Benchmarkingprojekt Norra Bohuslän 2000-2006 Fastighetsgruppen,,,,,
INLEDNING/BAKGRUND Våren 2001 sattes arbetet igång med benchmarking inom fastighetsområdet. Deltagande kommuner var,, och. kommun har deltagit i arbetet från och med 2002 via sitt fastighetsbolag, men har sedan det redovisade året 2004 inte lämnat underlag. De siffror som har i sitt benchmarking arbete inom fastighetsgruppen är från och 2004 de hyror som kommunen debiteras av fastighetsbolaget och de redovisar totalt per kvm vad de betalar per verksamhetsbestånd. Arbetet präglades i början mycket av diskussioner om vad det var vi skulle göra och arbetet i början kom in på om fastighetssiffrorna skulle ställas i relation till brukarna av fastigheterna. Beslutet blev dock att inte blanda in andra benchmarkinggrupper eller blanda in deras material i vårt projekt. Gruppen valde rätt så omgående att koncentrera sig på verksamhetsfastigheter: Omsorg Grundskola Förskola Idrottsfastigheter Räddningstjänst Övriga förvaltningskontor hade en färdig modell med en struktur som passade och som användes internt. Denna modell gjorde att arbetet kom i gång och framtagande av redovisningsmaterial gjordes för år 2000. I arbetet under 2001 väcktes frågan om att knyta en referensgrupp till arbetet. Så gjordes också och i januari 2002 var första gången som fastighetsfolk var med. Referensgruppen har bland annat haft synpunkter på uppbyggandet av modellen, ingående fastigheter och vilket redovisningsmaterial som skulle ingå. Modellen har förändrats utifrån de synpunkter vi fått från referensgruppen. I modellen har till och med 2005 följande fastighetsgrupper ingått: Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet Förvaltningslokaler för central kommunal administration Räddningstjänst Omsorg I 2006 års arbete har de ingående fastighetsgrupperna ytterligare koncentrerats och från och med detta år ingår numera bara två fastighetsgrupper: Skola/Barnomsorg 0-16 år inkl idrottsfastigheter avsedda för skolverksamhet Omsorg De nyckeltal som numera redovisas har istället utökats och omfattar i denna rapport nedanstående nyckeltal: Total kostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm Totalkostnad exkl kapitalkostnad per fastighetsgrupp, kr/kvm Förbrukningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm Uppvärmningskostnader per fastighetsgrupp, kr/kvm Förbrukning uppvärmning, kwh/kvm Uppvärmningskälla totalt för de två fastighetsgrupperna, % De tre sista nyckeltalen redovisas bara för året 2006.
KORT PRESENTATION AV FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN I RESPEKTIVE KOMMUN LYSEKILS KOMMUN Fastighetsavdelningen i förvaltar de flesta fastigheter där kommunen har sina verksamheter och fastighetsskötseln sker i egen regi medan underhåll till största delen handlas upp och utförs av entreprenörer. Totalt förvaltas cirka 94 000 kvm, varav 75 000 är verksamhetslokaler. Ytorna fördelar sig på skolverksamhet 0-16 år 32 000 kvm, gymnasiet 8 000 kvm, omsorgslokaler 14 000 kvm. Övriga lokaler fördelar sig på förvaltningslokaler, is- /simhall, industri-/företagslokaler, samlingslokaler samt avställda f.d. bostadsfastigheter. Internhyror för cirka 63 000 kvm infördes under 2005 och tillsammans med gymnasiets 8 000 kvm innebär det att det finns internhyra för cirka 71 000 kvm. Gymnasiets hyresbelopp indexuppräknas årligen medan övriga internhyror som fastställes av kommunstyrelsen är oförändrade sedan 2005. Fjärrvärmen har under senare år införts i och kommunen har där det varit möjligt ersatt tidigare el- och oljeuppvärmning med uppvärmning via fjärrvärme och om möjlighet ges i framtiden kommer fler fastigheter att konverteras till fjärrvärme. Kommunen håller för närvarande på med en större skolombyggnation och kommer då att installera en bergvärmepump. MUNKEDALS KOMMUN Fastighetsenheten i är tre anställda. Fastighetsskötsel köps av det kommunala bostadsbolaget, Munkbo. Fastighetsenheten förvaltar ca 60 000 m2,fördelat på 28.731 m2 skolfastigheter varav 3.391 m2 är idrottshallar, 14.151. m2 omsorgsfastigheter och 1.295 m2 är brandstationer. Resterande del är sådana fastigheter som inte är med i jämförelsen, som tex ishallen, vårdcentralen i och Hedekas, veterinärstation i Dingle, möjligheten, gamla brandstation i Dingle, Industrihotell mm. För närvarande håller vi på att studera möjligheterna för alternativ uppvärmning för övriga kommunägda byggnader med stor oljeförbrukning. Ett stort antal av kommunfastigheterna i centrala har, under 2007, anslutits till fjärrvärme som distribueras av Uddevalla Energi AB. Hedekas skola har försetts med värmepumpar för bergvärme. Under innevarande år planeras ombyggnad av värmeproducerande anläggning vid Bruksskolan från olja till pellets. TANUMS KOMMUN Kommunens fastighetsförvaltning ligger organisatoriskt som en avdelning under samhällsbyggnadsförvaltningen och har tekniska nämnden som beslutande organ.
Avdelningen har följande personal: Fastighetschef, Arbetsledare, Ekonomiassistent, Administratör, Energi/ventilationstekniker, 2 drifttekniker, 7,4 fastighetsskötare samt 1,4 städare. Fastighetsavdelningen förvaltar cirka 77 000 kvm fördelat på 31 795 kvm skollokaler 0-16 år och 27 388 kvm omsorgslokaler. Övriga ytor består av bland annat industri- och förvaltningslokaler. Internhyror har funnits sedan 1992. Avdelningen har genom avtal teknisk drift och skötsel av s Bostäder, det kommunala bostadsföretaget. Förvaltningsentreprenaden av s Bostäder AB består av cirka 50 000 kvm bostäder och lokaler. Pågående projekt: Installation av bergvärme i Fjällbacka servicehus, Fjällbacka skola med gymnastikhall. Installation av bergvärme i Uddens förskola i Hamburgsund. Ny ventilation i sskolan. Ny förskola Grebbestad. Ny fasadbeklädnad idrottshallen i shede. Ombyggnad av Fjällbacka servicehus till gruppboende i tre plan. Arbetet med energideklarationer har påbörjats. Besiktningar har utförts på skolor, servicehus och även förskolor/daghem. Deklarationen kommer att utföras av certifierade besiktningsmän.
Kommentar till nyckeltal Mörkmarkerade kommentarer är ej uppdaterade för 2006. De nyckeltal där kommentar saknas har ej varit med i tidigare års rapporter. Nyckeltal och kvalitetsmått inklusive analys Skolfastigheter, totalt Kr/kvm 800 750 700 650 600 550 500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 599 661 659 652 682 738 691 587 608 564 569 566 629 655 649 647 653 617 616 648 699 543 562 552 604 761 780 799 557 573 601 605 578 612 600 Skolfastigheter, totalt: har höga driftkostnader för objekten och en förklaringsfaktor kan vara att nya verksamhetsansvariga 2001 har eventuellt lett till ändrat kontering. har inte med några idrottsfastigheter i sina data. Skillnaden mellan 2003 och 2004 beror främst på ökade kostnader för fastighetsskötsel. har en relativ hög standard för många av objekten och därmed en högre kapitaltjänstkostnad. Under de senaste tio åren har omfattande renoveringar och nybyggnationer skett. Den förändring av kr/kvm som skett mellan 2004 och 2005 beror på kostnader för reparationer och underhåll.. har höga underhållskostnader för sina skolfastigheter. Den kalla vintern gjorde att snöröjningskostnaderna ökade kraftigt. Uppvärmningskostnaden består främst av olja vilket höga uppvärmningskostnader. har gjort en del ny- och ombyggnationer. Kostnader för tillfälliga lokaler ingår i hyran. Skillnaden mellan 2003 och 2004/2005 beror på att fran och med 2004 har hyra används som underlag. I hyran ingår kostnader som inte ingår i det tidigare framtagna materialet. har under projekttiden haft internhyreskontrakt som reglerat vilka skyldigheter och rättigheter fastighetsförvaltningen har gentemot sina hyresgäster. Höjningen 2002, 2003 samt 2005 beror främst på ett högre underhåll, men 2005 har också en högre kapitalkostnad och högre kostnader för uppvärmning. Sänkningen 2006 beror på lägre kapitalkostnader.
Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad Kr/kvm 450 400 350 300 250 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 312 348 347 330 375 428 384 267 287 252 258 276 331 361 224 222 240 228 235 257 304 250 252 243 279 219 240 271 274 252 271 268 Skolfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad: har ett relativt nytt/nyrenoverat fastighetsbestånd vilket också ger lägre underhållskostnader. Konverteringen av uppvärmningskälla bidrar också till de låga kostnaderna. har höga underhållskostnader för sina skolfastigheter. Den kalla vintern gjorde att snöröjningskostnaderna ökade kraftigt. Uppvärmningskostnaden består främst av olja vilket höga uppvärmningskostnader.
Skolfastigheter, förbrukningskostnader Kr/kvm 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 129 148 143 126 127 188 160 124 140 137 163 167 173 194 82 98 113 125 129 135 167 98 114 98 142 81 110 105 104 123 129 122 Skolfastigheter, förbrukningskostnader: värmer upp sina skolfastigheter med till stor del bara olja därav den höga kostnaden. Förskolorna värms upp med el vilket ger en något lägre kostnad jämfört med övriga skolfastigheter. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner.
Skolfastigheter, uppvärmningskostnader Kr/kvm 120 100 80 60 40 20 0 2006 Kr/kvm 2006 74 101 102 67 Skolfastigheter, uppvärmningskostnad: värmer upp sina skolfastigheter med till stor del bara olja därav den höga kostnaden. Förskolorna värms upp med el vilket ger en något lägre kostnad jämfört med övriga skolfastigheter. Den kalla vintern bidrog även till hög kostnad. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner.
Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning 150 KWh/kvm 100 50 0 2006 KWh/kvm 2006 96 141 117 87 Skolfastigheter, förbrukning uppvärmning: Tekniken för värmeåtervinning via ventilationen saknas på flera byggnader i. Det finns även en kultur i att ha varma lokaler. har en kontinuerlig uppföljning av energiförbrukningen, samt en hög teknisk status avseende energianvändning.
Omsorgsfastigheter, totalt Kr/kvm 950 850 750 650 550 450 350 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 391 401 378 409 385 452 427 653 622 622 639 660 640 672 564 575 592 583 549 572 467 858 856 900 893 874 898 909 884 862 868 856 872 865 914 Omsorgsfastigheter, totalt: har äldre renoverade fastigheter. Ytan per boende är hög. har hög andel nybyggt och en standard som är högre än normen, samt stora ytor per boende. Höjningen 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år. har mycket som är relativt nybyggt. har ett äldre bestånd med icke utfört underhåll eftersom nyinvesteringar är planerade. har god standard på fastigheterna.
Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad Kr/kvm 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Omsorgsfastigheter, totalt exkl kapitalkostnad Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 239 252 233 267 250 317 296 267 244 251 267 296 321 371 258 239 234 244 259 289 310 261 258 285 313 294 281 293 293 323 324 354 har höga underhållskostnader för sina skolfastigheter. Den kalla vintern gjorde att snöröjningskostnaderna ökade kraftigt. Uppvärmningskostnaden består främst av olja vilket höga uppvärmningskostnader. har hög andel nybyggt och en standard som är högre än normen, samt stora ytor per boende. Höjningen 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år.
Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader Kr/kvm 225 200 175 150 125 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kr/kvm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 124 162 142 146 147 164 167 123 132 137 159 185 185 211 122 141 136 165 143 162 188 126 122 143 163 127 142 142 157 168 178 195 Omsorgsfastigheter, förbrukningskostnader: värmer upp sina omsorgsfastigheter med till stor del bara olja därav den höga kostnaden. Den kalla vintern bidrog även till den höga kostnaden. Höjningen 2006 beror främst på avräkningsfakturor på el, där fel preliminär förbrukning debiterats i flera år.
Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad Kr/kvm 120 100 80 60 40 20 0 2006 Kr/kvm 2006 85 101 77 84 Omsorgsfastigheter, uppvärmningskostnad: värmer upp sina omsorgsfastigheter med till stor del bara olja därav den höga kostnaden. Den kalla vintern bidrog även till den höga kostnaden. har arbetat aktivt med att övergå från olja till bergvärme och fjärrvärme vilket gör att kostnaden ligger på en lägre nivå. har upphandlat el till ett lägre pris än övriga kommuner.
Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning KWh/kvm 140 120 100 80 60 40 20 0 2006 KWh/kvm 2006 87 124 104 129 Omsorgsfastigheter, förbrukning uppvärmning: Tekniken för värmeåtervinning via ventilationen saknas på flera byggnader i. I har verksamheten önskemål om varmare lokaler.
Uppvärmningskälla 100% 80% 60% 40% 20% 0% Fast bränsle Fjärrvärme Olja El, värmepump El, direktverkande %-andel El, El, Olja Fjärrvärme Fast kvm direktverkande värmepump bränsle 6 2 23 69 13 87 10 44 46 9 27 15 42 8 Skol- och omsorgsfastigheter, andel uppvärmningskälla: Under 2006 hade enbart olja och el för uppvärmning. Under 2006/2007 påbörjades konvertering till alternativa värmekällor vilket kommer få genomslag 2007. har en medveten strategi att konvertera från olja till alternativa energilösningar. är den enda kommunen som har fast bränsle som uppvärmning.
BILAGA 1 Nuvarande modell är uppbyggd på bland annat redovisningssiffror och driftstatistik. Grundmaterialet omfattar följande: Bokfört värde. Byggår samt år för ev. större renovering. Yta. Olja Oljeförbrukning kbm. Fjärrvärme Fjärrvärmeförbrukning kwh El Elförbrukning kwh VA Vattenförbrukning kbm Sophämtning Underhåll (planerat/löpande) Reparationer (akut underhåll) Fastighetsskötsel (lön fastighetsskötare, jour och beredskap, alla kostnader för maskiner och fordon, grönyteskötsel, köpta tjänster såsom snöröjning, slamsugning, serviceavtal, besiktningar/myndighetskrav etc, förbrukningsmaterial Larmkostnader Fastighetsförsäkringar Administration för fastighetsavdelningen Avskrivningar Ränta Detta grundmaterial har tagits fram för varje enskild fastighet som ingår i de olika fastighetsgrupperna och summeras till en total per fastighetsgrupp. Det sker också en summering av de ingående fastighetsgrupperna till en total. I modellen sker en vidare förädling av materialet enligt nedanstående uppsummering. Denna sker per fastighetsgrupp och totalt av de ingående fastighetsgrupperna. Siffrorna redovisas totalt och per kvm: DRIFTSKOSTNADER Administration Fastighetsförsäkringar Sophämtning Mediaförsörjning Olja Fjärrvärme El VA Fastighetsskötsel Larmkostnader Fastighetsskötsel UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhåll (planerat/löpande) Reparationer (akut underhåll)
KAPITALKOSTNADER Ränta Avskrivningar Oljeförbrukning Fjärrvärmeförbrukning Elförbrukning Vattenförbrukning