Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, anbudsförteckning och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när han under budgivningen kommunicerat med anmälaren som om det funnits ett villkorat bud på 4 300 000 kr samt om mäklaren upprättat en fullständig anbudsförteckning. Prövning av mäklarens opartiskhet vid upprättandet av tilläggsavtalet samt om mäklaren medverkat till ett ofullständigt tilläggsavtal som inneburit en risk för tvist mellan säljaren och köparna och om tilläggsavtalet är att anse som korrekt med hänsyn till de faktiska omständigheterna. Frågan om mäklarens råd- och upplysningsskyldighet i samband med säljarens kontraktsbrott har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett en köpare till en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har kritiserat mäklarens agerande i samband med budgivningen. Anmälaren menar också att mäklaren inte varit opartisk och att mäklaren underlåtit att informera henne om hennes möjligheter och rättigheter. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och köpekontraktet (inklusive tilläggsavtal). Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren, som bor med sin familj i Skåne, köpte tillsammans med sin man en bostadsrätt i Stockholm för sin dotters räkning. Affären förmedlades av NN. Bostadsrätten hade en månadsavgift på 0 kr och bostadsrättsföreningen var en så kallad oäkta förening. Föreningen hade ett planerat byte av stammar (november 2017-april 2018) vilket bland annat innebar att badrummet skulle renoveras under december 2017. De sökte bostad till sin dotter från och med sommaren 2018 men eftersom denna lägenhet låg på rätt adress och inte hade någon månadsavgift köpte de den trots att det var ett halvår kvar tills de hade tänkt utnyttja lägenheten. Anmälaren la bud på utgångspriset 3 950 000 kr den 26 september 2017. Anmälaren fick höra muntligen av mäklaren att det fanns fler intressenter, bland annat en specificerad person som dock avstod från motbud. Säljaren var inte nöjd med budet på utgångspriset utan ville låta badrummet renoveras och lägga ut den till försäljning till våren. Anmälaren la ett nytt bud på 4 150 000 kr 4 oktober 2017 och säljaren ville fundera några dagar. Därefter meddelade mäklaren att den spekulant som tidigare avstått från att lämna bud nu ändrat sig och lagt ett bud på 4 200 000 kr med inflyttning den 1 februari 2018, ett datum som säljaren inte gillade. Anmälaren la sedan samma bud som den andra spekulanten, 4 200 000 kr, med valfri inflyttning. Mäklaren meddelade då att den andra spekulanten lagt 4 300 000 kr, fortfarande med inflyttning 1 februari. Dagen efter ringde mäklaren och sa att säljaren hittat en ny lägenhet och var angelägen om en snabb försäljning. Efter många turer och telefonsamtal höjde anmälaren sitt bud till 4 205 000 kr med valfri inflyttning. Mäklaren ville knappt framföra budet eftersom höjningen inte var tillräcklig för att matcha budet från den andra budgivaren och sa att säljaren självklart skulle prioritera den andra budgivarens bud även om de
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) inte gillade inflyttningsdatumet. Säljaren accepterade dock budet och valde inflyttning den 1 februari. Budet på 4 300 000 kr finns inte med i anbudsförteckningen. Mäklaren har på förfrågan om varför sista budet saknas svarat att eftersom budet var villkorat med speciell inflyttning skulle det inte återges. Anmälaren har i maj 2018 tagit kontakt med den andra spekulanten som inte minns något bud på 4 300 000 kr. Budhistoriken är delvis fabricerad eftersom den inte stämmer överens med anmälarens egna bud och anmälaren misstänker starkt att mäklaren gav besked om motbud som inte existerade för att pressa upp priset. Tillträdet tidigarelades på säljarens begäran till den 31 januari 2018 för att hon skulle få tillgång till pengarna innan hon skulle köpa nästa lägenhet som hade inflyttning den 2 februari. På mäklarkontoret på tillträdesdagen, medan de satt och väntade på att bankerna skulle överföra pengar, meddelade säljaren i förbifarten att hon inte hunnit flytta ut ett skåp samt att hon inte kunnat städa ordentligt på grund av byggarbetarna som höll på med stambytet. Säljaren hade heller inte med sig alla nycklar till lägenheten. Säljaren framställde det som att det bara var en bagatell som kunde ordnas under kvällen och ville lämna över nyckeln påföljande dag. Detta orsakade praktiska problem för anmälaren men mäklaren erbjöd sig att ta emot nycklarna och kontrollera städningen. Han påpekade att det bara var bra för köparna om städningen senarelades eftersom man då skulle få mer byggdamm bortstädat. Anmälaren fick inga upplysningar om ersättning för kontraktsbrott eller liknande. Mäklaren föreslog att de skulle skriva ett tilläggsavtal där slutlig tömning och städning av lägenheten skulle senareläggas till den 15 februari. Anmälaren accepterade förslaget för att hon inte såg någon annan lösning. När anmälaren efter tillträdet följde med säljaren för att se på lägenheten och vilka förråd som fanns visade det sig att säljaren inte hade flyttat ut överhuvudtaget. Hon hade vare sig börjat packa eller städa. Anmälaren kände sig grundlurad och utnyttjad eftersom säljaren nu skulle bo kvar helt gratis i lägenheten. Anmälaren kände sig maktlös eftersom hon på mäklarens inrådan skrivit på pappret om att senarelägga slutlig tömning och städning till den 15 februari. Trots upprepade försök blev städningen inte godtagbar. Slutligen ersatte säljaren anmälaren med 500 kr för kvarvarande städning. Ett belopp som anmälaren inte ansåg vara ett rimligt men accepterade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) Anmälaren meddelade mäklaren om problem med anledning av ett felaktigt installerat vattenrör. Mäklaren frågade om anmälaren fått något prisförslag och sa att han skulle ta upp saken med tidigare ägare (inte säljaren). När anmälaren fortsatt kontaktat mäklaren avseende det felaktigt installerade vattenröret samt avseende fel på elinstallationen i lägenheten har han varit svår att nå både per mejl och telefon. Anmälaren vet fortfarande inte hur säljaren ställer sig till deras krav. Anmälaren har slutat försöka nå mäklaren och har skickat sina krav skriftligen till säljaren men vet inte vad hon ska göra om säljaren vägrar betala. Mäklaren har vid upprepade tillfällen underlåtit att informera henne om vilka möjligheter och rättigheter hon har. I konflikt mellan henne och säljaren upplevde hon att han hela tiden tog säljarens parti och att han därmed brustit i sin roll som objektiv förmedlare. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. SMS-konversation Av sms-konversation mellan mäklaren och anmälaren den 12 oktober 2017 framgår följande: Mäklaren: [ ] Byggaren är redo om säljaren går med på ett långt tillträde, typ feb. Dottern är utomlands, kommer hem imorg. Anmälaren: Har han erbjudit 4,3 menar du? Mäklaren: Ja, om rätt TT. Jag tror inte att säljaren gillar feb, långt ifrån klart där. Tilläggsavtalet Av tilläggsavtalet framgår såvitt nu är av intresse följande: Pga föreningens pågående byggarbeten med stambyte i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) lägenheten vid tillträdet förlängs slutlig tömning och städning av lägenheten till torsdagen den 15 feb 2018. För detta behåller säljaren nyckel till lägenheten. För tillfället finns endast en nyckel till stambytets byggcylinder. Då köparna inte bor i Stockholm skall mäklaren träffa säljaren samma 15 feb 2018 i lägenheten för kontroll av städning. Samtidigt överlämnas den sista nyckeln till mäklaren att hämtas av köparen när det passar. I tilläggsavtalet saknas information om vad som skulle ske om säljaren inte fullföljde sina åtaganden. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren minns fel eller efterkonstruerar gällande budgivningen. Anmälaren blandar ihop regelrätta bud med diskussioner om eventuella bud både avseende sig själv och den andra spekulanten. Han är mycket noggrann med vad som är vad och frågar hela tiden spekulanter om han kan notera deras prat och tankar som ett regelrätt bud eller ej. När han informerar en spekulant om hur en annan spekulant ligger till är han noga med att skilja på vad som är ett regelrätt noterat bud och vad som är prat och funderingar. Han uppfattade inte något regelrätt bud från anmälaren på 4 150 000 kr, utan det framstod som osäkert om hon ville gå vidare. Han hade flera kontakter med de båda spekulanterna fram och tillbaka och det resulterade i ett bud från den andra spekulanten på 4 200 000 kr och ett bud från anmälaren på 4 205 000 kr. Samtal med den andra spekulanten om en köpeskilling på 4 300 000 kr fördes men något sådant bud lades inte. Han håller inte alls med om att han ska ha tagit säljarens parti, inte informerat om hennes rättigheter, satt ersättning för städning för lågt eller försvårat kommunikationen mellan parterna. Anmälaren ville först ha ett senare tillträdesdatum, dels för att de inte behövde lägenheten, dels för att slippa byggarbeten. Eftersom bostadsrätten inte hade någon avgift gick anmälaren ändå med på ett tillträde den 31 januari med full förståelse för hur det skulle vara i huset runt tillträdet. I stambytet ingick även att totalrenovera badrummen med allt vad det innebär
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) med rivning, damm osv. Han frågade anmälaren om det inte var bättre att säljaren struntar i städningen och istället kommer tillbaka och städar före det att anmälaren skulle flytta in sitt bohag men det ville inte anmälaren och han försäkrade sig om att säljaren förstått detta. Trots detta berättade säljaren på tillträdet att hon inte hade städat och att det fanns ett par saker som ännu inte var utflyttade. Mäklaren förklarade då för båda parter att det är kontraktsbrott och att anmälaren skulle kunna driva sak mot säljaren. Eftersom det inte fanns något badrum, det var bygge i både lägenheten och trapphuset, ingen planerad inflyttning och ingen avgift ansåg han att skadan var så liten som den bara kunde bli och föreslog en mjukare lösning. Anmälaren accepterade det. Tillträdet fullföljdes och de skrev ett tilläggsavtal som innebar att anmälaren hade tillgång till lägenheten men att slutlig tömning och städning flyttades fram 15 dagar. Säljaren bodde inte kvar i två veckor efter tillträdet utan flyttade till sin nya lägenhet den 2 februari. Mäklaren resonerade med parterna för att finna en lösning genom tilläggsavtalet. Anmälaren valde att gå med på 15 dagars respit. Den 14 februari besökte han lägenheten för att kontrollera städningen och för att få de sista nycklarna till lägenheten. Städningen var undermålig, vilket han meddelade anmälaren. Därefter fick säljaren ytterligare två chanser men det hela slutade med att säljaren ersatte anmälaren med 500 kr, vilket var det belopp som han ansåg rimligt för den städning som kvarstod. Angående vattenrör och el försökte mäklaren inledningsvis att kontakta säljaren och medla men mäklaren meddelade anmälaren att det inte var så mycket mer han kunde göra än att söka berörda och att det här var utanför mäklarens ansvarsområde. Om säljaren och andra ville hålla sig undan fick hon vidta andra åtgärder. Anmälaren fortsatte att kontakta honom istället för att rikta sin energi mot säljaren. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Budgivningen Mäklaren har i sitt yttrande tillbakavisat att ett bud på 4 300 000 kr skulle ha lagts. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock, mot bakgrund av den smskonversation som mäklaren haft med anmälaren, att mäklaren i kommunikationen med anmälaren kommunicerat som om ett villkorat bud på 4 300 000 kr hade lagts av den andra spekulanten. Genom att kommunicera med anmälaren på detta sätt har NN brustit i sin omsorgsplikt och agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref 2 I). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Av utredningen i ärendet är det inte otvetydigt fastställt att NN brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därför att kritiken som avser anbudsförteckningen inte föranleder någon åtgärd. Överlåtelsehandlingarna - tilläggsavtalet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen 1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sist nämnda lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna, att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och att mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Reglerna i 21 ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår även att de ska vara korrekta och klargöra parternas rättigheter och skyldigheter. Av såväl anmälan som mäklarens yttrande framgår att tilläggsavtalet har kommit till stånd med anledning av säljarens kontraktsbrott. Tilläggsavtalet har emellertid utformats på ett sätt som indikerar att slutlig tömning och städning av lägenheten samt överlämning av nyckel är något som parterna kommit överens om med anledning av föreningens byggarbeten med stambyte. Vidare saknas uppgifter i tilläggsavtalet om vad som skulle ske om säljaren inte fullföljde sina åtaganden. Det är utrett att NN upprättat tilläggsavtalet. Det är också utrett att han medverkat till att förhandla fram en lösning på den uppkomna situationen vid tillträdet och att tilläggsavtalet inte återspeglar den faktiska anledningen till tilläggsavtalets uppkomst.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) Fastighetsmäklarinspektionen finner att det tilläggsavtal som NN upprättat strider mot god fastighetsmäklarsed eftersom det ger uttryck för något annat än den faktiska anledningen till avtalets uppkomst. Inspektionen finner vidare att NN åsidosatt sin skyldighet att agera opartiskt genom att han inte i tillräcklig utsträckning har tillvaratagit köparnas intressen i samband med att tilläggsavtalet upprättades, eftersom säljaren genom tilläggsavtalets utformning undgår eventuella konsekvenser som kontraktsbrottet skulle ha kunnat medföra. Inspektionen finner även att tilläggsavtalet är ofullständigt eftersom det saknas uppgifter om vad som skulle ske om säljaren inte fullföljde sina åtaganden. Denna ofullständighet har medfört en risk för tvist mellan säljaren och köparna. NN har genom att utforma avtalet på detta sätt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om en fastighet och andra förhållande som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter som kan tänkas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan ha betydelse för köparen, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Anmälaren har uppgett att hon inte fått information om vad hon hade för möjligheter när säljarens avtalsbrott konstaterades. NN har tillbakavisat kritiken. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN brustit i sin råd- och upplysningsskyldighet. Inspektionen bedömer därför att kritiken som avser mäklarens råd- och upplysningsskyldighet inte föranleder någon åtgärd.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN ska meddelas en varning för sitt agerande under budgivningen samt för att hans agerande i samband med att tilläggsavtalet upprättades. Förseelserna motiverar en varning även sett var för sig.