Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har anfört i huvudsak följande. Hon anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt. Bostadsrätten marknadsfördes med ett utgångspris på 2 295 000 kronor. Hon är själv boende i den aktuella bostadsrättsföreningen och hade vid tidpunkten för anmälan nyligen själv POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) sålt en likvärdig bostadsrätt med utgångspriset 2 650 000 kronor och försäljningspriset 3 160 000 kronor. Ytterligare en liknande bostadsrätt, om än två kvadratmeter större och en våning högre upp i samma bostadsrättsförening, hade sålts en vecka tidigare för 3 400 000 kronor. Hon har följt prisutvecklingen i föreningen och det senaste året har bostadsrätter med tre rum och kök sålts för belopp strax över 3 000 000 kronor med ett undantag. Den bostadsrätten såldes för rekordlåga 2 860 000 kronor, vilket var i samband med att amorteringskravet infördes. Flera objekt har landat på ett försäljningspris mellan 3 200 000 och 3 400 000 kronor. Ett utgångspris under 2 300 000 kronor verkar alldeles för lågt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Uppdraget med att förmedla den aktuella bostadsrätten pågick under en längre period. I bedömningen av marknadsvärdet tog hon hänsyn till att det tidigare under hösten hade varit trögt på bostadsmarknaden i området. Hon hade noterat att två bostadsrätter om tre rum och kök i den aktuella bostadsrättsföreningen hade blivit borttagna och förblivit osålda under perioden. Hennes och säljarnas mål blev att få bostadsrätten såld. Hon fick fram statistik från tidigare försäljningar under året och då var priserna högre. Vid tidpunkten för marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten hade dock marknaden bromsat in och objekten låg normalt ute längre till försäljning. Några togs bort osålda. När den aktuella bostadsrätten om tre rum och kök lades ut till försäljning låg redan två liknande bostadsrätter i samma bostadsrättsförening ute på marknaden. Den ena bostadsrätten hade legat ute till försäljning knappt en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) månad. Detta tydde på att den var svårsåld och att den var för högt prissatt. Den andra hade legat ute till försäljning i 63 dagar utan att något anbud hade lämnats. Den lägenheten hade ett utgångspris på 2 650 000 kronor. Så väl hon som säljarna tolkade dessa omständigheter som att marknaden var svår. De bedömde att marknadsvärdet för den aktuella bostadsrätten borde ligga lägre än de andra som hade marknadsförts en längre tid utan att ha sålts. I bedömningen tog hon också hänsyn till att en bostadsrätt om tre rum och kök i samma bostadsrättsförening tidigare under året hade sålts för 2 860 000 kronor efter att den hade legat ute till försäljning i 42 dagar. Detta måste tolkas som att den var svårsåld. Priserna låg således inte på några rekordnivåer. Hon bedömde marknadsvärdet för den aktuella bostadsrätten till 2 295 000 kronor. Hon diskuterade utgångspriset med säljarna och de kom överens om utgångspriset 2 295 000 kronor. Det var ett utgångspris som säljarna var beredda att överlåta bostadsrätten för. Hon diskuterade även utgångspriset med sina kollegor, eftersom hon vid tillfället var relativt ny som fastighetsmäklare i området. Varken hon eller säljarna kunde räkna med att de tre bostadsrätterna som marknadsfördes samtidigt skulle sluta så pass högt i pris som de gjorde. Försäljningspriset för den aktuella bostadsrätten blev 3 250 000 kronor. De försäljningspriser som anmälaren redogör för kommer från försäljningar i området året innan. Inga sådana försäljningspriser hade uppnåtts den närmsta tiden innan den aktuella försäljningen ägde rum. Många av de objekt i området som hade sålts dyrt finns i ett hus som är byggt senare än det nu aktuella. Av den anledningen är de försäljningarna inte jämförbara med den aktuella försäljningen. Hon har förelagts att yttra sig över den prisstatistik för bostäder sålda i området som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram. Det som inte syns i statistiken är det som hon och säljarna oroade sig över i samband med försäljningen, nämligen att det kort tid före hade marknadsförts två stycken liknande bostadsrätter i samma förening som hade förblivit osålda. Till följd av att säljarna av den aktuella bostadsrätten redan hade köpt en ny bostad var de angelägna om att få bostaden såld och var rädda för att försöket skulle misslyckas. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrätten har understigit det slutliga försäljningspriset med 29 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Ärendet ska därför avskrivas.