Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris och om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I fyra anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. NN har yttrat sig. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, marknadsföringsmaterialet med objektsbeskrivningen, ett meddelande rörande visningen, en lista över personer som bokat in sig på visningen, en lista över förmedlade objekt och anbudsförteckningen. Anmälan De fyra anmälarna har i huvudsak uppgett att utgångspriset 2 195 000 kronor för bostadsrätten var för lågt. En av anmälarna har uppgett att sista budet när objektet togs bort från nätet var 3 050 000 kronor. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Handlingarna I anbudsförteckningen, under rubriken "Registrerade budgivare, vars bud beaktas av säljaren", är det högsta antecknade budet 2 870 000 kronor. Under rubriken "Bud/budgivare som ej bearbetats" har uppgifter om två budgivare antecknats. Avseende den ena budgivaren saknas dock kontaktuppgifter. Avseende den andra budgivaren saknas uppgifter om beloppen som bjudits och tidpunkten för anbuden. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han äger tre mäklarbutiker och är inte ekonomiskt beroende av att göra några försäljningar. Därför är det främmande för honom att göra affärer med så kallade lockpriser. Han bedömde marknadsvärdet till 2 195 000 kronor. Det accepterades som slutpris av bostadsrättsföreningen (uppdragsgivaren). Bedömningen gjordes med hjälp av värderingsdata som angav ett riktvärde på cirka 2 700 000 kronor. Föreningen och han var överens om följande negativa parametrar, som minskade intresset för bostadsrätten. Sopsorteringen och en ventil från tvättstugan låg precis vid köksfönstret. Entrén var genom en gammal kökstrappa som fungerade som evakueringstrappa för lägenheterna ovanför, vilket uteslöt personer som hade svårt att gå i trappor. Planlösningen var svår, eftersom badrummet låg bakom sovrummet och det ena vardagsrummet var ett genomgångsrum. Det var därför svårt att kalla lägenheten en "äkta trea". Det fanns ett ganska stort renoveringsbehov av materialen i lägenheten. Badrummet och gäst-wc:n var utan våtrumscertifikat. Lägenheten låg på den första våningen utmed en högt trafikerad gata där bussar körde. Av de 81 personer som hade bokat in sig på visningen meddelade 50 att de på grund av bristerna inte var intresserade av lägenheten ens till utgångspriset.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset var antagligen bristen på bostäder. Buden rasade iväg till 3 050 000 kronor. Den budgivare som lämnade det högsta budet beklagade att han hade rusat iväg och hoppade av. Priset slutade på 2 870 000 kronor. Han blev mycket överraskad av hastigheten i buden, vilka visade sig vara pådrivna av budgivaren som hoppade av. Han är också överraskad över nivån på slutpriset. Det går att se på listan med hans förmedlade objekt att han inte har någon tendens att lägga utgångspriserna lågt. De objekt som han tar in är ofta speciella och svårvärderade. Anbudsförteckningen slutar på det högsta giltiga budet. Buden som drogs tillbaka är återtagna i anbudsförteckningen. Det sker automatiskt i hans ITsystem när han gör buden ogiltiga. Den budgivare som tog tillbaka sina bud är antecknad under "övriga bud". Dessa bud har inte kommit med i förteckningen. När budgivaren tog tillbaka sina bud gjorde han som budgivaren begärde. Detta gjorde att budgivaren hamnade som budgivare utan bud i anbudsförteckningen. Den andra budgivaren lämnade budgivningen efter sitt bud och avregistrerade sig från kundregistret. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrätten har understigit det slutliga försäljningspriset med drygt 30 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Av förarbetena till bestämmelsen framgår att anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Högsta förvaltningsdomstolen har konstaterat att en korrekt förd och riktigt hanterad förteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigare är att värna de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i uppdraget (HFD 2016 ref. 2). Det är utrett att den anbudsförteckning som NN har upprättat saknar belopp och tidpunkt för anbuden från en budgivare, som i övrigt har angetts genom namn och kontaktuppgifter. Det är också utrett att kontaktuppgifterna saknas till en annan budgivare i anbudsförteckningen, trots att budgivaren lämnat sådana uppgifter. Bristerna i anbudsförteckningen är grund för en varning. Det förhållandet att bristerna i tycks bero på hur NNs IT-system fungerar förändrar inte bedömningen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för brister i anbudsförteckningen.