Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har haft en skyldighet att informera köparna av en fastighet om att rättighetslösningen och påkopplingsavgiften för det kommunala vattnet inte var ordnade. Frågan om mäklaren har upprättat en fullständig journal har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av två fastigheter riktat kritik mot dig. Hon har lämnat in en mejlkonversation med skriftväxling mellan en annan mäklare och kommunen, mellan den andra mäklaren och säljaren och slutligen mellan säljaren och en mäklare vid det mäklarföretaget där du är verksam. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in fastighetsutdragen, frågelistan, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om undersökningsplikten, köpekontraktet med ett tillägg till kontraktet, anbudsförteckningen, journalen samt dokumentationen om kundkännedomsåtgärder enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Köpekontraktet angav att allt gällande vatten och avlopp på de båda fastigheterna var löst och betalt. Trots det framkom det efter kontraktsskrivning att säljaren inte hade betalat påkopplingsavgiften eller ordnat rättighetslösning för det kommunala vattnet på fastigheten med vare sig kommunen eller Lantmäteriet. Både du och säljaren var innan kontraktsskrivningen medvetna om dessa brister eftersom kommunen upplyst säljaren om detta via mejl och mejlet hade vidarebefordrades till dig i god tid innan försäljningen. Din arbetsgivare har uppgett att mejlet tappades bort. Du har brustit i din upplysningsplikt. Det har inte heller förts en ordentlig journal över förmedlingsuppdraget, vilket har resulterat i att uppgifter som är av betydelse för henne som köpare inte framgår av journalen. Ditt yttrande Förmedlingsuppdraget omfattade en gemensam försäljning av två fastigheter (här: F1 och F2). Det framgår av fastighetsutdragen att det finns kommunalt vatten på F2. Enligt taxeringsuppgifterna finns det enskilt vatten och avlopp på F1. Av säljarens frågelista framgår också att det på fastigheterna finns en djupborrad brunn och två grävda fungerande brunnar, men att det är kommunalt vatten som används. Du har personligen inte mottagit ett mejl med information rörande hur det verkligen förhöll sig med vattnet på fastigheterna. Av informationen som anmälaren inkommit med kan utläsas att en av dina kollegor hade fått mejlet skickat till sin enskilda e-post. Kollegan har inte informerat dig om mejlet eller dess innehåll och har inte heller fört in informationen från mejlet i objektsbeskrivningen. Med hänsyn till detta anser du att du inte blivit upplyst om situationen gällande det kommunala vattnet innan kontraktsskrivningen. Mellan kontraktsskrivningen och tillträdet blev du varse att en avgift för en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) förbindelsepunkt till en kostnad om 15 000 kr på F1 ännu var obetald. Vidare uppdagades att en gemensamhetsanläggning mellan fastigheterna inte var registrerad hos Lantmäteriet. Det har förelegat en brist i kommunikationen mellan dig, dina kollegor och säljaren. Säljaren har dock signerat kontraktet och objektsbeskrivningen och därmed godkänt informationen om fastigheten till köparna. I samråd med köparna och säljaren valde du och dina kollegor att upprätta ett tilläggsavtal för att lösa problemet, vilket samtliga parter var nöjda med. Köparen kompenserades av säljaren genom ersättning som täckte den obetalda avgiften samt den framtida kostnaden för att bilda gemensamhetsanläggning mellan fastigheterna. Säljaren kompenserades i sin tur genom avdrag på mäklararvodet eftersom du och dina kollegor hade missat informationen om vattnet som hade lämnats i början av förmedlingsuppdraget. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen som avser båda fastigheterna, anges bland annat följande. [ ] Vatten/avlopp: Kommunalt, 3-kammarbrunn [ ] Köpekontraktet I 11.2 i köpekontraktet anges följande. Säljaren garanterar vidare att samtliga för Fastigheten debiterade eller beslutade kostnader för gemensamhetsanläggning, samfällighet,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) gatumarksersättning/gatubyggnadskostnad, anslutnings- och abonnemangskostnader för VA och el är betalda. Fastighetsutdragen från Lantmäteriet Utdragen hämtades den 14 juni 2017. För F1 anges under rubriken Tillgång till VA att det finns enskilt vatten året om och enskilt avlopp. För F2 anges under rubriken Tillgång till VA att det finns kommunalt vatten året om och enskilt avlopp. Säljarens frågelista Frågelistan avser båda fastigheterna och undertecknades av parterna den 22 juni 2017. Under punkt 5 anges som svar på frågan om det finns egen brunn till fastigheten, att det finns en djupborrad brunn samt 2 grävda fungerande brunnar men att det är kommunalt vatten som används. Mejlkonversationen mellan säljaren och kommunen I mejlet från kommunen till en annan mäklare daterat den 23 februari 2017 framgår bland annat följande. Hej [ ], Nu har utredarna kollar på ärendet och tyvärr kan ej [ ] få en egen förbindelsepunkt. Lösningen är, eftersom fastighetsägaren redan anlagt en ledning mellan [ ] och [ ], att de två fastigheter får bilda en gemensamhetsanläggning. De ansöker om detta hos lantmäteriet. De kan då ha kvar den ledning som nu ligger mellan [ ] och [ ]. Eftersom att [ ] redan är ansluten till det kommunala dricksvattennätet, kommer en avgift på 15 000 :- att debiteras [ ]. Men det kommer att skrivas nya avtal med fastighetsägaren för de båda fastigheterna. [ ] Av konversationen framgår vidare att det ovan citerade mejlet är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) vidarebefordrat till säljaren den 26 februari 2017 samt till en kollega till dig den 6 april 2017. I inledningen av konversationen har anmälaren angett att hon fick mejlet av säljaren den 2 augusti 2017. Journalen I journalen finns det i vart fall inte några anteckningar om att du har Utfört någon kontroll över om fastigheten har del i gemensamhetsanläggning, verkat för att säljaren lämnade de uppgifter som kunde antas ha varit av betydelse för en köpare, upplyst tilltänkta köpare hur säljaren avser att genomföra försäljningen, tillhandahållit tilltänka köpare en objektsbeskrivning, skriftligen har upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet, verkat för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka objektet, erbjudit en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, verkat för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen, överlämnat budgivningslista. Journalen saknar även anteckning om när uppdraget har upphört. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet Av 16 första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Du har anfört att du inte tog del av mejlkonversationen mellan säljaren och kommunen innan kontraktsskrivningen. Det är ostridigt att konversationen skickades till din kollega, men det är inte klarlagt att du också tog del av den innan kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att du före kontraktsskrivningen haft kännedom om att inte samtliga avgifter vad gäller vatten och avlopp var betalda samt att det dessutom krävdes att en gemensamhetsanläggning skulle bildas för fastigheterna. Journal Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är syftet med regeln dels att det ska finnas dokumentation om mäklaren hamnar i tvist med köpare eller säljare, dels för att underlätta Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör (se prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Anteckningarna i uppdraget utgör journalen. Anteckningarna ska föras löpande. Det är utrett att journalen saknar anteckningar om de centrala moment i förmedlingsuppdraget som finns uppräknade under rubriken Handlingarna underrubriken Journalen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är journalen även i övrigt bristfällig på ett sådant sätt att den inte tjänar sitt syfte. För bristerna i journalen ska du meddelas en varning.