Delårsrapport januari mars 2009
Koncernen Intäkter: 11,2 mdkr Balansomslutning: 10,1 mdkr Byggrätter: 30 600 st Antal anställda: 2 098 11 % Börsvärde: 4,7 mdkr Norge 84 % Sverige Finland 4 % Danmark Belgien 1 % 2009-04-29 090429/ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari mars 2009 Intäkterna minskade med 33 procent till 2 119 mkr (3 166) Resultatet före skatt minskade till 66 mkr (457) Fastighetsförsäljningar om 73 mkr (3) gav ett resultat om 13 mkr (3). 2009-04-29 090429/ytf 3
Koncernen i sammandrag Januari mars 2009 Antal sålda bostäder 564 (620) Antal produktionsstartade bostäder 147 (504) Resultat per aktie uppgick till 0,60 kronor (3,70) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 14,2 procent (39,9) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -464 mkr (-235). 2009-04-29 090429/ytf 4
Avvaktande efterfrågan förbättrad försäljning Avvaktande efterfrågan på nyproducerade bostäder. Förbättrad efterfrågan i Sverige och Norge under första kvartalet Förbättrad försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Sverige och Norge i projekt med i tiden närliggande inflyttning Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har stabiliserats men är under normaliserad nivå. 2009-04-29 090429/ytf 5
Priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 mars 2009 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Kv 1 2006 Kv 3 Kv 1 2007 Kv 3 Kv 1 2008 Kv 3 Kv 1 2009 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Tyréns Temaplan 2009-04-29 090429/ytf 6
Låg försäljning av bostäder på samtliga marknader Antal sålda bostäder 2 000 1 907 1 500 1 502 1 000 500 0 1 061 564 471 246 382 392 285 336 169 212 181 67 59 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 Q2-Q4 2009-04-29 090429/ytf 7
Låg nivå produktionsstarter på samtliga marknader Antal produktionsstartade bostäder 2 000 1 820 1 500 1 515 1 000 500 0 973 730 597 259 413 332 255 91 111 170 10 46 61 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 Q2-Q4 2009-04-29 090429/ytf 8
Antal 3 500 3 000 2 500 2 000 4 000 bostäder i pågående produktion Minskande produktion och stabil andel bokat/sålt sänker risken i den pågående produktionen i Q1 2009 100% 80% 60% 1 500 1 000 500 40% 20% 0 0% dec-06 mar-07 jun-07 sep-07 dec-07 mar-08 jun-08 sep-08 dec-08 mar-09 JM Bostad Stockholm JM Utland JM Bostad Riks Andel bokat/sålt av pågående produktion (%) 2009-04-29 090429/ytf 9
JM Bostad Stockholm Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars 2009 2008 891 1 366 120 292 13,5 21,4 Helår 2008 5 317 920 17,3 Antal disponibla byggrätter 11 800 12 500 12 200 Avvaktande efterfrågan - förbättrad försäljning Bostadsprojekt sålt till SKB Minskad marginal Samtliga produktionsstarter avser hyresrätter. 2009-04-29 090429/ytf 10
JM Bostad Riks Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars 2009 2008 572 953 12 132 2,1 13,9 Helår 2008 3 263 197 6,0 Antal disponibla byggrätter 11 000 11 500 11 000 Avvaktande efterfrågan - förbättrad försäljning Vissa negativa omvärderingar Kraftig marginalförsämring Negativt kassaflöde ofinansierade projekt och ökad nivå osålda bostäder i balansräkningen. 2009-04-29 090429/ytf 11
JM Utland Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars 2009 2008 264 544-69 21-26,1 3,9 Helår 2008 2 058-176 -8,6 Antal disponibla byggrätter 7 800 8 500 7 800 Svag efterfrågan - förbättrad försäljning i Norge Negativa omvärderingar främst i Danmark och Norge Negativt kassaflöde negativ resultat och temporärt ökat rörelsekapital Förändrade ansvarsområden. 2009-04-29 090429/ytf 12
JM Fastighetsutveckling Mkr Intäkter Rörelseresultat Januari - mars 2009 2008 73 41 24 5 Helår 2008 213 75 Resultat från fastighetsförsäljningar 13 mkr (3) Försäljning av totala bostadsbeståndet i Älta, Nacka kommun, 2008 gav positivt kassaflöde om 166 mkr under första kvartalet Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 90 % uthyrningsgrad. 2009-04-29 090429/ytf 13
JM Produktion Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari - mars 2009 2008 503 414 22 22 4,4 5,3 Helår 2008 2 008 124 6,2 1) Varav internt 184 152 630 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god Stabil marginal Fortsatt starkt orderläge. 2009-04-29 090429/ytf 14
Disponibel byggrättsportfölj Region Stockholm Antal byggrätter 11 800 Malmö/Lund 3 700 Göteborg 1) 3 200 Uppsala 2) 4 100 Norge Köpenhamn Helsingfors Belgien Totalt cirka 5 600 900 300 1 000 30 600 1) avser Region Väst 2) avser Region Öst 2009-04-29 090429/ytf 15
Oförändrad nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-mar Mkr 2006 2007 2008 2009 Ingående balans 2 925 4 348 5 282 5 620 Tillkommer 2 718 2 130 1 571 42 Avgår -1 295-1 196-1 233-39 Utgående balans 4 348 5 282 5 620 5 623 1) 1) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2009-04-29 090429/ytf 16
14 års produktion i balansräkningen Låg produktionstakt ger överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2009-03-31 räkningen 2) starter loppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 300 732 11,3 JM Bostad Riks 6 700 532 12,6 JM Utland 5 100 208 24,5 Koncernen 20 100 1 472 13,7 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2009-04-29 090429/ytf 17
Svagt kassaflöde Q1 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Kassaflödesanalys, mkr 2008 2008 2008 2008 2009 1) 2) Från den löpande verksamheten -235 290-196 242-464 Från investeringsverksamheten -7-13 37-21 4 Från finansieringsverksamheten -19-1 414 72 306 203 Summa kvartalets kassaflöde -261-1 137-87 527-257 Likvida medel vid periodens slut 1 797 663 578 1 111 858 1) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 51 57 10 25 239 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter -701 62-528 88 70 2009-04-29 090429/ytf 18
105 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 290 mkr Mkr 350 300 290 250 200 150 100 50 90 155 159 171 0 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 2009-04-29 090429/ytf 19
God finansiell ställning och likviditet Mkr 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 1 0-1 -2 1) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jan-mar 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad Soliditet 33 procent, nettning av framskjutna betalningar ger 36 procent Tillgängliga likviditet 3 658 mkr (4 597) varav likvida medel 858 mkr (1 797) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,8 år. 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,4 mdkr (1,5) 2009-04-29 090429/ytf 20
Finansnetto Januari mars 2009, mkr Finansiella intäkter 5 Ränteintäkter 5 Finansiella kostnader -35 Räntekostnader -28 Räntekostnad pensioner -7 Finansnetto -30 2009-04-29 090429/ytf 21
Koncernens balansräkning Mkr 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 636 809 614 Exploateringsfastigheter 5 623 5 748 5 620 Övriga tillgångar 3 840 3 701 3 821 Summa 10 099 10 258 10 055 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 355 4 205 3 241 Långfristiga skulder 2 100 2 830 2 164 Kortfristiga skulder 4 644 3 223 4 650 Summa 10 099 10 258 10 055 Soliditet (%) 33 41 32 2009-04-29 090429/ytf 22
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q1 2009 (Q4 2008) Kostnadsbaserad effekt 151 mkr (190) + Omvärderingseffekt + 47 mkr (-90) Försäljningseffekt -3 mkr (48) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader x täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden). Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat. = Periodens resultat, 195 mkr (148) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder). 2009-04-29 090429/ytf 23
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Koncern 305 303 89-90 47 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q4 2008 142-95 -137-90 Q1 2009 74 10-37 47 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q1 2009 uppgick till 47 mkr vilket indikerar en tydlig stabilisering av den bedömda marknadsförutsättningen gentemot föregående kvartal. 2009-04-29 090429/ytf 24
Åtgärder för att möta den försämrade konjunkturen Anpassning av organisationen Vård av balansräkning och frigörande av kassaflöde restriktiva med förvärv Byggrätter utnyttjas även till produktion av hyresrättsbostäder åt extern part Trygghetspaket lanserat för våra bostadsrättsköpare Projekten anpassas kostnadsmässigt Kraftig kapacitetsminskning främst inom utlandsverksamheten Byggrättsportfölj förädlas kontinuerligt för att möta en framtida förbättrad efterfrågan. 2009-04-29 090429/ytf 25
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 30 600 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Konjunkturavmattning och lägre efterfrågan fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare. 2009-04-29 090429/ytf 26