Antagandehandling PBL 2010:900 Dnr Btn 2012/1253-214:Ö Version 2.4 Rev:2017-03-30 NORMALT PLANFÖRFARANDE Detaljplan för bostäder vid Klockarbol omfattande del av fastigheten Helgåby 1:2 i Sigtuna kommun, Stockholms län PLANOMRÅDET Översiktskarta STADSBYGGNADSKONTORET MAJ 2017
Detaljplan för bostäder vid Klockarbol. Del av fastigheten Helgåby 1:2 i Sigtuna kommun, Stockholms län Antagandehandling PLANBESKRIVNING TILL DETALJPLANEN HÖR FÖLJANDE Planhandlingar Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning med genomförandebeskrivning 2017-03 2017-03-30 Övriga handlingar* Fastighetsförteckning Miljöchecklista för planprojekt 2016-10 2013-09-05 Arkeologisk utredning Helgåby 2014:1 Dricksvattenutredning Klockarbol 2015-04 Dricksvatten provtagning brunn 1 och 2 2015-03-04 Dagvattenutredning med bilagor Avloppsutredning Klockarbol med bilagor Förslag till vattenskyddsområde med bilaga 2015-09-19 rev. 2017-02-08 2015-04-09 rev. 2017-02-08 2015 * Finns att tillgå på Stadsbyggnadskontoret DNR BTN 2012/1253-214:Ö 2
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Kommunstyrelsen beslutade den 8 oktober 2012, att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att utarbeta förslag till detaljplan för bostäder på Helgåby 1:2. Syftet med planarbetet är att möjliggöra 50 nya bostäder invid Skepptuna bygdegård, skola och förskola. Därutöver skapas möjligheten att uppföra ett större flerbostadshus för t ex äldreboende/gruppboende/ungdomsboende med max 10 bostadsenheter. Ambitionen är att skapa en varierad bebyggelse som ansluter i karaktär till den befintliga bebyggelsen i Skepptuna. Genomförandet kommer att ske i två etapper. Planen styrks av Sigtuna Kommuns översiktsplan, Sigtuna Kommuns program för bostads byggande 2017-2021, det kommunala bostadsförsörjningsprogrammet samt kommunens landsbygdsprogram. Planen stödjer även kommunens övergripande mål att främja en levande och långsiktigt hållbar landsbygd med bland annat variationer i boendetyper som ger möjlighet till en boendeväxling för befintliga och nya invånare på orten. Närheten till skola och förskola ger en för Sigtuna Kommun unik möjlighet för barn att själva kunna ta sig till skolan utan att passera någon trafikerad väg. Området ger ett ökat underlag för kommunal service och möjliggör att redan etablerade kommunala verksamheter, som t ex skola och förskola, kan finnas kvar. Även den lokala handelns och andra privata verksamheter stärks av ett ökat befolkningsunderlag. Närheten till Arlanda flygplats bidrar till att bostadsförsörjningen som behövs för Arlandas expansion gynnas. På grund av Arlanda flygplats influensområde för flygbuller är planområdet en av få möjliga platser för ny bostadsbebyggelse inom de nordöstra delarna av i Sigtuna kommun. FÖRENLIGHETEN MED 3, 4 OCH 5 KAPITLEN I MILJÖBALKEN Planens genomförande kan inte antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 miljöbalken. Någon formell miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) kommer därför inte utföras. Inom planområdet kommer i begränsad utsträckning jord- och skogsbruksmark tas i anspråk för byggnation och grönytor. Den föreslagna planen medför att all jordbruksmark (5,5 ha) inom planområdet tas i anspråk. Av jordbruksmarken föreslås ca 27% att bebyggas, ca 12% att hårdgöras till vägar medan resterande ca 61% föreslås bli naturmark och ytor för odling/friluftsliv. Anspråkstagandet av jordbruksmark inom planområdet kompenseras genom att den större sammanhängande delen av jordbruksmarken, 61 %, föreslås inrymma närodlingsytor, rekreationsområde för lek och vistelse samt ytlig dagvattenhantering. Denna del blir därmed möjlig att återföra som odlingsbar mark vid behov. Den sammanlagda allmänna nyttan för planen bedöms överstiga värdet av att behålla jordbruksmarken. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 3
PLANDATA Läge och karaktär Planområdet omfattar ca 15 ha och ligger öster om Skepptuna kyrkby, i anslutning till Skepptuna bygdegård, skola, förskola och befintlig bostadsbebyggelse. Planområdet går från ett öppet jordbrukslandskap i söder till ett mer slutet landskapsrum mot norr. De centrala delarna av området består av en kil av öppen mark omgärdad av två skogsbeklädda höjder i väster och öster. Planområdet sluttar svagt söderut. Markägoförhållanden Marken inom planområdet är privatägd. Planförfarande Bygg- och trafiknämnden beslutade 2013-09-16 att ett planprogram omfattande 40-80 bostäder skulle skickas ut på samråd. Förslag till detaljplanen har varit utsänd för samråd från den 22 oktober till och med den 19 november 2015 och omfattade då 60 bostäder + möjlighet till 10 bostadsenheter för äldre/grupp/ungdomsboende. Planen har varit ute på granskning under perioden 30 november 2016 till och med den 2 januari 2017. Inför granskningen minskades planen till 50 bostäder + möjlighet till 10 bostadsenheter för ett större flerfamiljshus för tex äldre/grupp/ungdomsboende. Den till antagandet framarbetade detaljplanen för Klockarbol, del av fastigheten Helgåby 1:2, innehåller 50 bostäder + möjlighet till 10 bostadsenheter för ett större flerfamiljshus för tex äldre/grupp/ungdomsboende. Planen överensstämmer i övrigt med intentionerna i Planprogram för Klockarbol, del av fastigheten Helgåby 1:2. Detaljplanen genomförs med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900). TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2014 och kommunalt bostadsprogram I Översiktsplan 2014, är aktuellt område utpekat som förändringsområde för ny bostadsbebyggelse. Området är även utpekat i Sigtuna Kommuns program för bostads byggande 2017-2021 som ett av de områden på landsbygden där exploatering bör ske. I det kommunala bostadsprogrammet anger man både uppförande av 40-80 bostadshus samt möjlighet till äldreboende. Planområdet låg tidigare inom Arlandas influensområde. År 2008 bestämdes ett nytt influensområde och sedan dess berörs endast en mycket liten del av planområdet av influensområdet. Det område som berörs av buller består i planen av mark för uppförande av teknisk anläggning för VA. Ingen byggbar kvartersmark berörs därmed av influensområdets restriktioner. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 4
Markanvändning enligt Översiktsplan 2014. Planområdet ligger i området markerat med F5. Riksintressen Programområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljö. Skepptuna Närtuna Gottröra [AB 70] (delen i Skepptuna socken). Dalgångsbygd utmed den under forntiden viktiga Långhundraleden, dominerad av mindre byar ensamgårdar med rikt fornlämningsbestånd, som speglar en bondebygd med kontinuitet sedan järnåldern. Planområdet ligger i kanten av dalgångsbygden, bestämmelser för bebyggelsen och dess placering av området har valts för att passa in och förstärka de positiva element som finns i området. Detaljplanen har tagit hänsyn till de närliggande kulturmiljöerna genom att fokusera bebyggelsen till skogsmark och längs skogsbryn samt att bebyggelsen i söder mot den öppna dalgången begränsas i höjd till en våning. Bestämmelser i plankartan om höjd samt naturnära fasad- och takmaterial säkerställer att den bebyggelse som efter exploatering kommer kunna ses från dalgången (riksintresset) får ett naturnära och för kulturmiljön väl anpassat utseende. Marken kring fornminnen som finns inom planområdet har skyddats i bestämmelsen Natur och dessa kan vid exploateringen lyftas fram som en kvalité och bilda naturliga gångstråk genom kvartersmarken. Skyddsområdet runt fornminnen inramas lämpligtvis med traditionell gärdesgård eller liknande. Skyddsområdet är väl tilltaget i förhållande till de fornminnen som finns i området. Planen bedöms med hänsyn till åtgärderna ovan inte ha någon negativ påverkan på riksintresset för kulturmiljö och inte heller ha någon negativ inverkan på fornminnena. Detaljplaner Området är inte planlagt sedan tidigare. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 5
Kommunalt bostadsförsörjningsprogram Planområdet ingår i Sigtuna Kommuns program för bostads byggande 2017-2021. Där står bland annat Området är intressant för nya bostäder som ett led i landsbygdsutvecklingen i kommunens nordöstra delar. Genom att fler ges möjlighet att bo i Skepptuna skapas även stärkta förutsättningar för den kommunala servicen i närområdet att utvecklas. Miljöbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att den föreslagna exploateringen, enligt kriterier till bilaga 4 i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (1998:905) och enligt PBL, inte utgör en betydande miljöpåverkan. Någon miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning, enligt 6 kap 11 (1998:808) MB, har därför inte upprättats. De konsekvenser som är kända ur miljösynpunkt och som kan påverka eller påverkas av denna exploatering redovisas i denna handling. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Utsnitt från plankartan. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 6
Områdesmiljö - bebyggelsestruktur NATUR Mark och vegetation Planområdet är oexploaterat och består av åker och skog. I den östra delen av planområdet finns en äldre tallskog med bland annat några grova tallar. Området är klassat som kommunalt intresse (klass 3). Stora delar av tallskogen bevaras inom Naturmark. Inom planområdet bevaras en del av kringliggande skog och en del mindre skogspartier samt en åkerholme. Naturvärdena, och tillgängligheten till dem bevaras till viss del med hjälp av släpp mellan bostadsområdena och buffertzoner mot fastighetsgräns. Flygfoto som visar planområdet med bland annat åkerholme som bevaras. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 7
Rekreationsvärde Området ligger i en lantlig miljö. Jordbrukslandskapet och skogsmarken erbjuder möjligheter för friluftsliv. Stigar leder ut i naturmarken och vidare till kulturlandskapet. I regional utvecklingsplan för Stockholmregionen, RUFS 2010 ligger området i en av de gröna kilarna i länet. Begreppet grön kil, som myntades i början på 90-talet, är den grönstruktur som sträcker sig från Stockholmsregionens landsbygd in mot stadens centrum. Regionens sammanlagt tio gröna kilar är mycket ovanliga för en huvudstad och gör att avståndet mellan stad och natur aldrig känns för långt. Hela planområdet omgärdas av bestämmelsen NATUR. Integration segregation Genom att tillåta ny bebyggelse på landsbygden möjliggörs ökad integration där fler människor ges möjlighet till alternativa boendeformer. Tillgänglighet för de boende säkras via genomförandebeskrivningen där man anger att vägar och stigar inom området ska upplåtas som gemensamhetsanläggning. Allmänheten har tillträde till område NATUR. Möjlighet till fortsatt ridning i området är säkrat genom allemansrätten som ger alla rätt att rida fritt i naturen. Allemansrätten ger möjligheten att rida på enskilda vägar. Landskapsbild Området för de planerade bostäderna består av flack åkermark med lerjord omgiven av två skogsklädda moränhöjder med partier av berg i dagen. Området ligger på nivåer mellan 15 till 35 meter över havet. Höjdnivåer och strandlinjekartor visar att den centralt belägna åkermarken bildade land först i början av bronsåldern. Den södra delen av området angränsar till en dalgång som binder samman Skepptuna med Gottröra. Biotopskydd Mark- eller vattenområden som anges i bilaga 1 i Förordning (1998:1252) om områdesskydd omfattas av generellt biotopskydd enligt 7 kap. 11 första stycket MB. Det gäller bland annat åkerholmar, vattensamlingar i jordbruksmark, och alléer. Enligt Förordning (1998:1252) definieras en åkerholme som en holme av natur- eller kulturmark med en areal av högst 0,5 hektar som omges av åkermark eller kultiverad betesmark. Enligt denna definition berör planen en åkerholme. Planens åkerholme skyddas genom att den läggs i NATUR som ej får bebyggas. Därmed bedöms planen vara förenlig med förordningen. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 8
Geotekniska förhållanden Enligt jordartskartan består området av berg (röd), morän (blå), glacial lera sand-grus (gul) och postglacial finlera (gul). Åkermarken består av mellan till styv lera (gul). Jordartskartan från SGU. Större delen av kvartersmarken består av berg och moränmark med mycket liten risk för skred eller sättningar. Området ligger högt i förhållande till havsnivån och kringliggande vattendrag varvid risken för översvämningar bedöms vara minimal. Radon Marken klassificeras som normal. Byggnader skall uppföras radonsäkra om inte en undersökning visar att markradonvärdena underskrider de tillåtna värdena. Miljökvalitetsnormer för vatten Utgångspunkten i dagvattenhanteringen är att varken dagvattenflödet eller mängden föroreningar från området ska öka efter exploateringen. Området ska klara kraftiga skyfall. Planens utformning med en ökad andel byggbar yta, högre andel hårdgjord yta samt förmodade ökade trafikrörelser inom området kan innebära att mängden föroreningar i dagvattnet från området ökar lokalt. Ökad andel hårdgjord yta innebär även ökade vattenflöden vid kraftiga skyfall. För att uppnå målet om att planområdet efter exploatering inte bidrar till en ökad avrinning eller ökad föroreningsgrad har planen avsatta ytor för dagvattenhantering samt planbestämmelser för att minska föroreningar. Infiltration av dagvatten skall ske lokalt inom varje fastighet med en bräddning till lokalt svackdike. Svackdiken leds till dagvattendammar som är placerade på flertalet ställen i området. I södra delen av planområdet utförs en utjämningsdamm med öppen vattenyta med bräddning till öppet dike söder om planområdet. Utjämningsdammen utformas som en våtmark med väl tilltagen volym och bräddningen till åkerdiket stryps ned så att avrinningen från området ej ökar. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 9
Dagvattnet kommer att renas i flera steg via både dagvattendammar och svackdiken. Asfalterade ytor där förekomsten av föroreningar kan finnas skall enligt planens bestämmelser förses med lokal rening. På detta sätt omhändertas föroreningar lokalt och området bedöms därmed inte släppa mer föroreningar efter exploatering jämfört med före exploateringen. Avloppsvatten omhändertas i lokalt reningsverk där Naturvårdsverkets krav om reningsgrad ska uppfyllas. Renat avloppsvatten infiltreras i områdets södra del (LN området) och provgropar som utförts påvisar goda förutsättningar för en bra infiltration. Allt flöde bedöms kunna hanteras inom planområdet och återföras i renad form till grundvattnet. Under förutsättning att relevanta krav utifrån miljöbalken ställs i bygglovsskedet bedöms därmed inte exploateringen bidra till ökad dagvattenavrinning eller någon ökad förorening. Recipienten för området är Åkerströmmen vilken därmed inte bedöms påverkas negativt. Fornlämningar Vid detaljplanearbetets början fanns det inga upptäckta fornlämningar inom detaljplaneområdet. Efter programsamrådet genomfördes arkeologisk utredning etapp 1 och 2. Vid utredningarna undersöktes området och det hittades fyra stycken fornlämningar, en övrig kultur historisk lämning samt tre möjliga fornlämningar, övriga intressanta platser för fornlämningar som tagits fram under etapp 1 undersöktes men konstaterades inte innehålla något av intresse. Fornlämningarna består av ett boplatsläge i söder (objekt 14), ett stensträngsystem i den västra delen (objekt 15) och två stensträngsystem i den östra delen (objekt 7 och 12). Den övriga kulturhistoriska lämningen är ett röjningsröse (objekt 11). De tre möjliga fornlämningarna tros vara fossila åkrar och ligger i anslutning till de olika stensträngsystemen och behandlas tillsammans med dem. Stor vikt har lagts i utformningen av detaljplanen för att inlemma fornlämningarna i området och få en förståelse för deras funktion i ett större sammanhang med den information som tagits fram i samband med de arkeologiska utredningarna. En sammanvägning har gjorts i detaljplanen mellan fornlämningarnas krav på bevarande och skydd samt en byggbarhet av området för bostäder och ett bevarande av det öppna landskapsrummet mellan mark avsatt för bostäder. Alla konstaterade fornlämningar har skyddats genom att de omges av allmänplatsmark, Natur. Stensträngsystemen i den östra delen (objekt 7 och 12) får ett sammanhängande skydd och all mark öster om dem avsätts till Natur. Väster om dessa stensträngsystem föreslås vägen gå för att avgränsa dem mot kvartersmark för bostäder samt ett E-område för vattenförsörjning. Det västra stensträngsytemet (objekt 15) avgränsas i väster av en bergsbrant, i öster föreslås en väg för att avgränsa den mot kvartersmark för bostäder. Den övriga kulturhistoriska lämningen (röjningsröset) har inget formellt skydd och ligger inom kvartersmark för bostäder. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 10
Fornlämningar är skyddade enligt lag om kulturmiljöer (1988:950). Det innebär att fornlämningar och ett skyddsområde omkring själva fornlämningen (fornlämningsområde) är skyddade så att det inom detta område är förbjudet att rubba, ta bort, gräva ut, täcka över eller på annat sätt skada en fornlämning eller fornlämningsområdet omkring den. Efter beslut från Länsstyrelsen kan fornlämningar få tas bort efter att de undersökts och dokumenterats av arkeologer. Om markingrepp planeras i anslutning till fornlämningar måste tillstånd sökas även för dessa hos Länsstyrelsen. Förslagsvis skiljs område med stensträngar till intilliggande tomt med gärdesgård. Gärdesgård som gräns mellan tomter och stensträngar. Karta över fornlämningar. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 11
Djurhållning Det finns idag hästar i närområdet, närmast på fastigheten sydväst om planområdet angränsade till Skepptuna bygdegård, skola och förskola. Utgående från domar i miljödomstolar och miljööverdomstolen kan vissa slutsatser dras gällande skyddsavstånd mellan bostäder och djurhållning. Avstånd mellan befintliga bostäder i planlagt område och stall och gödselplatta bör vara 20-50 meter och till betande hagar cirka 20 meter, kraven uppfylls väl i planen. I planens sydvästra del har kryssmark säkrat avståndet till befintliga hästhagar. BEBYGGELSEOMRÅDET Bostäder Detaljplanen medger att högst 50 bostadsenheter i form av huvudbyggnader får byggas. Därutöver får ett större flerbostadshus med t ex äldre-/grupp-/senior eller ungdomsboende med max 10 bostadsenheter byggas. I detaljplanen finns det ca 50.000 kvm byggbar mark för bostäder. Om man bygger 50 bostäder i enlighet med illustrationen blir radhustomterna ca 300 m2 och villatomterna mellan 800-2000 m2. Detaljplanen medger bostäder i två plan plus inredningsbar vind. Två mindre områden i söder medger ett plan plus inredningsbar vind. Möjlighet till lokaler för kommersiellt ändamål som småskalig handel, kontor och dylikt som inte är störande för omgivningen avseende lukt, buller och trafik är tillåten. Avsikten är att erbjuda ett varierat boende, såsom friliggande villor, radhus och mindre flerfamiljshus samt ett större flerfamiljshus. Utnyttjandegrad och fastighetsindelning Minsta fastighetsstorlek för friliggande enbostadshus och mindre flerfamiljshus är 800 m2. Byggytan (BYA) för friliggande enbostadshus och mindre flerfamiljshus får vara max 180 m2 därutöver får två komplementbyggnader om tillsammans max 80 m2 uppföras. Minsta fastighetsstorlek för sammanbyggda rad-, par- eller kedjehus är 300 m2 per bostadsenhet. Byggytan (BYA) för sammanbyggda rad-, par- eller kedjehus får vara max 150 m2 per bostadsenhet därutöver får två komplementbyggnader per bostadsenhet om tillsammans max 50 m2 uppföras. Byggytan (BYA) för det större flerbostadshuset/husen avsedda för t ex äldre-, grupp eller ungdomsboende får vara max 1000 m2 för samtliga 10 bostadsenheter. Därutöver får en komplementbyggnad per bostadsenhet om tillsammans max 30 m2 uppföras. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 12
Antal våningar begränsas till två plus inredd vind. Två mindre områden i söder medger ett plan plus inredningsbar vind. Högsta totalhöjd för två våningar är nio meter och högsta totalhöjd för en våning är sju meter. Huvudbyggnad för friliggande hus och flerfamiljshus ska placeras minst två meter från kvartersgata och minst fyra meter från grannfastighet. Sammanbyggda rad-, par- och kedjehus ska placeras minst två meter från kvartersgata och får placeras dikt mot grannfastighet. Komplementbyggnad ska placeras minst sex meter från kvartersgata och minst en meter från grannfastighet. Komplementbyggnad får högst ha en våning och högsta tillåtna byggnadshöjd är 3,5 m och högsta tillåtna totalhöjd 6m. Komplementbyggnad för det större flerfamiljshuset får placeras två meter från kvartersgata och sammanbyggas med huvudhuset. Slutlig reglering av antal fastigheter sker vid lantmäteriförrättning efter laga kraft vunnen detaljplan. Fastighetsgränser ska anpassas efter terräng- och naturförutsättningar på platsen. Kvartersgatornas placering ska i huvudsak följa illustration, dock får placering naturanpassas vid utsättning på plats. Lantmäteriet reglerar bildandet av gemensamhetsanläggningar. Dessa kan behövas exempelvis för gator, miljöstation, VAteknisk anläggning, energianläggningar, ledningar och allmänt tillgängliga passager. Exempel på placering av vägar och hus. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 13
Riktlinjer för ny bebyggelse Bebyggelsetyp och placering ska väljas utifrån platsens terräng och vegetation för att om möjligt minimera behov av sprängning, schaktning och utfyllnad. Byggnaderna ska kännetecknas av beständighet, bekvämlighet och skönhet, med gott dagsljusintag. Respektive bostad kan sägas ha en fin sida och en fri sida, dvs huset dockar sin framsida vid kvartersgatan och har sedan en trädgårdssida med möjlighet att lite friare form komplettera med förråd, växthus, etc. Husens trädgårdssidor öppnar sig mot antingen den gamla hagmarken eller den stora skogen. Den beskrivna fria sidan ska tolkas inte som baksidor, utan som sidor både med stora utblickar, och omvänt, också som blickfång för passerande människor. Med enkla medel går det att skapa en varierad miljö genom att styra husens placering i förhållande till gatan. Husens placering anpassas till platsen. Hestra Park i Borås. Niels Torp Arkitekter. Energihushållning Ambitionen med området är att byggnationen ska göras med energieffektiva hus, t ex nollenergihus, där solceller och energieffektiva installationer minimerar energiåtgången. Även anläggningar för återvinning av vatten bör studeras för att på så sätt minska vattenuttaget från berggrunden. Inom området finns ett E områden avsatt för en framtida eventuell gemensam energiproduktion. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 14
Gator och trafik Vägnät Områdets anslutning till väg 934 kräver tillstånd hos trafikverket. Dimensionerande hastighet är 30 km/h på kvartersgator. Kvartersgator utförs i första hand med grus. Området ansluts till väg 934 till viss del är smal och har många kurvor. Trafikverket bedömer dock att exploateringen inte kommer att ha nämnvärd påverkan på trafikflödet. Gång- och cykeltrafik Gång- och cykeltrafik inom planområdet kommer, på grund av den ringa trafikmängden, i huvudsak att ske på nyanlagda kvartersvägar. Därutöver finns det möjlighet för en bilfri och oavbruten central gång- och cykelstig igenom området i nord - sydlig riktning. Gång- och cykelstigen placeras med fördel i den östra delen av den gamla åkermarken och bildar då gräns mellan tomtmark och den gemensamma marken för odling och friluftsliv. Gående och cyklande ska kunna röra sig fritt utmed kvartersvägar och passager. Kollektivtrafik I planområdets närhet finns en busshållplats, Skepptuna bygdegård. Den ligger på landsvägen intill skolan. Den trafikeras av linje 586 mot Märsta och linje 531 mot Upplands Väsby. Parkering I anslutning till varje bostad ska det finnas plats för två bilar. Inom området ska det också finnas plats för ett antal besöksparkeringar. På besöksparkering bör det anordnas plats för bilpoolsbil och laddningsstolpe. Cykelparkering ska ordnas på den egna tomten samt vid avlämningsplatsen till skolan. Från avlämningsplatsen finns det en möjlig gångväg över kommunal mark till busshållplatsen. Gemensam parkering får byggas på kategorin E. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 15
Störningar Föreslagna bostäder ligger utanför Arlanda flygplats influensområde (FBN 55dBA). Influensområde för flygbuller markeras i blått Teknisk försörjning Energiförsörjning Gemensam värmecentral får byggas på kategorin E. El Gemensam El-central får byggas på kategorin E. För att trygga el-försörjning finns behov av plats för transformator, som lämpligen placeras vid infarten till planområdet alternativt centralt i östra delen av planområdet vid befintlig elcentral för intilliggande fastighet. Vid behov kan plats för ytterligare en transformatorstation skapas inom kvartersmark. Avfall Avfall hanteras enligt kommunens avfallsplan. I första hand bör ett system med gemensam lösning för avfallshantering skapas med en plats som medför att transportbil kan hämta utan att backa. Gemensamt sophus får byggas på kategorin E. Dricksvatten Flera alternativ till dricksvattenförsörjning har projekterats. Alternativ 1 med en gemensam vattentäkt från två brunnar och alternativ 2 med en dricksvattenförsörjning med flera brunnar. Utöver dessa alternativ kan även ett system med enskilda dricksvattenbrunnar anordnas. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 16
Val av metod för dricksvattenförsörjning görs i samband med exploatering. Befintliga och eventuellt kommande platser för gemensamma brunnar (alternativ 1 och 2 skyddas) i planen i bestämmelsen E2. Alternativ 1 En ny vattentäkt har öppnats och har möjlighet att med god marginal försörja området med vatten. Provtagning redovisar tjänligt vatten i mycket god kvantitet. Bedömningen görs att befintliga dricksvattenbrunnar i området ej kommer att påverkas av föreslagen lösning för dricksvatten. Dricksvatten provtagnings brunnar. Förslag till vattenskyddsområde och skyddsföreskrifter för vattentäkt finns framtaget och kommer att ligga till grund för de föreskrifter som fastslås om detta val av vattenförsörjning väljs i samband med exploatering. Alternativ 2 En analys av de geologiska förhållandena har gjorts för att undersöka möjligheten att öppna upp fler vattentäkter från sprickbildningarna i berggrunden och fördela ut urtaget per brunn på ett mindre antal fastigheter. På detta sätt decentraliseras vattentillförseln vilket gör att vattenskyddsområde ej behöver instiftas. I plankartan har fem möjliga vattentäkter med pumpzoner redovisats med E2. Vid behov finns även möjlighet att öppna ytterligare en vattentäkt norr om planområdet inom samma fastighet. Lämplig lokalisering är markerad med röd ring. Vattentäkten skyddas ska skyddas med låsbart pumphus. Inom pumpzonen får ingen verksamhet förekomma som kan tänkas skada vattentäkten. Området visar på god tillgång av vatten för en decentraliserad vattentillförsel. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 17
Röda ringar visar på sprickzoner i berggrunden och befintliga respektive möjliga platser för brunnar Vid behov av rening av vattnet kan filtersystem behöva användas. Vid rengöring av filter, så kallad backspolning, skall det förorenade vattnet ej släppas ut i områdets avloppssystem utan omhändertas som förorenat vatten. Avlopp En lokal lösning för avloppshantering har tagits fram av Upplunda Vatten. Den avloppsutredning som gjorts visar på en hög reningsgrad där gällande normer för avloppsrening uppfylls med god marginal. Ambitionen för området ska vara att om möjligt ytterligare öka reningsgraden och återföra renat vatten till berggrunden. Detta kan till exempel ske genom att avloppssystemet kompletteras med en separering av svart- och gråvatten från varje hushåll vilket möjliggör att efter rening återanvända gråvattnet till t ex bevattning och spolning av WC. Sammantaget innebär en sådan lösning både att avrinningen och bortledningen av vatten minskas samt att urtaget av vatten från berggrunden hålls ned. Jämförelsevis med traditionella avloppsanläggningar ger denna lösning en betydligt mindre påverkan på naturen samt att långsiktig tillgång till dricksvatten säkerställs. Det renade avloppsvattnet som ej återvinns lokalt går via självfallsledning eller pumpas i LPS system från respektive fastighet till gemensamma pumpstationer som pumpar avloppsvattnet till ett gemensamt avloppsreningsverk placerad på E området i planens sydvästra hörn. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 18
Efter rening i avloppsreningsverket pumpas vattnet till ett utsläppsområde i en sandakvifer i planområdets södra del. Renat avloppsvatten fördelas till sandlagret genom spridningsrör i stenmaterial liggande på sandlagret. I sandakviferns södra del utförs en utjämningsdamm med öppen vattenyta med bräddning till öppet dike söder om planområdet. Angående skyddsavstånd finns inga värden gällande hälsa eller smittskydd. Skyddsavstånd mellan behandlingsstation (avloppsreningsverk) och bostadshus är satt till minst 20 meter, beroende på terräng och vegetation. Intilliggande fastigheter kommer att ges möjlighet att ansluta sig till områdets vatten och avloppslösning i samband med exploateringen. Anslutningen för lägre liggande fastigheter genomförs med hjälp av LPS system eller liknande. Utredningen visar att befintliga dricksvattenbrunnar i området ej kommer att påverkas av föreslagen lösning för avlopp. Dagvatten EU: s ramdirektiv och förordningen (2004:660) om förvaltningen av kvaliteten på vattenmiljön innebär att miljökvalitetsnormer inte får överskridas och att tillståndet i våra vatten inte får försämras. Enligt 2 kap 2 PBL ska miljökvalitetsnormerna följas vid planläggning. Planhandlingar ska visa hur recipienten påverkas, vilka yt- och dagvattenåtgärder som ska regleras och säkerställas för att följa miljökvalitetsnormerna. Vid exploatering ska publikation P105 Svenskt Vatten hållbar dag- och dränvattenhantering 2011 beaktas, vilket innebär följande: Minska övergödning Minska effekter av klimatförändringar Skydda grundvatten och ytvatten Förebygga översvämningar Minska utsläpp av giftiga ämnen. Lokalt omhändertagande med fördröjning på egen tomt. En förstudie av hantering av dagvatten i området har genomförts av Upplunda Vatten, förstudien påvisar en god rening av dagvattnet och att recipienten ej kommer att påverkas negativt. Dagvattenhanteringen ska där det är möjligt ske genom lokal infiltration till mark, så kallat LOD system. Där lokal perkolation ej är möjlig dras dränering och stuprör till områdets vägdiken. Dagvattnet leds från vägdiken vidare till en nyanlagd bäck anlagd på den centrala ängsmarken. Vatten leds vidare söderut till en utjämningsdamm (våtmark) och därifrån släps dagvattnet ut i befintligt åkerdike söder om planområdet och rinner genom flacka åkerdiken till Åkerströmmen ca 700 m sydost om planområdet. Bräddningen till åkerdiket stryps så att avrinningen från området efter exploateringen ej ökar i förhållande till före. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 19
Ingen förändring av i dagvattenriktning förväntas på grund av exploateringen. Dagvatten ska fördröjas och infiltreras inom fastigheten innan breddning får ske till lokala vägdiken. Dagvatten från gemensamma asfalterade parkerings- och körytor utomhus ska fördröjas och vid bedömt behov renas via oljeavskiljande åtgärder innan avledning sker. Tak- och fasadmaterial får inte utföras i koppar och omålad zink. BRF. Understenshöjden. Dagvattendamm och bäck är delvis torra under stora delar av året. Risker Tekniska anordningar för avlopp och dagvatten ska utformas barnsäkert, till exempel med tillförlitlig låsning. Inga anordningar som kräver inhängning planeras. Barnkonsekvenser För att tillvara ta barns åsikter och på ett bra sätt kunna analysera de konsekvenser hos barn som exploateringen medför har samråd hållits med Skepptuna Skola. Ett initialt möte med företrädare för skolan har genomförts där synpunkter inhämtats inom de områden som berör skolan. Till exempel har behovet av en lämplig plats för hämtning och lämning i närheten av skolan diskuterats, behov av en trafiksäker lösning intill vägen som leder upp till bostadsområdet samt skolans möjlighet att ströva fritt i området och att ta sig upp i skogen bakom den planerade bostadsbebyggelsen. Dialogen med skolan har varit en viktig del i att utforma planen och dess bestämmelser. Barnens intressen har gett plats på så sätt gemensamma ytor tillskapas mitt i bebyggelsen med plats för lek m.m. Möjlighet finns för barn att växa upp i en lantlig miljö. Planen medför inte någon diskriminering av barn, utan kan ses som ett av fler alternativ för att bosätta sig i kommunen. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 20
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planprocessens skeden start - program - plansamråd - granskning - antagande - laga kraft Planen hanteras enligt nedan: Samråd 4: a kvartalet 2015 Granskning 4: a kvartalet 2016 Antagande 2: a kvartalet 2017 Laga kraft 3: a kvartalet 2017 Här befinner vi oss nu Genomförandetid Etapp 1 Genomförandetiden för etappen börjar löpa då detaljplanen vinner laga kraft. Etapp 2 Genomförandetiden för etappen börjar löpa först när 75 % av byggrätterna för bostäder, i etapp 1, har bebyggts eller efter 5 år från den dagen planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Fastighetsägaren/exploatören ansvarar för att området byggs ut och försörjs med vägar, teknisk utbyggnad och eventuell sanering av förorenad mark m.m. Fastighetsägaren/exploatören ska upplåta plats för allmänna el-, data- och teleledningar som behövs inom området. En gemensam anläggning för avloppshantering och dricksvattentillförsel ska efter godkännande av Sigtuna Kommun uppföras av fastighetsägaren/exploatören. Samtliga fastigheter inom planområdet ska anslutas till anläggningen. Möjlighet ska även ges till närliggande fastigheter att mot ersättning ansluta sig till områdets VAanläggning. Godkänd lösning för vatten och avlopp ska finnas innan startbesked för byggnation ges. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 21
Huvudmannaskap Sigtuna kommun är inte huvudman för allmän platsmark/natur. Anledning till att kommunen inte är huvudman för allmän plats är att det dels är ett litet område och dels ligger helt avskilt från huvudorterna i Kommunen. Huvudman för allmän platsmark/natur är den samfällighetsförening som bildas för driften av områdets gemensamhetsanläggningar. Enligt Länsstyrelsen kommer planområdet att omfattas av Lagen om Allmänna Vattentjänster (LAV). Sigtuna Kommun är därmed huvudman för VA och ansvarar för VA anslutning. En gemensamhetsanläggning (GA) kommer att bildas med ansvar för distributionsnätet (VA) inom planområdet. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Markägare/exploatör ansöker och bekostar fastighetsbildning av nya fastigheter inom planområdet. Vid fastighetsbildning ska plats inom E-område i områdets sydvästra hörn reserveras för områdets allmänna VA anläggning. Gemensamhetsanläggningar I samband med fastighetsbildning ska gemensamhetsanläggningar för följande skapas: Planområdets distributionsnät för VA Utbyggnad och förvaltning av områdets gemensamma distributionsnät för avlopp och dricksvatten samt i förekommande fall gemensam sophantering. Vägar Utbyggnad och förvaltning av områdets kvartersgator och eventuella cykel och gångstigar. Allmänna ytor Utbyggnad och förvaltning av de allmänna ytor för lek och rekreation som tillskapas inom området. En samfällighetsförening bildas för förvaltning av de nyskapade gemensamhetsanläggningarna. Samtliga nya fastigheter inom planområdet ska ingå i föreningen. Servitut Det servitut som belastar området idag ska vid fastighetsbildning och skapande av gemensamhetsanläggningar säkras så att rättigheten kvarstår. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 22
Servitut ska även skapas till förmån för stamfastigheten så att passage upp till marken norr om planområdet säkras. EKONOMISKA FRÅGOR Fastighetsägaren/exploatören bekostar samtliga externa kostnader för den utredning som behövs under planarbetet. Fastighetsägaren/exploatören bekostar fastighetsbildning samt kostnaden för gemensamhetsanläggning och stiftandet av samfällighetsförening Framtida driftskostnader kommer inte att belasta kommunen annat än traditionella kostnader i form av kommunal service. Genom att planavtal har upprättats ska ingen planavgift tas ut i anslutning till bygglov. Avtal Följande avtal har träffats under planarbetet: Planavtal mellan Sigtuna kommun och ägarna till Helgåby 1:2 som reglerar kostnader för att upprätta detaljplan. Följande avtal ska träffas efter att planen vunnit laga kraft men före startbesked ges: Trafikverket och exploatören ska träffa avtal om erforderliga åtgärder vid anslutning av utfartsväg mot väg 934. Sigtuna Kommun och markägaren till planområdet ska träffa avtal om servitut för att reglera möjligheten till en gång- och cykelförbindelse mellan planområdet och väg 934. Avtal upprättas mellan nybildad samfällighetsförening och nya fastighetsägare inom planområdet för inträde i gemensamhetsanläggningar för väg, VA etc. Vid anslutning ska kostnad erläggas motsvarande fastighetens andel av kostnaden för uppförande av vägar, va etc. Följande avtal ska träffas efter att planen vunnit laga kraft men före slutbesked ges: Avtal upprättas mellan nybildad samfällighetsförening och leverantör för underhåll och drift av områdets gemensamma VA anläggning. Avtalet ska säkerställa att underhåll och skötsel sker och att en god driftstatus för anläggningen erhålls. DNR BTN 2012/1253-214:Ö 23
MEDVERKANDE VID PLANPROJEKTET Detaljplanen är upprättad av Stadsbyggnadskontoret. Planhandlingarna har tagits fram av Arkitektkontor Nils Söderlund AB Projektledare för exploatering är Per Sjöblom Topp Konsult Svenska AB Märsta maj 2017 Kristina Gewers STADSBYGGNADSCHEF Andreas Thoor PLAN- OCH BYGGLOVSCHEF DNR BTN 2012/1253-214:Ö 24