Detaljplan för DEL AV BOKEN 4 Avesta kommun Dalarnas län Upprättad av Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning 2011-01-18, reviderad 2011-05-06. Eva Widergren Plan- och byggchef Karin Löfgren Arkitekterna Krook & Tjäder AB PLANBESKRIVNING OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Planområdet
2(11) INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANBESKRIVNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING...2 PLANBESKRIVNING...2 HANDLINGAR...3 PLANENS SYFTE...3 PLANDATA...3 Läge och areal...3 Markägoförhållanden...3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN...3 Riksintressen, statliga förordnanden...3 Biotopskydd...3 Översiktliga planer...3 Detaljplaner...3 Program...4 BEHOVSBEDÖMNING...4 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR...4 Mark, vegetation och topografi...4 Naturvärden...4 Geotekniska förhållanden...4 Kulturmiljö...4 Bebyggelse...4 Friytor...7 Offentlig och kommersiell service...7 Gator, trafik och parkering...7 Tillgänglighet och trygghet...7 Störningar och risker...8 Teknisk försörjning...8 Administrativa frågor...8 Övrigt...8 KONSEKVENSBESKRIVNING...9 Hushållning med mark- och vattenområden m.m...9 Konsekvenser av planförslaget...9 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR...9 Tidplan...9 Genomförandetid...10 Huvudmannaskap...10 Avtal...10 Nybyggnadskarta...10 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR...10 Fastighetsbildning...10 Servitut...10 EKONOMISKA FRÅGOR...10 Planekonomi...10 Kommunal ekonomi...10 TEKNISKA FRÅGOR...10 Trafik...10 Parkering...10 Tekniska utredningar...11 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER...11
3(11) PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planförslaget utgörs av följande handlingar: Plankarta med bestämmelser och illustrationer Planbeskrivning och genomförandebeskrivning (detta dokument) Dessutom finns följande handlingar i ärendet: Grundkarta Fastighetsförteckning Program för stadsutveckling i Avesta centrum godkänt 2010-06-21 utgör program för detaljplanen PLANENS SYFTE Planen syftar till att möjliggöra stadsbebyggelse i upp till tre våningar inom fastigheten Boken 4. Planen skall medge bostadsändamål, service och/eller ändamål för verksamheter som lämpar sig för att kombineras med bostäder, dvs. ej störande. Parkeringsbehovet för bostäder och verksamheter och behovet av uteplatser för vistelse och rekreation skall lösas inom tomten. PLANDATA Läge och areal Planområdet som omfattar ca 0,6 ha ligger i Avesta tätort strax sydväst om centrum intill korsningen Markusgatan - Myrgatan. Planen omfattar den västra delen av fastigheten Boken 4. Markägoförhållanden Marken inom planområdet ägs av det kommunala bostadsbolaget Gamla Byn AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen, statliga förordnanden Planområdet berörs inte av några riksintressen eller statliga förordnanden. Biotopskydd Utmed södra sidan av Markusgatan finns en allé med träd av arten rundoxel. Trädallén utgör biotopskyddsområde enligt Miljöbalken 7 kap. 11. Översiktliga planer Översiktsplanen för Avesta är antagen 2007-02-12 och redovisar för planområdet ett delområde, T1 Avesta centralort. Det aktuella planområdet ingår i områdesbeteckningen CA, centrumområdet. Ambitionen för området är att höja stadsmässigheten genom att sluta kvarter med bebyggelse och bygga i en skala som överensstämmer med den befintliga bebyggelsen i centrum. En blandning av handel, andra verksamheter och boende bör eftersträvas. Detaljplaner För området gäller stadsplan för kv. Boken m.m. (S88) fastställd 1966-09-13. Den omfattar aktuell tomt samt Markusskolan med skolgård. Planen anger allmänt ändamål och en byggnadshöjd på två våningar eller maximalt 7,6 meter inom aktuell del. Platsen har tidigare varit bebyggd med ett badhus.
4(11) Program 2010-06-21 godkände Kommunfullmäktige Program för stadsutveckling i Avesta centrum som bl.a. omfattar Badhustomten. Det långsiktiga målet är att öka Avesta centrums attraktivitet för såväl boende som besökare. Planområdet anges som lämpligt för handel, verksamheter och bostäder. I programmet anges att tomten bör ges en flexibel användning som svarar mot dess centrala och strategiska läge i staden. Tomten bedöms rymma en relativt hög exploatering. Programmet för Avesta centrum utgör planprogram för föreslagen detaljplan. Planen överensstämmer med översiktsplanens syfte och programmet för Avesta centrum. BEHOVSBEDÖMNING Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att planens genomförande vid en sammanvägning av konsekvenserna ej kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats. Planförslaget medger ej användning av planområdet för sådan verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 3. Därför har kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte särskilt beaktats. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark, vegetation och topografi Marken sluttar svagt mot nord-ost med en höjdskillnad på ca 0,6 m inom området som ligger på höjden +98,8 RH 2000. Planområdet utgörs av en öppen gräsplan. Inom tomten finns ett antal vuxna träd: Närmast ingången till Markusskolans skolgård står två lindar, vid transformatorstationen i nordvästra hörnet en alm och tre mindre parkträd. Längs cykelbanan står även en kortare trädrad. Mot Fredsgatan står tre större björkar och träd av släktet Salix. De större träden, i synnerhet vid den norra sidan mot Markusgatan, ger tomten en vacker inramning och ett behagligt mikroklimat. Föreslagen stadsmässig placering av byggnaderna längs gatorna har försvårat bevarandet av befintliga träd i dessa delar. I övrigt är ambitionen att så många befintliga träd som möjligt skall bevaras då de ger en trivsam och grön miljö kring den nya bebyggelsen. En större alm som bedöms ha ett högt bevarandevärde i planområdets västra del skyddas i planen, men kan dock fällas om det bedöms nödvändigt av säkerhetsskäl. Naturvärden Med undantag för den äldre almen saknar planområdet utpekade eller identifierade naturvärden. Geotekniska förhållanden Marken inom området består av erosionsbenägen jordart. Den är utfylld efter den tidigare byggnadens urgrävda simbassäng. Enligt ritningar låg den lägsta golvnivån ca 5 m under markytan. Gropen har återfyllts med sönderbilade betongrester. För området har en geoteknisk undersökning gjorts. Och den visar att bostadshus i fem våningsplan kan uppföras inom området. Kulturmiljö Inom området finns inga kända fornlämningar enligt Riksantikvarieämbetets register eller andra utpekade kulturvärden. Bebyggelse Befintlig bebyggelse Området är idag obebyggt. Omgivande bebyggelse varierar med olika höjder, material, karaktär och ålder. Markusskolan i tre våningar är från 1950-talet och uppförd i grå puts. Inom skolgården står den gamla gymnastiksalen, en gul träbyggnad från 1900-talets början. Bostadshuset mitt över Markusgatan är i tre våningar med rött tegel, byggt omkring 1960. Socialförvaltningens hus Omsorgshuset mot Myrgatan är i ljusrött tegel byggt i början av 1990-talet i tre våningar. I söder gränsar tomten mot lägre villabebyggelse, huvudsakligen en-
5(11) och tvåplanshus med träfasader i rött eller gult. På tomten står en transformatorstation med fasadskivor av betong med dansk sjösten och en svart plåtsarg kring takfoten. Området karaktäriseras av å ena sidan stadsmässighet, större skala och ett stramt gaturum mot Markusgatan och bussterminalen, och å andra sidan småskalighet och lummighet mot Fredsgatan. Det sker en tydlig avtrappning i bebyggelseskalan från skolbyggnaderna och flerbostadshusbebyggelsen vid Corneliusgatan ner mot villabebyggelsen kring Karlbergsparken. Planområdet som det ser ut idag sett från Markusgatan och Bussterminalen. Föreslagna bostäder Planen har utformats flexibelt så att tomten kan exploateras på olika sätt. En lägre exploatering med exempelvis nio lägenheter i parhus och radhus, alternativt en högre med ett flerbostadshus utmed Markusgatan och radhus utmed Fredsgatan. Planen medger både bostäder och icke störande verksamheter och centrumfunktioner utmed Markusgatan. I Avesta finns en efterfrågan på marklägenheter med hög tillgänglighet anpassade för äldre och personer med funktionsnedsättningar.
6(11) Illustration av exempel 1 med ett flerbostadshus längs Markusgatan (fotomontage). Illustration av exempel 2 med radhus längs Markusgatan (fotomontage). Gestaltning Gestaltning av nya byggnader bör anpassas till rådande byggnadskultur och samtidigt avspegla samtidens arkitektoniska synsätt. Den nya bebyggelsens gestaltning diskuteras i samband med att projekthandlingarna utvecklas. Som en inriktning vid val av fasadmaterial föreslås tegel eller puts för flerbostadshuset. För radhusbebyggelse kan även träfasad vara lämpligt. Ekologiskt byggande Möjligheten till byggande med ekologiska hänsyn bör beaktas t.ex. ifråga om produktionsprocessen, materialval, energiförsörjning, ventilation och sophantering.
7(11) Friytor Inom planområdet föreslås en större grönyta centralt för de boendes gemensamma vistelse och aktivitet. Området föreslås som gemensam rekreationsyta för de boende. Närmaste friytor är skolgården med en mindre grusplan samt en mindre grönyta i grannkvarteret i söder mot Karlbergsparken. I Karlbergsparken finns en lekplats. På Markustorget finns finpark med planteringar, offentlig konst och sittplatser. På något längre avstånd finns Avestavallen med idrottsanläggning. Naturpark för picknick, vistelse och bad i älven finns vid Holmen som ligger ca 800 meter nordväst om planområdet. Sedan Badhuset revs 2008 har området fungerat som friyta. Ungefär halva tomten nyttjas idag för bollspel. Delen mot Omsorgshuset i väster är inhägnat med ett smidesstaket vilket ger miljön närmast Markusgatan och dess trädallé en parkliknande karaktär. Offentlig och kommersiell service Skola och daghem finns i nära anslutning till tomten. Markusskolan ligger på angränsande tomt i nordost. Gymnasieskolan Karlfeldtsgymnasiet ligger ca 700 meter öster om planområdet. Kommersiell och allmän service finns i Avesta centrum, ca 200 meter från planområdet. Avesta lasarett ligger ca 2 km öster ut. Gator, trafik och parkering Biltrafik Markusgatan som passerar utmed planområdet används endast av trafik till och från fastigheterna utmed gatan. Fredsgatan som passerar utmed planområdets södra del är en återvändsgata med vändplats i planområdets östra hörn och nyttjas således för lokal trafik. Utanför planområdet i sydväst ligger Myrgatan som är en relativt högtrafikerad genomfartsgata. Den forna badhusanläggningen hade infart för biltrafik från Markusgatan. Idag sker mycket hämta- och lämnatrafik till Markusskolan via Markusgatan, vilket under vissa tider medför hög trafikbelastning. Trafiksituationen här kompliceras ytterligare av att bussarna från bussterminalen svänger ut från sina uppställningsplatser i samma punkt. I detaljplanen föreslås att planområdet nås med bil via infart från Fredsgatan till en alt. två för kvarteret gemensamma parkeringsplatser. Infart från Markusgatan begränsas till servicefordon för transformatorstationen i planområdets västra hörn. Utfartsförbud föreslås i övrigt längs Markusgatan. Gång- och cykeltrafik Befintlig gång- och cykelbana längs Markusgatan föreslås som allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Möjlighet att passera mellan Fredsgatan och Markusgatan finns inom planområdet. En gångpassage i anslutning till bostädernas parkering på gården föreslås. Kollektivtrafik Avestas bussterminal ligger omedelbart norr om Markusgatan. Härifrån utgår all lokal och regional busstrafik. Tågstationen i Krylbo nås med direktbuss på ca 15 minuter. Parkering Parkeringsbehovet för nya bostäder och verksamheter ska tillgodoses inom planområdet och på kvartersmark. Parkering föreslås anläggas längs planområdets nordöstra och sydvästra sida. Val av högre exploatering enligt redovisat exempel 1 kräver att båda parkeringsytorna tas i anspråk. I exempel 2 behöver endast den nordöstra parkeringsplatsen tas i anspråk. Skötsel av parkeringsområdet kan vid behov ombesörjas av en gemensamhetsanläggning. Beräkning av parkeringsbehov har utgått från kommunens parkeringsnorm om 1,2 platser/lägenhet samt 22 platser/1000m 2 bruttoarea verksamhet. Detta ger ett totalt behov av 38 platser för alternativ 1 och 11 platser för alternativ 2. Tillgänglighet och trygghet Planområdet ligger centralt i Avesta med bussterminal och skola inom ett mycket kort avstånd. Handel och centrumfunktioner finns inom ett par hundra meter. Vid nybyggande inom området ska mark och byggnader utformas med hänsyn till personer med nedsatt rörelseoch orienteringsförmåga (Byggnadsverkslagen 2 punkt 8).
8(11) Trygghetsvandringar har genomförts i Avesta där vissa områden pekats ut som otrygga. Gångstråket som går förbi planområdet upplevdes då som otryggt och belysning längs gångbanan har sedan dess bytts ut. Totalt sett bör dock tryggheten öka i området genom föreslagen byggnation och fler boende som rör sig i området. Störningar och risker De verksamheter som kan komma att inrymmas i föreslagen byggnad får ej vara störande för omgivningen. Markradon Planområdet ligger inom område för normal risk för förekomst av markradon. Klimatförändringar Ökad risk för plötsliga och rikliga regnväder skall beaktas i planeringen. Inom tomten finns en sänka i marken som behöver fyllas upp i samband med anläggning av mark och bebyggelse för att inte svämmas över vid skyfall. Strålning Vattenfall har gjort mätningar på plats och mätt upp att strålningsvärdet är 0 mikrotesla på tre meters avstånd från stationen. Av försiktighet begränsas dock byggrätt för bostäder och kontor i planen så att skyddsavståndet för brand klaras. Trafikbuller Föreslagna bostäder påverkas av trafikbuller från Markusgatan och bussterminalen. En bullerberäkning har gjorts och visar en ekvivalent ljudnivå mellan 50 dba och 54 dba utvändigt vid fasad utmed Markusgatan vilket innebär att Boverkets riktvärden ej överskrids. Maxnivåerna uppmättes till 72 dba vilket innebär att riktvärdena överskrids något, varför det inte är möjligt att anordna uteplatser (balkonger) mot gatan som enda uteplats till bostad. Riktvärdena för uteplatser mot gården överskrids ej. Bullernivån inomhus bedöms ej överskridas. Brand Räddningstjänstens insatstid för att nå området är i normalfallet mindre än 10 minuter. Runt transformatorstationer av den typ som finns inom planområdet gäller ett minsta tillåtna avstånd till brännbar byggnad på 5 m. Teknisk försörjning VA, el, tele och värme Ledningar för kommunalt vatten och avlopp finns utbyggt till tomtgräns, med möjlighet till anslutning. Anslutning till befintligt fjärrvärmenät är möjlig. El, tele och bredband finns för anslutning. Inom tomten står en transformatorstationsbyggnad. Avfall Avfallshantering samordnas inom kvartersmark i anslutning till parkeringsplats och vändplan så att sopfordon lätt kan komma till. Återvinningsstation med fler fraktioner finns vid parkeringen nordost om Plushuset i centrum. Hushållsavfall hämtas genom kommunens försorg. Källsortering av hushållsavfall vid fastigheten ska kunna ske i framtiden. Dagvatten Lokal fördröjning av dagvatten förutsätts ske inom kvartersmark genom grönytor på gemensam gård. Administrativa frågor Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Övrigt Grundkartan är upprättad i januari 2011 och reviderad i maj 2011 av Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning, kart- och mätenheten. Planförslaget handläggs med normalt planförfarande, men om inga invändningar mot planen inkommer under samrådstiden kan planförslaget fortsättningsvis hanteras med enkelt planförfa-
9(11) rande enligt Plan- och bygglagen 5 kap 28, vilket innebär att planen kan antas av Kommunstyrelsen efter samrådet. Samrådet kan således bli det enda tillfället för allmänheten och berörda att lämna synpunkter på planförslaget. KONSEKVENSBESKRIVNING Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har miljö- och byggförvaltningen gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap Plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. Miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Förvaltningen bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan och med av KF godkänt program för Avesta centrum. Konsekvenser av planförslaget Användning Planförslaget medför en ändring av användandet från allmänt ändamål till bostadsändamål med möjlighet till verksamheter och handel i delar av planområdet. Detta ändamål är lämpligt med hänsyn till det centrala läget i Avesta. Planförslagets byggnadshöjder överstiger de i den gällande planen med två våningar mot Markusgatan. Detta innebär att en stadsmässig struktur möjliggörs enligt dagens vision för Avesta centrum. Ekologiska konsekvenser Ett ökat antal bostäder ger upphov till ökad biltrafik. Viss kompensation av detta kan erhållas genom planområdets centrala läge och närheten till bussterminal och handel. Ianspråktagandet av befintligt grönområde kan ha negativa effekter på mikroklimatet. Ny bebyggelse med god byggnadsstandard, återbrukbara material samt energismarta lösningar bidrar positivt till en god energihushållning och en i övrigt hållbar utveckling. Sociala konsekvenser Föreslagen bebyggelse för bostäder och verksamheter kan ge ett positivt tillskott till stadsmiljön. Fler besökare och boende i centrum stärker stadslivet vilket i sin tur bidrar till en ökad trygghet i området. Den friyta som området utgör idag försvinner vilket påverkar områdets tillgång till rekreationsytor negativt. Ekonomiska konsekvenser Ett ökat antal boende ger ett förstärkt underlag för såväl service som kollektivtrafik. Planförslaget bidrar till att stärka Avestas attraktivitet. ORGANISATORISKA FRÅGOR GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Tidplan Följande preliminära tidplan gäller vid ett normalt planförfarande. Beslut om samråd (delegationsbeslut) i februari 2011 Samråd februari-mars 2011 Kommunstyrelsens plan- och näringslivsutskott beslutar om utställning i april 2011. Utställning april-maj 2011 Kommunstyrelsen antar planen i september 2011. Planen vinner laga kraft i oktober 2011.
10(11) Genomförandetid Genomförandetiden är tio år från den dag planen vinner laga kraft. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills den ersätts, ändras eller upphävs. Under genomförandetiden gäller vissa rättigheter och skyldigheter kopplande till planens innehåll, bl.a. är fastighetsägare garanterade att få utnyttja den byggrätt som detaljplanen medger. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats i området, vilket i denna plan utgörs av gång- och cykelbana. Avesta kommun är även ansvarig för vatten- och avloppsnätet fram till respektive fastigheters förbindelsepunkt. Fastighetsägaren är ansvarig för vatten- och avloppsnätet inom fastigheten. För anläggningar och byggnation samt andra åtgärder på kvartersmark svarar exploatören, fastighetsbolaget Gamla Byn AB. Avtal Ett plankostnadsavtal har upprättats mellan Avesta kommun och fastighetsbolaget Gamla Byn AB. Syftet med det aktuella planförslaget är att skapa byggrätt för bostäder. Avtal ska upprättas mellan kommunen och Gamla Byn AB angående marköverföring av området för gång- och cykelväg. Nybyggnadskarta Vid byggande inom området ska nybyggnadskarta användas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Ett markområde om ca 4 000 m 2 som idag tillhör fastigheten Boken 4 skall styckas till en ny fastighet. Ansökan till lantmäteriet görs av fastighetsägaren. Område för allmän plats ska överföras till kommunens fastighet Avesta 3:5. Om fler bostadsfastigheter avstyckas inom planområdet ska gemensamhetsanläggning bildas för parkering m.m. Servitut Servitutsavtal ska upprättas mellan Avesta kommun och fastighetsägaren för allmän gång- och cykeltrafik mellan Markusgatan och Fredsgatan. Servitutsavtal ska upprättas mellan Vattenfall och fastighetsägaren för befintliga elkablar och transformator. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Upprättandet av denna detaljplan bekostas av exploatören, Gamla Byn AB. I samband med bygglov/bygganmälan kommer därför inte någon planavgift att tas ut. Kommunal ekonomi Planen föranleder inga kommunala investeringar eller intäkter. Gamla Byn AB, som står för genomförandet, är dock kommunens bostadsbolag. TEKNISKA FRÅGOR Trafik Angöring till tomterna sker via Fredsgatan. Parkering Parkering skall ske på kvartersmark.
11(11) Tekniska utredningar För området har en geoteknisk undersökning gjorts. Denna visar att området kan bebyggas i enlighet med detaljplanen. Fastighetsbolaget Gamla Byn AB svarar för nödvändiga geotekniska undersökningar beträffande grundläggning av byggnader. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER Vid upprättandet av planbeskrivning och plankarta har deltagit Eva Westlund, planingenjör, Västmanland- Dalarna miljö- och byggförvaltning samt arkitekterna Eva Tenow och Karin Löfgren från Arkitekterna Krook & Tjäder AB i Göteborg. Vid upprättande av genomförandebeskrivningen har deltagit Ulf Lademyr, stadsingenjör/markchef, Västmanland-Dalarna miljö- och byggförvaltning samt arkitekterna Eva Tenow och Karin Löfgren från Arkitekterna Krook & Tjäder AB i Göteborg.