Detaljplan för KEBAL 1:33 Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16 PLANBESKRIVNING Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser, skala 1:500 Fastighetsförteckning
1 (9) BAKGRUND Befintligt bostadshus på fastigheten Kebal 1:33 saknar bygglov, efter att Länsstyrelsen har upphävt kommunens beslut om att bevilja bygglov för byggnaden. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planläggningen syftar till att skapa förutsättningar för att kunna bevilja bygglov för ett enbostadshus på fastigheten Kebal 1:33. Samtidigt syftar planen till att hålla det öppna stråket längs Båtsviksvägen fritt från bebyggelse. Planförslaget medger samma byggrätt som dagens planbestämmelser, men med en något mer flexibel placering av byggnader på fastigheten än i gällande plan. Förslaget innebär att den norra delen av befintlig huskropp inom fastigheten Kebal 1:33 ej medges. Illustration över föreslaget planområde. Planprocessen Planarbetet handläggs med så kallat normalt förfarande, vilket bland annat innebär att planförslaget kommer att vara föremål för både samråd och utställning innan det kan tas upp för antagande i Kommunfullmäktige. Översiktskarta över Kebal 1:33 och intilliggande fastigheter i området. Kebal 1:33 är inringad med streckad linje. Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16
2 (9) PLANDATA Lägesbestämning och avgränsning Planområdet utgörs av fastigheten Kebal 1:33 som ligger i sydvästra delen av Kebalområdet, invid Båtviksvägen som leder ner mot Båteviken. Kebal ingår i Selätersområdet som ligger ligger ca 2 km nordväst om centrala Strömstad. Fastigheten gränsar i nordväst och nordöst till Båtviksvägen, som är enskild väg, i sydväst till ett naturstråk tillhörande fastigheten Kebal 1:5 samt i sydost till den privatägda fastigheten Kebal 1:34. Areal Planområdets areal är ca 1450 kvm. Markägoförhållanden Fastigheten Kebal 1:33 är privatägd. För fullständig redovisning av ägoförhållandena inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Riksintresse för friluftsliv, 3 kap MB Fastigheten ligger inom område som utgör riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap 6 Miljöbalken. Särskilda hushållningsbestämmelser, 4 kap MB Fastigheten ligger inom område som omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser enligt 4 kap 1 Miljöbalken och är med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området av riksintresse. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får komma till stånd endast om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Planförslaget innebär ingen förändring i markanvändningen för fastigheten och skadar inte utpekade värden i kustområdet. Förslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller riskerar att överskridas inom områden som kan komma att beröras eller påverkas av aktuell planläggning. Strandskydd Strandskydd gäller inte inom planområdet. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2002 Strömstads kommun har en kommuntäckande översiktsplan från 2002. Kebalområdet ligger inom L1- område, Kustnära landsbygdsområde. Enligt översiktsplanen ska det kustnära landsbygdsområdet skyddas mot åtgärder, som påtagligt kan skada natur- och kulturmiljön. Utveckling av befintliga Samrådshandling 2008-10-16 Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun
3 (9) tätorter eller av det lokala näringslivet prövas välvilligt. Särskilt skall turismens och friluftslivets - främst det rörliga friluftslivets - intressen beaktas. Ny bebyggelse och andra åtgärder, som bidrar till att bevara det öppna kulturlandskapet, skall prövas välvilligt. Lokalisering skall i första hand ske i anslutning till befintliga husgrupper, varvid jord- respektive skogsbrukets intressen skall beaktas. Möjligheter att ordna kommunal service (skolskjuts m m) bör beaktas. Ny bebyggelse skall föregås av detaljplan med stöd i denna översiktsplan. Ny bebyggelse skall anpassas till landskapet. Särskilda krav ställs med hänsyn till byggnadernas placering utformning, materialval och färgsättning. Tillbyggnader, ombyggnader och andra ändringar skall utföras varsamt. Kommunala mål för Kebal-Seläter är bland annat att stödja ett permanent boende, området skall anslutas till kommunens va-nät samt att detaljplaner med fritidshusbebyggelse skall ges byggrätter för permanent boende. Fördjupad Översiktsplan För Strömstads tätort med Skee finns en Fördjupad översiktsplan, samrådshandling daterad 2006-06-20. Planområdet ingår i delområde Seläter och ligger inom Område för bebyggelse mm. För delområde Seläter anges följande rekommendationer för bebyggelsens utveckling och bevarande: Områdets karaktär ska bibehållas. All ny bebyggelse kräver detaljplaneläggning. God anpassning av ny bebyggelse till landskapet och till områdets befintliga bebyggelse bör utgöra en grundläggande förutsättning, liksom att tillgängligheten till strövområden för boende och rörligt friluftsliv bibehålles. Inom utredningsområde för bostäder ska bostadsutbyggnad kunna medges efter prövning i detaljplan. I samband med att detaljplan upprättas ska behov av eventuell komplettering av kommunal service utredas. Ny bebyggelse ska anslutas till kommunalt va-nät. Detaljplaner För fastigheten Kebal 1:33 gäller Ändring av detaljplan för del av fastigheten Kebal Norra 1:5, laga kraftvunnen 2001-10-25 (P34). För planområdets avgränsning se plankarta sid 1. Ändringen är ett tillägg till Förslag till byggnadsplan för fritidsändamål för del av fastigheten Kebal Norra 1:5, fastställd av länsstyrelsen 1955-06-08 (SKE-1188). För fastigheten Kebal 1:33 medger planen bostadsändamål. Högst en huvudbyggnad och ett uthus får uppföras inom fastigheten och den totala byggnadsytan får inte överskrida 180 kvm. Huvudbyggnad får ha en högsta byggnadshöjd av 4,7 meter och en högsta totalhöjd av 7,5 meter. Suterrängvåning är inte tillåtet. Uthus får har en högsta byggnadshöjd av 3,5 meter och en högsta totalhöjd av 5,0 meter. Uthus får inredas till gäststuga. Yttertak ska ha en taklutning mellan 27 och 35 grader. Huvudbyggnad får inte placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter. Efter grannes medgivande får uthus placeras närmare. Punktprickad mark får inte bebyggas. Byggnader skall utformas radonskyddade. Vid prövning av bygglov skall särskild hänsyn tas till områdets och bebyggelsens särdrag. Planens genomförandetid har gått ut. Planområdet angränsar i norr till Byggnadsplan med tillägg (14-SKE-1177, aktnr 1486-P33). Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16
4 (9) Utdrag ur gällande plankarta. Plankartan redovisar de husplaceringar som var aktuella vid mitten av 1950-talet, vid byggnadsplanens upprättande. Tolkning av gällande plankarta med befintlig bebyggelse inritad. Punktprickade områden anger var man enligt planen inte får placera byggnader. Avvikelser har prövats i bygglovskedet. Samrådshandling 2008-10-16 Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun
5 (9) Översikt över gällande detaljplaner i närområdet. Planprogram Ett planarbete för Kebalområdet har tidigare påbörjats men avbrutits efter beslut om programsamråd. Under arbetet togs Planprogram för Detaljplan för Kebal Norra 1:5 m.fl samt Kebal Södra 2:3 m.fl, daterat 2006-10-23, fram av WSP Samhällsbyggnad på uppdrag av Strömstads kommun. Programområdet omfattade fyra ändrade äldre byggnadsplaner i Kebalområdet, omfattande ca 160 tomter, bland annat fastigheten Kebal 1:33. Med anledning av att planändringarna lett till oklarheter gällande bygglovprövning i området var syftet med planarbetet att skapa en detaljplan med ett helhetsgrepp på bebyggelse, natur och gångsamband inom programområdet samtidigt som varje tomt skulle ges en individuell prövning. I programmet föreslogs bland annat att nya detaljplaner för Kebal ska bekräfta befintlig bebyggelse och att så många tomter som möjligt ska ges en byggrätt om 180 kvm. Behovsbedömning Allmänt Kommunen ska i ett tidigt skede ta ställning till om planens genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan eller ej. Under framtagandet av aktuellt planförslag har en behovsbedömning gjorts för att bedöma om planens genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Konsekvenserna av planens genomförande framgår av denna planbeskrivning. Kommunens ställningstagande Planens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och något behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns därför inte. Planförslaget stämmer med intentionerna i kommunens översiktsplaner och bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Ett Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16
6 (9) genomförande av planförslaget bedöms inte medföra överskridande av gällande miljökvalitetsnormer eller motverka nationella miljömål. Exempel på omgivande bebyggelseutformning och placering i landskapet. Kommunala beslut i övrigt Miljö- och byggnämnden fattade 2004-10-21 232 beslut om att bevilja bygglov för nybyggnad av fritidshus på fastigheten Kebal 1:33. Beslutet överklagades till länsstyrelsen som upphävde kommunens beslut. Länsstyrelsens beslut överklagades därefter till länsrätten, bland annat av Miljö- och byggnämnden. Länsrätten meddelade i juni 2006 att överklagandet avslås. I april 2006 inkom en ansökan om planändring för fastigheten Kebal 1:33 så att uppförd byggnad inom fastigheten kan ges bygglov utan avvikelse från detaljplan. Miljö- och byggnämnden beslutade 2006-06-01 129 att avvakta länsrättens dom innan ansökan om planändring kan prövas. Efter länsrättens dom fattade Miljö- och byggnämnden 2006-07-06 188 beslut om att ändra hela detaljplanen (aktnr 1486-P34) där fastigheten Kebal 1:33 ingår, samt att samtidigt ändra intilliggande detaljplaner med aktnr 1486-P33, 1486-P35, 1486-P36 och 1486-P40. Ett förslag till planprogram upprättades och Miljö- och byggnämnden beslutade 2006-11-16 247 att godkänna planprogrammet för samråd och att samråda behovsbedömningen med länsstyrelsen. 2007-03-01 54 beslutade Miljö- och byggnämnden att avbryta planarbetet med att ändra de i planområdet ingående detaljplanerna. Miljö- och byggnämnden beslutade 2008-04-17 132 att upprätta förslag till ny detaljplan för fastigheten Kebal 1:33, och 2008-10-16 att sända ut upprättat planförslag på samråd. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Bebyggelse Nuläge Fastigheten Kebal 1:33 ligger i sydvästra delen av Selätersområdet. Området är mitt uppe i en pågående omvandling från ett relativt homogent fritidshusområde till ett område för hel- och delårsboende. Som ett resultat av denna omvandlingsprocess uppvisar Kebalområdet en varierad småhusbebyggelse med en stor variation av exempelvis hustyper, husplaceringar, husstorlekar, och takutformningar. Inom området finner man både en, en och en halv- och tvåvåningshus, äldre stugor och fritidshus om ca 70 kvm såväl som påkostade villor med över 200 kvm byggnadsarea. I princip all ny bebyggelse är betydligt större än den äldre fritidsbebyggelsen och vid uppförande av ny bebyggelse finns idag en önskan om utsikt och därmed placering av bostadshusen i ett så högt läge som möjligt på fastigheterna. Detta stämmer inte alltid med byggrätternas läge vilket har gett upphov till avvikelser från detaljplan. För exempelvis Kebal 1:33 är byggrätten utlagd på den lägre delen av fastigheten men byggnaden är uppförd på fastighetens övre del. Befintlig bebyggelse på fastigheten Kebal 1:33 utgörs av en låg och bred envåningsbyggnad, uppdelad i flera sammanlänkade byggnadskroppar. Samrådshandling 2008-10-16 Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun
7 (9) Byggnadens totalhöjd ligger på ca +24 meter över havet, en mindre bastudel har totalhöjd på drygt +26 meter över havet. Med en variation av villor och småhus som finns i Seläter/Kebal kan den nyuppförda byggnaden på Kebal 1:33 inte sägas avvika nämnvärt från annan ny bebyggelse i närområdet. Byggnaden är dock placerad närmare vägen än många andra hus i området. I kombination med att huset i huvudsak har en öst-västlig riktning skär byggnaden delvis av det öppna stråk som följer vägen ner mot vattnet. Byggnaden har dock en låg profil och får anses väl anpassad till terrängen och landskapsbilden. Planförslag Planbestämmelserna utformas i enlighet med gällande plan, förutom bestämmelserna avseende byggnaders placering. Planen medger bostadsändamål. Högst en huvudbyggnad och ett uthus får uppföras inom fastigheten och den totala byggnadsytan får inte överskrida 180 kvm. Huvudbyggnad får ha en högsta byggnadshöjd av 4,7 meter och en högsta totalhöjd av 7,5 meter räknat från markens medelnivå invid hus. Suterrängvåning är inte tillåtet. Uthus får har en högsta byggnadshöjd av 3,5 meter och en högsta totalhöjd av 5,0 meter. Uthus får inredas till gäststuga. Yttertak ska ha en taklutning mellan 27 och 35 grader. Byggrätten läggs ut i fastighetens östra del, i syfte att det öppna stråket längs med vägen, lämnas fritt från bebyggelse. Byggnad placeras minst 6 m från fastighetsgräns i nordost och sydväst. Mot 1:34 i sydost tillåts ett minsta avstånd på 3 m. I nordväst, mot Båtsviksvägen läggs ett ca 15 meter brett, så kallat punktprickat stråk ut. Punktprickad mark får inte bebyggas. Konsekvenser Planförslaget medger inte bebyggelse i den norra delen av fastigheten, dvs bygglov för den norra flygeln kan inte medges utan avvikelse från detaljplan. Ett genomförande av planförslaget kan innebära att den norra delen av befintlig byggnad behöver rivas. Befintligt hus på fastigheten Kebal 1:33, sett från nordost. Mark och landskap Nuläge Aktuell del av Kebal/Seläter utgör del av ett exponerat kustlandskap med kala bergspartier, mellanliggande träddungar, bevuxna dalgångar och svackor. Berget sluttar relativt brant mot havet där det finns en zon med omväxlande klippor och stränder. Bebyggelsen ligger oftast i skydd av och nedanför bergen. På ömse sidor Båtsviksvägen löper ett grönt stråk, ca 40 meter brett. Stråket utgörs av tomtmark. Inom planområdet går berget i dagen i den sydöstra delen, och i övrigt är det relativt tunna jordlager. Marknivåerna varierar, från + 17 meter i sydväst till + 22 meter i sydöstra delen av fastigheten. Mot Båtsviksvägen omgärdas fastigheten till stora delar av en uppvuxen häck. Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16
8 (9) Planförslag och konsekvenser En eventuell rivning av delar av befintlig bebyggelse medför att marken i norra delen av planområdet påverkas och på något sätt behöver behandlas och återställas. Ett genomförande av planförslaget möjliggör att den norra delen av det gröna stråket kring Båtsviksvägen inte påverkas av bebyggelse. I övrigt bedöms planens genomförande inte ha någon inverkan på landskapsbilden. Flygfoto över Kebal / Seläter med Kebal 1:33 inringat. Tillgänglighet Fastigheten är kuperad med en lägre planare, något sluttande del och en högre belägen planare del, där befintligt bostadshus är placerat. Både de övre och nedre delarna av fastigheten gränsar till, och är lättåtkomliga, från vägen. Entré till befintligt bostadshus ligger i husets bottenplan. Tillgängligheten till och i bostad bevakas i bygglovskedet. Friytor och rekreation Nuläge Fastigheten är disponerad så att en större sammanhållen tomtplats för lek och utevistelse bildas sydväst om bostadshuset. Invid huvudbyggnaden finns anlagda terrasser och uterum för samvaro. I närområdet finns goda möjligheter till lek, friluftsaktiviteter och rekreation. Samrådshandling 2008-10-16 Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun
9 (9) Planförslag Förslaget innebär att ca 1/8 av fastigheten får bebyggas, vilket ungefär motsvarar dagens situation. Den del av tomten som lämnas obebyggd anses väl tillgodose behovet av friyta invid bostaden. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Trafik och parkering Fastigheten gränsar till och är lätt åtkomlig från områdets allmänna vägnät. Parkering för fastighetens behov sker på kvartersmark. Planförslag Planförslaget påverkar inte områdets trafiksituation. Vatten och avlopp Fastigheten Kebal 1:33 är ansluten till det kommunala vatten- och avloppsnätet men ingår inte kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. El, tele Fastigheten är ansluten till befintliga ledningsnät för el- och tele i området. Risk och säkerhet Under planarbetet behöver en geoteknisk undersökning genomföras för att klargöra områdets stabilitet, eventuell risk för blocknedfall och förekomst av markradon. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Frågor av administrativ karaktär behandlas i den genomförandebeskrivning som tillhör planförslaget. MEDVERKANDE I PLANARBETET På uppdrag av Strömstads kommun, Miljö- och byggförvaltningen, har föreliggande planförslag tagits fram av Rådhuset Arkitekter AB. Uppdragsansvarig på Rådhuset Arkitekter är arkitekt Carin Trägårdh. Medverkande från Strömstads kommun är Michael Olsson, tf förvaltningschef. Michael Olsson Strömstads kommun Detaljplan för KEBAL 1:33, Kebal, Strömstads kommun Samrådshandling 2008-10-16