Årsrapport 2010. Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010 Hyresfastigheter Holding III AB

Innehåll Viktiga händelser 2010... 5 Översikt över Hyresfastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Sålda svenska fastighetsportföljer... 11 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Umeå... 12 Kiel... 13 Romanum... 14 Puchheim... 15 Mozart Tosca... 16 Lohengrin (Berlin)... 17 Max Frisch... 18 Nyckeltal... 19 Årsredovisning... 22 Förvaltningsberättelse... 24 Resultaträkning... 26 Balansräkning... 27 Redovisnings- och värderingsprinciper... 29 Noter... 30 Revisionsberättelse... 33 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 3

Umeå 4 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Viktiga händelser 2010 UTVECKLING AV FASTIGHETSVÄRDEN Under 2010 steg fastighetsvärdena i de tyska portföljerna med 1,3 procent, men eftersom euron har försvagats avsevärt mot den svenska kronan under perioden har detta i mindre grad påverkat aktievärdena. Värdet per aktie har ökat med 1,9 procent från första kvartalet 2010 till första kvartalet 2011. FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER I SVERIGE HBS-koncernen sålde portföljerna i Jönköping, Stockholm, Borås och Karlstad under 2010. Den totala försäljningssumman för aktierna var 548 miljoner svenska kronor och den totala ersättningen för fastigheterna var 1 513 miljoner svenska kronor, vilket gav en avkastning under ägartiden på cirka 4 procent per år. Administrationen och styrelsen är nöjd med de försäljningar som gjorts och konstaterar att HBS-koncernen nu är väl kapitaliserad så att man under de närmaste åren har tillräckligt med kapital för att möta eventuella utmaningar på fi nansieringssidan samtidigt som utdelning sannolikt kan betalas ut. Dessutom såldes fastigheten Skuggviolen, som ingick i Stockholmsportföljen, som bostadsrättsförening i november. FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER I UMEÅ Sommaren 2010 såldes 10 fastigheter med totalt 153 lägenheter i Umeå för 145 miljoner svenska kronor. Försäljningen gav en beräknad årlig avkastning på eget kapital på 6 procent och tillförde en likviditet på 23 miljoner svenska kronor till koncernen. POSITIV UTVECKLING FÖR VAKANSGRADEN I TYSKLAND Utvecklingen för vakansgraden har generellt varit positiv under 2010. Vakansgraden var i början av året totalt 3,1 procent och föll till 2,5 procent i början av 2011. UTBETALNING PÅ 5 PROCENT Under 2010 har koncernen sålt fl era av sina investeringar i Sverige. Bolaget har dessutom under de senaste åren byggt upp en likviditetsreserv. Koncernen är därmed väl kapitaliserad och har den kapitalbuffert som krävs för att möta de utmaningar vi fortsatt ser på fi nansieringsmarknaden. Styrelsen föreslår därför att det för 2010 utbetalas 1 krona per A-aktie, motsvarande 5 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. Utbetalningen sker genom inlösen av B-aktier. Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 5

> 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) > 4 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresfastigheter Holding III Gul AB (Sverige) ca 33 % Hyresbostäder i Sverige III Gul AB 91 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Umeå (Sverige) Kiel (Tyskland) Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) Mozart Tosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Umeå 677 lägenheter 39 389 kvm Dec 2005 Kiel 3 579 lägenheter 208 421 kvm Nov 2005 Spridd 1 689 lägenheter 119 991 kvm Dec 2005 München 440 lägenheter 29 119 kvm Mars 2006 Spridd 1 839 lägenheter 123 309 kvm Maj 2006 Berlin 5 163 lägenheter 268 734 kvm Juni 2006 Tyskland 2 229 lägenheter 129 229 kvm Sept 2006 Årlig hyra MSEK 40 Årlig hyra MEUR 13 Årlig hyra MEUR 8 Årlig hyra MEUR 3 Årlig hyra MEUR 9 Årlig hyra MEUR 16 Årlig hyra MEUR 6 Hyresfastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding III AB (HFH III). Struktur och översikt HFH III är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation inom EU/EES-området. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding III AS (BUH) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige III AB (HBS). Bolaget äger totalt sju fastighetsportföljer, varav en i Sverige och sex i Tyskland. Portföljen är i normal drift och man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Totalt äger koncernen 15 616 lägenheter samt en del kommersiella lokaler som utgör mindre än 5 procent av portföljen. Kartan på nästa sida visar fastigheternas geografi ska läge. Under 2010 såldes huvuddelen av de svenska investeringarna i HBS-koncernen, vilket innebär att koncernen nu har cirka 95 procent av sin verksamhet i Tyskland. Elmschenhagen, Kiel 6 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Flensburg 1 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM 2 6 2 Bremen 6 Bielefeld 2 4 2 Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg Linköping Jönköping 2 2 6 Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrücken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart 2 3 2 4 München Fastigheter Sverige Tyskland 1. Umeå 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 7

BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under 2010. I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för fi nansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under 2011. Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret 2010. Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under 2011 2012. Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under 2011 2012. Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan 2008 2009. Kredit spreadarna är fortfarande något högre än de var innan finanskrisen. Källa: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under 2010. Ett par stora transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försälj ningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 950 900 850 800 Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB 5 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka 860 000 kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med 480 000 kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under det senaste decenniet. Den svenska bostadsmarknaden är tvådelad: en reglerad uthyrningsmarknad och en självägarmarknad som är fri. Prissättningen för de reglerade uthyrningslägenheterna påverkas av möjligheten till ombildning till lägenheter som ägs av hyresgästerna själva. Efterfrågan på bostäder i storstäderna i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det rått bostadsbrist under de senaste åren. I andra svenska städer varierar balansen mellan tillgång och efterfrågan. I tillväxtregioner fi nns det ofta en starkare efterfrågan, medan det i regioner med strukturella förändringar ofta fi nns ett utbudsöverskott. På grund av lågkonjunkturen har nybyggnationen minskat kraftigt under 2008 2009. Nybyggnationen återhämtade sig under 2010 och förväntas öka ytterligare under 2011 2012. Stabila hyresnivåer och låg vakansgrad leder till en låg variation i avkastningen, priserna styrs av investeringsmarknaden och är i hög grad påverkade av fi nansiella faktorer. Direktavkastningsnivåerna i Storstockholms förorter ligger kring 5 procent, medan direktavkastningsnivån i anda storstäder ligger kring 5,5 procent. Direktavkastningsnivåerna har fallit under 2010 och en fortsatt nedgång förväntas under 2011 2012, dvs. stigande priser. Källor: Hem & Hyra, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till en ökad aktivitet vad gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befi ntliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och kommunikationerna är viktiga faktorer. Under 2010 omsattes lägenheter inom det här segmentet för cirka 27 miljarder svenska kronor, en ökning från cirka 24 miljarder svenska kronor under 2009. I hela landet har bostadsrättspriserna stigit med cirka 7 procent under det senaste året. Bostadsrättspriserna är i hög grad beroende av hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Priserna varierar stort mellan olika städer. Under 2010 var genomsnittspriset 46 000 kr/kvm i Stockholm, medan genomsnittet i Eskilstuna var 9 500 kr/kvm. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Högre räntor bidrar däremot till att dämpa aktiviteten. Särskilt i starka regioner med höga bostadsrättspriser påverkar i stor utsträckning räntenivåerna ombildningsmöjligheterna. De kommunala bostadsbolagen har stått för 80 85 procent av ombildningsvolymen i centrala Stockholm och deras strategi är att minska utförsäljningen framöver. Detta kommer att leda till att den totala ombildningsvolymen sannolikt kommer att minska märkbart under 2011. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik. Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 9

BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Hyra per kvm Hyreshöyning 2010 Hyreshöyning 2011* Hamburg 11,20 8,4 % 8,0 % Berlin 8,37 13,0 % 10,0 % Köln 9,73 7,0 % 4,0 % Frankfurt 11,73 5,7 % 5,0 % München 12,48 2,4 % 6,0 % * prognos 2000 2001 2002 Tyskland 2003 EU 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden Ekonomin i Europa återhämtade sig under 2010. Under 2010 ökade bruttonationalprodukten i euroområdet med 1,7 procent. Det ska jämföras med utvecklingen under 2009 som låg på - 4,1 procent. Efter en betydande nedgång under 2008 och 2009 (-11,7 respektive -9,6 procent) har vi sett fastighetsvärdena öka med 2,6 procent under 2010. Denna tillväxt fördelar sig dock lite ojämnt, eftersom de västeuropeiska länder som har en mer stabil ekonomi har varit mer intressanta för fastighetsaktörerna. Storbritannien, som var först ute med en tillväxtökning från mitten av 2009, hade den största ökningen i Europa med 8,9 procent. Frankrike följde efter med 4,4 procent, medan tillväxten i Norden var 3,4 procent och i Tyskland 1,4 procent. De här länderna stod också för merparten av den totala investeringen under både fjärde kvartalet 2010 och året som helhet. Tillväxten i Östeuropa var 0,8 procent, även om detta främst berodde på den positiva utvecklingen i Polen. Källor: Eurostat, Destatis, CBRE Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin fi ck en kraftig uppgång under 2010. Bruttonationalprodukten ökade med 3,6 procent. 2010 var därmed det starkaste året i den tyska ekonomin sedan återföreningen 1990. Förra årets uppgång drevs, föga överraskande, av utrikeshandeln. Exporten ökade med hela 14,2 procent under året, medan importen ökade med 13 procent. Detta gav ett nettoexportbidrag till den tyska bruttonationalprodukten på 1,1 procent under 2010. Det är ändå värt att notera att även den inhemska efterfrågan steg kraftigt under året. Investeringar i maskiner och utrustning ökade med 9,4 procent under året efter en kraftig nedgång året innan. Hushållens efterfrågan steg med 0,5 procent, medan den offentliga konsumtionen ökade med 2,2 procent under året. Sysselsättningen ökade med 212 000 personer, motsvarande 0,5 procent, vilket är den högsta sysselsättningen i Tyskland någonsin. Källa: Eurostat, Destatis Bostadsmarknaden i Tyskland Bostadsmarknaden i Tyskland är på uppgång. Efter att hyresnivåerna i storstäderna höjdes markant redan förra året har nu mindre städer och tätorter hakat på denna trend. Den genomsnittliga hyran i västra Tyskland steg under 2010 med cirka 3,4 procent eller 0,25 euro/kvm. Framför allt i storstäder som Berlin, München, Frankfurt, Hamburg och Köln är trenden med hyreshöjningar ännu starkare. Den bakomliggande orsaken är den demografi ska utvecklingen med centralisering. Medan antalet invånare i västra Tyskland minskade med 86 000 ökade antalet invånare i storstäderna. Antalet invånare har under de senaste fem åren ökat med 6,5 procent i München, 3,9 procent i Frankfurt, 2,9 procent i Köln, 2,3 procent i Hamburg och 1,3 procent i Berlin. Antalet hushåll ökade ännu mer mot bakgrund av tendensen att varje hushåll består av färre personer. Samtidigt låg antalet färdigställda byggprojekt fortfarande på en mycket låg nivå. Tabellen visar utvecklingen i tyska storstäder under 2010 och den förväntade utvecklingen under 2011. Efterfrågan på bostäder förväntas öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan 0,5 procent och 1,0 procent per år, medan nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. För 2011 förväntas en höjning av bostadshyrorna på i genomsnitt 1,5 2 procent i Tyskland. Källor: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2011 Marknaden för äldrebostäder i Tyskland Intresset för investeringsmarknaden för vårdhem och äldreboenden ökade under 2010. Volymen steg från cirka 250 miljoner euro under 2009 till cirka 400 miljoner euro under 2010. Fastighetsvärdena stabiliserade sig på en låg nivå och inköpsmultiplikatorerna låg mellan 12,5 och 13. Prognoserna för 2011 ser bra ut och experterna förväntar sig ett ökat intresse från investerarsidan som ger ett säkert kapitalfl öde under lång tid (operatörsavtal). Källa: Axion Consult 10 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Sålda svenska fastighetsportföljer Per 31 december har koncernen sålt fem fastighetsportföljer i Sverige genom dotterbolaget Hyresbostäder i Sverige III Gul AB. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB har sålt samtliga aktier i KIA Förvaltning AB, Bostäder Gul Jönköping AB, Hyresbostäder i Karlstad III Gul AB, Bostads AB Ekeby och Tallstekeln Fastigheter AB. Köpare är Willhem AB som ägs till 100% av första AP-fonden. Försäljningen genomfördes efter att koncernen mottagit ett bud på de fem nämnda bolagen i februari 2010. Budet ansågs attraktivt av bolagets styrelse. Därefter inleddes exklusiva förhandlingar med budgivaren. Östersund Umeå Under våren 2010 genomförde köpare en detaljerad genomgång av bolagen som budet gällde. Samtidigt genomfördes en teknisk genomgång av fastigheterna. Baserat på dessa undersökningar utarbetades under hösten ett budvärde på transaktionen med tillhörande garantier med köparen. Efter en lång tids krävande förhandlingar signerades ett avtal om försäljning den 6 december 2010. Styrelsen tog också in en fairness opinion av budet från First Securities. Fastigheterna togs över enligt avtal den 31 december 2010 och alla förbehåll från säljaren och köparen som kunde ha brutit avtalet upphörde då. Willhem AB övertog således ansvaret för fastigheterna från 31 december 2010. Avräkning baserat på preliminära tal genomfördes av praktiska skäl den 20 januari 20111 medan slutgiltig avräkning genomfördes 4 mars 2011. Totalt försäljningsvärde för aktierna blev 548 mkr. Värdet av de sålda fastigheterna efter avdrag för latent skatt blev avtalat till 1, 513 mdr. Nettovinst för koncernen blev 211 mkr. Karlstad Göteborg Söderhamn STOCKHOLM Eskilstuna Linköping Jönköping Malmö Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 11

1. 3. 5. 7. 1. Safi ren 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet 22 4. Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären 10 7. Konstnären 8 8. Domherren 9 2. 4. 6. 8. Umeå Portföljen består av 25 fastigheter med 677 lägenheter och med huvudsakligen centrala lägen i Umeå. Byggnaderna är uppförda under perioden 1950 2001 och har genomgående en god teknisk standard. HBS III äger 91 procent av portföljen, medan 9 procent ägs av en lokal aktör som också ansvarar för den dagliga driften. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har 111 000 invånare. Umeå har under flera decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer. Befolkningsökningen visar inga tecken på att avta och ytterligare tillväxt förväntas under de kommande åren. Staden domineras av universitetet som har cirka 29 000 studenter och 4 200 anställda. Under 2010 såldes 10 fastigheter i Umeå. Försäljningspriset var 145 miljoner svenska kronor, vilket var cirka 6 procent högre än den senaste värderingen. Portföljen förvaltas av Lerstenen Förvaltnings AB och drivs mycket effektivt med bland annat mycket låga driftskostnader, låg vakansgrad och ett bra kapitalflöde. Den här utvecklingen förväntas fortsätta också under 2011. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 25 Antal lägenheter 677 Areal 39 389 kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2011 MSEK 40 Investeringstillfälle december 2005 12 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 4. Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf Kiel Fastigheterna ligger i stadsdelarna Elmschenhagen, Wellingdorf och Dietrichsdorf Neu. Byggnaderna i Elmschenhagen är delvis uppförda före och under andra världskriget, medan övriga byggnader är från 1960- och 70-talen. Kiel är huvudstaden i delstaten Schleswig-Holstein. Staden ligger i norra Tyskland vid den sydvästra delen av Östersjön. I Norden är staden känd som en kommunikationsknutpunkt med färjor till och från Sverige och Norge. Staden är också känd för Kielerkanalen som gör att fartygstrafi ken slipper gå den långa vägen runt Skagen. Staden har cirka 230 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under de senaste åren. ee Olof-Palme Damm Wik K i e l e r F ö r d e Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Blücherplatz Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 Preetzer Chaussee Wellsee B 502 Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Probstellerhagen Tökendorf Dobersdorf D o b e r S e Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Lillenth Vakansgraden i portföljen har legat kvar på en låg nivå och låg i slutet av 2010 på under 2 procent. Driftsmässigt fungerar nu den här portföljen mycket bra och vakans graden och kostnadsnivån har stabiliserats och etablerat sig på en acceptabel nivå. Det har inte förekommit några särskilda händelser i portföljen under 2010, med undantag av att vakansgraden på nytt ligger på sin lägsta nivå efter övertagandet och var 2 procent vid årets slut, en minskning med 0,6 procent jämfört med 2009 och med 4,9 procent jämfört med den högsta nivån under 2007. Efterfrågan på lägenheter i Kiel har varit stark under det senaste året och bolaget kan se en tendens till stigande hyror. Framtidsprognoserna för den här portföljen är goda. Andel av årliga hyresintäkter 22 % Nyckeltal Antal byggnader 168 Antal lägenheter 3 579 Areal 208 421 kvm andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Hyresintäkter 2011 MEUR 13 Investeringstillfälle november 2005 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 13

1. 2. 4. 6. 1. Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 7. Osnabruck 3. 5. 7. Romanum Portföljen består av 39 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Cirka 55 procent av portföljen ligger i Nordrhein Westfalen och Niedersachsen-området. Resterande del av portföljen ligger i Hessen/Frankfurt-området (28 procent) och Bayern (17 procent). Byggnaderna är huvudsakligen uppförda under perioden 1945 1985. Det finns en stor spridning inom portföljen vad gäller byggnadernas kvalitet och läge. Totalt innehåller portföljen 1 689 lägenheter. Essen Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Leipzig Düsseldorf Dresden Vakansgraden i portföljen låg under 2010 stabilt på 5,5 procent, men ökade något mot slutet av året. Förvaltningen har inte haft en tillfredsställande kvalitet under perioden och administrationen beslutade därför i samarbete med styrelsen att avsluta alla avtal med förvaltaren Curanis under hösten 2010. En ny förvaltare tog över förvaltningen av befi ntliga portföljer den 1 januari 2011 och bolaget förväntar sig att driften förbättras under 2011. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Jena Nürnberg Chemnitz München Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeltal Antal byggnader 39 Antal lägenheter 1 689 Areal 117 991 kvm andel bostäder 93 % andel kommersiella lokaler 7 % Hyresintäkter 2011 MEUR 8 Investeringstillfälle december 2005 14 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Puchheim Portföljens 24 fastigheter ligger samlade i Puchheim cirka 20 km utanför München (Bayern). Fastigheterna är starkt koncentrerade till ett mindre område. Fastigheterna är fl erfamiljshus som är byggda under perioden 1972 1974. Tekniskt är byggnaderna i gott skick i relation till ålder och byggnadstyp. Portföljen har kommunikationsmässigt ett bra läge och ligger på gångavstånd från järnvägen. Det tar cirka 20 minuter med tåg till Münchens centrum. Puchheim ligger i ett av de områden i Tyskland som har starkast tillväxt och där arbetslösheten är relativt låg. Detta läge i kombination med relativt låg hyra gör portföljen attraktiv. A 8 Malsach Olching Fürstenfeldbruck Germering E 54 Weichselbaum A 96 Gräfelfing B 2 Neuried W ü r m k a Untermenzing E 533 Fasanerie Maxvorstadt MÜNCHEN Isarvorstadt B 11 Am Hart A 8 E 52 Unte A En ny förvaltare tog över förvaltningen av den här portföljen i april 2010. Vakansgraden hade vid denna tidpunkt ökat en del under det senaste kvartalet, vilket enligt bolagets uppfattning beror på en engångseffekt som är kopplad till bytet av förvaltare. Den nya förvaltaren, Intergra, har i samarbete med administrationen arbetat systematiskt med åtgärder för att minska vakansgraden under andra halvåret 2010 och det här arbetet har gett mycket gott resultat. I slutet av 2010 hade bolaget endast en ledig lägenhet i hela portföljen, vilket är betydligt bättre än förväntat och ger W ü r m Buchendorf Unterhaching bolaget en god utgångspunkt för fortsatt drift under 2011. Bolaget ser en stark efterfrågan på den här marknaden och tendenser till att den starka tillväxten för hyresnivån i München nu börjar utvidgas till de områden som omger München. A 995 Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal byggnader 24 Antal lägenheter 440 Areal 29 119 kvm andel bostäder 98 % andel kommersiella lokaler 2 % Hyresintäkter 2011 MEUR 3 Investeringstillfälle mars 2006 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 15

1. 3. 5. 7. 1. Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. hamburg 8. Braunschweig 2. 4. 6. 8. Mozart Tosca Portföljen består av 20 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Huvud delen av portföljen ligger i München (18 procent), Kiel (14 procent), Meckenheim utanför Bonn (11 procent), Hildesheim vid Hannover (10 procent), Cuxhaven (10 procent) och Hamburg (9 procent). Byggnaderna i portföljen är uppförda under perioden 1950 1990 och anses genom gående ha en god teknisk standard. Totalt innehåller portföljen 1 839 bostads enheter. Cuxhaven Bremen Hamburg Hannover BERLIN Bielefeld Bolaget har inte nått målet om att minska vakansgraden till 2,5 procent under 2010, utan vakansgraden har i snitt legat cirka 1 procent högre än budget. Som beskrivs vad gäller Romanumportföljen har bolaget inte varit nöjt med Curanis som förvaltare av portföljen. Förvaltnings uppdraget för den här portföljen har därför överlämnats till Intergra och Pecunia, som tog över förvaltningen den 1 januari 2011. Bolaget förväntar sig att driften kommer att vara stabil under 2011. Essen Düsseldorf Köln Bonn Frankfurt am Main Jena Leipzig Chemnitz Dresden Bolagets administration har under 2010 arbetat med att projektera en eventuell utbyggnad av cirka 3 500 kvm vindslägenheter i München. Styrelsen gav under första kvartalet sitt godkännande för att investera cirka 6,5 miljoner euro i det här projektet, som förväntas pågå under två till tre år. Bolaget anser att detta är en spännande och god investering för bolagets aktieägare. Saarbrucken Mannheim Stuttgart Nürnberg München Man har också arbetat med återfi nansiering av lånet i portföljen under 2010. Bolaget förväntar sig att ny fi nansiering ska vara ordnad under maj 2011. Ny fi nansiering kommer förmodligen att medföra en viss amortering på befi ntliga lån och att man kommer att genomföra löpande amorteringar på lånet under de kommande åren. Andel av årliga hyresintäkter 15 % Nyckeltal Antal byggnader 20 Antal lägenheter 1 839 Areal 123 309 kvm andel bostäder 90 % andel kommersiella lokaler 10 % Hyresintäkter 2011 MEUR 9 Investeringstillfälle maj 2006 16 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel Lohengrin (Berlin) Portföljens 5 163 lägenheter finns i olika delar av Berlin. Huvuddelen av portföljen ligger i det tidigare Västberlin och 40 procent av portföljen ligger i Spandau. 1 700 av lägenheterna ligger i Östberlin med betoning på Britz, där det fi nns 956 lägenheter. Portföljen är koncernens största. Tegel A 105 Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Falkenberg Marzahn Berlin är huvudstaden och den i särklass största staden i Tyskland med 3,4 miljoner invånare. Trots att stadens ekonomi har drabbats hårt av lågkonjunkturen i Tyskland har befolkningen legat på en stabil nivå under de senaste 20 25 åren. Berlin är också säte för den tyska regeringen och för centrala statsinstitutioner. Heerstraβe Avus Olympic Stadium E 51 Granewald A 104 Tiergarten Charlottenburg Alt-Treptow BERLIN Friedrichshain Kreutzberg Schoneberg A 100 Danziger Straße Alt- Treptow Baumschlungenweg Landsberger Allee Fempfuhl Rummelsburg Spree Plänterwald Utvecklingen i portföljen har under 2010 varit lika god som under tidigare år. Vakansgraden har varit stabil samtidigt som hyresnivån stigit över budget för året. Kostnaderna är under kontroll och portföljen börjar nu att generera ett bra kapitalfl öde. Generellt händer det mycket positivt på marknaden i Berlin just nu och vi är delvis mycket positiva till den fortsatta värdeutvecklingen och driften. Mariendorf Johannisthal A 113 Man har också arbetat med återfi nansiering av den här portföljen under 2010. Bolaget förväntar sig att ny finansiering ska vara ordnad under maj 2011. I den här portföljen förväntas ingen amortering i samband med återfinansieringen. Däremot förväntas att man måste genomföra löpande amorteringar på lånet under de kommande åren. Adlerge Andel av årliga hyresintäkter 27 % Nyckeltal Antal lägenheter 5 163 Areal 268 734 kvm andel bostäder 99 % andel kommersiella lokaler 1 % Hyresintäkter 2011 MEUR 16 Investeringstillfälle juni 2006 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 17

Max Frisch Investeringen består av 2 229 lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. HBS III äger 20 procent av aktierna i portföljen, medan HBS IV äger återstående 30 procent. Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Vakansgraden i portföljen har under 2010 legat stabilt på 5 procent och målet om en stabil vakansgrad på under 4 procent har därför inte uppnåtts. Vakansgraden steg dessutom något mot slutet av året. Förvaltningen har inte haft en tillfredsställande kvalitet under perioden och administrationen beslutade därför i samarbete med styrelsen att avsluta alla avtal med förvaltaren Curanis under hösten 2010. En ny förvaltare tog över förvaltningen av befi ntliga portföljer den 1 januari 2011 och bolaget förväntar sig att driften förbättras under 2011. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Styrelsen och administrationen anser att detta är den mest utmanande portföljen inom koncernen. Värdemässigt är inte heller arrendetomter optimalt på dagens marknad. München Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Antal lägenheter 2 229 Areal 129 229 kvm andel bostäder 95 % andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2011 MEUR 6 Investeringstillfälle september 2006 18 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding III Gul AB («HFH III») äger 32,61 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige III Gul AB («HBS III»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH III omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS III. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2010 2009 Intäkter 1 215 096 1 083 344 Driftskostnader -551 398-599 172 Övriga kostnader -49 441-48 480 Avskrivningar -68 848-76 793 Nedskrivningar 11 951 39 534 Driftsresultat 557 360 398 433 Finansiellt resultat -290 762-329 038 Resultat före skatt 266 598 69 395 Skatt -20 845-21 160 Resultat efter skatt 245 753 48 235 Minoritetsandel -6 343-2 653 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2010 2009 Materiella anläggningstillgångar 6 967 899 9 574 383 Finansiella anläggningstillgångar 8 024 5 937 Summa anläggningstillgångar 6 975 923 9 580 320 Omsättningstillgångar 961 592 469 223 Summa Tillgångar 7 937 515 10 049 543 Eget kapital 2 461 453 2 508 158 Minoritetsandel 50 547 65 331 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 2 512 000 2 573 489 Avsättningar och obeskattade reserver 15 189 48 714 Långfristiga skulder 5 207 196 7 224 424 Kortfristiga skulder 203 130 202 916 Summa skulder 5 410 326 7 427 340 Summa Eget kapital och skulder 7 937 515 10 049 543 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 19

Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp 3 Förfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Umeå (91%) Handelsbanken 401 300 15.03.2012 NA 80 % NA 76 % Kiel HSH Nordbank 102 382 31.12.2014 1,30 85 % 1,55 68 % Romanum Hypo Real Estate 85 000 25.07.2013 1,25 85 % 1,35 73 % Puchheim Hypo Real Estate 29 501 30.04.2013 1,40 NA 1,56 NA Mozart Hypo Real Estate 50 400 31.07.2011 1,25 NA 1,37 NA Tosca Hypo Real Estate 56 000 31.07.2011 1,25 85 % 1,37 63 % Lohengrin Areal Bank 137 964 31.07.2011 1,25 85 % 2,19 68 % Max Frisch Hypo Real Estate 75 000 15.04.2014 1,40 90 % 1,44 72 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 3 Lånebelopp är per projekt i lokal valuta (SEK och EUR). Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Förfallo datum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Umeå (91%) Handelsbanken 300 000 SEK 4,55 % 11.09.2012-9 147 Kiel HSH Nordbank 81 906 EUR 4,88 % 28.01.2015-4 952 Kiel HSH Nordbank 20 476 EUR 3,84 % 31.12.2014-469 Romanum HypoRealEstate 85 000 EUR 4,21 % 10.10.2011-1 379 4,31 % 10.10.2012-2 178 4,50 % 10.10.2013-2 154 Puchheim HypoRealEstate 29 501 EUR 3,98 % 10.10.2011-431 4,06 % 10.10.2012-663 4,17 % 15.09.2013-633 Lohengrin Aareal Bank 137 694 EUR 4,00 % 29.07.2011-1 966 Mozart HypoRealEstate 50 400 EUR 4,21 % 30.06.2011-425 Tosca HypoRealEstate 56 000 EUR 4,29 % 29.07.2011-626 Max Frisch HypoRealEstate 75 000 EUR 3,96 % 15.04.2014-4 621 Summa räntederivat EUR 535 977-20 497 Summa räntederivat SEK 300 000-9 147 20 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31.12 2010 och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i februari 2011. Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31.12 genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolagsnamn Bokfört värde för årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Romanum, Bayern Gul AB 283 521-2 258 285 779 31 850 Romanum, Zeven Gul AB 25 280-741 26 020 2 900 Puchheim, Puchheim Gul AB 214 607-3 788 218 394 24 340 Alpina 127 429-2 943 130 372 14 530 Mozart 499 691-1 523 501 214 55 860 Totalt netto nedskrivet balansvärde under året - 11 252 Omräkningsdifferans - 699 Netto nedskrivning över resultatet - 11 951 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 21

22 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 23

24 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 25

26 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 27

28 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 29

30 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 31

32 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB

22 32 Årsrapport 2010, Hyresfastigheter Holding III AB 33

Hyresfastigheter Holding III AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no 110247