SAMRÅDSYTTRANDE 1 (5) Samhällsbyggnadskontoret Kungsbacka kommun samhallsbyggnadskontoret@kungsbacka.se Samrådsyttrande över förslag till detaljplan för Lannekulla 20:5 m.fl. i Landa, Kungsbacka kommun Ärendet Planområdet ligger i södra delen av kommunen mellan Åsa och Frillesås, öster om Varbergsvägen i Landa. Planområdet omfattar 6,8 hektar. Syftet med detaljplanen är att skapa möjlighet för permanentboende på fastigheterna Lannekulla 20:5 med flera, genom att öka byggrätten samt att medge byggrätter för de fem hus som idag ligger på parkmark. Till följd av områdets välbevarade karaktär är det önskvärt att styra utformningen så att karaktären bevaras så långt möjligt. Beslut om planläggning togs den 26 maj 2015. Planen handläggs med standardförfarande. Gällande regleringar Översiktsplanen från 2006 anger pågående markanvändning för planområdet. Gällande detaljplan LF2, vann laga kraft år 1956 och anger bostadsändamål. LF2 omfattas av förordnande enligt dåvarande 113 byggnadslagen. Detta förordnande har dock upphävts för fem mindre områden, som i planförslaget planläggs som kvartersmark för bostäder. Planområdet omfattas av riksintresse för rörligt friluftsliv och högexploaterad kust enligt 4 kap 2 och 4 miljöbalken. En del av planområdet omfattas av strandskydd. Strandskyddet föreslås upphävas genom en administrativ bestämmelse på plankartan, a 1. Särskilda skäl för upphävandet anges i planbeskrivningen. Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 planoch bygglagen (PBL) och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget kan komma att prövas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar att: - strandskydd enligt 7 kap MB upphävs i strid med gällande bestämmelser. Postadress Besöksadress E-post Telefon 301 86 HALMSTAD Slottsgatan 2 halland@lansstyrelsen.se 010-224 30 00
LÄNSSTYRELSEN SAMRÅDSYTTRANDE 2(5) Länsstyrelsen befarar inte att: - riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, - reglering av mellankommunala frågor inte samordnas på ett lämpligt sätt, - miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas, - det som föreslås blir olämpligt med avseende på hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. Strandskydd Det sydligaste av de hus som idag ligger på allmän platsmark ligger till större delen inom strandskyddat område. För att marken där ska kunna planläggas för bostäder måste strandskyddet upphävas. Om skälet, att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte, ska kunna användas måste området ha tagits i anspråk lagligt. Normalt sett går det alltså inte att använda detta dispensskäl för byggnader som uppförts olovligt. I just det här fallet är det dock så att strandskyddet infördes 1999, så om huset har byggts före 1999 har det inte byggts i strid med strandskyddslagstiftningen. I så fall kan det aktuella dispensskälet användas. Kommunen behöver reda ut vad som gäller och beskriva detta i planbeskrivningen. Råd om tillämpningen av PBL och miljöbalken Betydande miljöpåverkan Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning att planens genomförande inte bedöms medföra någon betydande miljöpåverkan.
LÄNSSTYRELSEN SAMRÅDSYTTRANDE 3(5) Miljökvalitetsnormer Planbeskrivningen saknar en bedömning av påverkan på miljökvalitetsnormer (MKN) för luft och vatten. Även om kommunen bedömer att planförslaget inte påverkar miljökvalitetsnormerna är det viktigt att frågan belyses i planbeskrivningen. På Länsstyrelsens hemsida finns en checklista med vad som bör vara med. Det är lämpligt att studera frågan om miljökvalitetsnormer för vatten tillsammans med dagvattenfrågorna. Dagvatten Planförslaget tillsammans med gällande regler om bygglovbefriade åtgärder innebär att den bebyggda arean i området kan komma att mer än fördubblas. Därmed ökar mängden dagvatten påtagligt. De pågående klimatförändringarna innebär troligen att kraftiga regn kommer att bli vanliga och riskerna för översvämning ökar. Länsstyrelsen anser att en dagvattenutredning behöver göras för området för att ta reda på om den föreslagna exploateringsgraden är lämplig. Om den innebär risk för översvämning krävs åtgärder för att ta hand om dagvattnet, alternativt en sänkning av exploateringsgraden. Dagvattenflöden upp till åtminstone 100-års regn måste studeras, så att man kan se vart vattnet tar vägen vid större regn och utforma planen så att vattnet inte ställer till skada. Kommunen bör fundera på om det finns andra lösningar för dagvattenhanteringen än att lägga ansvaret på fastighetsägarna. Ofta är dagvattenhantering en fråga som är alltför komplex och kunskapskrävande för att det ska fungera att fastighetsägarna har ansvar för den. De åtgärder som kan behövas för att få dagvattensystemet att fungera kan räknas som vattenverksamhet. Kommunen bör informera fastighetsägarna om detta vid diskussioner om dagvattenhanteringen. Bestämmelser om vattenverksamhet finns i 11 kap. miljöbalken och i lagen om särskilda bestämmelser om vattenverksamhet (1998:812). Åtgärder som innebär t.ex. avvattning av mark eller grävning i vattenområde är vattenverksamheter som kräver tillstånd eller anmälan. Vid avledning av dagvatten till nedströms liggande vattenområden, såsom diken eller andra vattenområden, är det viktigt att ägare till sådana vattenanläggningar eller vattenområden kontaktas och att dessa medger eventuella ökade flöden eller påverkan på vattenanläggningar utanför planområdet. Om en överenskommelse med ägare till vattenanläggningar som påverkas av till exempel ökade flöden inte kan träffas kan frågan behöva tillståndsprövas i domstol. Om ett dikningsföretag berörs krävs i regel omprövning om man ändrar företagets båtnadsområde eller flödesmängder till företaget. Vattentäkt I den förra versionen av detaljplanen (granskningshandling från mars 2016) fanns ett WE-område för en vattentäkt i det nordligaste NATUR-området. Länsstyrelsen undrar vad som har hänt med vattentäkten.
LÄNSSTYRELSEN SAMRÅDSYTTRANDE 4(5) Planbestämmelser Från och med den 2 januari 2015 gäller Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan. Där anges bland annat att lagstödet för planbestämmelser bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna. Det är också lämpligt att ange beteckningen på de råd som använts så att det är tydligt för dem som i framtiden ska tolka planen. Tanken att styra utformningen så att områdets karaktär bevaras är mycket sympatisk, men de planbestämmelser som valts kommer troligen inte att räcka för det. Gällande regler om bygglovbefriade åtgärder (friggebod, attefallshus, tillbyggnad och skärmtak) innebär att sammanlagt upp till 70 kvm kan byggas utöver den byggnadsarea som tillåts i planen. De största fastigheterna kan därmed komma upp i en byggnadsarea på 280 kvm. Länsstyrelsen är tveksam till om det är förenligt med kommunens vilja att bevara områdets karaktär. Bestämmelser om byggnadshöjd är ofta svårtolkade och därmed inte rättssäkra. De bör inte användas för friliggande bebyggelse. Det är bättre att reglera nockhöjd eller totalhöjd och vid behov kombinera det med bestämmelser om takform och/eller taklutning. Där markens höjd varierar är det ofta bäst att ange höjden i förhållande till ortens nollplan (det vill säga som plushöjd). Som plankartan är ritad kommer en e 1 -beteckning att gälla för åtta fastigheter i väster. De flesta av dem är så stora att det inte borde behövas. Kanske har en egenskapsgräns fallit bort. Ett antal byggnader ligger inom områden där byggnader inte får uppföras (prickmark). De blir då planstridiga i och med att detaljplanen antas (om de inte är friggebodar eller attefallshus). Även bestämmelserna om byggnaders avstånd till fastighetsgräns gör att ett antal byggnader riskerar att bli planstridiga. Detta gäller både huvudbyggnader och komplementbyggnader. Detta kan leda till att det inte går att få bygglov för tillbyggnader till dessa byggnader, även om tillbyggnaden i sig är planenlig och acceptabel för övrigt. Se 9 kap. 30, 30a, samt 31b PBL. Kommunen kan avsiktligt utforma bestämmelser, som prickmark och avstånd till fastighetsgränser, så att byggnader blir planstridiga, om syftet är att dessa byggnader på sikt ska rivas. Eftersom syftet med planen är att områdets karaktär ska bevaras är det dock tveksamt om det är en lämplig strategi i det här fallet. Det bör förklaras i planbeskrivningen hur kommunen har resonerat kring detta. Det är tveksamt om de hus som idag ligger på parkmark kan utnyttja en byggrätt på 180 kvm, på grund av bestämmelserna om mark som inte får bebyggas (prickmark) och avstånd till fastighetsgränser. Byggrätten bör anpassas till vad som faktiskt går att bygga. Texten om u-området bör stå under rubriken Administrativa bestämmelser.
LÄNSSTYRELSEN SAMRÅDSYTTRANDE 5(5) Fastighetsbildning I planbeskrivningens genomförandedel står att det inte uppkommer något behov av fastighetsbildning. Länsstyrelsen undrar om det stämmer. Är det inte meningen att marken vid de hus som idag ligger på naturmark ska styckas av? Detta bör förklaras i planbeskrivningen. Cecilia Engström Karin Stenholm Detta yttrande har godkänts digitalt och saknar därför namnunderskrifter.