JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER
POSITIV FÖRSÄLJNINGSUTVECKLING GOD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JANUARI DECEMBER Intäkterna minskade till 16 161 mkr (17 8) och rörelseresultatet minskade till 1 886 mkr (2 369). Rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9) Resultatet före skatt minskade till 1 817 mkr (2 579). Resultat efter skatt minskade till 1 438 mkr (2 194) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 22,2 procent (38,7). Resultatet per aktie under året minskade till 2,6 kronor (31,) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 473 mkr (2 13) Antal sålda bostäder minskade till 2 463 (3 1) och produktionsstarterna minskade till 3 135 (3 873) Övervärden exploateringsfastigheter om 7, mdkr (7,2) Utdelning för. Styrelsen föreslår 12, kronor (11,) i utdelning OKTOBER DECEMBER Intäkterna minskade till 4 15 mkr (4 55 och rörelseresultatet minskade till 443 mkr (638). Rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,). Negativ omvärdering inom affärssegmentet JM Entreprenad har inneburit en förlust om 95 mkr ( 13) Resultatet före skatt minskade till 43 mkr (62. Resultat efter skatt minskade till 359 mkr (66) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 17 mkr (145) Antal sålda bostäder ökade till 751 (684) och produktionsstarterna uppgick till 1 38 (1 183) Verksamheten för JM Entreprenad kommer gradvis inriktas mot att tydligt stödja koncernens projektutveckling av bostäder Inklusive resultat försäljning andelarna i Småa om 275 mkr under 217 ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING JANUARI DECEMBER OKTOBER DECEMBER MKR 217 217 Intäkter 16 161 17 8 4 15 4 551 Rörelseresultat 1 886 2 369 443 638 Rörelsemarginal, % 11,7 13,9 1,7 14, Resultat före skatt 1 817 2 579 43 621 Kassaflöde från den löpande verksamheten 473 2 13 17 145 Räntabilitet på eget kapital, % 22,2 38,7 Soliditet, % 41 4 Resultat per aktie, kr 2,6 31, 5,2 8,6 Antal sålda bostäder 2 463 3 1 751 684 Antal produktionsstartade bostäder 3 135 3 873 1 38 1 183 Antal bostäder i pågående produktion 7 835 8 2 Intäkter enligt IFRS 15 68 17 275 4 26 4 562 Rörelseresultat enligt IFRS 1 876 2 456 479 649 Resultat per aktie enligt IFRS, kr 2,4 31,9 5,5 8,7 Omklassificering har gjorts avseende redovisning av del av projektfinansieringen inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerat men ej upparbetade intäkter" och redovisas från och med fjärde kvartalet som räntebärande skuld. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet. Effekterna framgår av en omräkningstabell, se dokument "Omklassificering av del av projektfinansering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks på jm.se/investerare. För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinst avräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 21-22. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare. Där inget annat framgår baseras analys och kommentarer i denna Bokslutskommuniké på JMs segmentsredovisning. 2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
KONCERNEN GOD LÖNSAMHET I PROJEKTUTVECKLINGEN AV BOSTÄDER "Vi summerar ett utmanande år på vissa av våra huvudmarknader samtidigt som jag är mycket nöjd med utvecklingen för JM utifrån rådande marknadsförutsättningar. Goda försäljningsinsatser har möjliggjort en positiv försäljningsutveckling under året inom hela koncernen och förhållandevis hög nivå produktionsstartade bostäder, särskilt under det fjärde kvartalet. Detta gör tillsammans med våra nästan 6 hyresrättsbostäder i pågående produktion, varav 32 startade under året, att vi avslutade året med fortsatt högt kapacitetsutnyttjande även i vår verksamhet i Stockholm. Året har också inneburit att vår bostadsverksamhet i övriga Sverige, Norge och Finland har utvecklats väl och motsvarade tillsammans 57 procent av koncernens rörelseresultat. Vår främsta operationella utmaning under året har varit JM Entreprenad där vi efter höstens utvärdering har beslutat att gradvis inrikta verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder. Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet men JMs försäljning har utvecklats fortsatt positivt under kvartalet. Försäljningen ökade från 223 bostäder i tredje kvartalet till 286 i fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. Vår bostadsverksamhet i övriga Sverige uppvisar en fortsatt god lönsamhetsnivå i en huvudsakligen stabil marknad med stabil försäljning även under det fjärde kvartalet. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil under det fjärde kvartalet. Det gläder mig också att vi kan avsluta året med hög nivå produktionsstarter i koncernen, där Norge och Finland står för en väsentlig del. Vi ser att utbudet av fastigheter för utveckling av bostäder i Stockholm är förhållandevis högt och JM har en mycket god position för att utnyttja de möjligheter till förvärv som kan uppkomma. I övriga Sverige har konkurrensen om mark avtagit något under året. JMs starka finansiella ställning stödjer också vår prioritering att starta nya bostadsprojekt. Under kvartalet startade vi bland annat 58 bostäder i projektet Ankaret i Lomma Strandstad, med närhet till Lund och Malmö. Vi har hittills byggt 8 bostäder i denna attraktiva stadsdel vid havet. Ankaret blir ett småskaligt kvarter med ett bostadshus om 37 bostäder där fyra är penthouse med magnifika takterrasser. I Ankarets 21 gathus, med egen entré från gatan, kombineras villaboendets komfort med bostadsrättens bekymmersfrihet. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresrättsbostäder i framförallt Stockholmsregionen. Under kvartalet startade vi ett stort projekt i Söderdalen, Järfälla, i egen balansräkning, om 192 hyresrättsbostäder. Söderdalen är en helt ny stadsdel som växer fram längs Bällstaån i södra Jakobsberg. Här bor man i parkmiljö vid grönområden med gångavstånd till bland annat idrottsanläggningar. I Söderdalen har vi tidigare startat produktion av cirka 5 bostadsrätter och har många fina byggrätter för framtida produktion. Vi är väl positionerade med en god projektportfölj som löpande förädlas för framtidens boende, samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet. Den starka balansräkningen och stabiliteten i vår affär innebär också att styrelsen föreslår en höjd utdelning till våra aktieägare." Johan Skoglund, VD och koncernchef Havreflingan, Söderdalen, Järfälla JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 3
MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JANUARI DECEMBER Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande men fortsatt stabilisering har skett under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i Stockholm stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym. Bostadsverksamheten i övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under året och bostadsmarknaden i Finland har varit stabil. Gradvis breddas den geografiska täckningen i JMs bostadsaffär. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 2 463 (3 1) där försäljningen under det fjärde kvartalet ökade i förhållande till det tredje kvartalet, 751 mot 613 bostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 57 procent (65), där spannet om 6-65 procent bedöms som normal nivå. Andelen är i nivå med de föregående kvartalen. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 851 (1 152), i JM Bostad Riks 917 (1 32), i JM Utland 695 (646) och i JM Fastighetsutveckling (). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 3 135 (3 873) 2) där produktionsstarterna under det fjärde kvartalet var väsentligt högre än under det tredje kvartalet, 1 38 mot 68 bostäder, varav 192 hyresrättsbostäder under det fjärde kvartalet. Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 857 (1 443), i JM Bostad Riks 1 43 (1 41, i JM Utland 915 (882) och i JM Fastighetsutveckling 32 (137). Utöver efterfrågan utgör planprocesserna fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter. Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 7 835 (8 2) varav 593 hyresrätts- och vårdbostäder (553). Varav hyresrätts- och vårdbostäder (). 2) Varav 32 hyresrätts- och vårdbostäder (137). RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR 217 217 JM Bostad Stockholm 989 1 438 232 397 JM Bostad Riks 751 669 21 181 JM Utland 331 271 11 84 JM Fastighetsutveckling 1 27 5 3 JM Entreprenad 156 11 95 13 Koncerngemensamma kostnader 39 47 1 14 Totalt 1 886 2 369 443 638 Varav fastighetsförsäljningar 13 14 3 - RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, % 217 217 JM Bostad Stockholm 17,1 2,1 17,2 21,8 JM Bostad Riks 16,9 15,5 16,7 16,5 JM Utland 9,2 8,3 1,1 9,1 JM Entreprenad 5,7,4 16,2 1,6 Mkr 6 INTÄKTER KONCERNEN Mkr 18 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr KONCERNEN % 2 5 2 5 4 3 598 4 14 3 958 4 296 4 551 15 4 15 12 2 1 5 16 12 3 2 1 9 6 3 1 5 514 545 446 597 638 443 8 4 214 215 Enligt segmentsredovisning Intäkter per kvartal 216 217 12-månaders rullande 214 215 Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande resultat (mkr) 216 217 12-månaders rullande marginal (%) Enligt segmentsredovisning 4 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JANUARI DECEMBER Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till 16 161 mkr (17 8). Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 15 68 mkr (17 275). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 1 886 mkr (2 369) och rörelsemarginalen minskade till 11,7 procent (13,9). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 876 mkr (2 456). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 1 mkr (87). Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 156 mkr (1. Under året har fastigheter sålts för 116 mkr (2 med ett resultat om 13 mkr (14). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 66 mkr (4. Driftnettot ökade till 42 mkr (25). OKTOBER DECEMBER Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under fjärde kvartalet minskade till 4 15 mkr (4 55. Intäkterna omräknat enligt IFRS minskade till 4 26 mkr (4 562). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 443 mkr (638) och rörelsemarginalen minskade till 1,7 procent (14,). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 479 mkr (649). Omräkningen är relaterad till JM Utland med en resultateffekt om 36 mkr (1. Resultatet inkluderar en förlust inom JM Entreprenad om 95 mkr ( 13). Under fjärde kvartalet har fastigheter sålts för 33 mkr (6) med ett resultat om 3 mkr (). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter ökade till 21 mkr (13). Driftnettot uppgick till 14 mkr (8). PROJEKTFASTIGHETER Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 2 2 mkr (1 343) med ett bokfört värde om 1 635 mkr (1 74). BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION -12-31 217-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 2) 7 835 8 2 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 51 58 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 6 7 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 57 65 Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling - ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 593 553 Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande 593 553 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. OSÅLDA BOSTÄDER -12-31 217-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 14 72 Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 125 82 Efter sista inflyttning enligt plan. Antal PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN Antal BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal % 2 5 5 1 1 2 4 8 8 1 5 1 881 1 168 1 66 1 357 1 183 1 38 3 2 6 4 6 4 5 1 2 2 214 215 216 Produktionsstartade bostäder per kvartal 217 12 månaders rullande 214 215 216 217 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Andel sålt/bokat, Koncernen (%) Normal nivå sålt/bokat (6-65 %) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 5
BOSTADSBYGGRÄTTER Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 35 9 (34 8) varav 2 7 (18 7) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 267 mkr (7 5. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 8,3 mdkr (7,5) visar ett övervärde om 7, mdkr (7,2). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 42 mkr (2 17) förvärvats varav 1 395 mkr avser JM Bostad Stockholm, 327 mkr JM Bostad Riks och 68 mkr JM Utland. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) MILJARDER KR MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE MARKNADSVÄRDE BOKFÖRT VÄRDE -12-31 -12-31 217-12-31 217-12-31 JM Bostad Stockholm 1,2 5, 9,9 4,4 JM Bostad Riks 2,4 1,4 2,5 1,5 JM Utland 2,7 1,9 2,3 1,6 Totalt 15,3 8,3 14,7 7,5 FINANSIELLA POSTER JANUARI DECEMBER Finansnettot är något lägre än föregående år, exklusive 217 års försäljning av andelarna i Småa AB, huvudsakligen förklarat av en högre räntebärande låneskuld. Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 228 mkr (1 786) varav pensionsskulden utgjorde 1 388 mkr (1 25. Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,5 procent (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var,2 år (,2). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 482 mkr (5 372). Förutom likvida medel om 1 682 mkr (2 572) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 8 mkr (2 8) där kreditavtalen om 2 4 mkr hade en genomsnittlig löptid om 4, år (2,6). Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen uppgick till 546 mkr ( 79) vid årets utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 1 2 mkr (722). Av dessa skulder var 324 mkr (449) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. KASSAFLÖDE JANUARI DECEMBER Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 473 mkr (2 13) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett negativt kassaflöde om 528 mkr ( 376). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om 396 mkr ( 8). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 522 mkr ( 484). OKTOBER DECEMBER Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisningen uppgick till 17 mkr (145) under fjärde kvartalet. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 69 mkr ( 489). Innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om 399 mkr ( 16). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) under fjärde kvartalet uppgick till 2 mkr ( 196). Mkr KASSAFLÖDE KONCERNEN Mkr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD(+)/-FORDRAN(-) KONCERNEN ggr 1 5 1 5 1,5 1 785 1 1 5-5 272-282 342 14-163 5 546,5-1 -5 -,5-1 5 214 215 Kassaflöde per kvartal 216 217 12 månaders rullande Periodens totala kassaflöde Enligt segmentsredovisning -1 214 215 216 217 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -1 6 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 217 på sidorna 3-33. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. UTESTÅENDE AKTIER Antalet utestående aktier uppgår per 31 december till 69 583 262. Bolaget har inget innehav av egna aktier. PERSONAL Antal anställda ökade vid årets utgång till 2 63 (2 53. Antal hantverkare uppgick till 1 29 (998) och antal tjänstemän till 1 61 (1 533). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kompetenser inom projektverksamhet. UTDELNING För föreslår styrelsen en utdelning om 12, kronor (11,) per aktie, totalt 835 mkr (765). Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 1 april 219. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas torsdagen den 4 april 219. MKR 217 217 Finansiella intäkter 1 279 6 3 Finansiella kostnader 79 69 19 2 Finansiella intäkter och kostnader 69 21 13 17 Varav resultat försäljning av andelar i Småa AB - 275 - - ENLIGT SEGMENSTREDOVISNING, MKR 217 217 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens början 79 435 541 727 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 1 336 1 225 5 63 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 546 79 546 79 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 7
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder har fortsatt varit högt och då särskilt på vissa lokala marknader. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder bedöms vara relativt låg samtidigt som utbudet av fastigheter för bostadsutveckling är förhållandevis högt. Dock är priserna på byggrätter fortfarande på en nivå som kräver selektivitet vid förvärv. Bostadsmarknaden i Stockholm har varit fortsatt avvaktande under det fjärde kvartalet, särskilt avseende nyproduktion. Kunderna uppvisar stort intresse för JMs projekt och försäljningen har utvecklats positivt under senaste halvåret och då särskilt under fjärde kvartalet. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt är i nivå med det föregående kvartalet och har gradvis ökat under året. Tillgängliga bostäder för försäljning inom affärssegmentet har till allra största delen en beräknad inflyttning 22/221 med huvuddelen under 22. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under fjärde kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym trots genomförda prisjusteringar i ett antal projekt. En planerad start i det tredje kvartalet av ett projekt med hög bokningsgrad har skjutits fram ytterligare i avvaktan på slutgiltig överenskommelse om kommunalt exploateringsarbete. Affärssegmentets intäkter minskade till 5 786 mkr (7 15. Rörelseresultatet minskade till 989 mkr (1 438). De minskade intäkterna och resultatet under fjärde kvartalet förklaras av lägre försäljning och lägre antal produktionsstarter under det senaste året samt låg nivå överförd mark till projekten under kvartalet. Rörelsemarginalen uppgick till 17,1 procent (2,. Kassaflödet under fjärde kvartalet belastas temporärt av ökat antal bostäder i balansräkningen. Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 195 bostäder i flerbostadshus i Södertälje och på Lidingö. Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats. MKR 217 217 Intäkter 5 786 7 151 1 352 1 82 Rörelseresultat 989 1 438 232 397 Rörelsemarginal, % 17,1 2,1 17,2 21,8 Genomsnittligt operativt kapital 5 447 4 45 Avkastning operativt kapital, % 18,2 32,3 Operativt kassaflöde 334 1 63-61 225 Bokfört värde exploateringsfastigheter 5 48 4 46 Antal disponibla byggrätter 13 4 13 4 Antal sålda bostäder 851 1 152 286 197 Antal produktionsstartade bostäder 857 1 443 195 324 Antal bostäder i pågående produktion 3 115 3 842 Antal anställda 936 877 Varav fastighetsförsäljningar 6 - - RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD STOCKHOLM % 6 3 Mkr 2 KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM 5 25 1 5 4 387 397 2 1 3 288 232 15 5 367 225 2 1-61 1 5-5 216 217 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) -1-64 216 Kassaflöde per kvartal 217 12 månaders rullande 8 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har varit oförändrade eller har sjunkit något på marknaderna inom affärssegmentet under fjärde kvartalet. Utbudet på vissa lokala marknader är fortsatt stort. Konkurrensen om mark för bostäder har avtagit något. Intresset för JMs projekt är stabilt och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på normal nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till 4 456 mkr (4 39) och rörelseresultatet ökade till 751 mkr (669). Rörelsemarginalen ökade till 16,9 procent (15,5). Resultat och marginal har förbättrats hänförligt till god efterfrågan och prisutveckling under tidigare år. Kassaflödet under året är i balans. Under fjärde kvartalet produktionsstartades totalt 26 bostäder varav 233 i flerbostadshus i Norrtälje, Göteborg, Kungälv och Lomma samt 27 småhus i Helsingborg. Under fjärde kvartalet har 285 byggrätter förvärvats i Upplands Väsby, Kungälv och Helsingborg. MKR 217 217 Intäkter 4 456 4 39 1 22 1 94 Rörelseresultat 751 669 21 181 Rörelsemarginal, % 16,9 15,5 16,7 16,5 Genomsnittligt operativt kapital 1 8 892 Avkastning operativt kapital, % 74,5 75, Operativt kassaflöde 722 616 186 159 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 388 1 54 Antal disponibla byggrätter 1 5 1 1 Antal sålda bostäder 917 1 32 239 31 Antal produktionsstartade bostäder 1 43 1 411 26 36 Antal bostäder i pågående produktion 2 418 2 351 Antal anställda 598 59 Varav fastighetsförsäljningar 1-1 - RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM BOSTAD RIKS % 24 21 Mkr 1 2 KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS 21 18 181 21 18 15 1 8 15 12 9 6 12 126 12 9 6 6 4 2 192 18 159 186 3 3 216 217-2 216 217 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 9
JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge och Finland. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. I Norge bedrivs även entreprenad verksamhet i begränsad omfattning som från och med redovisas inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Affärssegmentets intäkter ökade till 3 58 mkr (3 262) och rörelseresultatet ökade 331 mkr (27. Rörelsemarginalen ökade till 9,2 procent (8,3). Kassaflödet under året belastas av investeringar i exploateringsfastigheter. NORGE Prisnivån på andrahandsmarknaden i Norge har sjunkit något under fjärde kvartalet. Utbudet och aktivitetsnivån har varit god. Tiden till tecknande av kontrakt är något längre än tidigare år. JM Norges intäkter uppgick till 2 987 mkr (2 777) och rörelseresultatet uppgick till 297 mkr (263). Rörelsemarginalen uppgick till 9,9 procent (9,5). Under fjärde kvartalet har 184 bostäder (126) sålts och 27 bostäder (279) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus och småhus i Osloregionen, Bergen, Tønsberg samt Holmestrand. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 1 288 (1 193). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 82 bostäder förvärvats i Bergen och Trondheim. Disponibla byggrätter motsvarar 8 2 bostäder (7 6). MKR 217 217 Intäkter 3 58 3 262 1 94 926 - varav JM Norge 2 987 2 777 899 816 Rörelseresultat 331 271 11 84 - varav JM Norge 297 263 94 85 Rörelsemarginal, % 9,2 8,3 1,1 9,1 - varav JM Norge 9,9 9,5 1,5 1,4 Genomsnittligt operativt kapital 2 723 2 175 Avkastning operativt kapital, % 12,2 12,5 Operativt kassaflöde 41 119 164 27 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 821 1 545 Bokfört värde projektfastigheter 4 7 Antal disponibla byggrätter 11 2 1 5 Antal sålda bostäder 695 646 226 186 Antal produktionsstartade bostäder 915 882 391 362 Antal bostäder i pågående produktion 1 79 1 454 Antal anställda 458 46 Varav fastighetsförsäljningar 12 2 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM UTLAND % Mkr KASSAFLÖDE JM UTLAND 12 11 12 6 1 1 4 8 84 8 2 177 164 6 65 6 4 44 4-2 -119-27 2 2-4 216 217 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) -6 216 Kassaflöde per kvartal 217 12 månaders rullande 1 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
FINLAND Bostadsmarknaden i Helsingforsregionen var på en fortsatt stabil nivå under fjärde kvartalet. Bostadsmarknaden är i balans och aktiviteten är god. Under fjärde kvartalet har 41 bostäder (59) sålts och 121 bostäder (83) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av bostäder i flerbostadshus i Stor-Helsingfors. Antal bostäder i pågående produktion uppgick till 421 (26. Inga byggrätter har förvärvats under kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 3 bostäder (2 7). BELGIEN JM avvecklade sin operativa verksamhet i Belgien under 217. Under kvartalet har JM ingått ett avtal om försäljning av mindre del av kvarvarande exploateringsfastighet utan resultateffekt. Avtalet innehåller även villkorade försäljningar av resterande byggrätter. Belgien upphör som rapporterad marknad från och med 219. Under det fjärde kvartalet har 1 bostad ( sålts. Inga bostäder kvarstår att sälja. Entréen, Lørenskog, Norge JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 11
JM FASTIGHETSUTVECKLING Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Från och med 1 januari ingår verksamheten JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar samt boendetjänster. Affärssegmentets intäkter ökade till 73 mkr (6) varav hyresintäkter 65 mkr (4. Rörelseresultatet uppgick till 1 mkr (27). Rörelseresultatet belastas av uppstartskostnader för den nya affärsverksamheten JM@home. Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 42 mkr (24). Kassaflödet under året är negativt hänförligt till löpande investeringar i projektfastigheter. Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden för de kvarvarande kommersiella byggnader som ej ska rivas till 91 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla uppgår uthyrningsgraden till 94 procent för de byggnader som ej ska rivas. Under året har två hyresrättsprojekt färdigställts i egen balansräkning, projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm och Alphyddan i Nacka. Beståndet av hyresrättsbostäder omfattar därmed vid årets slut tre fullt uthyrda och inflyttade projekt. Produktion har under året pågått i ytterligare tre projekt i egen balansräkning. Projektet Spaken i Hägernäs, Täby, som omfattar 136 hyresbostäder med pågående inflyttning till början av 219 och projektet Alba Lilium i Bredäng, Stockholm, som omfattar 137 hyresbostäder med planerad inflyttning under 219 samt projektet Manegen, Täby omfattande 128 hyresbostäder. Under det fjärde kvartalet produktionsstartades hyresrättsprojektet Havreflingan, Järfälla, i egen balansräkning, med 192 hyresbostäder. MKR 217 217 Intäkter 73 6 24 12 Rörelseresultat 1 27 5 3 Genomsnittligt operativt kapital 1 314 8 Avkastning operativt kapital, %,8 3,4 Operativt kassaflöde 557 416 21 23 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 1 Bokfört värde projektfastigheter 1 631 1 67 Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) 8 8 Antal sålda bostäder 2) - - - - Antal produktionsstartade bostäder 2) 32 137 192 137 Antal bostäder i pågående produktion 2) 593 553 Antal anställda 53 35 Varav fastighetsförsäljningar - 8 - - 2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Mkr RÖRELSERESULTAT JM FASTIGHETSUTVECKLING Mkr KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING 3 2 23 2 18 1 3 5-2 -112-49 -23-21 -4-1 216 217 Rörelseresultat per kvartal (mkr) -6 216 Kassaflöde per kvartal 217 12 månaders rullande 12 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
JM ENTREPRENAD Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholms- och Osloområdet. Entreprenadverksamheten som bedrivs i Norge redovisas från och med 1 januari inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffrorna har omräknats. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå vad gäller anläggningsmarknaden. Beträffande husverksamheten har konkurrensen om uppdragen tilltagit. Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Oslo är på en god nivå. Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 716 mkr (2 75, varav verksamheten i Norge 589 mkr (467), och rörelseresultatet minskade till 156 mkr (1. Fjärde kvartalet påverkas av negativa omvärderingar i pågående bostadsprojekt i Stockholm där bland annat kraftiga förseningar genererar ökade kostnader. Det finns dock kvarvarande risker i dessa projekt. Beaktat svag lönsamhet under längre tid har verksamheten inom JM Entreprenad, utvärderats under det fjärde kvartalet avseende framtida inriktning och omfattning. Bolaget vidtar nu åtgärder för att gradvis ställa om verksamheten mot att tydligare stödja koncernens projektutveckling av bostäder. De beslutade åtgärderna kommer medföra vissa omstruktureringskostnader under 219. Förutsättningar finns att erhålla resultat från fastighetsförsäljningar under perioden 219-221. Under fjärde kvartalet har JM Entreprenad AB ingått förlikningsavtal avseende en större utestående kundfordran som innebär ett positivt kassaflöde om 32 mkr under första kvartalet 219 men ingen resultateffekt. Kassaflödet under året belastas av ökning i rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag inom anläggningsverksamheten varav det största är finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. De största pågående uppdragen är ett nytt driftområde på Arlanda flygplats (Swedavia), markarbeten i godshamnen Stockholm Norvik i Nynäshamn (Stockholms Hamnar), nyproduktion av skola (Vallentuna kommun), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (HSB och Riksbyggen) samt nyproduktion av flerbostadshus i Tyresö (Småa och Riksbyggen). Det största pågående projektet inom den norska verksamheten är nyproduktion av bostäder i flerbostadshus i Strømmen, Oslo (JM Norge). MKR 217 217 Intäkter 2 716 2 751 586 833 Rörelseresultat 156 11 95 13 Rörelsemarginal, % 5,7,4 16,2 1,6 Operativt kassaflöde 184 86 41 4 Bokfört värde exploateringsfastigheter 39 42 Antal anställda 437 462 Varav internt 45 525 18 134 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Mkr JM ENTREPRENAD % Mkr KASSAFLÖDE JM ENTREPRENAD 3 3 2-3 2 12-13 -3 1 52 4-6 -6-1 -51-41 -9-9 -2-95 -12 216 217 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) -12-3 216 Kassaflöde per kvartal 217 12 månaders rullande JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 13
KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 217 Intäkter 16 161 17 8 4 15 4 551 Produktions- och driftkostnader 13 247 13 648 3 456 3 659 Bruttoresultat 2 914 3 36 694 892 Försäljnings- och administrationskostnader 1 41 1 5 254 254 Resultat av fastighetsförsäljning 13 14 3 Rörelseresultat 1 886 2 369 443 638 Finansiella intäkter och kostnader 69 21 13 17 Resultat före skatt 1 817 2 579 43 621 Skatter 379 385 71 15 Periodens resultat 1 438 2 194 359 66 Övrigt totalresultat 56 1 149 44 Periodens totalresultat 1 382 2 184 21 65 Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,6 31, 5,2 8,6 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 69 865 418 7 844 23 69 95 321 7 195 473 Den låga skattekostnaden för det fjärde kvartalet 217 förklaras av att underskottsavdragen för den avvecklade danska verksamheten, med en positiv skatteeffekt om 118 mkr, har kunnat utnyttjas. Den lägre skattekostnaden för helåret 217 påverkas även av den skattefria försäljningen av andelarna i Småa AB. 2) Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR -12-31 217-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 214 29 Projektfastigheter 1 635 1 74 Exploateringsfastigheter 8 36 7 543 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 567 39 Kortfristiga fordringar 4 83 3 698 Likvida medel 1 682 2 572 Summa omsättningstillgångar 16 273 15 196 Summa tillgångar 16 487 15 45 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital 6 798 6 178 Långfristiga räntebärande skulder 146 23 Övriga långfristiga skulder 696 273 Långfristiga avsättningar 3 37 2 656 Summa långfristiga skulder 3 879 3 132 Kortfristiga räntebärande skulder 694 332 Övriga kortfristiga skulder 4 994 5 654 Kortfristiga avsättningar 122 19 Summa kortfristiga skulder 5 81 6 95 Summa eget kapital och skulder 16 487 15 45 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 53 83 2) Varav skulder fastighetsförvärv 1 4 794 14 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 Ingående balans vid periodens början 6 178 5 158 Summa totalresultat för perioden 1 382 2 184 Utdelning 765 675 Konvertering av konvertibellån - 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3 1 Återköp av aktier - 5 Utgående balans vid periodens slut 6 798 6 178 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 217 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 2 175 3 95 496 1 97 Betald skatt 697 361 115 48 Investering i exploateringsfastigheter m. m. 3 728 2 494 1 1 883 À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) 2 84 2 38 671 378 Investering i projektfastigheter 524 49 2 22 Försäljning av projektfastigheter 2 6-6 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 55 219 132 23 Kassaflöde från den löpande verksamheten 473 2 13 17 145 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 3 3) 8 3 Upptagna lån 623 214 39 61 Amortering av skulder 27 298 177 64 Återköp av aktier - 5-125 Utdelning 765 675 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 412 1 259 138 128 Periodens kassaflöde 893 1 54 163 14 Likvida medel vid periodens slut 1 682 2 572 1 682 2 572 Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 537 575 837 28 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 141 495 438 192 3) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. KONCERNENS NYCKELTAL ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % 217 217 Rörelsemarginal 11,7 13,9 1,7 14, Räntabilitet på eget kapital 22,2 38,7 Räntabilitet på sysselsatt kapital 22,3 35,1 Skuldsättningsgrad, ggr,1 -,1 - Soliditet 41 4 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 15
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING INTÄKTER PER LAND MKR 217 217 Sverige 12 61 13 279 3 5 3 475 Norge 3 56 3 244 949 966 Finland 571 482 192 19 Belgien 23 3 4 1 Totalt 16 161 17 8 4 15 4 551 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT MKR 217 217 JM Bostad Stockholm 5 786 7 151 1 352 1 82 JM Bostad Riks 4 456 4 39 1 22 1 94 JM Utland 3 58 3 262 1 94 926 JM Fastighetsutveckling 73 6 24 12 JM Entreprenad 2 716 2 751 586 833 Eliminering 45 525 18 134 Totalt 16 161 17 8 4 15 4 551 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT MKR 217 217 JM Bostad Stockholm 989 1 438 232 397 JM Bostad Riks 751 669 21 181 JM Utland 331 271 11 84 JM Fastighetsutveckling 1 27 5 3 JM Entreprenad 156 11 95 13 Koncerngemensamma kostnader 39 47 1 14 Totalt 1 886 2 369 443 638 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 217 217 JM Bostad Stockholm 17,1 2,1 17,2 21,8 JM Bostad Riks 16,9 15,5 16,7 16,5 JM Utland 9,2 8,3 1,1 9,1 JM Entreprenad 5,7,4 16,2 1,6 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT MKR 217 JM Bostad Stockholm 5 447 4 45 JM Bostad Riks 1 8 892 JM Utland 2 723 2 175 JM Fastighetsutveckling 1 314 8 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT % 217 JM Bostad Stockholm 18,2 32,3 JM Bostad Riks 74,5 75, JM Utland 12,2 12,5 JM Fastighetsutveckling,8 3,4 16 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT MKR 217 217 JM Bostad Stockholm 334 1 63 61 225 JM Bostad Riks 722 616 186 159 JM Utland 41 119 164 27 JM Fastighetsutveckling 557 416 21 23 JM Entreprenad 184 86 41 4 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT BOKFÖRT VÄRDE, MKR -12-31 217-12-31 JM Bostad Stockholm 5 48 4 46 JM Bostad Riks 1 388 1 54 JM Utland 1 821 1 545 JM Fastighetsutveckling 1 1 JM Entreprenad 39 42 Totalt 8 36 7 543 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL -12-31 217-12-31 JM Bostad Stockholm 13 4 13 4 JM Bostad Riks 1 5 1 1 JM Utland 11 2 1 5 JM Fastighetsutveckling 8 8 Totalt 35 9 34 8 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 8 6 7 8 JM Bostad Riks 6 8 6 1 JM Utland 5 1 4 6 JM Fastighetsutveckling 2 2 Totalt 2 7 18 7 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL 217 217 JM Bostad Stockholm 851 1 152 286 197 JM Bostad Riks 917 1 32 239 31 JM Utland 695 646 226 186 JM Fastighetsutveckling - - - - Totalt 2 463 3 1 751 684 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL 217 217 JM Bostad Stockholm 857 1 443 195 324 JM Bostad Riks 1 43 1 411 26 36 JM Utland 915 882 391 362 JM Fastighetsutveckling 32 137 192 137 Totalt 3 135 3 873 1 38 1 183 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION ANTAL -12-31 217-12-31 JM Bostad Stockholm 3 115 3 842 JM Bostad Riks 2 418 2 351 JM Utland 1 79 1 454 JM Fastighetsutveckling 593 553 Totalt 7 835 8 2 Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 17
ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN -12-31 MARKNADS- VÄRDE, MKR BOKFÖRT VÄRDE, MKR YTA () M² UTHYRNINGSGRAD ÅRSHYRA, % BOKFÖRT VÄRDE, MKR 217-12-31 Fastigheter under utveckling 1 69 816 24 92 837 Färdigställda hyresrättsfastigheter 914 88 22 1 224 Färdigställda kontorsfastigheter 19 11 1 89 13 Totalt 2 2 1 635 47 98 1 74 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN BOKFÖRT VÄRDE, MKR 217 217 Ingående balans vid periodens början 7 543 7 121 8 59 6 984 Nyanskaffningar 2 42 2 17 154 83 Överfört till produktion 1 517 1 534 219 228 Övrigt 122 61 138 16 Utgående balans vid periodens slut 8 36 7 543 8 36 7 543 KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 216 215 214 Intäkter 16 161 17 8 15 752 14 447 13 869 Rörelseresultat 1 886 2 369 2 11 1 59 1 716 Resultat före skatt 1 817 2 579 1 951 1 518 1 641 Balansomslutning 16 487 15 45 12 848 12 23 12 545 Kassaflöde från den löpande verksamheten 473 2 13 1 957 23 978 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) 546 79 435 1 198 337 Rörelsemarginal, % 11,7 13,9 12,8 11, 12,4 Räntabilitet på eget kapital, % 22,2 38,7 31,4 24,8 26,5 Soliditet, % 41 4 4 38 37 Resultat per aktie, kr 2,6 31, 21,2 15,5 16, Utdelning per aktie, kr 12, 11, 9,5 8,25 8, Antal disponibla byggrätter 35 9 34 8 32 5 31 1 29 4 Antal sålda bostäder 2 463 3 1 3 843 3 77 3 195 Antal produktionsstartade bostäder 3 135 3 873 4 187 3 731 3 445 Antal bostäder i pågående produktion 7 835 8 2 7 984 7 212 6 375 Styrelsens förslag. 18 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 RESULTATRÄKNING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 4 15 3 832 4 125 4 54 4 551 3 813 4 399 4 245 Produktions och driftkostnader 3 456 3 22 3 324 3 265 3 659 3 47 3 513 3 429 Bruttoresultat 694 63 81 789 892 766 886 816 Försäljnings och administrationskostnader 254 218 297 272 254 223 282 246 Resultat av fastighetsförsäljning 3 1 11-14 - Rörelseresultat 443 411 54 528 638 543 618 57 Finansiella intäkter och kostnader 13 21 19 16 17 15 17 259 Resultat före skatt 43 39 485 512 621 528 61 829 Skatter 71 87 18 113 15 117 13 123 Periodens resultat 359 33 377 399 66 411 471 76 BALANSRÄKNING 12 31 9-3 6-3 3-31 12-31 9-3 6-3 3-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 214 221 226 221 29 211 213 215 Projektfastigheter 1 635 1 423 1 335 1 193 1 74 878 791 688 Exploateringsfastigheter 8 36 8 59 8 869 8 67 7 543 6 984 6 892 6 922 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 567 224 322 39 39 267 269 25 Kortfristiga fordringar 4 83 3 94 3 813 3 828 3 698 3 524 3 477 3 173 Likvida medel 1 682 1 854 2 78 2 564 2 572 2 557 2 211 2 619 Summa omsättningstillgångar 16 273 15 914 16 417 16 51 15 196 14 21 13 64 13 67 Summa tillgångar 16 487 16 135 16 643 16 722 15 45 14 421 13 853 13 822 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 798 6 52 6 285 6 664 6 178 5 653 5 381 5 725 Långfristiga räntebärande skulder 146 24 255 22 23 333 223 259 Övriga långfristiga skulder 696 7 686 7 273 15 15 15 Långfristiga avsättningar 3 37 2 994 2 85 2 846 2 656 2 45 2 371 2 321 Summa långfristiga skulder 3 879 3 898 3 791 3 766 3 132 2 888 2 744 2 73 Kortfristiga räntebärande skulder 694 816 762 336 332 24 435 334 Övriga kortfristiga skulder 4 994 4 78 5 682 5 831 5 654 5 564 5 184 4 932 Kortfristiga avsättningar 122 121 123 125 19 112 19 11 Summa kortfristiga skulder 5 81 5 717 6 567 6 292 6 95 5 88 5 728 5 367 Summa eget kapital och skulder 16 487 16 135 16 643 16 722 15 45 14 421 13 853 13 822 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten 17 234 24 18 145 574 293 1 1 Från investeringsverksamheten 8 3 2 1 3 1 3 37 Från finansieringsverksamheten 138 11 286 1 128 225 697 29 Summa periodens kassaflöde 163 22 492 18 14 348 47 1 99 Likvida medel vid periodens slut 1 682 1 854 2 78 2 564 2 572 2 557 2 211 2 619 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början 541 24 748 79 727 274 778 435 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 5 31 988 42 63 453 54 1 213 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 546 541 24 748 79 727 274 778 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början 8 59 8 869 8 67 7 543 6 984 6 892 6 922 7 121 Nyanskaffningar 154 191 661 1 396 83 477 382 355 Överfört till produktion 219 512 411 375 228 379 388 539 Övrigt 138 39 12 43 16 6 24 15 Bokfört värde vid periodens slut 8 36 8 59 8 869 8 67 7 543 6 984 6 892 6 922 NYCKELTAL Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 1,7 1,7 12,2 13, 14, 14,2 14, 13,4 Skuldsättningsgrad, ggr,1,1, - - - - - Soliditet, % 41 4 38 4 4 39 39 41 Resultat per aktie, kr 5,2 4,3 5,4 5,7 8,6 5,8 6,7 9,9 Antal disponibla byggrätter 35 9 36 7 36 34 9 34 8 34 8 34 6 33 6 Antal sålda bostäder 751 613 619 48 684 681 871 864 Antal produktionsstartade bostäder 1 38 68 847 57 1 183 971 96 813 Antal bostäder i pågående produktion 7 835 8 243 7 814 7 672 8 2 7 739 7 641 7 91 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 19
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 217 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 352 1 429 1 53 1 475 1 82 1 613 1 878 1 84 Rörelseresultat 232 233 25 274 397 331 363 347 Rörelsemarginal, % 17,2 16,3 16,3 18,6 21,8 2,5 19,3 18,9 Genomsnittligt operativt kapital 5 447 5 139 4 919 4 663 4 45 4 374 4 354 4 345 Avkastning operativt kapital, % 2) 18,2 22,5 25,5 29,3 32,3 32,6 32,3 31, Operativt kassaflöde 61 187 285 77 225 55 375 498 Bokfört värde exploateringsfastigheter 5 48 5 2 5 185 5 229 4 46 3 941 4 74 4 121 Antal disponibla byggrätter 13 4 13 5 13 6 13 3 13 4 13 3 13 12 8 Antal sålda bostäder 286 223 225 117 197 213 388 354 Antal produktionsstartade bostäder 195 27 24 215 324 365 454 3 Antal bostäder i pågående produktion 3 115 3 447 3 387 3 51 3 842 3 837 3 598 3 714 Varav fastighetsförsäljningar - - - - - 6 - JM BOSTAD RIKS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 22 92 1 65 1 269 1 94 916 1 153 1 146 Rörelseresultat 21 156 181 213 181 149 175 164 Rörelsemarginal, % 16,7 17, 17, 16,8 16,5 16,3 15,2 14,3 Genomsnittligt operativt kapital 1 8 1 949 897 892 898 893 967 Avkastning operativt kapital, % 2) 74,5 73,1 76,3 8, 75, 68,4 67,2 55,7 Operativt kassaflöde 186 44 26 232 159 11 29 497 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 388 1 44 1 476 1 394 1 54 1 486 1 225 1 322 Antal disponibla byggrätter 1 5 1 4 1 3 1 2 1 1 1 1 1 9 8 Antal sålda bostäder 239 227 27 244 31 332 348 321 Antal produktionsstartade bostäder 26 23 267 286 36 372 336 343 Antal bostäder i pågående produktion 2 418 2 471 2 28 2 21 2 351 2 196 2 279 2 169 Varav fastighetsförsäljningar 1 - - - - - - JM UTLAND Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 94 912 864 71 926 721 88 87 Rörelseresultat 11 85 83 53 84 63 66 58 Rörelsemarginal, % 1,1 9,3 9,6 7,5 9,1 8,7 8,2 7,2 Genomsnittligt operativt kapital 2 723 2 58 2 444 2 273 2 175 2 16 2 74 2 28 Avkastning operativt kapital, % 2) 12,2 11,8 11,6 11,7 12,5 12, 12, 1,3 Operativt kassaflöde 164 48 249 92 27 179 69 78 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 821 2 54 2 156 1 932 1 545 1 497 1 533 1 394 Bokfört värde projektfastigheter 4 5 5 8 7 14 12 13 Antal disponibla byggrätter 11 2 12 1 11 4 1 6 1 5 1 5 1 7 1 1 Antal sålda bostäder 226 163 187 119 186 136 135 189 Antal produktionsstartade bostäder 391 243 212 69 362 234 116 17 Antal bostäder i pågående produktion 1 79 1 644 1 466 1 399 1 454 1 29 1 348 1 62 Varav fastighetsförsäljningar 2 1 11 - - - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 24 19 15 15 12 11 19 18 Rörelseresultat 5 4 1 2 3 17 7 Genomsnittligt operativt kapital 1 314 1 16 1 36 91 8 697 623 55 Avkastning operativt kapital, % 2),8,7,4 2,4 3,4 6, 7,9 5,6 Operativt kassaflöde 21 82 156 19 23 65 77 71 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 1 1 1 1 1 1 35 Bokfört värde projektfastigheter 1 631 1 418 1 33 1 185 1 67 864 779 675 Antal disponibla byggrätter 3) 8 7 7 8 8 9 9 9 Antal sålda bostäder 3) - - - - - - - - Antal produktionsstartade bostäder 3) 192-128 - 137 - - - Antal bostäder i pågående produktion 3) 593 681 681 553 553 416 416 416 Varav fastighetsförsäljningar - - - - - - 8-3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM ENTREPRENAD Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 586 663 769 698 833 689 677 552 Rörelseresultat 95 61 13 5 9 1 Rörelsemarginal, % 16,2 9,2,, 1,6,7 1,3 1,8 Operativt kassaflöde 41 49 6 154 4 78 63 31 JM ÖVRIGT Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) 18 111 118 113 134 137 136 118 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) 1 6 9 14 14 5 12 16 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
KONCERNEN IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR 217 217 Intäkter 15 68 17 275 4 26 4 562 Produktions- och driftkostnader 12 776 13 828 3 476 3 659 Bruttoresultat 2 94 3 447 73 93 Försäljnings- och administrationskostnader 1 41 1 5 254 254 Resultat av fastighetsförsäljning 13 14 3 Rörelseresultat 1 876 2 456 479 649 Finansiella intäkter och kostnader 69 21 13 17 Resultat före skatt 1 87 2 666 466 632 Skatter 384 47 8 21 Periodens resultat 1 423 2 259 386 611 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 3 44 74 12 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 15 53 1 75 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 15 12 1 17 Periodens totalresultat 1 363 2 256 312 657 Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 423 2 259 386 611 Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 363 2 256 312 657 Resultat per aktie före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,5 32, 5,6 8,7 Resultat per aktie efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 2,4 31,9 5,5 8,7 Utestående antal aktier vid periodens slut 69 583 262 69 583 262 69 583 262 69 583 262 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 69 583 262 7 642 592 69 583 262 69 977 367 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 69 865 418 7 844 23 69 95 321 7 195 473 Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR -12-31 217-12-31 4) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 214 29 Projektfastigheter 1 635 1 74 Exploateringsfastigheter 8 36 7 543 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 567 39 Pågående arbeten 2 958 2 291 Kortfristiga fordringar 5 286 5 113 Likvida medel 1 682 2 572 Summa omsättningstillgångar 2 434 18 92 Summa tillgångar 2 648 19 111 2) 3) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 644 6 43 Långfristiga räntebärande skulder 146 23 Övriga långfristiga skulder 696 273 Långfristiga avsättningar 3 4 2 619 Summa långfristiga skulder 3 846 3 95 Kortfristiga räntebärande skulder 4 968 4 331 Övriga kortfristiga skulder 5 68 5 533 Kortfristiga avsättningar 122 19 Summa kortfristiga skulder 1 158 9 973 Summa eget kapital och skulder 2 648 19 111 Ställda säkerheter 476 744 Eventualförpliktelser 8 693 9 993 Varav projektfinansiering JM Utland 2 34 1 857 2) Varav projektfinansiering JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks 2 3 2 164 3) Varav skulder fastighetsförvärv 1 4 794 4) Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. För omräkningstabell se dokument Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks på jm.se/investerare JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 21
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 217 Ingående balans vid periodens början 6 43 4 951 Summa totalresultat för perioden 1 363 2 256 Utdelning 765 675 Konvertering av konvertibellån 3 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev - 1 Återköp av aktier - 5 Utgående balans vid periodens slut 6 644 6 43 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG MKR 217 217 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 317 1 699 242 54 Betald skatt 697 361 115 48 Investering i exploateringsfastigheter m. m. 3 728 2 494 1 1 883 À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) 1 685 859 61 271 Investering i projektfastigheter 524 49 2 22 Försäljning av projektfastigheter 2 6-6 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 67 778 385 85 Kassaflöde från den löpande verksamheten 4) 3 615 3 572 41 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 3 3) 8 3 Upptagna lån 623 214 39 61 Amortering av skulder 27 298 177 64 Upptagna lån, projektfinansiering 4) 4 398 3 454 1 55 1 2 Amortering av skulder, projektfinansiering 4) 1 256 1 438 5 474 Återköp av aktier - 5-125 Utdelning 765 675 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 73 757 417 418 Periodens kassaflöde 893 1 54 163 14 Likvida medel vid periodens slut 1 682 2 572 1 682 2 572 Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 537 575 837 28 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 141 495 438 192 3) Varav 31 mkr avser försäljning av andelarna i Småa AB. 4) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen senare tas över av kunden. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansieringsverksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 217, förutom att från 1 januari tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder och IFRS 9 Finansiella instrument. Övergången till IFRS 15 respektive IFRS 9 har dock inte inneburit någon effekt på koncernens eller moderbolagets resultat och finansiella ställning. Vidare information kring implementeringen av och principerna för IFRS 15 och IFRS 9 återfinns på sidorna 82-85 i årsredovisningen för 217. Därutöver har från och med fjärde kvartalet omklassificering gjorts avseende redovisning av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. Den har tidigare redovisats mot upparbetade intäkter i pågående arbeten i balansposten "Fakturerad men ej upparbetad intäkt" och redovisas från och med fjärde kvartalet som räntebärande skuld. Jämförelsesiffror har omräknats och framgår av dokument "Omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks" på jm.se/investerare. Omklassificeringen innebär ingen ändring avseende segmentsredovisningen, projektstyrningen eller riskprofilen i JMs svenska bostadsverksamhet. 22 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
JM TILLÄMPAR NYA STANDARDER FRÅN OCH MED IFRS 15 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER IFRS 15 behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. JMs redovisning av projektutvecklingen av bostäder i Sverige sker fortsatt med tillämpning av successiv vinstavräkning. Kontrakten med bostadsrättsföreningen ingås samtidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestationsåtagande. Då JM är kontraktuellt bundet att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning. Vad gäller motsvarande affärer i Norge och Finland är bedömningen att det inte föreligger någon rätt till betalning vilket medför att intäkten, på samma sätt som idag, ska redovisas vid en tidpunkt, färdigställandet. Även inom JM Entreprenad redovisas intäkterna med tillämpning av successiv vinstavräkning då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar. Sammantaget innebär IFRS 15 inte någon förändring av JMs intäktsredovisningsprinciper. IFRS 9 FINANSIELLA INSTRUMENT IFRS 9 behandlar redovisningen av finansiella instrument. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. JMs bedömning är att IFRS 9 skulle kunna påverka värderingen av vissa fordringar men effekten bedöms inte vara väsentlig. För ytterligare information om JMs tillämpning av IFRS 15 och IFRS 9 hänvisas till sidorna 82-85 i årsredovisningen för 217. NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT EFTER IFRS 16 LEASINGAVTAL Standarden kommer att ersätta IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till samtliga leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ska tillämpas från den 1 januari 219. För JM bedöms den nya standarden för ingången av 219 preliminärt innebära en tillgång och skuldpost i balansräkningen om cirka 6 mkr. I allt väsentligt består posten av förhyrning av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrningen av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark. Effekten på JMs resultaträkning för 219 bedöms preliminärt innebära att rörelseresultatet förbättras med 18 mkr och finansnettot försämras med motsvarande belopp. SEGMENTSRAPPORTERING JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i två avseenden. I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för JM Utland med tillämpning av successiv vinstavräkning enligt IAS 11. Därutöver redovisas JM Utlands och del av JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks projektfinansiering som en avdragspost mot Upparbetad ej fakturerad intäkt eller Fakturerad ej upparbetad intäkt och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Dessa principer ligger i JMs interna styrning och uppföljning till grund för koncernens resultat- och balansräkningar i sin helhet. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. JMs entreprenadverksamhet i Norge redovisas från och med inom affärssegmentet JM Entreprenad. Jämförelsesiffror för affärssegmenten JM Utland och JM Entreprenad har omräknats. REDOVISNING AV BOSTADSUTVECKLING I SVERIGE Som tidigare kommunicerats ställde Nasdaq Stockholm AB (Börsen) i april frågor till ett flertal bostadsutvecklare rörande införandet av IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder samt grunderna för bedömningen av huruvida bostadsrättföreningarna är självständiga eller inte. JM besvarade frågorna i maj. Den 1 oktober tillställde Börsen de noterade bostadsutvecklarna ett gemensamt brev varav framgick att Börsens bedömning då var att bostadsrättsföreningarna inte kan anses vara självständiga. Det är därmed den enskilde bostadsrättsköparen, inte föreningen, som är kunden och av detta följer enligt Börsen att intäkten skall redovisas vid en tidpunkt, inte över tid (successivt). JM delade inte, och delar inte, Börsens dåvarande bedömning utan bedömer att föreningarna är självständiga. Den 1 december erhöll JM Börsens slutskrivelse i form av ett brev tillsammans med en bilagd promemoria. Beträffande frågan om bostadsrättsföreningarna är självständiga eller inte, och därmed om de ska konsolideras, framgår av promemorian bland annat att det enligt Börsen finns, med beaktande av samtliga relevanta fakta och omständigheter, utrymme för olika bolag att komma fram till olika slutsatser. Det framgår vidare bland annat att det finns skillnader mellan olika bolags verksamhets-, affärs- och avtalsstruktur som får anses ha betydelse för frågan. I brevet konstaterar Börsen att JM inte konsoliderar bostadsrättsföreningarna, att det inte framgår med tillräcklig tydlighet på vilka grunder JM gjort den bedömningen och att det därmed saknas en tydlig redogörelse för de fakta och omständigheter som föranlett JMs slutsats. Börsen ger därför JM kritik och JM kommer i års årsredovisning lämna utökade och tydligare upplysningar om grunderna för JMs bedömning och slutsats. Ärenden av detta slag ska Börsen även informera Finansinspektionen (FI) om och FI har den 9 januari 219 informerat JM om att FI kommer att undersöka frågan. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 23
MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 217 Nettoomsättning 1 397 11 62 Produktions- och driftskostnader 8 25 8 878 Bruttoresultat 2 372 2 724 Försäljnings- och administrationskostnader 717 699 Resultat av fastighetsförsäljning - 14 Rörelseresultat 1 655 2 39 Finansiella intäkter och kostnader 46 31 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 71 2 349 Bokslutsdispositioner 175 167 Resultat före skatt 1 526 2 182 Skatter 323 288 Periodens resultat 1 23 1 894 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR -12-31 217-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 1 483 1 221 Omsättningstillgångar 13 145 12 319 Summa tillgångar 14 628 13 54 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 49 3 5 Obeskattade reserver 2 39 2 36 Avsättningar 1 583 1 334 Långfristiga skulder 722 34 Kortfristiga skulder 6 443 6 456 Summa eget kapital och skulder 14 628 13 54 Ställda säkerheter 169 169 Eventualförpliktelser 8 785 1 162 Jämförelsesiffror har omräknats på grund av omklassificering av del av projektfinansiering inom JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. AVSTÄMNING MELLAN SEGMENTSREDOVISNING OCH IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING MKR 217 217 Periodens intäkter enligt segmentsredovisning 16 161 17 8 4 15 4 551 Omräkning JM Utland 481 267 56 11 Periodens intäkter enligt IFRS 15 68 17 275 4 26 4 562 Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1 886 2 369 443 638 Omräkning JM Utland 1 87 36 11 Periodens rörelseresultat enligt IFRS 1 876 2 456 479 649 Periodens resultat enligt segmentsredovisning 1 438 2 194 359 66 Omräkning JM Utland 15 65 27 5 Periodens resultat enligt IFRS 1 423 2 259 386 611 24 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER
KONCERNENS BALANSRÄKNING MKR -12-31 217-12-31 Balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 487 15 45 Omräkning JM Utland 182 315 Omklassificering projektfinansiering JM Utland, räntebärande 1 884 1 396 Omklassificering projektfinansiering JM Utland, ej räntebärande 456 461 Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande 2 39 2 63 Omföring mellan Fakturerat ej upparbetat till Upparbetat ej fakturerat 387 439 Balansomslutning enligt IFRS 2 648 19 111 A conto fakturering till kund. KONCERNENS EGET KAPITAL MKR -12-31 217-12-31 Eget kapital enligt segmentsredovisning 6 798 6 178 Omräkning JM Utland 154 135 Eget kapital enligt IFRS 6 644 6 43 KONCERNENS NYCKELTAL % -12-31 217-12-31 Soliditet enligt segmentsredovisning 41 4 Soliditet enligt IFRS 32 32 KONCERNENS KASSAFLÖDE MKR 217 217 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning 473 2 13 17 145 Omklassificering projektfinansiering JM Utland 466 39 23 127 Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande 2 676 2 46 785 673 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS 3 615 3 572 41 KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN MKR -12-31 217-12-31 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut enligt segmentsredovisning 546 79 Omklassificering projektfinansiering JM Utland 1 884 1 396 Omklassificering projektfinansiering JM Bostad Stockholm och Riks, räntebärande 2 39 2 63 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran( ) vid periodens slut enligt IFRS 4 82 3 29 Stockholm den 1 februari 219 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER 25
KORT OM JM AFFÄRSIDÉ Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. VISION Vi lägger grunden till ett bättre liv. VERKSAMHET JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhetsarbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 6 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY Rörelsemarginalen ska uppgå till 1 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. JMs finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen. OFFENTLIGGÖRANDE Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 14. den 1 februari 219. FÖR MER INFORMATION KONTAKTA: Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 8-782 89 71 PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4 25 oktober Delårsrapport januari - september 1 november Nu byggs JMs första Svanenprojekt 9 november Förändring i Valberedning för JM AB inför Årsstämman 219 2 november Branschen inför kvalitetsmärkning av trygga bostadsrättsprojekt 26 november Förändring i JMs koncernledning 21 december JM har ingått förlikningsavtal angående utestående kundfordran KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 28 mars 219 Årsstämma 26 april 219 Delårsrapport januari - mars 21 maj 219 Kapitalmarknadsdag 12 juli 219 Delårsrapport januari - juni 24 oktober 219 Delårsrapport januari - september JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare 26 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÈ JANUARI DECEMBER