Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och mäklarens agerande. Prövning av om en korrekt förd anbudsförteckning har upprättats och överlämnats till parterna. Frågan om ett anbud som har tagits tillbaka ska antecknas i anbudsförteckningen har också prövats. Mäklarens agerande i samband med kontraktsskrivningen har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare (uppdragsgivaren) riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet och en ljudfil. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon anlitade NN för att förmedla hennes radhus. Efter den första visningen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) på söndagen lämnades ett bud på 3 500 000 kr. Som villkor för budet gällde att paret ville skriva kontrakt nästa dag. Det var meningen att en andra visning skulle hållas på måndagskvällen, men hon övertalades att avstå från den visningen. Hon accepterade att skriva kontrakt på måndagen, om paret gick med på att betala 3 600 000 kr. Enligt NN gick paret med på det och en tid för kontraktsskrivningen bokades. Vid mötet uppgav paret att de inte ville ge mer än 3 500 000 kr. Hon kände sig pressad att acceptera detta. En annan mäklare skötte kontraktsskrivningen och det är möjligt att han sa att de skulle kunna göra en visning till. Hon minns inte. Allt gick så fort och hon var trött. Kontraktet var färdigskrivet. Hon upplevde att det inte skulle bli några fler visningar och att de hade bestämt sig. Hon anser att NN har brutit mot god fastighetsmäklarsed och lurat henne. Han favoriserade köparparet. Andra spekulanter fick inte någon chans att lämna bud. Han lämnade aldrig någon budlista till henne. Han sa att inga andra än köparparet lämnade bud på huset. Hennes hus var renoverat och värt mer än 3 500 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han och hans fastighetsmäklarkollega värderade huset till 3 300 000 kr +/- 200 000 kr. Anmälaren sa att hon hade träffat andra mäklare och att vissa hade garanterat henne 3 700 000 kr. Han fick uppdraget trots en lägre värdering. Enligt anmälaren är huset i toppskick, men det stämmer inte. Vid kontraktsskrivningstillfället låg det ett kontrakt framme med en köpeskilling på 3 600 000 kr. Köparna kände att det var för dyrt och drog tillbaka sitt bud till 3 500 000 kr. Hans fastighetsmäklarkollega, som skötte kontraktsskrivningen, var tydlig mot anmälaren om att de respekterade hennes beslut. Samtliga spekulanter som besökte den första visningen på söndagen tackade nej för att huset luktade katt och för att huset var i behov av renovering. Han anser att han har medverkat till att ge anmälaren ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) rekordpris på en trög marknad. Tre månader senare förmedlade han ett av grannhusen. Det huset var i bättre skick, men såldes för 100 000 kr mindre än anmälarens. Budet på 3 600 000 kr lämnades av köparna på måndagen. Det stämmer inte som anmälaren skriver att de först bjöd 3 500 000 kr. Anledningen till att det finns två anbudsförteckningar är att samtliga dokument var förberedda inför kontraktsskrivningen med köpeskillingen 3 600 000 kr. När köparna hade förhandlat ned priset till 3 500 000 kr skrev hans fastighetsmäklarkollega ut nya dokument. Att anbudet på 3 600 000 kr inte är signerat beror på att köparna direkt sa att de var tveksamma till köpet. Han har dock bevarat handlingen i sin akt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens påstående om att fastighetsmäklaren brustit i sin omsorgsplikt samt att mäklaren inte har lämnat en korrekt anbudsförteckning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Anbudsförteckningen 1 I anbudsförteckningen anges ett (1) bud. Det är lämnat av köparna. Budet var på 3 600 000 kr och lämnades kl. 12.06 på kontraktsdagen. Det finns inga signaturer på dokumentet. Anbudsförteckningen 2 I anbudsförteckningen anges ett (1) bud. Det är lämnat av köparna. Budet var på 3 500 000 kr och lämnades kl. 17.37 på kontraktsdagen. Det finns tre signaturer på dokumentet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anmälaren har bl.a. anfört att hon känt sig pressad till en snabb försäljning och att hon inte fått välja till vem och till vilket pris hon skulle sälja sin fastighet. Detta har motsagts av fastighetsmäklaren. Anmälarens påståenden stöds inte heller av någon annan utredning i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinpåföljd i dessa avseenden. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. NN har uppgett att köparna först lämnade budet 3 600 000 kr, men senare samma dag ändrade sig och lämnade budet 3 500 000 kr. Anmälaren har lämnat andra uppgifter om hur budgivningen gått till. Det finns inte någon utredning som motbevisar att budgivningen har gått till så som NN har anfört. Under sådana förhållanden innebär Fastighetsmäklarinspektionens bevisbörda att NN:s uppgifter ska ligga till grund för inspektionens bedömning. Det framgår av utredningen att den anbudsförteckning som har överlämnats till parterna i samband med kontraktsskrivningen innehåller ett bud på 3 500 000 kr och lämnades kl. 17.37 på kontraktsdagen. En anbudsförteckning ska enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning vara ett sammanhållet dokument där alla anbud redovisas. När köparna vid kontraktsskrivningen tog tillbaka budet om 3 600 000 kr och lämnade ett nytt bud om 3 500 000 kr borde det nya budet ha lagts till på den påbörjade anbudsförteckningen. Dessutom borde det ha framgått av anbudsförteckningen att budet om 3 600 000 kr därmed inte gällde längre (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2017 i ärendet 4.1-1374-17). I egenskap av ansvarig fastighetsmäklare hade NN ansvaret för att den upprättade och överlämnade anbudsförteckningen hade ett korrekt innehåll. Förseelser av detta slag är enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.