UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2010
Definitioner Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt (IB+UB/2) justerat eget kapital. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat i procent av genomsnittligt (IB+UB/2) totalt kapital. Belåningsgrad bokförda värden/ bedömda marknadsvärden Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas bokförda värde/bedömt marknadsvärde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Direktavkastning Driftöverskott i procent av färdigställda fastigheters bokförda värde. Direktavkastning SFI Driftöverskott i procent av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Beräkning görs månadsvis för att ge ett tidsviktat årsmått. Driftnetto Hyresintäkter med avdrag för årets fastighetskostnader enligt redovisningen. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärdet. Förvaltningsresultat Årets resultat med återläggning av jämförelsestörande poster och skatt på årets resultat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och årets hyresrabatter. Justerat Eget Kapital Eget Kapital ökat med 73,7% av obeskattade reserver. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltningsresultatet. Omslagsbild: Vy över Gottsunda Centrum, dec 2010. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto med återläggning av avskrivningar, vinster från fastighetsförsäljningar samt jämförelsestörande poster dividerat med finansiella kostnader. Skuldränta räntebärande skulder Årets finansiella kostnader i procent av genomsnittliga (IB+UB/2) räntebärande skulder. Soliditet, justerad Substansvärde i procent av redovisade totala tillgångar med tillägg för övervärde. Soliditet, synlig Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Substansvärde Redovisat justerat eget kapital med tillägg för beräknat övervärde efter avdrag för latent skatt. Totalavkastning SFI Värdeförändring enl. IPD/SFI:s tidsviktade beräkningsmodell med tillägg för årets driftöverskott i procent av fastigheternas bedömda marknadsvärde. Totalt Kapital Summa tillgångar. Värdeförändring SFI Förändringen mellan ingående och utgående bedömt marknadsvärde (pågående investering värderas till nedlagt belopp). Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. Produktion / Layout: Uppsala Kommuns Fastighets AB Foto: Sid 16 nere t.h.- Hans E Eriksson/UNT Sid 23 - Per-Erik Adamsson Övriga - Göran Ekeberg - Addlight reportage & reklamfoto Illustrationer: Sid 2 - Tengbom Arkitekter Sid 13 - Tenjin Visual Sid 15 övre - Werk1 Arkitekter Sid 15 nedre - wikestedt.se Övriga - Uppsala Kommuns Fastighets AB Karta: Kartena AB (Omslag) Repro / Tryck: X-O Graf Tryckeri AB
Årsredovisning 2010 är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala kommun. Idag äger och förvaltar vi tre när-/stadsdelscentrum i Uppsala; Gottsunda Centrum, kvarteret Flöjten och Storvreta Centrum. Dessutom äger och förvaltar vi även Kvarnengallerian genom ett dotterbolag. Tillsammans bor här cirka 775 personer i våra lägenheter från ett till fem rum och kök. Vårt kontor ligger i Gottsunda Centrum. Storvreta Centrum INNEHÅLL Definitioner Omslag VD har ordet 2 Affärsidé, Ägare & Policyer 5 Marknad, Kunder & Bestånd 8 Förnyelse av Gottsunda Centrum 13 Miljö 16 Ekonomisk översikt 19 Kvarnengallerian AB 23 Flerårsöversikt & Nyckeltal 24 Förvaltningsberättelse 25 Resultat- & Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 30 Tilläggsupplysningar 31 Förslag till vinstdisposition 36 Revisionsberättelser 36 Styrelse, ledning & revisorer 38 UKFAB i årtal 39 Fastighetsöversikt 40 Fastighetskarta Omslag Gottsunda Centrum har ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som kommersiell service finns etablerad i anläggningen. Här finns förskola, skola, vårdcentral och äldreboende, liksom ett stort affärsutbud som inkluderar apotek och systembolag. Närhet till kultur och motion finns i form av bibliotek, teater, sporthall och bad. Kvarnengallerian (Kv. Njord) vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i anslutning till stadskärnan. God kommersiell service med bl.a. systembolag och apotek. Ovanpå affärerna ligger 150 bostadslägenheter samlat kring en lummig gård. Kvarteret Flöjten mellan Gottsunda och Sunnersta består av en närbutik, en förskola samt 10 bostadslägenheter. Storvreta ligger ca. 15 km norr om Uppsala. I Storvreta Centrum hittar man livsmedelsaffärer, restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del av centrum består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral samt 11 bostadslägenheter. SNABBFAKTA (Koncernen) Uthyrningsbar yta, m² 79 440 78 415 Hyresintäkter, Tkr 90 029 87 075 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 95,0 Genomsnittshyra bostäder, kr/m² 883 870 Genomsnittshyra lokaler, kr/m² 1 185 1 150 Driftöverskott 30 585 32 362 Resultat efter finansiella poster 6 945 8 658 Totalavkastning SFI, % 15,6% 6,4% Balansomslutning 541 634 408 317 Soliditet, % 18 23 Antal anställda 13 12 1
Uppsala Kommuns Fastighets AB VD har ordet Vår kund är det hyresgästen, besökaren eller konsumenten? Som kommunalt fastighetsaktiebolag har vi många olika kunder beroende på situation och typ av fastighet. I våra bostäder, vi har nästan 500 stycken i vår förvaltning, är hyresgästen den naturliga och självklara kunden. Men även hyresgästens vänkrets, släktingar och besökare är viktiga indirekta kunder som med sina synpunkter påverkar hur vår hyresgäst upplever sin bostads kvalitéer och servicenivå. Beträffande stadsdelscentrum och våra lokalhyresgäster där så är situationen annorlunda. Här hjälper det föga om hyresgästen är nöjd med oss som hyresvärd men konsumenten är missnöjd, antingen med lokalen, koncept eller med hur vi som hyresvärd sköter anläggningen. Annorlunda uttryckt: i centrumet så har vi flera kundnivåer och utan tvekan är det så att kundens kunds,d.v.s. konsumentens, ord och agerande är helt avgörande både för oss och för vår hyresgäst. Vår kunskap kring konsumentbeteende, detaljhandel, service, kultur och friskvårdsutbud är här en kritisk framgångsfaktor. Stadsdelscentrum är inte bara en marknadsplats utan också i hög grad en mötesplats för människor. Utifrån detta perspektiv är besökaren som bara vistas i anläggningen, utan att vare sig köpa något eller uträtta något ärende, också en viktig kund för oss. Trivsamma stadsdelscentrum har här stora möjligheter att bli morgondagens naturliga mötesplats. Kundnyttan får här ytterligare en dimension då vi kan erbjuda ett publikt rum med en gemytlig atmosfär i ett socialt sammanhang, till skillnad från de ofta stora och likriktade regionala handelsplatserna. Då man arbetar med externa förbättringsprocesser är det viktigt att mäta hur nöjd kunden är. UKFAB använder ett nöjdhetsindex för sina bostäder och samlar också kontinuerligt in omsättning och mäter antalet besökare i sina centrumanläggningar. I centrumen genomförs också återkommande marknadsundersökningar där vi förutom betyg på vår anläggning även kan utläsa varifrån kunden kommer, hur ofta man besöker centrumet, färdsätt till centrumet etc. Beträffande Gottsunda Centrum är det tillfredsställande att konstatera, att trots omfattande ombyggnader, är besökstalen konstant höga (ca 3,2 miljoner besökande/år) och omsättningen av varor i centrumet har ökat något under 2010 jämfört med tidigare år. Illustration på det framtida Torget i Gottsunda Centrum. 2
Årsredovisning 2010 Året 2010 Invigning Mötesplats Treklangen 4/9-10. Gottsunda Vid en tillbakablick på året 2010 kan jag konstatera att det har varit ett intensivt projektår. Förnyelsen av Gottsunda Centrum har nu börjat ta form efter flera års förberedelser. Det är förenat med många komplicerade frågeställningar när en så stor ombyggnad ska genomföras i en anläggning som är i full drift. Handel och service, bibliotek, teater och idrott m.m. ska bedriva full verksamhet under hela byggprocessen. Samspelet mellan centrumledning, hyresgäster och byggets olika aktörer har fungerat mycket bra. Det avspeglar sig i den fina stämning som präglat våra möten med hyresgästerna under året. Jag tror att en stor del i detta är det startmöte vi hade med alla aktörer innan vi satte spaden i jorden. Där kunde vi berätta om kommunledningens ägardirektiv till vårt bolag samt om kommunens målbild för hela stadsdelen. Mötet fokuserade mycket på vikten av samarbete mellan alla olika aktörer och att vi ska bygga tillsammans; att arbeta lösningsorienterat istället för problemorienterat. Efteråt kom flera entreprenörer fram och uttryckte sin uppskattning och menade att varje större byggprojekt borde föregås av ett sådant möte. Det är med spänning jag ser fram mot den första delinvigning, som kommer att ske i september 2011. Förberedelserna för etapp 3 (Kulturhuset och Gottsunda Marknad) har pågått under hela året och vi kommer sannolikt att starta byggnationen under hösten 2011. Kulturhuset kommer bland annat att innehålla Gottsunda Dans & Teater och Gottsundabiblioteket. Under hösten 2010 kunde vi också glädjas åt att ombyggnaden av Treklangen blivit klar. I jämförelse med förnyelsen av centrum är Treklangens ombyggnad förhållandevis liten, trots en prislapp på knappt 50 Mkr. Mötesplats Treklangen är nu ett socialt kulturellt, pedagogiskt centrum som innehåller samverkande verksamheter från olika myndigheter, förvaltningar och organisationer. Bl.a. finns här mödravård, barnavård, två förskolor, ungdomsmottagning, SFI (Svenska För Invandrare), Träffpunkten för pensionärer, Lärcentrum och fritids för skolungdomar under skoltid m.m. Kvarnen Bolaget har under våren 2010 arbetat målmedvetet med försäljningen av Kvarnen. 30 juni kunde vi skriva avtal med Andersson Company Fastighets AB och Alm Equity AB. Avtalet är villkorat av att Uppsala Kommunfullmäktige godkänner avtalet. Vid fullmäktiges septembermöte beslutades att godkänna avtalet. Detta beslut överklagades till Förvaltningsrätten. Vi hoppas nu på att överlåtelse kan ske under våren 2011 eftersom rätten beslutade under mars 2011 att kommunen inte brustit i handläggningen av ärendet. 3
Uppsala Kommuns Fastighets AB Storvreta Bolaget är en aktiv ägare i Storvreta Centrum. Under 2010 har vi bl.a. genomfört en ombyggnad av vårdcentralen åt Landstinget. och etablerat en uttagsautomat i centrala Storvreta har varit efterfrågad i många år. En liten men mycket uppskattad serviceenhet finns på plats för de boende i Storvreta. Resultat 2010 Resultatet före skatt 2010 på 3,3 Mkr ser vid en snabb blick ut som en kraftig försämring jämfört med 2009, men den jämförelsen är inte rättvis. Försäljningen av Kvarnen som påbörjades under året har medfört att verksamheten återigen bedrivs i en koncern. Lägger man till Kvarnengallerians resultat till UKFAB.s får man 6,9 Mkr. Dessutom har förnyelsen av Gottsunda belastat resultatet med 11,5 Mkr vilket gör att det underliggande resultatet blir över 18 Mkr, vilket är ett mycket gott resultat. Att koncernen går bra kan man även se om man tittar på totalavkastningen. Om man mäter sedan 2000 har vi genererar bättre avkastning än både de stora fastighetsbolagen (mätt i Svenskt Fastighetsindex) och aktiemarknaden. Bolagets inriktning UKFAB har under året arbetat vidare med tydliggöra sin roll som kommunens verktyg för utveckling och förvaltning av stadsdels- och närcentrum. En viktig del i detta arbete är den genomförda kartläggningen av kommunens stadsdelscentrum. Åtta centrum har analyserats och bedömts bl.a. med hjälp av SWOT-analys. Slutsatserna har koncentrerats till anläggningarnas utvecklingspotential eller attraktivitet som förvaltningsobjekt. Bolagets team Jag känner verkligen att vi är ett riktigt bra team. Vi har utökat med två personer under året. Anders Severin som har våra bostäder i fokus och Ann Edlund som särskilt håller i miljö - och kvalitetsfrågor. Tack alla för storstilat samarbete under året! Ove Jansson, VD Totalavkastning 2001-2010 (Tkr) för olika tillgångsslag. (Beräknad enl. IPD/Svenskt Fastighetsindex modell) 250 200 150 100 SFI UKFAB Aktier Oblig. 50 0 Källa: IPD/SFI 4
Årsredovisning 2010 Affärsidé, ägare och policyer En del av Uppsala kommuns verksamhet bedrivs i bolagsform, genom hel- och delägda bolag. De helägda kommunala bolagen finns i en aktiebolagsrättslig koncern där Uppsala Stadshus AB är moderbolag. De kommunägda bolagen har till ändamål att i första hand åstadkomma största möjliga samhällsnytta. Uppsala Kommuns Fastighets AB (UKFAB) är ett allmännyttigt fastighetsbolag, som är medlem i SABO och Fastighetsägarna. UKFAB ägs till 100% av Uppsala Stadshus AB. Styrelsen utses av Uppsala kommunfullmäktige. Sammansättningen av styrelselen avspeglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. I avvaktan på slutförandet av försäljningen förvaltas Kvarnen av dotterbolaget Kvarnengallerian AB (KGAB). Bolagets VD Ove Jansson är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB (UPAB). UPAB har gemensam administration med UK- FAB. Kostnaderna belastar UKFAB som sedan fakturerar UPAB för utförda tjänster. Den kommunala verksamheten som bedrivs i bolagsform regleras i årliga ägardirektiv, avkastningskrav och utdelningsprinciper fastställda av Kommunfullmäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför 2010: UKFAB ska vara kommunens redskap för att bygga och förvalta lokaler och centrumanläggningar. Bolaget ska speciellt fokusera på att utveckla centrumanläggningen i Gottsunda ur ett stadsdelsperspektiv. UKFAB ska systematiskt stödja tillämpningen av ny energiteknik. UKFAB ska erbjuda, om kommunen begär det, upp till 5 % av nyuthyrningen per år till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. Dessutom har kommunfullmäktige fastställt följande avkastningskrav för bolaget: Marknadsvärdet på bolaget skall på medellång sikt (5-10 år), stiga realt med 5 % per år. (Värdestegringskravet behöver ej uppfyllas varje enskilt år men skall kunna avläsas vartannat eller vart tredje år.) Ändamål enligt bolagsordningen: Uppsala Kommuns Fastighets AB har till uppgift Att med iakttagande av kommunallagens bestämmelser projektera, bygga, äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder inom Uppsala kommun. Affärsidé Utifrån ägardirektiv och ändamålsparagraf har styrelsen formulerat följande affärsidé: Uppsala Kommuns Fastighets AB är kommunens bolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar stadsdels- och närcentrum och därmed bidrar till Uppsala kommuns hållbara utveckling och tillväxt. Andel av bostadslägenheterna som hyrs av Uppsala kommun fördelat på bostads-sociala kontrakt, vård-/ gruppboende och äldreboende. Utfall avkastningskrav 2001-2010 (Tkr). 400 300 7% 6% 9% 200 100 78% Bostadssociala kontrakt Vård-/gruppboende Äldreboende Privata hyresgäster Substansvärde Avkastningskrav 5
Uppsala Kommuns Fastighets AB Affärsidé, ägare och policyer (forts) Uppsala Kommunfullmäktige (KF) har antagit en Policy för hållbar utveckling som ett verksamhetsövergripande styrverktyg i kommunens arbete. Policyn har tre utgångspunkter för att leda kommunens arbete: - Mänskliga rättigheter Uppsala kommun ska kännetecknas av att verka för mänskliga rättigheter i all sin verksamhet, i allt sitt sätt att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med andra. De mänskliga rättigheterna betonar dels vikten av att vi som medborgare är fria att själva få bestämma över våra liv, dels att vi värderas som lika mycket värda i familjen, i arbetslivet och i samhällslivet. Delaktighet, trygghet, jämlika villkor, tillgänglighet, jämställdhet samt respekt för mångfald är grundpelarna. - Ansvarsfullt resursutnyttjande Uppsala kommun ska kännetecknas av ett ansvarsfullt resursutnyttjande av våra gemensamma naturresurser i all sin verksamhet, i allt sitt sätt att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med andra. Vi ska säkra en miljö som främjar folkhälsa, biologisk mångfald och motverkar klimatförändringar. Allt som utvinns ur naturen ska användas, återanvändas, återvinnas eller slutligt omhändertas med minsta möjliga resursförbrukning. AKTUELLT 2011-03-07 Vad händer under mars/april? Detta händer i Gottsunda under mars/april: Norra parkeringen: Utbyggnad nya Willys, innerväggsmontage, läggning cementmosaikgolv, installationsarbe... Läs mer >> 2011-02-01 Vad händer under februari? Norra parkeringen Utbyggnad nya Willys. Nya innerväggar. Installationsarbeten samt läggning av golv. Entré 3 Taktäckningsarbeten och fasadarbeten.... Läs mer >> CENTRUM AKTUELLT PRESS KONTAKT KONTOR HEM Nu pågår förnyelsen av Gottsunda Centrum I Gottsunda Centrum pågår en stor och spännande förnyelse. Genom att öka det kommersiella och kulturella utbudet, göra serviceutbudet tydligare och även göra utbudet föränderligt, skapas en modern marknadsplats och en naturlig mötesplats. Startskottet för den stora om- och tillbyggnationen av centrumanläggningen ägde rum 2 oktober 2009, då första spadtaget togs. Förnyade Gottsunda Centrum planeras vara klart för invigning under 2012. Innan dess ska nya entréer byggas, nya butiker etableras och flera av de befintliga butikerna flytta till nya lokaler. Under ombyggnationen kommer det därför periodvis vara lite rörigt i centrumet. Vi hoppas du har överseende med det. När allt är klart är vi säkra på att Gottsundabor och boende i de närliggande stadsdelarna kommer att trivas i och vara stolta över sitt förnyade stadsdelscentrum. Du är varmt välkommen att följa utvecklingen på plats i Gottsunda Centrum och på denna hemsida! - Tillväxt Uppsala kommun ska kännetecknas av att främja kunskapsutveckling, innovationskraft och företagsamhet i all sin verksamhet, i allt sitt sätt att påverka samhällsutveckling och i allt samarbetet med andra. Vi ska säkra ett gott företagsklimat, hög tillgänglighet och en hög attraktivitet för framtidsbranscher. Ett konkurrenskraftigt näringsliv skapar en växande lokal arbetsmarknad, stärkt lokal ekonomi och framtidstro. Dessa utgångspunkter har uttryckts i sju stycken inriktningsmål som hela kommunen ska arbeta efter. Mål 1. Uppsalaborna är delaktiga i samhällsutvecklingen och har förtroende för demokratin Information om bolagets utveckling och förändringar, främst i Gottsunda centrum, går ut till besökare och hyresgäster bl.a. i form av tydlig skyltning i centrum samt en webbplats för projektet. Informationen uppdateras minst varje månad. I förnyelseprojektet finns en utsedd informationsansvarig. Hyresgästers inflytande i bolagets verksamhet sker löpande genom direktkontakt och genom dialog med hyresgästföreningen. Mål 2. Uppsalaborna har arbete och Mål 7. Uppsala har ett bra företagsklimat Förnyelsen av Gottsunda Centrum ska vara motorn i en större förändringsprocess i området som starkt bidrar till att hela stadsdelen utvecklas på ett positivt sätt som även ska generera ökad sysselsättning. Det förnyade Gottsunda Centrum ska även innehålla Gottsunda Marknad som ska vara en arena för dem som vill prova nya verksamheter i liten skala utan att låsa sig i långa hyresavtal. Bolaget månar om sina lokalhyresgäster och genom centrumledare och förvaltare upprätthålls en god kontakt med butiker och företag med andra typer av lokaler i våra fastigheter. I Gottsunda centrum knyts kontakter med nya företag för att stärka det befintliga företagsklimatet. Lokalanpassningar sker löpande och bolaget försöker agera lyhört för hyresgästers önskemål, även om det innebär att kontrakt måste omförhandlas i förtid. www.gottsundacentrum.se/projekt uppdateras månadsvis med information om förnyelsen av Gottsunda Centrum 6
Årsredovisning 2010 Mål 3. Uppsalaborna känner sig trygga Bolaget är delaktigt i stadsdelssamarbeten för ökad trygghet samt en aktiv del av samverkansavtalet för Gottsunda mellan Uppsala kommun och Polisen. Kontakt med X-CONS är initierad för ett möjligt samarbete. Gängbildningar i Gottsunda centrum har under senare delen av året ökat och åtgärdsarbete pågår. Bland annat ingår ovanstående samarbeten, ansökan om kameraövervakning och iordningsställd lokal för polisen i Treklangen. Mål 4. Uppsalaborna är jämställda I bolagets uthyrningspolicy framgår att val av hyresgäst inte sker genom favorisering, vänner eller släktingar till våra anställda, ekonomisk ersättning utanför hyra eller skillnad i ras eller trosbekännelse. Inte heller skall hyresgästers ställning i samhället ge förmåner i uthyrningsprocessen. Bolaget har ett öppet arbetsklimat där alla behandlas lika. Vår affärsidé för förnyelsen av Gottsunda Centrum har följande lydelse: Gottsunda Centrum ska med ett brett utbud av mat, serveringar, shopping, service och kultur locka den upplevelsesökande och mångkulturella konsumenten, oavsett kön, ålder eller tillhörighet. Mål 5. Uppsalaborna har ett hälsosamt liv och Mål 6. Uppsala bidrar till att hindra klimatförändringen Bolaget förvaltar motionshallar som hyrs ut till andra delar av kommunen (sporthall, simhall och tennishall i Gottsunda). Bolaget för en aktiv personalpolitik omfattande bl.a. avtal med en företagsläkare som genomför årliga hälsokontroller. I våra fastigheter värderar vi den sociala miljön högt och strävar efter att skapa mötesplatser för människor från alla ålders- och samhällsgrupper. Bolaget har ett miljöledningssystem som bl.a. omfattar arbete med ständig förbättring avseende energianvändning. Våra övergripande miljömål är: Effektivare energianvändning, Förbättrad inomhusmiljö och godare arbetsmiljö, Ökad hushållning med resurser samt Färre farliga ämnen i verksamheten, byggnadsmaterial och ytskikt. Vissa byggnadsarbeten har fått göras nattetid för att inte störa befintlig verksamhet. Bild från stomresning 29/6-10. I vår byggnadsprojektering är miljöfrågor prioriterade och större projekt styrs alltid av egna miljöplaner. När det gäller förnyelsen av Gottsunda Centrum har vi målsättningen att det ombyggda centrum ska nå högsta miljöklass enligt klassningssystemet Miljöbyggnad. Vi strävar alltid efter att få så energieffektiv teknik som möjligt, samt att välja material med så liten miljöpåverkan som möjligt. Vår fastighetsdrift optimeras kontinuerligt för att effektivisera den energianvändning vi har idag. 7
Uppsala Kommuns Fastighets AB Marknad, Kunder & Fastighetsbestånd Den globala ekonomin Den globala ekonomin återhämtade sig starkt under 2010. De flesta internationella konjunkturinstitut bedömer att förutsättningarna för 2011 såväl som 2012 är goda. Konsumentförtroendet är åter stigande i USA vilket gynnar den amerikanska konsumtionen och detaljhandeln. Världsekonomins återhämtning hotas dock av att flera stora ekonomier har betydande budgetunderskott och i kombination med stigande inflation innebär detta att både det finans- och penningpolitiska handlingsutrymmet är starkt begränsat. Till detta skall läggas att under våren 2011 har den politiska utvecklingen i Nordafrika och i delar av Mellanöstern skapat oro på de finansiella marknaderna. Detta innebär sannolikt högre oljepriser, stigande inflation och ökad försiktighet i både producent och konsumentled. Svensk ekonomi Ekonomin i Sverige återhämtade sig kraftfullt under 2010. BNP-tillväxten var hela 5,5 % vilket är den starkaste tillväxt Sverige visat sedan 1970. De svenska hushållen har nu en gynnsam situation med sjunkande arbetslöshet och ökande disponibla inkomster. Konsumtionen utvecklas starkt och trots ökade inkomster så minskar hushållen sitt sparande som andel av disponibel inkomst och sparkvoten har sjunkit väsentligt sedan 2009. Visserligen förväntas stigande räntor och ökande råvarupriser dämpa konsumtionen något men HUIs prognos för tillväxten av hushållens konsumtion är ändå starka 3,5 % för 2011. Tilläggas bör att det sannolikt är andra poster än detaljhandeln som driver på utvecklingstakten framöver när det gäller konsumtion, detta i form av boende, el och uppvärmning samt tjänstekonsumtion. Detaljhandeln har under mycket lång tid, 15 år, visat på obruten tillväxt. Detta gäller även för de svaga BNPåren 2008 och 2009. Den starkaste bakomliggande faktorn är kraftiga stimulanser i form av skatte- och räntesänkningar som har frigjort stora summor till konsumtion, inte minst inom detaljhandelsektorn. Detaljhandeln tillväxt i fasta priser var 3,3 % år 2010 och för 2011 är HUIs prognos 2,5 %. Det som främst dämpar siffrorna är den högre räntenivån som inte kan kompenseras av sjunkande arbetslöshet. Tillväxten inom detaljhandeln är dock ojämnt fördelad där sällanköpshandel ökar med ca 4,5 % och dagligvaruhandeln ökar med blygsamma 0,5 %, allt i fasta priser. Köpcentrummarknaden och detaljhandelsfastigheter har återhämtats sig väl under 2010 och centrumfastigheter bedöms vara relativt stabila investeringsobjekt. Då många anläggningar tenderar att ha ett likartat basutbud blir det allt viktigare att identifiera, utveckla och marknadsföra sina unika mervärden. Tillväxttakt per månad för amerikansk detaljhandel 15% Sparkvoten andel av disponibel inkomst 14% 10% 12% 10% 5% 8% 0% 6% -5% 4% 2% -10% 0% -15% Källa: US Census Bureau Den amerikanska detaljhandeln har återhämta sig under 2010 vilket även påverkar europa och sverige. Källa: SCB och SEB Sparkvoten har sjunkit väsentligt sedan 2009, dock från en hög nivå. 8
Årsredovisning 2010 Uppsalas bostads- och detaljhandelsmarknad Uppsala är en framtidsstad med stora utvecklingsmöjligheter: befolkningen ökar, antalet människor som arbetar ökar, nya stadsdelar växer fram och innerstaden förnyas. Fastighetsmarknaden i Uppsala är under fortsatt tillväxt och produktionen av bostäder ökar. Uppsala är en av de kommuner där det just nu byggs flest bostäder per invånare. De senaste åren har befolkningen i Uppsala ökat med drygt 3 000 personer per år och 2009 var ökningen rekordhöga 4 083 personer. År 2030 beräknas invånarantalet i kommunen ha ökat till närmare 235 000. Stadens två universitet bidrar till en ung befolkning och till den framåtanda som präglar Uppsala. Det centrala läget i Mälardalen, närheten till Arlanda och den höga kompetensen inom många områden gör Uppsala attraktivt. I Uppsala finns cirka 16 000 företag och förutsättningarna är goda för att driva affärsverksamhet För att stärka attraktionskraften och för att möta den förväntade befolkningsökningen är det viktigt att erbjuda förutsättningar för attraktiva boendemiljöer, en mångfald av arbetsplatser, utbildningsmöjligheter, kultur, kommersiell service, en levande stadskärna och bra kommunikationer. För att den ekonomiska tillväxten ska vara hög är det avgörande att bostadsbyggandet ligger på en hög nivå samtidigt som infrastrukturen utvecklas. Nyproduktionen i Uppsala har de senaste åren legat över Uppsala kommuns mål på 1 000 nya bostäder per år. Ovanstående gör också att detaljhandelsmarknaden i Uppsala har en fortsatt gynnsam utveckling. Fram för allt ger inflyttningen ett ökat konsumtionsunderlag. Till detta ska också läggas att tjänstesektorn är relativt stor vilket ger mindre påverkan vid högre arbetslöshet samt att Uppsala har en köpkraft högre än genomsnittet i Sverige. Allmännyttans nya villkor Den 22 juni 2010 beslutade Riksdagen att anta en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Företagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer, vilket innebär ett avsteg från kommunallagens självkostnadsprincip och förbud att driva företag i vinstsyfte. Samtidigt klargörs att ett affärsmässigt perspektiv är förenligt med ett aktivt samhällsansvar. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Flöjtvägen 2. 9
Uppsala Kommuns Fastighets AB Kunder Kundundersökning Sedan 2004 använder UKFAB återkommande kundenkäter som underlag för vårt förbättringsarbete. Vi mäter våra hyresgästers syn på bl.a. hyra, service och felanmälan. Mätningarna visar att hyresgästernas förtroende för UKFAB är genomgående högt, men att det finns saker som behöver förbättras. För att följa upp de åtgärder som genomförs kommer nya mätningar att ske regelbundet. I den senaste undersökningen (våren -09) fick UKFAB det genomsnittliga helhetsbetyget 7,4 (skala från 1 10) av bostadshyresgästerna. Detta på en fråga där hyresgästerna fått föreställa sig den perfekta hyresvärden och ange hur nära eller långt ifrån detta ideal UKFAB ligger. Det är en ökning med 0,3 enheter jämfört med 2006 års undersökning och en hel enhet bättre än den första mätningen 2004. Nästa undersökning kommer att ske under våren 2011. Kundstruktur Kontraktsportföljen omfattar 580 avtal varav 489 avser bostäder. Bostadskontraktens hyresvärde uppgår dock bara till drypt 1/3 av kontraktsportföljens totala hyresvärde. De tidsbestämda avtalen har en genomsnittlig löptid om 2,7 år. Största enskilda kund är Uppsala kommun och dess koncern som hyr 34% (andel av yta), dessutom hyrs 2 % av hyresgäster som finansierar sin hyra genom kommunbidrag. Näst största kunder är Uppsala Läns Landsting och ICA som hyr 7 % respektive 6 %. Fastighetsbeståndet UKFAB äger 9 fastigheter (varav 1 ägs genom dotterbolaget Kvarnengallerian AB) med 30 306 m² (489 st) bostadslägenheter och 49 134 m² lokaler, alla belägna i Uppsala kommun. Av beståndet finns 10 930 m² (150 st) bostäder och 5 603 m² lokaler i stadskärnan samt 18 739 m² (328 st) bostäder och 39 922 m² lokaler i stadsdelen Gottsunda, koncen trerat i huvudsak till Gottsunda Centrum. Dessutom äger bolaget 637 m² (11 st) bostäder och 3 609 m² lokaler i stadsdelen Storvreta. Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum är ett stadsdelscentrum beläget i Uppsalas sydvästra del. Centrumet har förutom butiker ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. I anläggningen och dess närhet finns såväl skola, förskola, vårdcentral, kyrka, äldreboende och bibliotek som bad- & sporthall. Gottsunda Centrum byggdes på 70-talet och utgörs i dag av ett drygt 20-tal butiker, restauranger och kommersiell service på en yta om ca 9 000 m², varav 5 000 m² utgörs av dagligvaruhandel. Centrumet har även en betydande allmännyttig service fördelad på 29 000 m². I direkt anslutning till centrumet finns drygt 500 parkeringsplatser. Integrerat med centrum ligger 318 st bostäder (17 700 m²). Året som gått - Förnyelsen av Gottsunda Centrum som påbörjades under 2009 har fortsatt som planerat under 2010. Invigning av den första etappen planeras till september 2011. I september 2010 öppnade Interflora Fresh i ny lokal vid den nya Entré B. Det är den första butiken som är helt färdigställd med både byte av utseende och läge. - I september var det även invigning av Mötesplats Treklangen. Här samarbetar verksamheter från kommun och landsting tillsammans med lokala verksamheter från Gottsunda för de boende i Gottsundaområdet. - Gottsunda Marknad öppnade på prov med 2 bodar under hösten 2010 Gottsunda framöver En milstolpe under 2011 kommer att vara när detaljplanen för området direkt norr om huvudbyggnaden vinner laga kraft. Planen är överklagad och ligger hos regeringen för beslut. Utöver den betydelse planen har för förnyelsen av Centrum genom de parkeringar som tillskapas, påverkar den även hela stadsdelens utveckling genom nya byggrätter. Även bolaget berörs då en byggrätt skapas på bolagets mark norr om bostäderna på Valthornsvägen. Där skulle t.ex. ett modernt vård- & trygghetsboende kunna byggas, vilket efterfrågas i dag. Planen är även en förutsättning för idén om ett kontorshus i tre plan ovanpå centrums huvudbyggnad, något som kan bli aktuellt under 2012 om efterfrågan på kontorslokaler finns. Som en konsekvens av ägardirektivet att utveckla 10
Årsredovisning 2010 Interflora Fresh, Gottsunda Centrum 11
Uppsala Kommuns Fastighets AB Gottsunda Centrum ur ett stadsdelsperspektiv har ett visionsarbete inletts för området direkt söder om anläggningen. Det är idag ett grönområde som utnyttjas dåligt av de närboende bl.a. därför att området inte känns tryggt och säkert. Den vision bolaget håller på och tar fram visar att man på ett varsamt sätt kan förädla området genom lokalisering av anläggningar för fritids- & utbildningsändamål. Området har goda förutsättningar att på några års sikt få en campus-karaktär som skulle stärka hela sydvästra Uppsala. Storvreta Storvreta ligger ca 1,5 mil norr om Uppsala. Det goda läget mellan stad och landsbygd gör att Storvreta är en attraktiv bostadsort med utmärkta pendlarförhållanden. I centrala Storvreta hittar man butiker, restauranger, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del (som kallas Storvreta Centrum) består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral. Året som gått - Redan vid förvärvet av fastigheterna i Storvreta konstaterades att en etablering av en kontantuttagsautomat var ett väldigt starkt önskemål från både boende och verksamheter i Storvreta. Bolaget har därför arbetat intensivt med detta och fr.o.m. juni 2010 finns nu en uttagsautomat i drift i centrum. Storvreta framöver Bolaget avser att fortsätta arbetet med att ta fram en utvecklingsplan som bedöms vara klar under 2011. Kvarnen Kvarnen vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i anslutning till stadskärnan. Kvarnen byggdes 1984 och består av en inomhusgalleria om 5 601 m² med 150 st (10 930 m²) bostadslägenheter ovanpå. I källarplanet finns ett P-garage med ca 300 platser. Året som gått - I enlighet med KF:s uppdrag från feb 2008 har Kvarnen avyttrats på marknadsmässiga villkor under sommaren 2010. Den 27 september 2010 tog KF ställning till affären och beslutade att godkänna försäljningen. Den nye ägaren kommer att tillträda fastigheten så snart KF:s beslut vunnit laga kraft. (Beslutet är överklagat, så tillträdet kommer tidigast ske under våren 2011.) Fastigheternas värde Fastigheternas bokförda värde uppgick till 291,3 Mkr (300,7). En intern värdering genomfördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till 932 Mkr (713,3) (direkavkastningskrav restvärde 7,45%). Bolaget beräknar avkastningen på fastigheterna enl. IPD/Svenskt Fastighetsindex beräkningsmodell. Då blev totalavkastningen 15,6% (6,4) därav är direktavkastingen 3,7% (5,0). Storvreta Centrum. 12
Årsredovisning 2010 Förnyelse av Gottsunda Centrum en samhällsekonomisk investering Målsättningen är att Gottsunda Centrum ska bli SVERIGES BÄSTA STADSDELSCENTRUM! Bakgrund: UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i Gottsunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats för alla som erbjuder mycket mer än bara handel. Här ges stort utrymme åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Utvecklingen av centrumet är även katalysatorn i en större förändringsprocess i området. Om - och tillbyggnationen av centrumet startade under 2009 med planerat färdigställande under 2012. Byggnationen sker etappvis i tre större huvudetapper. Antalet butiker kommer att fördubblas från ca 20 till ett 45-tal och den uthyrbara ytan ökar från 17.000 kvm i ett plan till ca 26.500 kvm i delvis två plan. Kulturutbudet stärks och breddas genom samverkan, samarbete och samnyttjande av lokaler i ett kulturhus. Det nya övre våningsplanet får en tydlig inriktning mot mode & beklädnad, med goda siktlinjer och stort ljusinsläpp Total projektkostnad d.v.s. investering i centrumbyggnaden, investering i vägar, cirkulationsplatser, parkering, inlastning och mark, markförvärv samt projektering, projektledning och byggherreskostnader är kalkylerad till 490 mkr. 13
Uppsala Kommuns Fastighets AB Vitaliseringen av Gottsunda Centrum fortsätter Kommunikation 2010 har varit ett intensivt ombyggnads och projektår. Viktiga händelser under 2010: 1. Utbyggnaden av huskroppen i 2 plan är klar. 2. En av de nya entréerna till anläggningen har öppnat. 3. Första nya butiken på sin slutliga plats är invigd, Interflora Fresh. 4. En ny transformatorstation har installerats, vilket medför att samtliga hyresgäster i ombyggda lokaler fritt kan välja el-leverantör. 5. Lasthissar (vilka även används under byggtiden) för övre plan har installerats. 6. Ett 70 m² stort takfönster har monterats i den yta som kommer att bilda innetorget. 7. Faktafilmen om förnyelsen av Gottsunda centrum färdigställdes. Se den gärna på http://www.gottsundacentrum.se/projekt 8. Ett skylt - och profilprogram har tagits fram. 9. Arkitektsystemhandlingar för etapp 3 (Kulturhus och Gottsunda Marknad) är färdiga. 10. Markens utformning kring centrumbygganden har projekterats. Ombyggnaden dokumenteras via fast monterad kamera som dagligen tar bilder. Se den första filmen (råkopian) på http://www.youtube.com/watch?v=t5fmvwakm5m Våra kärnvärden i förändringsprocessen dvs integration, vitalisering, identitet och trygghet har vidareutvecklats till mer kommunikativa begrepp. Gottsunda Centrum ska vara: En mänsklig mötesplats där alla är välkomna och känner sig hemma. Mötesplatsen ska vara Folklig, Inkluderande och Varm; med ett ord FAMILJÄR Ett centrum med positiv attityd, som man aktivt värnar och tar hand om. Centrumet är Engagerande, Modigt och Tryggt; med ett ord STOLT Ett berikande centrum med varierat utbud både för kropp och själ. Centrumet är Spännande, Förnyande och Utvecklande; med ett ord INSPIRERANDE Vy över centrum innan förnyelsen påbörjats. 14
Årsredovisning 2010 Illustration framtida Kulturhus. Kulturhus Principiell layout är framtagen för det framtida Kulturhuset. Ledorden vid detta utvecklingsarbete är samarbete, samnyttjande av ytor och samverkan mellan husets olika aktörer. Gottsunda Dans & Teater och Gottsundabiblioteket blir de enskilt största hyresgästerna men även andra verksamheter kommer att få plats och verka i huset. Biblioteket får en ny och ljus 2-planslösning och Gottsunda Dans & Teaters lokaler blir nu fullt ut moderna och ändamålsenliga med tränings och dansytor, stor scen samt verkstad och förråd. I Kulturhuset kommer det också finnas en s.k. Black Box med tekniskutrustning för t.ex. biovisning eller konsertsändning via länk. Kulturhuset kommer att ha en egen entré från parken vid kyrkan men nås också inifrån centrumets gångstråk. Gottsunda Marknad Gottsunda Marknad ska erbjuda ytor för korttidsuthyrning anpassade efter säljarens behov. Konceptet bygger på att utbudet ständigt förändras så att varje besök erbjuder nya spännande upptäckter. Gottsunda Marknads koncept utgörs av flexibla marknadsbodar för olika former av försäljning. Konceptet är utvecklat av UKFAB för att skapa förutsättningar för nya handelsaktörer och entreprenörer samt bidra till att utveckla och stärka utbudet i Gottsunda Centrum. Marknadsbodarna är 5-15 m² och flyttbara. De går att öppna upp på olika sätt mot kund, t ex som kiosk med lucka alternativt som butik med en eller flera ingångar. Varje förhyrare bygger sitt eget koncept i sin marknadsbod. Målgruppen är privatpersoner med intresse för försäljning som har produkter eller tjänster att sälja, företag som under begränsad tid vill lansera och sälja produkter/tjänster eller föreningar som vill ge information eller sälja sina produkter/tjänster. Gottsunda Marknad, Idéskiss 15
Uppsala Kommuns Fastighets AB Miljö Ledningssystem UKFAB har arbetat systematiserat med miljöfrågor sedan 2003. Vårt miljöledningssystem omfattar rutiner för vårt miljö-, kvalitets-, arbetsmiljö- och säkerhetsarbete enligt svensk lagstiftning och ISO-standarderna 14001 och 9001. Miljöarbetet är en levande process som styrs av bolagsledningen och utvecklas i samarbete med administration, fastighetsskötsel, entreprenörer och hyresgäster. Bolaget ser i dagsläget inget behov till ett certifierat ledningssystem, men har tagit beslut om att miljöklassa fastighetsbeståndet. Miljöarbete 2010 13 miljömöten/-ronder genomfördes med bygg- -- ledning och entreprenörer i förnyelseprojektet Gottsunda Centrum. Bland annat har fuktsäkringen följts upp med separata fuktronder. Radonmätningar i Treklangens skola och Gottsun- -- daskolan slutfördes. Halterna var som max 70 Bq/ m 3 (riktvärdet är 200 Bq/m 3 ). Vi deltog i kampanjen Europa minskar avfallet -- 2010. I slutet av november informerade vi allmänhet, boende och verksamma i våra fastigheter om hur var och en kan bidra till att minska avfallet. Engagemanget uppmärksammades av UNT24. I ett samarbete med hyresgästföreningen genom- -- fördes en satsning på bättre avfallshantering i Gottsunda. Soprummen fräschades upp och de boende bjöds in till miljöträffar för att lära sig mer om avfall. I januari anställdes Ann Edlund som miljö- och -- kvalitetsansvarig. Tidigare har bolagets miljöfrågor letts externt, men nu finns en miljökunnig person i verksamheten på heltid. Under året åtgärdades 780 st felanmälningar. Till.. största delen har fel anmälts på spisar och kylskåp Ann Edlund, UKFAB och Ingrid Pineiro, Lokala hyresgästföreningen ( utrustning ), dålig värme under vinterhalvåret ( värme & ventilation ) och avloppsstopp i kök och badrum ( avlopp ). Dessa åtgärder är vanligtvis enkla att utföra och hanteras av vår egen Året innehöll mycket vatten på fel plats: omfat- // personal. Större åtgärder avseende byggnad och tande vattenskador i flera lägenheter på Valthornsvägen, stora vattenläckage i samband med bygg- ytskikt (t.ex. reparationer efter vattenskador och byte av tapeter/golv) är beställningsjobb och ingår inte i denna statistik. processen i Gottsunda centrum och översvämning i Kvarnengaraget. Översikt åtgärdade fel Byggnad 79 Värme & ventilation 119 El/Tele 59 Avlopp 242 Utrustning (kök & bad) 267 Gemensamma utrymmen 13 Översvämmning i Kvarnengaraget efter skyfall 8/8-10. 16
Årsredovisning 2010 Energideklarationerna färdigställdes för samtliga // fastigheter. Våra lokaler och bostäder använder i genomsnitt 180 kwh/m 2, att jämföras med referensvärdet på i snitt 160 kwh/m 2 för motsvarande fastighetsmix. Bostäderna på Flöjtvägen 1 (fastigheten Gottsunda -- 44:4) har på ett år halverat sitt koldioxid utsläpp! Energibrunnarna som borrades för bostäderna på Flöjtvägen 1 var i drift under större delen av 2010. Resultatet är gott och vi har minskat den totala inköpta energin för fastigheten med en fjärdedel. Energiförbrukningens koldioxidutsläpp har gått från 16 ton CO 2 år 2009 till 7 ton CO 2 2010. Ca 100 ton armeringsjärn kommer att användas till förnyelsen av Gottsunda Centrum. Miljöpåverkan i siffror 2010 Vatten Vattenförbrukningen 2010 var i våra fastigheter 94 188 kbm (99 293). Energi Total energiförbrukning 2010 var 22 919 MWh (18 692). Av detta var 9 942 MWh (7 725) el. Ökningen med ca 2,2 GWh jämfört med 2009 härrör från förnyelsen av Gottsunda Centrum, där byggplatsen både drivs och värms upp, till största delen, av el. Total fjärrvärmeförbrukning 2010 var 12 976 MWh (10 968). De senaste årens ökning av fjärrvärmeförbrukningen beror till största beror på de två ovanligt kalla vintrarna. Total energiförbrukning MWh 350 300 250 Fjärrvärme El Material och kemikalier Vi kontrollerar material- och kemikalieanvändningen både i egen verksamhet och hos våra entreprenörer. Samtliga byggvaror och kemikalier ska miljögodkännas antingen av vår miljöansvariga eller av branschaccepterat miljöbedömningsverktyg. Varor med bedömningen saknas eller undviks hanteras som avvikelser med särskilda restriktioner och åtgärder. Avfall Alla hyresgäster, både lokaler och bostäder, har möjlighet till källsortering i minst åtta fraktioner. På Valthornsvägen 25-47 sorterade våra bostadshyresgäster så bra att det återvunna materialet räckte till: Tidningar 118 724 st nya toarullar Pappersförpackningar 94 st medelstora träd Färgade glasförpackningar isolering till 10 st nya hus Ofärgade glasförpackningar 12 516 nya glasförpackningar Plastförpackningar 3 323 st nya läskbackar Metallförpackningar 173 st nya cyklar 200 150 100 50 0 17
Uppsala Kommuns Fastighets AB Miljöbyggnad Systemet Miljöbyggnad (tidigare Miljöklassad Byggnad) är byggt för svenska förhållanden och kommer av UKFAB användas som verktyg för att förbättra fastigheternas miljöstatus. Systemet omfattar tolv aspekter inom områdena energi, innemiljö och material/kemikalier, där en klassning ger tydliga signaler inom vilket område man behöver göra åtgärder för att höja nivån på hela byggnaden. MILJÖBYGGNADS OMRÅDEN OCH ASPEKTER ENERGI (3) Energianvändning Energibehov Energislag INNEMILJÖ (6) Ljudmiljö Luftkvalitet Termiskt klimat Dagsljus Fukt (Tapp)vatten MATERIAL & KEMIKALIER (3) Förekomst Dokumentation Utfasning Den nya övervåningen på Gottsunda Centrum. 18