Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om god fastighetsmäklarsed, omsorgsplikt och opartiskhet. Prövning av om fastighetsmäklarens utförande av ett värderingsuppdrag beträffande en fastighet uppfyller kravet på att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och vara opartisk. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig beträffande ett uppdrag att värdera en fastighet. Anmälaren har skickat in ett värdeutlåtande avseende fastigheten. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har du yttrat dig. Några underlag för värderingen har inte inkommit. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Du har upprättat en värdering av en fritidsfastighet som är inlämnad som bevismaterial i en rättegång i tingsrätten. Värderingen speglar inte marknaden och är felaktig. Fastigheten värderades alldeles för högt. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Uppdragivaren är bekant med dig och har använt dina värderingstjänster vid ett flertal tillfällen för att gynna honom i olika situationer. Du har använt dig av ortsprismetoden så det förefaller relativt enkelt för dig att redovisa det material som ligger till grund för värderingen. Du har förmodligen inte besökt fastigheten då inga bilder har bifogats värderingen. Enligt uppgifter från andra mäklare som är väl insatta i den lokala marknaden, måste den utförda värderingen med värdetidpunkt 2014 vara totalt missvisande. Värdet på fastigheten på en öppen och fri marknad borde ha legat på mellan 7 000 000 till 8 000 000 kr. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av den ingivna handlingen. Värdeutlåtandet Värdeutlåtandet är undertecknat av dig den 22 september 2016 och värdetidpunkten har angetts till 2014-09-01. Ett kommanditbolag har uppgetts vara uppdragsgivare. Under Allmänt om fastigheten har bland annat noterats att fastigheten hade ett taxeringsvärde om totalt 3 752 000 kr taxeringsåret 2015 och att fastighetens tomt var 5 640 kvadratmeter. Under rubriken Huvudbyggnad har angetts att det finns 8 byggnader på tomten, med brygga 16x3 meter och ett båthus. Vidare har det under Bedömning av marknadsvärde angetts att fastighetens läge är mycket bra, att den har en hög efterfrågan på orten och att fastighetens skick, planlösning samt materialstandard är bra. Slutligen har det under samma rubrik noterats, att ortsprismetoden har använts som underlag för värdeutlåtandet samt att marknadsvärdet för fastigheten vid värdetidpunkten har bedömts till 22 500 000 kr +/- 500 000 kr. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Mäklarföretaget fick uppdraget med att ge ett värdeutlåtande under hösten 2014. Det var en tidigare kollega till dig som kontaktades av uppdragsgivaren. De var sedan tidigare bekanta. De besökte fastigheten för att göra en okulär besiktning. Din kollega var byggnadsingenjör och hade tidigare varit verksam som mäklare, men han hade avregistrerat sig. Med anledning av avregistreringen kunde han inte utfärda utlåtandet om det skulle behövas i rättegången. Efter den okulära besiktningen hade ni en diskussion, tittade på tagna fotografier, han beskrev objektet och gav sin uppfattning om värdet. Objektet är synnerligen unikt. Även om det vid den aktuella tidpunkten inte fanns särskilt många jämförelseobjekt, så var er bedömning att värdet med rätt marknadsföring för att hitta rätt köpare skulle ligga på runt 20 000 000 kr, vilket kommunicerades muntligen med uppdragsgivaren. Din tidigare kollega avled i början av 2016. Efter sommaren 2016 kontaktades du av ombudet för kommanditbolaget som i värdeutlåtandet har angetts som uppdragsgivare. Han förklarade att det uppgivna värdet inte godtogs av motparten i rättegången. Han undrade om det kunde utfärdas ett skriftligt värdeutlåtande som kunde presenteras i rättegången. Efter din kollegas bortgång, hämtades hans saker av hans anhöriga. Bland materialet som hämtades måste bland annat bilderna från besöket på fastigheten har funnits. Underlagen till värderingen är alltså förkomna. Eftersom det skriftliga utlåtandet endast var en bekräftelse på vad som muntligen hade redovisats, såg du ingen anledning att göra om arbetet och tillskapa nya underlag. Inför upprättandet av utlåtandet gjorde du en sökning på avslut med objekt i det aktuella området och er tidigare uppfattning bekräftades. Du ansåg dig därför kunna utfärda utlåtandet. Påståendet om att du skulle ha anlitats av uppdragsgivaren vid ett flertal tillfällen för att gynna honom, är helt grundlöst. Du har endast haft ett tidigare värderingsuppdrag med koppling till uppdragsgivaren. Den värderingen gjordes i maj 2014 och avsåg en tomträtt. Ett annat kommanditbolag än det som beställt den nu aktuella värderingen var uppdragsgivare. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Den allmänna omsorgsplikten Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för kraven som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Värderingsuppdraget Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara vid fullgörandet av ett enskilt fastighetsmäklaruppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Genom att ordet beakta används i 8 fastighetsmäklarlagen markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen (prop. 2010/11:15 s. 49). Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering av en fastighet sker det i rollen som mäklare. Även i sådana uppdrag har mäklaren en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet. Mäklaren måste iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen (jämför beslutet 2012-10- 24: 4 i Fastighetsmäklar-inspektionens årsbok 2012). Enligt 28 fastighetsmäklarlagen har en fastighetsmäklare en skyldighet att bevara handlingar. Det finns inte alltid skäl för att bevara underlag för en utförd värdering. I det nu aktuella ärendet rör det sig om en fastighet som har bedömts ha ett betydande värde. Värderingen har ifrågasatts och anmälaren har anfört att fastighetens värde mer troligt ligger på cirka en tredjedel av det av dig bedömda värdet. Eftersom fastigheten har bedömts ha ett så högt värde och då uppfattningen om fastighetens värde varierar avsevärt menar Fastighetsmäklarinspektionen att underlaget för din värdering hade behövts för inspektionens utövande av tillsyn i det aktuella ärendet. Mot bakgrund av att inspektionen inte har haft tillgång till underlaget för värderingen, har det inte varit möjligt att ta ställning till om din bedömning av värdet har varit rimlig. Av utredningen i ärendet framgår att du har skrivit på ett värdeutlåtande för den aktuella fastigheten, vilket innebär att du har tagit ansvar för värderingen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Av utredningen framgår det att du har värderat en fastighet till 22 500 000 kr, att det skriftliga utlåtandet som du har skrivit enbart var en bekräftelse på vad som tidigare hade redovisats muntligt av en kollega till dig och att den utredning du gjort inför utfärdandet av värderingsutlåtandet var en sökning på sålda objekt i det aktuella området. Du har inte bevarat det underlag som du använde dig av vid bedömning av fastighetens värde. Du har inte heller i samband med Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande varit behjälplig med att ta fram ett underlag som kunnat möjliggöra inspektionens tillsyn. I ditt yttrande har du angett att objektet är synnerligen unikt. Du har inte i tillräcklig utsträckning redogjort för vad det är som utmärker fastigheten och gör den unik. Då en fastighetsmäklare har ett personligt ansvar även vid utförandet av sina värderingsuppdrag, menar Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är korrekt, att i så stor utsträckning som du har gjort vid utförandet av det aktuella uppdraget, förlita sig på någon annans bedömning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har du inte utfört ditt uppdrag med en sådan omsorg som värderingen av det aktuella objektet har krävt. Ditt agerande i uppdraget är inte förenligt med den allmänna omsorgsplikten och kravet på opartiskhet inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer. Förseelsen motiverar en varning.