Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 4 A B Svenska Bostadsfonden 4 Arkagården Svenska Bostadsfonden 4 Engelen Svenska Bostadsfonden 4 Gyllebo Svenska Bostadsfonden 4 Sofiero Svenska Bostadsfonden 4 Lindholmen Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren Svenska Bostadsfonden 4 Stureholm Svenska Bostadsfonden 4 Trasten 2009
Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 235 Kvadratmeter: 16 217 KVM Förvärvsvärde: 98 MSEK (dec -09) 115 MSEK (feb -10) Orter: Tollarp, Hörby, Växjö, och Fördelning andel lägenheter: 6% 7% 8% 24% Hörby Tollarp 55% Växjö Växjö Hörby Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 2006. Totalt har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om 16 217 kvm fördelat på 235 lägenheter och 11 lokaler. Fastigheterna är belägna i Tollarp, Hörby, Växjö, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet. Sedan dess har ytterliggare fastigheter förvärvats och i februari 2010 uppgick förvärvärvsvärdet till 115 MSEK. Tollarp är beläget i Kristianstad kommun 16 kilometer utanför centralorten. Kommunikationsmässigt ligger orten strategiskt placerad precis vid E22:an. Att åka bil till Malmö tar en dryg timme. Hörby ligger mitt i Skåne och är av tradition en handelsort. Under de senaste 10 åren har Hörby haft en stark befolkningstillväxt och ortens 7,5 % ligger en bra bit över riksgenomsnittet (5 %). Framförallt närheten till Lund innebär att Hörby har ett utmärkt strategiskt läge inför framtiden. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. ens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under 4 000 per kvadratmeter till 11 000 per kvadratmeter. har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. en har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka 2 000 jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 10 åren har befolkningen växt med 5 %. 26 ligger på norra Öland och är en attraktiv turistort med 2-3 miljoner besökare varje år. Näringslivet präglas av ett aktivt nyföretagande inom turistnäringen, jordbruk och livsmedel. Omkring 1500 personer pendlar dessutom till s breda och växande arbetsmarknad. I december 2009 förvärvade Fonden fastigheten Engelen 5 i med 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om 1 779 kvm och med tillträde den 12 februari 2010. Fonden är därmed fullinvesterad vilket kommer att ha positiv effekt på Fondens avkastning framöver. Fondens hyresintäkter ökade med 3,6 % under 2009. Under året genomfördes planerat underhåll för 0,7 MSEK vilket bedöms ha positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga kommande år. Räntekostnader för fastighetskrediter minskade med 60 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades med 0,9 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder 2008. En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper fram till fondens avveckling kommer att tecknas under första delen av 2010 för c:a 50 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden.
Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Resultaträkning - KSEK 2009 2008 Hyresintäkter 11 756 11 351 Omkostnader inkl. avskrivningar -8 774-7 296 Rörelseresultat 2 982 4 055 Intäktsräntor 10 56 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 422-3 456 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 570 655 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 96,5 96,9 Övriga tillgångar 3,4 2,6 Summa tillgångar 99,9 99,5 Riskbärande kapital 33,9 33,5 Fastighetskrediter 60,7 61,3 Övriga skulder/avsättningar 5,3 4,7 Summa finansiering 99,9 99,5 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22,4% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 50,1% 686 Preferensaktier serie A, utdelning 26,0% 342 Preferensaktier serier B, utdelning 2,5% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 342 Total utdelning 1 411 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta 2 000 SEK 4,0 % Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK 2 000 SEK 4,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006 Stockholm den 13/4 2010 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 27
Förvaltningsr apport - Fond 4 28
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Arkagården 2 i N. vägen Nygatan N. Kanalgatan S. Kanalgatan Linnégatan Esplanaden Smålandsgatan Unionsgatan Esplanaden N. vägen Tullbroskolan Fiskaregatan N. Långgatan S. vägen Unionsgatan 11 A-E Fastighetsbeteckning Arkagården 2 Inköpsdatum Juni 2007 1 375 kvm Lägenheter 20 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1983 Fastigheten ligger i ett centralt och skyddat läge i, ett stenkast från stadens shopping och nöjen. 29
Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Tollarp Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Inköpsdatum April 2007 3 236 kvm Lägenheter 57 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggd 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 30
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero 1 i Hörby Nygatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Hörby Lyckhöjdsgatan 1 A-B och 3 A-D Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Inköpsdatum April 2007 2 915 kvm Lägenheter 40 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 31
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm 16 i Hörby Nygatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Hörby Frostagatan 3 A-B Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Inköpsdatum April 2007 776 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter till pendling till övriga Skåne. 32
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen 35 i Hörby Nygatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Hörby Liljegatan 6 A-B och 8 A-D Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Inköpsdatum April 2007 2 318 kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 33
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Hörby Nygatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Hörby Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Inköpsdatum April 2007 2 808 kvm Lägenheter 45 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1986 Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med promenadavstånd till både service och grönområden. 34
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten 6 i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Västerg. Växjö Pilgatan 8 A/B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Inköpsdatum Juli 2007 1 010 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 2004 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 35
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Engelen 5 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Norra Långgatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 36 Slottsg. 14A-E, Storg. 3A-K, Strandg.13A-F Fastighetsbeteckning Engelen 5 Inköpsdatum Januari 2010 1 779 kvm Lägenheter 16 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1984 Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större i tre våningar samt en lägre enplans byggnad och uppfördes i mitten av 1980-talet. Fastighetens 16 lägenheter har egna ingångar.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 4 AB