Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Även mäklarens hantering av budgivningen har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in bl.a. en mejlkorrespondens som de har haft med NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig. Han har gett in anbudsförteckningen. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. Den 12 april 2017 kontaktade de mäklaren och meddelade att de var intresserade av grannlägenheten. De framförde även att de ville ha en enskild POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) visning. Mäklaren lovade att återkomma och lämna besked om en sådan visning. Den 27 april 2017 hörde mäklaren av sig och frågade hur deras tankar gick kring objektet. De svarade att de var intresserade. De ville veta vad säljaren kunde tänka sig att sälja lägenheten för. Som svar på frågan bad mäklaren dem att framföra ett bud som han och säljaren kunde ta ställning till. Den 30 april 2017 lämnade de ett bud på 3 000 000 kr per mejl. Mäklaren bekräftade att han hade tagit emot budet och uppgav att han skulle återkomma efter helgen. Den 7 maj 2017 var de i kontakt med mäklaren per telefon. Han uppgav då att de hade det högsta budet. Säljaren hade fått del av budet och hon tyckte det var ett bra bud. Den 10 maj 2017 meddelade mäklaren att säljaren hade valt att skriva ett kontrakt med en annan budgivare. Tydligen hade säljaren och de nya budgivarna kommit överens om ett snabbt tillträdesdatum. Det vägde tungt för säljaren. Själva hade de aldrig ens haft någon diskussion med säljaren om tillträdesdatumet. De tog en kontakt med säljaren och frågade varför hon inte hade antagit deras bud, som var det högsta budet. Beskedet som de fick från säljaren var att hon aldrig hade fått någon information om deras bud. Mäklaren erkände senare att han medvetet hade avstått från att meddela säljaren deras bud. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de handlingar som har getts in i ärendet. Av mejlkorrespondensen mellan anmälarna och NN framgår det att anmälarna lade ett bud på 3 000 000 kr den 30 april 2017 och att mäklaren bekräftade budet. Anbudsförteckningen som NN har lämnat in innehåller endast ett bud på 2 900 000 kr. Budet lämnades den 10 maj 2017 av en annan budgivare än anmälarna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Han hade fått tydliga riktlinjer från säljaren om att hon ville ha en snabb och trygg affär. Han hade vetskap om att anmälarna och säljaren kände varandra redan innan affären startade. Att han under sådana förhållanden medvetet skulle ha undanhållit ett bud faller på sin egen orimlighet. Den 30 april 2017 frågade anmälarna honom vad säljaren kunde tänka sig att sälja lägenheten för. Han svarade att de fick lägga ett bud som han och säljaren kunde ta ställning till. Samma dag lade anmälarna ett bud på 3 000 000 kr. Den 1 maj 2017 kontaktade han anmälarna för att stämma av några saker som var av vikt när ett bud läggs. De frågor som han ofta ställer när när en spekulant vill tillträda objektet är om ett lånelöfte finns klart, om handpenningen är ordnad och om spekulanten har några villkor förenade med budet. Han frågade anmälarna om vilka marginaler de hade för att deras ekonomiska kalkyl skulle gå ihop. Frågan är relevant i alla bostadsaffärer, men särskilt viktig då säljaren har betonat vikten av att få till stånd en trygg och smidig affär. Anmälarna uppgav att de ville ha 3 500 000 till 3 600 000 kr för sin egen lägenhet. Han var tveksam till om deras tankar rörande försäljningspriset var rimliga. Han frågade därför vad de som lägst behövde få vid en försäljning för att den ekonomiska kalkylen skulle gå ihop. Anmälarna uppgav då 3 400 000 kr. Han tyckte att det var en alldeles för hög lägstanivå vid det tillfället i det aktuella området. Han lyfte därför frågan om vad som skulle hända om de inte fick 3 400 000 kr. De menade att det var deras problem. Han höll inte med om det, utan uppgav att det skulle bli allas problem; deras, hans och säljarens. Samma dag hade en kollega till honom lagt ut en likvärdig lägenhet som anmälarnas till försäljning. Visningen skulle äga rum den 7 och 8 maj 2017. Han föreslog därför för anmälarna att de skulle avvakta med att lägga ett bud för att se om den lägenheten skulle gå för 3 400 000 kr eller mer. Det skulle då finnas en potentiell chans för anmälarna att få ekonomin att gå ihop. Anmälarna höll med om att det lät som ett vettigt upplägg. Den 1 maj 2017 var han i kontakt med säljaren och informerade om att anmälarna var intresserade av hennes lägenhet. Han uppgav att anmälarna ville lägga ett bud, men att de efter en diskussion med honom hade bestämt sig för att avvakta. Han återgav vad han och anmälarna hade diskuterat. Säljaren menade att situationen inte kändes bra för henne. Anledningen till att han inte meddelade något bud till säljaren var att anmälarna hade valt att avvakta med ett konkret bud. Säljaren var även tydlig med att anmälarna inte var aktuella som köpare med de förutsättningar angående försäljningen av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) anmälarnas egen lägenhet som hade diskuterats. Den 9 maj 2017 lade en annan spekulant ett bud på 2 900 000 kr. Spekulanten hade nyligen sålt sin egen lägenhet och kunde tillträda en ny lägenhet omgående. Säljaren tyckte att det kändes bra och accepterade budet. Ett köpekontrakt skrevs under den 10 maj 2017. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Budgivningen Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lagstiftningen. Enligt god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklare emellertid en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. I ärendet är det utrett att anmälarna har lämnat ett bud till mäklaren och att mäklaren inte framfört budet till säljaren. Det förhållandet att anmälarna och mäklaren sedan har resonerat om att avvakta med ett bud ändrar inte mäklarens skyldighet att vidarebefordra budet till sin uppdragsgivare. Genom att inte vidarebefordra det bud som anmälarna hade lagt till sin uppdragsgivare har NN åsidosatt sin omsorgsplikt på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud. Samtliga bud som har framförts till mäklaren ska också ha förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. I ärendet är det utrett att anmälarna har lämnat ett bud till NN. En anteckning om anmälarnas bud saknas i anbudsförteckningen. Anbudsförteckningen som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning. Han har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte föra vidare ett bud till säljaren. Han har dessutom låtit bli att anteckna budet i anbudsförteckningen.