Dnr 2009.1034-214 Bellevuevägen PROGRAMOMRÅDET PROGRAM TILL DETALJPLAN FÖR del av Grundström 1 m.fl. inom stadsdelen Bellevue i Ystad Ystads kommun, Skåne län 2010-12-01
SYFTE OCH BAKGRUND Planområdets läge och avgränsning Aktuellt område är beläget i nordvästra delen av Ystad inom stadsdelen Bellevue. Programområdet omfattar främst västra delen av fastigheten Grundström 1. Fastigheten ägs av det kommunala bostadsbolaget AB Ystadbostäder. Syfte Syftet med detaljplanen är att pröva möjligheten att bygga ett bostadshus i åtta våningar inom fastigheten Grundström 1. Bakgrund PROGRAMFÖRSLAG AB Ystadbostäder inkom 2009-10-26 med begäran om ändring av detaljplanen för Grundström 1, med syfte att kunna uppföra ett bostadshus i åtta våningar i västra delen av fastigheten Grundström 1. Detta för att svara på den stora efterfrågan som finns på bostadslägenheter i Ystad. Samhällsbyggnadsnämnden gav 2010-10-20 145 Plan o Bygg i uppdrag att pröva denna möjlighet genom detaljplan. Bostäder Ett nytt flerbostadshus i åtta våningar exklusive indraget takplan föreslås uppföras inom den västra delen av fastigheten Grundström 1. Ambitionen är att spara omkringliggande parkmiljö i så stor utsträckning som möjligt. En högre byggnad föreslås som tar mindre markyta i anspråk jämförelsevis med nu gällande detaljplan som medger en långsträckt byggnad i två våningar på något större yta. Bild nedan visar programområdet och de två alternativa placeringar för ett nytt flerbostadshus. äg flerbostadshus 5 vån ar n ke * en garage ep lvägen Kaprifo vu lle Be ev vu rra lle Be No handel flerbostadshus 5 vån flerbostadshus 2 vån Preliminär avgränsning av område som enligt gällande detaljplan utgör kvartersmark för bostäder som föreslås omregleras till naturmark. Bellevueparken PROGRAMOMRÅDET N 0 100 servicehus för äldre Preliminär grundkarta. 2
Placering På kartan på sidan 2 redovisas två alternativa placeringar av det tänka flerbostadshuset. Placeringarna ska ses som ungefärliga för att undvika låsningar i ett tidigt skede. Alt 1: innebär att byggnaden placeras söder om gång- och cykelvägen som länkar samman Kaprifolvägen med Bellevuevägen samt strax öster om befintlig stig som går utmed fastigheten Breidablick 12. Placeringen medför att en närliggande större ledning lämnas opåverkad. Grundläggningsförhållandena bedöms preliminärt vara dåliga och jordmassor kan behöva grävas ut och ersättas. Fördelen är dock att i samband med utgrävningen öppnas möjligheterna för att bygga ett underjordiskt garage och på så vis klara parkeringsbehovet. Ett flertal större värdefulla bokar och mindre träd, som främst finns omedelbart norr och väster om föreslagen placering, kan komma att påverkas negativt av exploateringen. Alt 2: innebär att byggnaden placeras väster om befintligt tvåvåningshus. Parkering kan ske i markplan strax norr om gång- och cykelvägen som länkar samman Kaprifolvägen och Bellevuevägen. Placeringen medför att en närliggande större ledning lämnas opåverkad. Omedelbart väster om föreslagen placering finns ett flertal större värdefulla bokar som kan komma att påverkas negativt av exploateringen. Fler större och värdefulla träd bedöms påverkas negativt av en placering enligt alternativ 1 jämfört med detta sistnämnda alternativ. Utformning Det planerade flerbostadshuset kommer att inverka på stadsbilden trots att huset planeras lokaliseras relativt inbäddat i ett befintligt bostadsområde. Med anledning av detta är det av stor vikt att husets exteriör får en attraktiv och tilltalande utformning. Byggnadens utformning och gestaltning kommer att studeras närmare i det kommande detaljplanearbetet. Ny detaljplan avser att styra husets exteriör genom att reglera utformningsbestämmelser såsom fasadmaterial och takutformning. För att illustrera hur det planerade huset kommer att gestalta sig höjdmässigt i omgivningen har ett enklare fotomontage tagits fram. Se nästa sida. * Programområdet sett från nordväst. 3
KV. GRUNDSTRÖM 1 7. KV. GRUNDSTRÖM 1 KV. GRUNDSTRÖM 2. 1 Fotomontage: np arkitekter 3. 4
Skuggstudier Trafik Enklare skugg- och volymstudier över det föreslagna huset har tagits fram utifrån en placering enligt alternativ 2, se sidan 10. Studien visar att det planerade huset kommer kasta skuggpartier på det befintliga tvåvåningshuset, främst under eftermiddagarna. Skuggorna kastas alltid längre under vintertid jämfört med sommartid. Fördelen är dock att skuggorna främst kommer att landa mot det befintliga tvåvåningshusets norrsida och berör därmed inte husets viktiga solsida mot söder i så stor utsträckning. Tillfart till det planerade huset kommer att ske från Bellevuevägen. Dagens tillfartsväg, till de befintliga parkeringsgaragen i norr, kommer att behöva breddas och förlängas fram till det tänkta huset. Genom att flytta befintlig stödmur norrut utmed fastighetsgränsen till Grundström 2 öppnas möjligheten för att även inrymma en gång- och cykelväg. Döda poppelträd kan då även ersättas med nya mindre träd. Parkering ska anordnas inom den egna fastigheten. Markparkering och/eller parkeringsgarage planeras uppföras. Grönområde Ambitionen är att skapa ett högre bostadshus i natur/parkmiljö. Träd och vegetation kommer oundvikligen minskas i området för att bereda plats för det nya flerbostadshuset. I samband med den fortsatta planeringen ska husets exakta placering detaljstuderas för att försöka minska påverkan på de värdefulla träden och deras rotsystem. Del av den sydvästra delen av fastigheten Grundström 1 som idag utgör mark för bostadsändamål föreslås omregleras till naturmark. Se skrafferat område på kartan på sidan 2. Det nya flerbostadshuset planeras inrymma ca 32 lägenheter. Trafikrörelser som uppskattningsvis kommer att tillkomma är ca 130 fordonsrörelser per dygn, under förutsättning att bilantalet räknas till 1 bil/lägenhet som i sin tur genererar 4 trafikrörelser per dygn. En busshållplats i vardera riktning finns utmed Bellevuevägen, se karta nedan. Planerad breddning av väg för att, förutom tillfartsväg till nytt hus, även inrymma gång- och cykelväg. ev vu lle Be en äg garage Alternativa placeringar av nytt hus. Befintlig GC-väg Planerad GC-väg GC-väg upphör Busshållplats Karta över planerade gång- och cykelstråk. 5
Ny byggnad kommer att förläggas på, alternativt i nära anslutning till, befintliga stigar och gång- och cykelvägar i området. På kartan på sidan 5 redovisas befintliga gång- och cykelvägar och preliminära förslag till omdragningar. Genom att bl.a. omleda gång- och cykeltrafikanterna utmed fastighetsgränsen till Grundström 2, istället för genom de befintliga byggnadernas innergård, undviks en konfliktpunkt med att bilar till det planerade huset måste korsa gång- och cykeltrafikanternas vägbana. Det är viktigt att gång- och cykelvägarna förläggs så att vägarna fortsättningsvis upplevs gena. I samband med det fortsatta detaljplanearbetet ska gång- och cykelvägnätet studeras närmare. Teknisk försörjning Försörjning av energi, tele samt vatten och avlopp sker genom anslutning till befintligt nät. Nytt hus kan kopplas till det närliggande fjärrvärmenätet. Sophantering sköts av Ystads kommun. Dagvatten Dagvatten ska infiltreras på egen tomt. PLANERINGS- FÖRUTSÄTTNINGAR Översiktsplan Översiktsplanen för Ystad kommun från 2005 redovisar fastigheten Grundström 1 som befintligt bostadsområde med undantag från fastighetens västra obebyggda del som redovisas som befintligt grönområde. Gällande detaljplan Programområdet berör i huvudsak två detaljplaner dels detaljplan nr 80 i Ystad, fastställd 1966-05- 18, och dels detaljplan nr 244, laga kraftvunnen 2002-10-21. Förstnämnda detaljplan reglerar, förutom befintligt tvåvåningshus inom fastigheten Grundström 1, också en outnyttjad byggrätt för ett bostadshus i två våningar beläget inom fastighetens västra del. Den sistnämnda detaljplanen reglerar programområdets norra del som anger bostäder och garage. Denna detaljplan kan komma att påverkas bl.a. i samband med lösning av tillfartsväg. Genomförandetiden för denna plan slutar 2012-12-31. 80 244 Gällande detaljplaner i området. 239 67 268 Markägoförhållanden Programområdet omfattar främst fastigheten Grundström 1 som ägs av det kommunala bostadsbolaget AB Ystadbostäder. Programområdet omfattar även naturmarken inom del av Bellevue 2:3 som är i kommunal ägo. Riksintressen och förordningar Planområdet är beläget inom riksintresset för högexploaterad kust enligt 4 kap 4 miljöbalken (MB). Nuvarande markanvändning Inom fastigheten Grundström 1 finns tre flerbostadshus uppförda sedan tidigare - två femvåningshus utmed Bellevuevägen och ett tvåvåningshus inom fastighetens södra del med ett sammanlagt lägenhetsantal på ca 80 stycken. Till husen finns två garage och markparkeringar. Programområdet består till största delen av uppväxt vegetation med ett flertal träd. I programområdets norra del går en gång- och cykelväg som förbinder Bellevuevägen med villaområdet i väst. Det finns även en gångoch cykelväg mellan tvåvåningshuset och Bellevuehemmet i söder. En grusad stig leds i programområdets västra del. Stigen har flera förgreningar mot gång- och cykelvägen i norr. En annan grusad stig 6
går i öst- västlig riktning genom Bellevueparken. Genom programområdet, i nord-sydlig riktning, går en ledning som utgör en kulverterad bäck. Grönområde Programområdet är beläget i nära anslutning till Bellevueparken, som ligger sydöst om programområdet. Parken består bl.a. av en gammal trädgård som förvildats och där stor biologisk mångfald har utvecklats. I parken finns många äldre träd och intressant flora. Grönområdet består av ask, lönn och alm och utmed Breidablick finns ett äldre bokbestånd. I Bellevueparken blommar även en typ av vit blåklocka. Parken utgör, tillsammans med Grundström 1 västra oexploaterade del, ett av Ystads större kvarvarande grönområde. I samband med tidigare planläggning gjordes en vegetationsinventering i området, se karta nedan. Den redovisar att det finns ett flertal värdefulla och mycket värdefulla träd inom programområdet. P.g.a. av hård vind år 2005 fälldes ett flertal träd i området, varför vegetationsinventeringen kan vara inaktuell. I samband med upprättande av grundkarta ska träden mätas in. Geoteknik I samband med tidigare planläggning i området har det framkommit markförutsättningar inte är optimala i området. Området är bl.a. sankt p.g.a att en bäck tidigare runnit genom områdets västra del. Det finns även ytor med torvmassor inom programområdet. Det kommer att behövas särskild grundläggning för att säkerställa huset stabilitet. För att klargöra markförutsättningarna och grundläggningsförhållandena närmare ska en geoteknisk undersökning utföras. Stig som omgärdas av bokar utmed fastighetsgränsen till Breidablick 2. Vegetationsinventering från 2001. 7
Fornlämningar Det finns inga kända fornlämningar inom programområdet eller i områdets direkta närhet. Om fornlämningar påträffas vid byggnation ska Länsstyrelsen omedelbart kontaktas. KONSEKVENSER Behovsbedömning av miljöbedömning Enligt 6 kap 11 MB ska kommunen göra en miljöbedömning när en detaljplan eller ett program ska upprättas eller ändras om genomförandet kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen eller programmet så att en hållbar utveckling främjas. Behovsbedömningen är ett första steg i miljöbedömningen som ska avgöra om detaljplanens, programmets eller ändringens genomförande medför en sådan betydande miljöpåverkan att en särskild miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Plankontoret har gjort en behovsbedömning enligt 5 kap 18 plan- och bygglagen (PBL) och 6 kap 11 MB för aktuellt programområde. Påverkan Avsikten med ny detaljplan är att utveckla befintlig tätort, varför riksintresset för högexploaterad kust inte utgör något hinder för kommande detaljplan (MB 4 kap 4 ). Ny detaljplan kommer att påverka området genom att tidigare oexploaterad och bostadsnära naturmark tas i anspråk. Det högre bostadshuset som föreslås kommer dessutom att påverka på stadsbilden. Ställningstagande Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en miljöbedömning behöver därför inte göras. Behovsbedömningen grundas på följande: Programområdet ligger inom område för högexploaterad kust enligt 4 kap 4 MB. Planerad bebyggelse ligger i anslutning till befintlig bebyggelse i Ystad och påverkar därmed inte riksintresset negativt. Programområdet utgör i dagsläget redan detaljplanelagd mark för bostadsändamål. Mark som idag är avsedd för bostadsändamål avser till viss del ändras till naturmark. Planen kommer inte att innebära en betydande trafikalstring. Mark och vatten Bellevueparken inklusive den obebyggda delen av fastigheten Grundström 1 utgör tillsammans ett av de få större kvarvarande grönområdena i Ystad. Mark som idag är avsedd för bostadsändamål avser till viss del överföras till naturmark. Gällande byggrätt planeras även begränsas ytmässigt. Luftmiljö och klimat I miljöbalkens 5 kap. finns miljökvalitetsnormer för utomhusluft angivna för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, olika kväveoxider, partiklar, bensen, kolmonoxid och ozon. Mätningar av svaveldioxid-, kvävedioxid- och ozonhalterna mellan 1991 och 2002 visar att värdena ligger väl under miljökvalitetsnormerna för Ystad tätort. Gestaltning För att studera det tilltänkta flerbostadshusets påverkan på stadsbilden har fotomontage och volym-/skuggstudier tagits fram. Ambitionen är att huskroppens gestaltning ska skapa ett positivt inslag i stadsbilden. Hälsa och säkerhet Programområdet utgörs till stor del av naturmark med inslag av stigar och anlagda gång- och cykelvägar. Ny plan ska verka för att området fortsättningsvis ska vara tillgängligt för gång- och cykeltrafikanter. Bellevueparken kan under mörkertid upplevas otrygg. Genom att befolka parken och skapa belysta gång- och cykelvägar kan otryggheten i området minskas. Programområdet, liksom Ystad tätort ligger inte, enligt översiktplanen för Ystads kommun, inom högriskområde för radon. Radonmätning bör genomföras i samband med projektering eftersom radon kan variera kraftigt. Programområdet ligger inte bullerstört. 8
Natur- och kulturmiljö Bellevueparken är enligt gällande detaljplan avsatt som naturmark, vilket kommer att bestå. Trots detta kommer en nybyggnation innebära att tidigare oexploaterad mark tas i anspråk och verkar negativt på befintliga träd och vegetation. Ny detaljplan ska i så stor utsträckning som möjligt medverka till att värdefulla träd och dess rotsystem sparas. Sociala konsekvenser Föreslagen exploatering kommer att innebära ett tillskott på ca 30 (hyres) lägenheter i Ystad tätort, vilket är positivt. Området ligger centralt med god närhet till offentlig och kommersiell service såsom skola, bibliotek, idrottsplats och livsmedelbutik. Planen ger möjlighet till en god boendemiljö med tillgång till grönområde och gång- och cykelvägar. PLANARBETETS BEDRIVANDE Tidplan Planen hanteras med normal planförfarande med programsamråd, samråd och utställning. Planen beräknas att antas under tredje kvartalet 2011. Medverkande I programarbetet har planarkitekt Eva Nygren, planarkitekt Helén Karlsson och planchef Anna Möller deltagit på Plan o Bygg samt stadsarkitekt Ulf Karmebäck i Ystads kommun. 9
Skuggstudier baserat på alternativ 2. Juni ca kl. 08:00 Sommar Juni ca kl. 17:00 Sommar Februari ca kl. 08:00 Vinter Februari ca kl. 17:00 Vinter Området sett från söder. 10