befintliga förhållanden Flygbild från väster 5 (11)
Förslaget innebär att bygga envåningshus i den sydvästra delen av gården ovanpå parkeringsgaraget som delvis ligger under mark. Nivåskillnaden på som högst ca 5 m tas upp av garageväggarna som bildar murar mot den nedre delen av gården. Gården mot sydväst Det föreslagna bostadshuset ligger 8 m norr om det befintliga huset mot Kompassgatan och 14 m öster om husen vid Paradisgatan. Det föreslagna gårdshuset ligger 6-7 m från husen vid Paradisgatan. Husens utbredning och placering bör detaljstuderas i detaljplaneskedet i förhållande till de befintliga husen, solstudier behöver göras. Gestaltningen av de nya byggnaderna och den omgivande närmiljön bör bearbetas vidare, taken blir utsikt från många av föreningens lägenheter. Stadsbyggnadskontoret bedömer att byggnadernas placering enligt förslaget ligger på ett sådant avstånd från Sjömannasällskapets bostadshus att byggnadsminnet inte påverkas negativt. Bostadshusen har även en uppvuxen trädgård mot väster. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service I Masthugget råder enligt stadsdelsförvaltningen idag stor brist på kommunal service, framförallt förskola. I närområdet finns flera skolor/förskolor. Inom 200 m gångavstånd ligger flera förskolor. Oscar Fredriksskolan är närmaste låg- och mellanstadieskola på ca 250 m gångavstånd, närmaste högstadium finns i Nordhemsskolan knappt 1,5 km bort. Sociala aspekter Den föreslagna kompletteringen berör i huvudsak bostadsrättshavarna i kvarteret. Förslaget omfattar en byggnad med gemensamhetslokaler för bostadsrättsföreningen och en enplansbyggnad med fem mindre lägenheter. Förslaget innebär att bostadsrättsföreningen kompletteras med smålägenheter som är en brist i föreningen. Omgivande kvarter består till stor del av hyreslägenheter i landshövdingehus. De föreslagna byggnaderna kommer att ligga på mark som är en del av den gemensamma gården på parkeringsgaragets tak. Gården utgör en av få plana ytor i kvarteret och ersätts delvis med inomhuslokaler för gemenskap och rekreation. 6 (11)
Slottsskogen är det närmaste större grönområdet. Trafik och parkering De omgivande gatorna utom Paradisgatan har dubbelriktad körbana i mitten och trottoarer på båda sidorna. Cykeltrafik blandas med biltrafik utom på Fjällgatan som har separat cykelbana. Paradisgatan anges som allmän plats, park förutom ett avsnitt mitt för Vattugatan som är infart till kvarterets underjordiska garage. En gångpassage genom kvarteret mellan Sjömansgatan och Paradisgatan finns norr om Sjömannasällskapets bostadshus. Varken gång- och cykeltrafik eller biltrafik påverkas av förslaget. Busshållplats för busslinje 60 med god turtäthet finns på Fjällgatan och Kompassgatan. Cykelparkering enligt gällande parkeringstal måste anordnas. Bilparkeringsbehovet fastställs i planarbetet i en mobilitets- och parkeringsutredning. De nya byggnaderna kommer enligt Kretslopp- och Vatten inte kunna inkludera avfallsutrymmen då de är för långt ifrån en angöringsväg för sopbil. Om nuvarande avfallsutrymmen kan klara ökade avfallsmängder eller om de behöver utökas måste studeras i ett kommande planarbete. Teknisk försörjning och mark Området är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket medför att dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver utredas i ett senare skede. Vatten- och avloppsledningar 7 (11)
Göteborg Energi har ledningsnät för elektricitet i området. Korrekt utsättning av befintliga kabelstråk ska utföras och schaktning ske med stor försiktighet. Ledningar för fjärrvärme och gas finns i omgivande gator. Skyfallskarta Vid ett 100-årsregn bedöms vatten bli stående i norra delarna av innergården intill fasade på befintlig byggnad. Den aktuella södra delen ligger högt och bedöms inte bli berörd. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och Miljöförvaltningens krav. Planområdet ligger i närheten av en berganläggning. Arbeten som riskerar att påverka berganläggningen till exempel sprängning, spontning, pålning och borrning ska utföras så att skador ej uppkommer på berganläggningen eller i dess installationer. Förbesiktning av berganläggningen och installationerna ska utföras. Kretslopp och vatten ska kontaktas tidigt i planeringsskedet. Marken som föreslås bebyggas är underbyggd med ett parkeringsgarage. Miljö- och hälsoaspekter Förslaget att bygga på det befintliga parkeringsgaraget ligger på ett sådant avstånd från området för byggnadsminne att detta inte påverkas negativt. NO2 dygnsmedelvärde ligger mellan 45 och 55 ug/m 3 enligt översiktliga kartor. Dagsljus och sol- och skuggutbredning studeras vidare i detaljplanearbetet. 8 (11)
Underlag för undersökning om betydande miljöpåverkan Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Ställningstagande till om en miljöbedömning ska göras eller inte, undersöks i planarbetet enligt 6 kap. miljöbalken. Miljökvalitetsnormer Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet behöver diskuteras/utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån tillgängligt material. På gården ligger bullernivåerna överallt under 50 db(a), gällande riktvärden för bostäder underskrids. Samband och beroenden Inga samband eller kopplingar till andra projekt har identifierats. Planarbetet berör endast de två bostadsrättsföreningarna i kvarteret. Planen bör kunna genomföras med begränsat förfarande. Genomförande Stadsbyggnadskontoret bedömer att förslaget är realistiskt att genomföra. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Planen har låg prioritet jämfört med prioriteringsmatrisen. 9 (11)
Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till (SDF Majorna-Linné, Kretslopp och vatten, Göteborg Energi och Kulturförvaltningen) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Majorna-Linné Stadsdelsförvaltningen lämnade ett remissyttrande i april 2018 gällande en liknande ansökan om planbesked från samma sökande. Förvaltningen bedömer att delar av det yttrandet är relevant även för detta förslaget och hänvisar därför till sitt tidigare yttrande och önskar att det behandlas som svar även för det rubricerade förslaget. Den största skillnaden mellan det rubricerade förslaget och det tidigare ärendet är att tillbyggnaden längs Kompassgatan nu har tagits bort. Förvaltningen bedömer att det innebär positiva konsekvenser för den värdefulla kulturmiljön i kvarteret och genom att det öppna grönområdet mot söder fortsatt finns kvar. Förvaltningen ser dock fortfarande att den föreslagna förtätningen på kvarterets innergård kan ha negativa konsekvenser gällande till exempel boendekvalitet för vuxna och barn, trafik och kollektivtrafik i området samt tillgången på trygga och gröna närmiljöer i stadsdelen. Gällande dessa aspekter hänvisar förvaltningen till sina tidigare skrivningar i det bilagda yttrandet. Behovet av bostäder i stadsdelen och inom staden är stort och Förvaltningen välkomnar tillskott av bostäder. Bostäder behövs särskilt för de grupper som är särskilt utsatta på bostadsmarknaden. I denna del av Majorna-Linné har en stor omvandling från hyresrätter till bostadsrätter skett på senare år, vilket gör att tillgången på ekonomiskt tillgängliga bostäder är låg. Det finns även en stor brist på större lägenheter, vilket förslaget inte bidrar till att förbättra då det enbart innehåller smålägenheter. I bedömningen av förslaget är det viktigt att den ekonomiska och sociala tillgängligheten till de tillkommande bostäderna beaktas, för att säkerställa att förslaget bidrar till att möta den faktiska bostadsbristen för särskilt utsatta grupper. I Masthugget råder idag stor brist på kommunal service, framförallt förskola, vilket måste beaktas i bedömningen av förslaget. Även trafiksituationen och förväntad tillkommande trafik i området behöver beaktas i bedömningen av förslaget, då området är brant, gatorna smala och kollektivtrafiken begränsad. För att förtätning med bostäder, i ett område som redan domineras av bostäder och är mycket tätt, ska vara motiverat bör särskilt höga krav ställas på dessa faktorer. Ur ett barnperspektiv är det viktigt att värna säkra och överblickbara platser för lek, vilket en innergård ofta kan tjäna som, särskilt för yngre barn. Förtätning på bostadsgården kan eventuellt medföra konsekvenser som minskat solljus, ökad insyn och större slitage på närliggande lek- och grönytor. Detta är exempel på aspekter som behöver utredas vidare inför bedömningen av planbeskedsansökan. Kretslopp och Vatten Vid ett 100-årsregn bedöms vatten bli stående i norra delarna av innergården intill fasade på befintlig byggnad. Det är viktigt att framkomlighet och byggnadsfunktion inte påverkas av stående vatten utan att fria vattenvägar skapas vid ett skyfall så att vatten leds bort och fördröjs på lämplig plats. För att framkomlighet till byggnader ska vara möjlig under skyfall ska höjdsättningen utarbetas så att maximalt 20 cm vatten blir stående på vägar och stråk fram till byggnadsentréer vid ett klimatanpassat 10 (11)
100-års regn. Det är även viktigt att nybyggnationen inte förvärrar situationen för befintlig bebyggelse i samband med skyfall. Planen ska sträva efter att minimera dagvattenavrinning och fördröjning och rening av dagvattnet ska lösas inom fastigheten enligt Kretslopp och vattens och Miljöförvaltningens krav. Planområdet är väl försörjt med allmänt VA-ledningsnät. Planområdet ligger inom Kretslopp och vattens högzon för dricksvatten vilket medför att dricksvattenkapaciteten kan vara begränsad. Kapaciteten på alla befintliga ledningar behöver ändå utredas i ett senare skede. Planområdet ligger i närheten av berganläggning. Arbeten som riskerar att påverka berganläggningen till exempel sprängning, spontning, pålning och borrning ska utföras så att skador ej uppkommer på berganläggning eller i dess installationer. Förbesiktning av berganläggning och installationer ska utföras. Kretslopp och vatten ska kontaktas tidigt i planeringsskedet. De nya byggnaderna kommer inte kunna inkludera avfallsutrymmen då de är för långt ifrån en angöringsväg för sopbil. BRF Lustgården behöver fundera på om nuvarande avfallsutrymmen kan klara ökade avfallsmängder eller om de behöver utökas. Detta är inget som hindrar att ett positivt planbesked ges men behöver vara en del av ett eventuellt planarbete. Göteborg Energi AB Det är viktigt att korrekt utsättning av befintliga kabelstråk utförs och schaktning sker med stor försiktighet. Göteborg Energi AB hänvisar till kartor och bestämmelser. Göteborg Energi Nät AB och Göteborg Energi Fjärrvärme AB har inga invändningar eller synpunkter och meddelar kontaktpersoner. Göteborg Energi Gasnät AB har inga driftsatta gasledningar på innergården, men har ledningar längs Kompassgatan, Sjömansgatan och Paradisgatan. Kontaktperson anges. Göteborg Energi GothNet AB har inga konflikter och inget att erinra men är intresserade av att delta i kommande planering. Kulturförvaltningen Kulturförvaltningen svarade 2018-03-23 på en ansökan om planbesked för samma fastighet (se kulturförvaltningens diarienummer 0442/18). Ansökan innehöll då, utöver det i detta ärende aktuella förslaget, även en byggnadsvolym på en yta i hörnet av Kompassgatan och Sjömansgatan. Kulturförvaltningen hade i det planbeskedet inget att erinra mot byggnaderna på gården, men framförde att den andra byggnadsvolymen riskerade att förvanska området för byggnadsminnet på grannfastigheten Olivedal 32:7. Kulturförvaltningen har ingenting att erinra mot att ett planarbete påbörjas för det rubricerade ärendet med dess nu presenterade innehåll. 11 (11)