Ändring av detaljplan (1283K-15840) för del av fastigheten Pålsjö 1:1, Pålsjöbaden Helsingborgs stad PLANOMRÅDET KNUTPUNKTEN Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 25 november 2016 STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Preliminärt granskningsutlåtande Kontaktuppgifter Plansamordnare Nina Begovic, telefon 042-10 52 94 Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt Tobias Röös, plansamordnare Nina Begovic och bygglovsarkitekt Göran Hagsund. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING... 5 2.2 ÄNDRING AV PLANBESTÄMMELSER... 5 2.3 TRAFIK... 7 2.4 FASTIGHETSINDELNING OCH ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER... 8 3 KONSEKVENSER... 9 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 9 3.2 PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR... 9 3.3 MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET... 9 3.4 NATUR- OCH KULTURMILJÖ... 10 3.5 PLANENS GENOMFÖRANDE... 11 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 13 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 13 4.2 PLANOMRÅDET... 13 4.3 RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR... 14 4.4 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 15
1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan- och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden 17 mars 2016. Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan- och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. Detaljplanen utgör ett tillägg till gällande detaljplan för del av fastigheten Pålsjö 1:1 Pålsjöbaden, Helsingborgs stad (15840) och gäller jämsides med gällande detaljplan. 1.1 Syfte Syftet med ändringen av detaljplanen är att pröva omfattning och utformning av en spaanläggning inom fastigheten Pålsjöbaden 1. 1.2 Sammanfattning Huvudidén med ändringen av detaljplanen är att möjliggöra en större spa-anläggning inom fastigheten Pålsjöbaden 1 än vad gällande detaljplan medger. Detta möjliggörs genom att bestämmelsen om högsta exploateringsgrad tas bort och utformningen av gällande plans byggrätt för huvudbyggnad och den korsprickade marken omformas. Bestämmelsen som hör till den korsprickade marken formuleras om också. Formuleringen av utformningsbestämmelsen som bland annat reglerar taknock och utformning av fönster förändras. Samtidigt görs ett tillägg som reglerar hur hög taknocken får vara. Utöver detta görs ett tillägg som medger frontespiser och regleringar för totalhöjd och takvinkel. I övrigt bekräftas gällande plans bestämmelser inom det aktuella området. Illustrationsplan. Förslag Ändringen av gällande detaljplanen möjliggör en spa-anläggning på cirka 350 kvadratmeter bruttoarea istället för 100 kvadratmeter bruttoarea som föreskrivs i gällande plan. Konsekvenser Konsekvenserna av förslaget är att det kan byggas en större huvudbyggnad med frontespiser inom fastigheten på bekostnad av mindre yta för servicebyggnader. Gällande plans reglering av 3 (17)
högsta byggnadshöjd om 3,6 meter behålls. Frontespiserna kommer dock innebära att byggnadshöjden inom ett begränsat område kommer att överskridas. En reglering införs så att tillkommande byggnads nockhöjd anpassas till angränsande byggnads nockhöjd. Sammantaget bedöms tillkommande byggnad anpassa sig väl till den känsliga kulturmiljön i området. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Det aktuella området ligger vid Pålsjöbaden och utgörs av fastigheten Pålsjöbaden 1. Området som ändringen avser avgränsas av Drottninggatan i öster, en gräsyta i norr, Pålsjö strand i väster och en byggnad i syd. Gällande detaljplan medger att den aktuella platsen används för bad och restaurangverksamhet. Området har höga kulturhistoriska värden och i gällande plan regleras befintlig och tillkommande bebyggelse med detaljerade planbestämmelser. Exploateringsgraden för Pålsjöbaden 1 är begränsad till 100 kvadratmeter bruttoarea. 4 (17)
2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning Ändringen av detaljplanen för fastigheten Pålsjöbaden 1 syftar till att möjliggöra en spaanläggning som stämmer överens med idéerna hur moderna spa-anläggningar brukar utformas. 2.2 Ändring av planbestämmelser Ändringen av detaljplanen omfattar fastighten Pålsjöbaden 1 och en markremsa tillhörande fastigheten Pålsjö 1:1. Ändringen innebär att utformningen på byggrätten och den kryssprickade marken inom fastigheten Pålsjöbaden 1 och delar av fastigheten Pålsjö 1:1 ändras samt att bestämmelsen om högsta exploateringsgrad tas bort. Nya bestämmelser möjliggör frontespiser samt reglerar högsta nockhöjd till 6,0 meter och takvinkeln till 45 grader. Ett mindre område förses med prickmark för att förhindra att den q-märkta byggnaden i söder byggs för. En administrativ bestämmelse säkrar att fastigheten Pålsjöbaden 1 inte kan delas. Förutom de planbestämmelser som tas bort kommer nu gällande plans bestämmelser att fortsätta gälla. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Utsnitt ur gällande detaljplan till vänster och föreslagen ändring av gällande detaljplan till höger. Bestämmelse markerade med rött ändras eller tas bort. Se nedanstående tabell för förklaringar av bestämmelserna. 5 (17)
Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som läggs till f 3 f 4 b 1 PBL 4 kap Högsta totalhöjd i meter. 11 1 Högsta nockhöjd i meter. 11 1 Högsta takvinkel i grader. 11 1 Frontespis mot väster får uppföras på maximalt 5,4 meter av 16 1 takets längd och med en högsta totalhöjd av 5,8 meter Frontespis mot öster få uppföras på maximalt 2,0 meter av 16 1 takets längd och med en högsta totalhöjd av 5,0 meter Tekniska system ska placeras på en lägsta nivå av +3,5 möh 16 1 alternativt utföras vattentåliga Marken får inte förses med byggnad. 11 1 Marken får endast bebyggas med komplement till verksamheten, exempelvis veranda till servering, till en maxhöjd om 3,0 11 1 meter Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som ändras f 1 Byggnaden skall ha samma material, kulör och formspråk som befintliga byggnader och bygga på raka former. Taket skall vara ett sadeltak med svart papp eller shingel. Taknock får inte överskrida intilliggande byggnads. Fasaden skall vara hyvlad träpanel. Fönster skall vara av trä med smäckra bågar och karmar, ha fasta poster och spröjsar samt vara utåtgående och sidohängda. Dörrar skall anpassas efter huset. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som tas bort e100 Högsta exploateringsgrad i m 2 bruttoarea exklusive terrass eller veranda Marken får endast undantagsvis bebyggas med servicebyggnader, som byggnadsnämnden prövar lämpligt, till en högsta totalhöjd om 3,0 meter. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen som fortsätter gälla N 1 Område för bad och restaurangverksamhet. Högsta byggnadshöjd i meter. II Högsta antal våningar. p f 2 Byggnad ska placeras i gräns mot gata. Skylt får ej vara bildväxlande eller utformas som låda med invändig belysning. Skyltpelare får ej förekomma. plank Plank. Befintligt utseende skall bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material, kulörer och arbetsteknik. 6 (17)
Förslag på utformning sett från stranden. (Illustration: SOMA Arkitekter.) Förslag på utformning sett från Drottninggatan. (Illustration SOMA Arkitekter.) 2.3 Trafik Parkering Den aktuella ändringen medger en större exploatering än gällande plan tillåter. Nuvarande parkeringsnorm innehåller inga riktlinjer för spa-anläggningar. Därför har en parkeringsutredning gjorts. Parkeringsutredningen tar utgångspunkt i Parkeringsnorm för cykel och bil 2016, antagen av kommunfullmäktige den 20 september 2016. Utredningen föreslår ett behov av totalt cirka 11 cykelplatser och 11 bilplatser. Parkeringsplatsen på andra sidan Drottninggatan är avsedd att försörja verksamheterna vid stranden med parkeringsplatser. Ett slutgiltigt antal parkeringsplatser fastställs i samband med bygglovet. 7 (17)
2.4 Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser PBL 4 kap a 1 Fastigheten får inte delas 18 1 Generella bestämmelser som gäller inom området som ändringen avser: Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 21,22, 24 Fastighetsindelning Fastigheteten Pålsjöbaden 1 får inte delas. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag ändringen av gällande detaljplan vinner laga kraft. Genomförandetiden förlängs bara inom den del av detaljplanen som ändringen avser. 8 (17)
3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Aktuellt område är redan detaljplanelagt för bad och restaurangverksamhet. Föreslagen användning ligger i linje med gällande detaljplan, och utgör ingen främmande verksamhet för omgivningarna. Det aktuella förslaget innebär en högre exploatering än vad gällande plan tillåter. Sammantaget bedöms förslagets påverkan vara liten, och konsekvenserna av planens genomförande kan inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen och förordningar Det aktuella området ligger inom område för riksintresse för den högexploaterade kusten enligt miljöbalken 4 kap 4. Området tangerar även ett område för riksintresse för kulturmiljövården (Helsingborg, M:K 15), enligt miljöbalken 3 kap 6, där tyngdpunkten ligger på förståelsen av stadens historiska framväxt. Riksintresse för kustzonen Riksintresset utgör inget hinder för utveckling av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet, varför förslaget bedöms vara förenligt med riksintressets intentioner. Riksintresse för kulturmiljövård Förslaget bedöms inte kunna medföra påtaglig skada på riksintresset. Strandskydd Strandskyddet är upphävt för den aktuella platsen. Om en detaljplan upphör att gälla eller ersätts av en ny detaljplan, återinträder strandskyddet. Om man då vill upphäva skyddet eller få dispens måste det prövas på nytt mot de nu gällande reglerna. I detta fall fortsätter gällande plan att gälla, varför strandskyddet inte kommer att återinträda. Det aktuella området är ianspråktaget och det finns redan en byggrätt inom området. 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Vattenkvalitet Syftet med miljökvalitetsnormerna för vattenförekomster (ytvatten, grundvatten och skyddade områden) är att tillståndet i våra vatten inte ska försämras och att alla vatten ska uppnå en bestämd miljökvalitet. Planområdet är beläget på grundvattenförekomsten Helsingborgssandstenen. Dess kemiska och kvantitativa status är god, men det finns risk att miljökvalitetsnormerna inte uppnås 2021. Planområdet avvattnas till Helsingborgsområdet av kustvattenförekomsten Öresund. Dess eko- 9 (17)
logiska status är måttlig och den uppnår inte god kemisk status. Det finns risk att miljökvalitetsnormerna inte uppnås 2021. Planförslaget genererar inte några utsläpp och bedöms därför inte påverka vattenkvaliteten negativt. Klimatanpassning På grund av att planområdet är lågt beläget och med tanke på framtida havsnivåhöjningar får inte avloppsanordningar och andra tekniska anläggningar anordnas under 3,5 meter över havsnivån utan att skyddsåtgärder mot översvämningar vidtas. Trafikflöden En utbyggnad enligt ändringsförslaget bedöms generera försumbart fler fordon per vardagsdygn än en utbyggnad enligt gällande detaljplan. Vägtrafikbuller De tidigare redovisade bullerförhållandena bedöms inte påverkas av det nu aktuella tillägget till gällande detaljplan. (Se detaljplan 15840 för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) 3.4 Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Området har höga kulturhistoriska värden och i gällande plan regleras befintlig och tillkommande bebyggelse med detaljerade planbestämmelser. Tillkommande bebyggelse ska anpassa sitt formspråk efter Pålsjöbadens i material, kulör, detaljeringsgrad och skala. Den föreslagna ändringen medger att en något större huvudbyggnad med frontespiser kan uppföras. Byggnadshöjden kommer fortfarande att vara 3,6 meter, förutom vid frontespiserna. Byggnaden som helhet kommer således inte att bli högre än i gällande plan och den viktiga nockhöjden kommer fortfarande att vara anpassad till den värdefulla befintliga bebyggelsen. Stads- och landskapsbild Påverkan på landskapsbilden och stadsbilden bedöms vara densamma i den föreslagna ändringen som i gällande detaljplan. Kollage av befintlig och tillkommande bebyggelse för att illustrera anläggningens påverkan på stadsbilden. De två ursprungliga byggnaderna är i mitten, Pålsjö krog till vänster och det föreslagna spaet åt höger. Kollaget består av ritningar ur bygglovsarkivet och ritningar på den föreslagna bebyggelsen som har sammanfogats och därefter färglagts i en gul kulör liknande den som befintliga byggnader är målade i. Bygglovsritningarna kan i vissa fall skilja sig något mot de uppförda byggnaderna. 10 (17)
3.5 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Gränserna för fastigheten Pålsjöbaden 1 bör justeras i samband med genomförandet av detaljplanen. Utöver området som är markerat på kartan nedan bör gränserna mot Drottninggatan justeras efter verkliga förhållanden. Området markerat med rött bör regleras till fastigheten Pålsjöbaden 1. Avtal Ett planavtal är upprättat mellan beställaren av detaljplanen och Helsingborgs stad. För hantering av avfall från verksamheten behöver ett avtal tecknas om att nyttja samma miljöhus som verksamheten inom fastigheten Pålsjöbaden 2. Tekniska utredningar Då planområdet delvis ligger under 3,5 meter över havsytan och inom ett område som är utsatt för kusterosion behöver nödvändiga översvämningsskydd och de geotekniska förhållandena utredas innan anläggningsarbeten kan påbörjas. 11 (17)
Serviceledningar i södra delen av planområdet som tillhör Öresundskraft kan finnas kvar men skyddsåtgärderna behöver utföras i fall att dessa ska överbyggas. Kostnaderna för skyddsåtgärder bekostas av exploatören. Spill- och dricksvattenledningar som korsar planområdet ska omplaceras och en ny anslutningspunkt till dessa ska anordnas i Drottningsgatan. Befintlig anslutningspunkt kan nyttjas av exploatören som ska bygga spa-anläggningen. Kostnader i samband med omplaceringen bekostas av staden. 12 (17)
4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan inkom till stadsbyggnadsförvaltningen den 15 januari 2016. Bakgrunden är att verksamhetsutövaren tidigare har haft ett bygglov för spa-anläggning som förföll då det inte utnyttjades inom fastställd tid. Verksamhetsutövaren ansökte då om ett nytt bygglov för en något större spa-anläggning än vad det gamla bygglovet innehöll. I och med att utbyggnaden av spaanläggningen enligt bygglovsansökan skulle innebära en för stor avvikelse mot gällande detaljplan drog verksamhetsutövaren tillbaka ansökan med avsikt att ansöka om en ändring av gällande detaljplan istället. Beslut i ärendet Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 17 mars om att ge stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att påbörja planprocessen, att tillämpa begränsat standardförfarande samt att detaljplanen inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11-18 miljöbalken. 4.2 Planområdet Planområdet ligger vid Pålsjöbaden och utgörs av fastigheten Pålsjöbaden 1 samt av en smal markremsa tillhörande fastigheten Pålsjö 1:1. Fastigheten avgränsas av Drottninggatan i öster, en gräsyta i norr, Pålsjö strand i väster och en byggnad i syd. Planområdet omfattar cirka 350 kvadratmeter. Planområdet inom röd rektangel. 13 (17)
Markägoförhållanden Hela planområdet ägs av Helsingborgs stad. Markanvändning Området utgörs av en obebyggd yta som ligger mellan Drottninggatan i öster och stranden i väster. Historik En historisk redogörelse för området i stort finns i gällande detaljplan. (Se detaljplan 15840 för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) Bebyggelse Området som ändringen omfattar är obebyggt, men det gränsar till flera byggnader som är viktiga ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Panorama över Pålsjöbaden. Det aktuella planområdet utgörs av gräsytan till vänster i bild. Trafik Fastigheten nås från Drottninggatan. Öster om Drottninggatan finns parkeringsplatser som försörjer verksamheterna inom gällande detaljplan. I gällande detaljplan redogörs också för trafikförhållanden. (Se detaljplan 15840 för del av Pålsjö 1:1 m.fl. Pålsjöbaden, Helsingborgs stad.) Teknisk försörjning Fastigheten kan anslutas till teknisk infrastruktur. I södra delen av fastigheten har Öresundskraft två serviceledningar som försörjer kallbadhuset Pålsjöbaden med el. Planområdet korsas även av spill- och dricksvattenledningar till kallbadhuset. Geotekniska förhållanden Planområdet är beläget strax under 3,5 meter över havsytan och inom ett område som är utsatt för kusterosion. 4.3 Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. 14 (17)
Riksintresse för kulturmiljövård Det aktuella området tangerar även ett område för riksintresse för kulturmiljövården (Helsingborg, M:K 15) enligt miljöbalken 3 kap 6. Ett uttryck för riksintresset är burgna villakvarter, arbetarkvarter, industrier och andra arbetsplatser som berättar om stadens sociala och funktionella skiktning. Förslaget bedöms inte kunna medföra påtaglig skada på riksintresset. Riksintresse för kustzonen Det aktuella området ligger inom område för riksintresse för den högexploaterade kusten enligt miljöbalken 4 kap 4. Riksintresset utgör dock inget hinder för utveckling av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Förslaget bedöms vara förenligt med riksintressets intentioner. Strandskydd Strandskyddet är upphävt för den aktuella platsen. 4.4 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas den aktuella platsen som ett område för komplement i befintlig stadsbebyggelse utveckla till blandad stad, och sammanfaller med ett område för utveckling av gröna och blå samband och länkar. Planförslaget bedöms ligga i linje med översiktsplanen. Ändring av översiktsplanen Den aktuella platsen ingår i området som omfattas av den pågående ändringen av Helsingborgs översiktsplan för Pålsjö, som var på utställning i december 2013 till januari 2014. Ändringen av översiktsplanen innehåller inga förändringar för den aktuella platsen. Detaljplaner För planområdet gäller detaljplan för del av fastigheten Pålsjö 1:1 m.fl., (15840), laga kraft den 23 september 2004, vilken reglerar användningen för den aktuella platsen till område för bad och restaurangverksamhet. En byggnad får maximalt uppföras i två våningar i upp till 3,6 meters byggnadshöjd. Byggnadens bruttoarea får vara maximalt 100 kvadratmeter, och byggnaden ska uppföras i gräns mot gatan. Byggnaden ska vidare ha samma material och formspråk som befintliga byggnader och bygga på raka former. Taket ska vara ett sadeltak med svart papp eller shingel. Taknock får inte överskrida intilliggande byggnads. Fasaden ska vara av hyvlad träpanel eller skivor mellan hyvlad träpanel. Fönster ska vara av trä med smäckra bågar och karmar, ha fasta poster och spröjsar samt vara utåtgående och sidohängda. Dörrar ska anpassas efter huset. Eventuell skylt får inte vara bildväxlande eller utformas som låda med invändig belysning. Skyltpelare får inte förekomma. Den kryssprickade marken som omger byggrätten för huvudbyggnaden får endast undantagsvis bebyggas med servicebyggnader, som byggnadsnämnden prövar lämpligt, till en högsta totalhöjd om 3,0 meter. Plank får uppföras i gräns mot gatan. Det befintliga plankets utseende ska bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material, kulörer och arbetsteknik. 15 (17)
Genomförandetiden för gällande detaljplan gick ut 2009, men förnyades i och med att ett tillägg till planen vann laga kraft 2011. Nuvarande genomförandetid går ut den 5 mars 2017. Utsnitt ur gällande plan, Detaljplan för del av Pålsjö 1:1 m.fl. (1283K-15840). Aktuell fastighet är markerad med röd linje. Bevarandeplan Planområdet ingår i bevarandeprogram för Drottninggatan och Pålsjö, antaget av kommunfullmäktige den 22 september 1998. Samtliga intilliggande byggnader är utpekade som särskilt värdefull bebyggelse enligt plan- och bygglagen. Den aktuella platsen ingår också i ett område som utpekats som en värdefull miljö i bevarandeprogrammet. Program till detaljplan För den aktuella platsen har ett planprogram upprättats och godkänts av stadsbyggnadsnämnden den 12 november 2002. Programmet redovisar bland annat byggrätter norr och söder om Pålsjöbadens byggnader, varav det aktuella förslaget motsvarar byggrätten norr om Pålsjöbaden. Klimatanpassning Helsingborgs stad har tagit fram PM Klimatanpassning som blev antagen av kommunfullmäktige 25 april 2012. I denna PM summeras Helsingborgs samlade kunskap och ställningstaganden till klimatförändringens effekter i syfte att ge en heltäckande bild inför fortsatta processer och beslut i frågan. Som ett led i det fortsatta arbetet med klimatfrågor har staden tagit fram Underlag till klimatanpassningsplan (Sweco, 2 november 2016). I slutrapporten identifieras områden som är riskutsatta vid högvatten och skyfall samt ger rekommendationer kring lösningar och åtgärder för klimatanpassning. Inom aktuellt område finns risk för översvämningar då maximal vattennivå förväntas nå +260 cm år 2065 och +350 cm år 2100. I och med att inom området inte finns några samhällsviktiga eller tillståndspliktiga verksamheter och att drunkningsrisk är liten 16 (17)
ingår planområdet inte i något av prioriterade områden avseende implementering av åtgärder för att minska risken för översvämningar från havet. Som exempel på översvämningsåtgärder vid planområdet anges strandfodring på en längre sträcka längs med kusten i norra Helsingborg. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam planchef Tobias Röös planarkitekt Nina Begovic planarkitekt 17 (17)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Ändring av detaljplan (1283K-15840) för del av fastigheten Pålsjö 1:1, Pålsjöbaden Helsingborgs stad Preliminärt granskningsutlåtande Detaljplanens syfte Syftet med ändringen av detaljplanen är att pröva omfattning och utformning av en spaanläggning inom fastigheten Pålsjöbaden 1. Samråd Detaljplanen har varit på samråd under tiden 4 juli 2016 19 augusti 2016 samt remitterats till berörda myndigheter, kommunala förvaltningar med flera. Kända sakägare har fått inbjudan till samrådet. Samrådet annonserades även i Helsingborgs dagblad den 2 juli 2016. Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har åtta (8) remissinstanser yttrat sig samt 3 (tre) godkännandebrev och tre (3) skrivelser har kommit från sakägare och allmänheten. Två (2) sakägare har inte skickat godkännandebrev. Av denna anledning kommer detaljplanen att ställas ut för granskning, i enlighet med reglerna för standardförfarande. Det preliminära granskningsutlåtandet kommer att kompletteras och färdigställas efter granskningen. Samrådsmöte Den 3 augusti och den 13 augusti 2016 erbjöds sakägare att närvara vid ett samrådsmöte i Stadsbyggnadshuset. På samrådsmöten deltog endast intressenterna för etablering av spaanläggningen. Från staden medverkade representanter för stadsbyggnadsförvaltningen. Yttranden Utan synpunkter på samrådsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Fastighetsförvaltningen, 22 augusti 2016 Nordvästra Skånes Renhållnings AB (NSR), 22 augusti Räddningstjänsten Skåne Nordväst (RSNV), 7 juli 2016 TeliaSonera Skanova Access, 12 augusti 2016 1 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Myndigheter och statliga verk Länsstyrelsen, 18 juli 2016 Länsstyrelsen har under samrådet framfört att de inte har några synpunkter på planförslaget. Lantmäteriet, 7 juli 2016 Lantmäteriet har under samrådet framfört följande: För att Pålsjöbaden 1 ska bedömas som lämplig vid en ombildning kan det komma att krävas servitut för väg och ledningar över Pålsjö 1:1. Enligt detaljplaneförslaget är det möjligt att dela fastigheten Pålsjöbaden 1. Om det inte ska gå att dela på fastigheten bör detta regleras i detaljplanen. Kommentar: Planbeskrivningen och plankartan har kompletterats i enlighet med lantmäteriets yttrande. Förvaltningar och kommunala bolag Kulturförvaltningen, 15 augusti 2016 Kulturförvaltningen har under samrådet framfört att trots att bestämmelsen om att ej överskrida närliggande nockhöjd tas bort är det positivt att ny nockhöjd är relativt snarlik. Kulturförvaltningens uppfattning är att påverkan på stads- och landskapsbilden inte kommer att bli den samma som i gällande detaljplan. De höga frontespiserna kommer att göra volymen mer påtaglig men förvaltningen bedömer att det nya förslaget är acceptabelt ur kulturmiljösynpunkt. Det är viktigt att behålla siktlinjen ner mot vattnet även om byggnaderna sammankopplas. Anslutningen ska ske med varsamhet vilket bör tillgodoses av befintlig q-märkning. Kulturförvaltningen ser en konflikt mellan bestämmelsen f 1 och illustrerade fönster. I övrigt vill förvaltningen försäkra sig om att bestämmelsen f 2 fortfarande gäller för det ändrade området. Kommentar: Utformning av frontespiserna, siktlinjen och anslutningen till befintlig byggnad får studeras närmare i bygglovsskedet. Utformningsbestämmelse f 1 har reviderats för att överensstämma med föreslagen utformning av bebyggelse. Planbestämmelsen f 2 gäller fortfarande. Miljöförvaltningen, 27 juli 2016 Miljönämnden har under samrådet framfört att planområdet är beläget strax under 3,5 meter under havsytan och att avloppsanläggningar inte bör anordnas under 3,5 meter över havsnivån utan att skyddsåtgärder mot översvämningar vidtas. Miljöförvaltningen anser att lydelsen från planbeskrivningen borde införas som en bindande bestämmelse i plankartan. Vidare påpekar miljöförvaltningen att det pågår ett arbete inom Stadsplan 2017som syftar till att öka stadens beredskap mot klimatförändringar med modellering av skyfall och stigande havsnivå inklusive påverkan från vågor. Näraliggande Strandvägen är ett särskilt utpekat riskområde där en teknisk utredning genomförs med förslag på åtgärder samt risk- och kostnadsbedömning. Miljöförvaltningen anser att det hade varit önskvärt om detaljplaneprocessen kunde ta del av kunskap från dessa nya utredningar för att säkerställa att föreslaget försiktighetsmått är tillräckligt för att skydda bebyggelsen från skador. 2 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Kommentar: En ny planbestämmelse som reglerar skyddsåtgärder vid uppförande av tekniska system under +3,5 meter har införts på plankartan. Planbeskrivning har kompletterats med slutsatserna från underlaget för klimatanpassning för Helsingborgs stad, som avser aktuellt område. Ledningsägare Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA), 19 augusti 2016 NSVA har under samrådet framfört att ny byggnation kan ansluta till spill- och dricksvattenledningar som finns i Drottningsgatan. Befintliga ledningar för spill- och dricksvatten, kopplade till kallbadhuset, ligger tvärs över fastigheten Pålsjöbaden 1. NSVA rekommenderar att Helsingborgs stad studerar tillståndet på dessa ledningar och diskuterar eventuell flytt och/eller ledningsrätt för att möjliggöra framtida drift och underhåll. NSVA kan inte godkänna öppna spillvatteninstallationer i byggnation under dämningshöjd för spillvatten, vilket är 3,5 meter över havsnivå. Avloppsinstallationer får därför inte anordnas under 3,5 meter över havsnivå om fastighetsägaren inte vidtar skyddsåtgärder mot översvämningar. Dagvatten från fastigheten ska tillsammans med vatten från husdränering ledas ut i havet. Kommentar: Befintliga ledningar för spill- och dricksvatten ska flyttas utanför planområdet och en ny anslutningspunkt i Drottninggatan ska anordnas. I planbeskrivningen anges att avloppsanordningar inte får anordnas under 3,5 meter över havsytan utan att skyddsåtgärder mot översvämningar vidtas. Dessutom har en ny planbestämmelse som reglerar skyddsåtgärder vid uppförande av tekniska anläggningar under +3,5 meter införts på plankartan. Öresundskraft AB, 16 augusti 2016 Öresundskraft har under samrådet framfört att Öresundskraft Elnät har ledningar öster om fastigheten som kan komma i konflikt med planerade byggnader. Eventuell flytt av befintliga ledningar eller andra skyddsåtgärder som genomförandet av detaljplanen kan föranleda utförs efter skriftlig beställning och bekostas av beställaren. Det finns en fjärrvärmeledning som ligger ca 1,5 meter öster om fastigheten. Ledningen kan begränsa möjligheten att bygga ända ut till fastighetsgränsen. Kommentar: Elledningar som finns öster om planområdet och serviceledning som korsar planområdet i fastighetens södra del samt eventuella kostnader för flytt eller skydd av dessa ledningar har uppmärksammats i planbeskrivningen. Efter samtal med Öresundskraft kan det konstateras att befintlig fjärrvärmeledningen inte begränsar möjligheten att uppföra byggnad i linje med fastighetsgräns mot Drottninggatan. Dock är det inte lämpligt att anlägga nya ledningar mellan byggrätten och fjärrvärmeledingen. Sakägare, boende med flera Sakägare som aktivt har godkänt samrådsförslaget Skäret 1, 28 juli 2016 Tåget södra 7, 5 augusti 2016 Ankaret Västra 7, 19 augusti 2016 3 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Kannan 16, 4 augusti 2016 En boende i fastigheten har under samrådet framfört i en skrivelse att utbyggnaden av restaurangen som skedde mot söder för några år sedan gav en obalans och störning av kontrasten mellan Dag Hammarskjölds väg genom Pålsjö skog och hur vyn över Öresund sedan öppnar upp sig mot Danmark och det gamla badhuset. Badhuset är sedermera rivet och ombyggt med stor känslighet och lovord för den centrala kafédelen. Nu föreslås norrut en 350 m 2 spa-anläggning i anslutning till befintliga byggnader. Handlingarna innehåller bilder från anläggningen i sin helhet uppifrån och från havet, men ingenstans en bild som ger en uppfattning av den långa husraden i sin helhet, det vill säga inklusive restaurangdelarna. Den kommer att dominera synen över sundet och även konkurrera med, och reducera det färdigställda lyckade badhuset. Det är en utomordentlig stor brist i materialet eftersom det är denna dominanta, långa, gula länga som kommer att försämra synupplevelsen. Det blir en brutalt utsträckt gulhet som fångar blicken på dem som kommer ned för Dag Hammarskjölds väg och för alla förbipasserande på Drottninggatan. På flera ställen anges detaljer kring skyltskåp eller anvisningar som inte får vara rörliga och andra inte så väsentliga upplysningar, men den absolut viktigaste visuella presentationen av hela längan saknas helt. Den boende motsätter sig den förfulande utbyggnaden. Vidare vill den boende påpeka kommunens ansvar för kommande generationer genom att kontrollen över området i denna ytterst känsliga och typiskt helsingborgska mark behålls. Äganderätten till marken bör ligga kvar på kommunen. I markhyran bör hänsyn tas till värdet av de fria parkeringsplatserna som förstås är till stor nytta för verksamheterna på Pålsjöbaden. Vidare måste vattenkvalitetsaspekterna tas på största allvar, och den boende utgår från att kommunen har undersökt om man i samarbete med det nya fina badhuset och förändringar i befintlig spabyggnad skulle kunna uppnå en win-win-lösning. Den boende tycker att det vore en miljövänlig och ekonomisk lösning. Kommentar: Planhandlingarna har kompletterats med ett kollage som illustrerar anläggningens påverkan i stads- och landskapsbilden. Kollaget återfinns under rubriken Stads- och landskapsbild under kapitlet om konsekvenser av planens genomförande. Avsikten är att upplåta den aktuella fastigheten med tomträtt, varför staden långsiktigt behåller rådighet över fastigheten och kontroll över vad fastigheten får användas till. Vad gäller parkeringsplatserna kommer verksamheten att behöva göra ett så kallat parkeringsköp på parkeringsplatsen öster om planområdet för att reservera ett antal parkeringsplatser. Då många av verksamheterna på Pålsjöbaden är säsongsbetonade finns möjligheter till samutnyttjande av parkeringsplatser över året och dygnet. Det är inte staden som kommer att driva spa-verksamheten, men möjligheterna till gynnsamma samarbeten mellan de olika verksamheterna finns. Masten 11 och 13, 20 juli 2016 och 19 augusti 2016 Fastighetsägarna godkänner inte planförslaget under samrådet och anför följande argument: Tidigare bygglovsansökan avstyrktes av stadsbyggnadskontoret då projektet stred mot både PBL och tidigare bygglov samt stadens formulerade avsikter med området. 4 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Vi grannar har de senaste åren följt den mycket positiva upprustningen i och kring Pålsjöbaden, där tillgängligheten till hela området och kallbadhuset har väsentligt ökat i samband med att staket eller häck tagits bort mot Drottninggatan. Området frekventeras idag av allt fler helsingborgare och tillresta från söder till norr som fått tillgång till områdets alla aktiviteter. Den visuella kontakten med området har avsevärt förbättrats. I samband med ombyggnader av hytter och bastu höjdes projektet enligt uppgift en meter över havet för att klara en eventuell höjning av vattennivån och oväder i framtiden. Det föreslagna projektet går helt i motsatt riktning där man instället sänker nivån. Allas möjlighet att disponera området måste värnas, och inte överlåtas till privata intressenter där staden avsäger sig framtida påverkan i detta känsliga område. Detta område, såväl som Gröningen, är viktiga för integrationen och möten mellan gamla och nyanlända svenskar i en stad som i många sammanhang är uppdelad mellan söder och norr. Ett stort privatägt spa tillgängligt för en liten ekonomiskt stark målgrupp skulle kullkasta alla de goda ambitioner och visioner som varit vägledande för hela området under den senaste tioårsperioden. Vi får känslan av att stadsbyggandsförvaltningens planansvariga verkar helt inställda på att tillmötesgå SOMA-projektet och därför underskattas miljöpåverkan i området. Att projektet dessutom föreslås hanteras på stadens lägsta beslutsnivå måste ifrågasättas av oss alla. Kommentar: Ett tidigare beviljat bygglov för en spa-anläggning på platsen förföll då exploatören inte påbörjade bygget inom den fastställda tiden. Därefter inkom exploatören med en ny ansökan för ett spa på samma plats. Den byggnaden överensstämde dock inte med gällande detaljplan. Föreslagen ändring av gällande detaljplan håller sig inom ett område som innehåller en byggrätt för bad- och restaurangverksamhet samt för servicebyggnader. Användningen av området ändras inte. Den nu aktuella ändringen innebär endast att byggrätten utökas något genom att en tidigare bestämmelse om bruttoarea tas bort och att bestämmelser om hur hög byggnaden får vara omformuleras. Fastighetsägarna skriver att planändringen innebär att området riskerar att bli mindre tillgängligt för allmänheten. Utvecklingen på platsen har under senare år, skriver de, gått i riktning mot att öppna upp området som tidigare varit otillgängligt för allmänheten. De ser detta som positivt. Genomförandet av planändringen riskerar att göra området tillgängligt endast för gäster som besöker spa-anläggningen. Angränsande allmänna stråk för gång- och cykeltrafik berörs dock inte. Därför bedöms att i underliggande detaljplanen formulerade ambitioner om att tillgängliggöra stranden för invånare och tillresta gäster inte motverkas. Avsikten är att upplåta den aktuella fastigheten med tomträtt, varför staden långsiktigt behåller rådighet över fastigheten och kontroll över vad fastigheten får användas till. Det stämmer att Pålsjöbaden höjdes i samband med att anläggningen byggdes om efter att ha stormskadats 2011. Anläggningen ligger ute i vattnet och det finns inget som skyddar anläggning- 5 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 en från vågor underifrån, något som byggnader på land är förskonade från. Det aktuella planområdet ligger strax under 3,5 meter över havsytan. Det är viktigt att avloppsanläggningar inte anläggs under 3,5 meter över havsytan för att skydda det allmänna avloppsnätet från saltvatteninträngning. En ny planbestämmelse som reglerar skyddsåtgärder vid uppförande av tekniska anläggningar under +3,5 meter har införts på plankartan. En bedömning av den miljöpåverkan som den föreslagna ändringen av gällande detaljplan kan ha har gjorts utifrån 4 kap 34 plan- och bygglagen och 6 kap 11 miljöbalken. Bedömningen har samråtts med länsstyrelsen som enligt yttrande den 18 juli 2016 inte har några synpunkter på förslaget eller stadens bedömningar. Det är möjligt att tillämpa ett begränsat standardförfarande om planförslaget exempelvis berör en åtgärd av mindre betydelse med en mycket liten och tydlig samrådskrets som berörs. Då samrådskretsen bedöms som liten och tydlig samt ändingen endast består i att utöka en redan befintlig byggrätten, främst genom att ta bort bestämmelse om bruttoarea samt formuleringen om hur hög byggnaden får vara och inte ändrar användningen anses förändringen vara av sådan natur att den kan prövas genom begränsat förfarande. Beslut om planuppdrag och att tillämpa ett begränsat standardförfarande togs i stadsbyggnadsnämnden den 17 mars 2016. För att planförslaget ska kunna antas och vinna laga kraft behöver hela samrådskretsen aktivt godkänna förslaget. Detta har inte skett, varför planförslaget nu hanteras som ett standardförfarande. Detaljplanen kommer att antas i stadsbyggnadsnämnden. Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Tillgänglighet till stranden. Ägarna till fastigheten Masten 11 och 13 har framför att de anser att genomförandet av detaljplanen kommer att motverka tillgängliggörandet av stranden, som staden har arbetat med de senaste tio-femton åren och att staden avsäger sig framtida påverkan i området. Den aktuella platsen innehåller redan byggrätt för huvudbyggnad och servicebyggnader och användningen av området ändras inte. De allmänna gång- och cykelstråken som omger byggrätterna berörs inte av ändringsförslaget. Genomförandet av planändringen riskerar dock att göra området tillgängligt endast för gäster som besöker spa-anläggningen. Den aktuella fastigheten kommer att upplåtas med tomträtt, varför staden även långsiktigt kommer att behålla rådighet och kontroll över marken. Miljöpåverkan. Ägarna till Masten 11 och 13 framför att de anser att miljöpåverkan till följd av genomförandet av detaljplanen har underskattats. En bedömning av miljöpåverkan har gjorts utifrån 4 kap 34 plan- och bygglagen och 6 kap 11 miljöbalken. Länsstyrelsen har i sitt yttrande daterat den 18 juli 2016 inga synpunkter på bedömningen. Planprocessen. Ägarna till Masten 13 ifrågasätter att detaljplanen har hanterats på korrekt beslutsnivå genom att stadsbyggnadsnämnden föreslog att planen skulle hanteras med begränsat standardförfarande. Då det är möjligt att hantera en detaljplan med begränsat standardförfarande om planförslaget exempelvis berör en åtgärd av mindre betydelse med en mycket liten och tydlig samrådskrets som berörs bedömer stadsbyggnadsförvaltningen att detaljplanen har hanterats på ett korrekt sätt. Detaljplanen övergår nu till att hanteras med standardförfarande. Detaljplanen kommer att antas i stadsbyggnadsnämnden. Stads- och landskapsbild. Planhandlingarna är inte tydliga när det gäller den nya byggnadens påverkan på stads- och landskapsbilden. 6 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Dnr: 85/2016 Upprättat 25 november 2016 Planhandlingarna har kompletterats med ett kollage för att illustrera den nya byggnadens påverkan på stads- och landskapsbilden tillsammans med befintliga byggnader. Befintliga ledningar. Öresundskraft och NSVA har påpekat att det finns el-, spill- och vattenledningar som korsar fastigheten. Befintliga ledningar inom och utanför planområdet samt kostnader i samband med eventuell flytt eller skyddsåtgärder har uppmärksammats i planbeskrivningen. Skyddsåtgärder mot översvämningar. Miljöförvaltningen har framfört att skyddsåtgärderna mot översvämningar borde införas som en planbestämmelse. En ny planbestämmelse som reglerar skyddsåtgärder vid uppförande av tekniska anläggningar under +3,5 meter har införts på plankartan. Ändringar efter samrådet Följande ändringar har gjorts efter samrådet. Plankartan har justerats avseende plangränsen. Planbestämmelserna har kompletterats med en bestämmelse som gör att fastigheten Pålsjöbaden 1 inte kan delas och bestämmelsen som reglerar frontespis mot väster har ändrats så att den tillåter en 5,4 meter bred frontespis mot tidigare 5,2 meter. Utformningsbestämmelsen f 1 har anpassats ytterligare till föreslagen utbyggnad avseende utformning av fönster. En ny planbestämmelse som reglerar skyddsåtgärder vid uppförande av tekniska anläggningar under +3,5 meter har införts på plankartan. Planbeskrivningen har kompletterats utifrån ovan nämnda förändringar. Vidare har den kompletterats med en skrivelse om att avtal behövs för att nyttja samma miljöhus som verksamheten inom fastigheten Pålsjöbaden 2 och ett kollage för att illustrera den nya byggnadens påverkan på stads- och landskapsbilden tillsammans med befintliga byggnader. Befintliga ledningar och kostnaderna för eventuell flytt eller skyddsåtgärder har beskrivits i planbeskrivningen. Klimatanpassningsfrågor har uppmärksammats genom en komplettering av planbeskrivningen under rubriken Tidigare kommunala ställningstagande/klimatanpassning. Därutöver har ett par tryckfel korrigerats. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam planchef Nina Begovic planarkitekt 7 (7)