1 (11) Dnr: KSF 2012/111 Proj nr: 0226 Samrådsredogörelse GRANSKNINGSHANDLING Normalt planförfarande Detaljplan för Badhuset 2 m fl. fastigheter i Höör Höörs kommun, Skåne län Upprättad: 2014-08-14 Detaljplan upprättad 2014-04-10 har varit ute på samråd under 2014-04-10 2014-05-19 och samrådsmöte har hållits den 7 maj i kommunhuset då 16 personer kom. Synpunkter som togs upp återkommer i de skriftliga yttrandena. Annons om samråd har varit införd i Skånska Dagbladet lördagen den 26 april och i Lokaltidningen den 24 april 2014. Samrådshandlingen har varit uppsatt i kommunhusets entré och funnits på kommunens hemsida www.hoor.se under samrådstiden. Följande har erhållit underrättelse om samråd: 1. Statliga myndigheter Länsstyrelsen, Lantmäteriet, Trafikverket, Region Skåne, Skånetrafiken 2. Privata företag Kraftringen nät AB, KREAB, E.ON, Rindi Syd A, Skanova, Telenor, Tele 2, MERAB 3. Kommunala nämnder och instanser Tekniska nämnden, Miljö- och byggnadsnämnden, Barn och utbildningsnämnden Socialnämnden, Kultur- och fritidsnämnden, VA-GIS nämnden, Räddningstjänsten 4. Sakägare enligt fastighetsförteckning samt hyresgäster (grannar) enligt sändlista. Inkomna yttranden redovisas i denna samrådsredogörelse. Om så erfordras har inkomna yttranden kommenterats.
2 (11) 1. Statliga myndigheter Länsstyrelsen Redogörelse för ärendet Planområdet ligger i centrala Höör, sydost om järnvägsstationen och Lilla torg. Gällande detaljplan anger brand- och polisstation, transformatorstation, parkering och bostäder. Det finns en gammal brandstation inom planområdet som bland annat används som lager och bostad. Detaljplanens syfte är att göra det möjligt att bygga bostäder och centrumändamål i maximalt fyra våningar. Planförslaget innebär att den befintliga byggnaden kommer att rivas och ersättas av bostäder eller verksamheter som ryms inom begreppet centrum. Planförslagets avsikt är att det ska byggas 32 bostäder i två punkthus inom planområdet. Översiktsplanen från 2002 pekar ut området som centrum, vilket innebär blandad stadsbebyggelse. Hälsa och säkerhet, markföroreningar Länsstyrelsen menar att handlingarna måste kompletteras i fråga om markföroreningar. Planhandlingarna ska visa om och hur förorenad marken är och säkra nödvändiga skyddsåtgärder genom planbestämmelser. Detta ska göras under planarbetet och inte efter att planen är antagen. Länsstyrelsen bedömer att det inte är möjligt att pröva områdets lämplighet för föreslagen bebyggelse utan en sådan redovisning och nödvändiga bestämmelser. Länsstyrelsen kan därmed inte utesluta att föreslagen bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa och säkerhet, varför Länsstyrelsen kan komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap. 10-11 PBL. Övriga statliga intressen, fornlämningar Länsstyrelsen anser att det bör framgå av handlingarna om det vid markarbetena, mot förmodan, hittas dolda fornlämningar under mark (exempelvis stenpackningar, härdar och skelettdelar) eller skulle framkomma i samband med markarbetena, ska dessa i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. För övrig har Länsstyrelsen ingen synpunkt. Plantekniska synpunkter Planförslaget redovisar att syftet är att kunna bygga bostäder i maximalt fyra våningar. Länsstyrelsen kan dock konstatera att plankartan gör det möjligt för centrum- och bostadsändamål i fyra våningar på planområdet. Länsstyrelsen rekommenderar därför att kommande planhandlingar tydliggör syftet eller förändrar plankartan. Länsstyrelsen konstaterar att planbestämmelsen om att "dagvatten ska tas om hand lokalt", inte har stöd i PBL och därför bör tas bort.
3 (11) Hälsa och säkerhet, markföroreningar Markundersökningar och provtagningar har gjorts sommaren 2014 som redovisas i Utkast Geoteknisk- och miljöteknisk utredning, Tyréns 2014-08-xx. För mark som ska tas i anspråk för bostäder gäller Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning, KM. Markförorening har inte påträffats. Prov som tagits på jord och grundvatten ser överlag mycket bra ut enligt förhands info från provtagningen. Övriga statliga intressen, fornlämningar I planbeskrivningen har under rubriken Genomförande lagts till text rörande arkeologi: Om det vid markarbetena, mot förmodan, hittas dolda fornlämningar under mark (exempelvis stenpackningar, härdar och skelettdelar) eller skulle framkomma i samband med markarbetena, ska dessa i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Plantekniska synpunkter Syftet med planförslaget är i första hand att tillskapa bostäder i flerbostadshus som samråds- och granskningsförslaget visar, men att även göra det möjligt för viss centrumverksamhet för att planen ska vara mer flexibel, det vill säga undvika planändring ifall sådan verksamhet skulle bli aktuell. I planhandlingarna har syftet tydliggjorts ytterligare. Illustrationen redovisar endast ett förslag till byggnation. Andra alternativ som ryms inom detaljplanens avgränsningar och planbestämmelser kan komma att uppföras. Planbestämmelsen om att "dagvatten ska tas om hand lokalt", som enligt Länsstyrelsen inte har stöd i PBL, har tagits bort från plankartan. Lantmäteriet Lantmäteriet har tagit del av förslaget till detaljplan. Någon fullständig genomgång av planförslaget har inte skett. Genomgången har främst varit inriktad på genomförandefrågor. Lantmäteriet väljer att särskilt belysa följande frågeställning. Ekonomiska frågor Det bör av planbeskrivningen framgå att kommunen har möjlighet att lösa in mark som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats utan att avtal föreligger med fastighetsägaren, samt att kommunen är skyldig att förvärva den allmänna platsmarken om fastighetsägaren begär det. Även de ekonomiska konsekvenserna av detta bör belysas i planbeskrivningen. Ersättningen för marken bestäms enligt reglerna i expropriationslagen (1972:719) om ingen annan överenskommelse träffas. PBL 6:13 - Kommunens rätt att lösa in mark. PBL 14:14 - Kommunens skyldighet att lösa in mark. I planbeskrivningens genomförandedel har text lagts in i enlighet med Lantmäteriets synpunkter.
4 (11) Trafikverket Trafikverket har fått rubricerat ärende på remiss och har inga synpunkter. Region Skåne Region Skåne ser positivt på att Höör förtätas med bostäder och centrumverksamheter i ett centralt läge, nära kollektivtrafik. 2. Privata företag E.ON E.ON Elnät Sverige AB har tagit del av inkomna handlingar i ovan rubricerat ärende och då vi inte har några ledningar inom planområdet så har E.ON Elnät inget att erinra. Skanova Skanovas teleanläggningar berörs inte av rubricerat planförslag. Skanova har därför inget att erinra mot gällande detaljplaneförslag. 3. Kommunala nämnder och instanser Tekniska Nämnden Ingen erinran mot förslaget. VA-GIS Nämnden Fastigheterna ligger inom verksamhetsområde för vatten, spillvatten, dagvatten gata och dagvatten fastighet. Mittskåne Vatten ser inga tekniska svårigheter med att ansluta ytterligare bebyggelse på fastigheterna enligt samrådshandlingen till vatten och spillvattensystemet. Mittskåne Vatten är positiv till lokalt omhändertagande av dagvatten i enlighet med dagvattenpolicyn, vilket förordas för planområdet. Kultur och fritidsnämnden Ingen erinran mot förslaget.
5 (11) Miljö- och byggnadsnämnden Miljö- och byggnadsnämnden instämmer med Planenhetens bedömning att planförslaget inte innebär en betydande miljöpåverkan och att det därmed inte krävs en Miljökonsekvensbeskrivning (MKB). Fler bostäder i det stationsnära läget bedöms även från Miljö- och byggmyndigheten att vara en bra väg att gå för att uppnå en förtätning som gör centrum mer attraktivt och hållbart. Parkeringsbehovet är satt på 0,7 parkeringar/bostad vilket är samma som för hela tätorten. Kan behovet vara lägre för bostäder som är placerade så nära stationen? Det beskrivs även att det ska finnas andra verksamheter än bostäder, och det föreslås kontor, viss handel och gym. Miljö- och byggnadsnämnden menar att det inte ska komma till fler utspridda områden för handel utan i detta avseende ska det fokuseras på att utveckla de befintliga handelsområdena och låta detta område vara för bostäder, möjligen inkluderat gruppbostäder och träningsbostäder. Förslaget innebär att det gamla badhuset från 1934 kommer att rivas för att ge plats åt parkering samt en förrådsbyggnad. Byggnaden är en viktig del av Höörs tätorts historia då den haft viktiga funktioner. Den har genomgått större renovering i form av tilläggsisolering och ny tegelfasad, men byggnaden har kvar sitt ursprungliga tak med sina fina takkupor och sitt tegeltak. Byggnaden har utöver detta även använts som brandstation och kontorslokaler. Byggnaden har fått klassningen K-4 och M2 i Kulturmiljöprogram 2012, vilket innebär att byggnaden har ett visst värde men att den byggts om på ett ur antikvarisk synvinkel ovarsamt sätt, men att den har stor betydelse för gatu- och gårdsmiljön. Framförallt bevarade gatu- och gårdsmi ljöer är viktiga för att förstå hur tätorten bildats och vad som varit viktigt tidpunkter i historien. Det har ännu inte hittats någon ytterl igare information om Höörs badhus, men islutet av 1800-talet och början av 1 900-talet byggdes det badanstalter för medborgarna, det saknades rinnande vatten och fram till dess var det inte ovanligt att man i städerna fick bada tre gånger: när man blev född, när man skulle gifta sig och när man dog. Badhusen innehöll främst finsk bastu och vanliga karbad, de mer exk lusiva baden hade inspirerats av de romerska baden. Med tiden fick fler och fler eget badrum men de mindre bemedlade hade inte ekonomisk möjlighet till detta förrän långt senare. Skäl för beslut I PBL (20 I 0:900) 8 kap. 14 kan man läsa att byggnader som är särskilt v ärdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska underhållas så att de särskilda värdena bevaras. Det vore verkligen synd att riva den vackra byggnaden för att ge plats åt parkering och en förrådsbyggnad. De gamla delarna av denna byggnad borde kunna inredas med lägenheter. På detta sätt blir området ytterligare förtätat och området en attraktivitet, charm och karaktär som är svårt att uppnå med endast ny bebyggelse. Förslag till beslut imiljö- och byggnadsnämnden 2014-06-03 Detaljplanen utgör en ganska litet område med motstående intressen. Nämnden är positiv till att det byggs fler bostadslägenheter i det stationsnära läget och tillstyrker
6 (11) planförslaget i dessa delar, men menar att ett bevarande av det gamla badhuset ska prioriteras. Behovet av parkeringsplatser behöver ses över. P-normen 0,7 har diskuterats och beslutats gälla för detaljplanens framtagande. Bostäder och centrumverksamhet föreslås. I planbeskrivningen har syftet kompletterats med ordet viss ; Syftet är att på fastigheten, som ägs av Höörs fastighets AB, skapa byggrätt för bostäder samt viss centrumverksamhet som passar att komplettera med i bostadsområdet i det fall önskemål om det skulle uppstå. Anledningen till att användning anges till både bostäder och centrum (begrepp enligt PBL i detaljplan) innebär en flexibilitet. Behov finns för att öka det centrala, stationsnära bostadsbeståndet med mindre lägenheter till rimliga kostnader. Avsikten har sedan länge varit, då ny brandstation och polishus byggts i södra delen av Höör, att riva den gamla brandstationen som har en stor garagedel för brandbilar sammanbyggd med kontorsdel som under 1930- talet byggdes som badhus. Mot väster finns en stor oanvänd asfaltyta. Byggnation kan utföras på flera olika sätt. Beräkningar har gjorts av Höörs fastighets AB, som äger fastigheten och som fått i uppdrag av Kommunstyrelsen att uppföra bostäderna, gällande om den gamla brandstationen, ur dess kulturhistoriska värde, ekonomiskt perspektiv och ur markutnyttjandesynpunkt kan renoveras till bostäder, vilket konstaterats inte vara försvarbart. Till förslaget ligger som grund ett koncept (SABO-hus, upphandlade av allmännyttan i Sverige) med punkthus, fyrspännare med 4 lägenheter per våningsplan, med balkonger och fönster i två väderstreck, som Höörs fastighets AB ser möjlighet att kunna bygga, och därmed öka bostadsbeståndet med ett stort antal lägenheter samt att få rimliga hyror. För att konceptet ska kunna genomföras krävs att utrymme för parkering och förråd i ett plan ryms, vilka förlagts i den södra delen på grund av att utformningen med det konceptet har bedömts fungera bäst så. Med högre hus i södra delen hade också skuggningen inom planområdet och kringliggande fastigheter ökat. Med anledningar som anges ovan har Kommunstyrelsen valt att gå vidare med förslaget.
7 (11) 4. Sakägare enligt fastighetsförteckning samt hyresgäster (grannar) Yttrande från Stig Kärrstedt, Badhuset 1 Undertecknad förstår att kommunen behöver bygga ytterligare bostäder för att utvecklas i framtiden. Det detaljplanförslag som finns och som jag har fått ta del av kan jag inte förstå. Varför skall man bygga på höjden när en del av de största förfrågningar är på l plan, radhus eller lägre bostäder där det finns tillgång till en egen liten täppa eller altan att gå ut på. Den tänkta planen klumpar ihop byggnaderna med Åtorp som till slut kan bli ett stort getto utan grönskande ytor. Den så kallade Åtorpsparken (med dammen) är vad ni politiker tror mycket utnyttjad, men så är inte fallet. Jag har några förslag hur området kan utnyttjas: Förslag 1 Utnyttja den stora fina byggnaden som det gamla badhuset består av till bostäder och behåll strukturen på området, gör sedan några lägre bostäder längs Rundgatan typ radhus med en liten täppa eller altan. Man kan också bygga ett nytt 3-våningshus där gamla badhuset står och gör sedan l- eller 2-vånings radhus på resten av området. Förslag 2 Om ni redan har gjort upp med SABO om köp av 2 hus(?) kan ni sätta upp l efter Trädgårdsgatan bredvid Kungshällan på kommunens mark där det tidigare fanns planer på hyreshus och l på kommunens tomt vid Lilla Torg (bredvid gamla apoteket) Det är många fördelar med detta då det troligtvis blir många äldre som vill hyra i de nya byggnaderna och att Kungshällan finns i närheten och där finns matsal som de boende eventuellt kan utnyttja. Jag vet att det finns kapacitet för fler matgäster. Fördel 2 är att det kan bli mindre kostnad för pålning vid byggandet av stora hus på brandkårsområdet som tidigare varit en mosse. Ytan på gamla brandkårsområdet kan användas tilllägre byggnader typ radhus. På detta vis får kommunen en varierande struktur på området. Enligt min och många av Höörs invånare tycker att framförhållningen när det gäller byggandet i kommunen är mycket kortsiktig. Förslag som funnits är: Hus bredvid gamla apoteket, utbyggnad av Kungshällan med bostadshus på Trädgårdsgatan och hela bygglandområdet Var tog dessa planer vägen? Om ni skall bygga bostäder återgå i så fall till det fula området som finns vid järnvägen där finns många fördelar med bl.a. närhet till kommunikation. Området är en skam för kommunen då detta område är Höörs ansikte utåt. Gör något vettigt av pengarna som badhusprojektet skulle kosta och snygga upp detta område, vilket är Höörs kommuns ansikte utåt. Undertecknad ställer sig negativ till det planförslag med ett stort hus på 4 våningar några meter utanför min tomtgräns. Huset kommer att mörklägga en stor del av tomten. Vidare kommer värdet av min fastighet att sänkas drastiskt. Därför godkänner jag ej det planförslag som tagits fram. Högre byggnader har valts för att få ett effektivt nyttjande av ett centralt, stationsnära läge, vilket är fördelaktigt ur samhällsbyggnads- miljömässiga- samt ur ekonomiska aspekter.
8 (11) Då fastigheten är belägen lågt i terrängen bedöms de högre husen passa in i stadsbilden och med Åtorpbebyggelsen i 3 plan norr därom som är belägen på en högre nivå. När fler bor intill Åtorpsparken kommer den att få ökad funktion som grönområde och mötesplats i det centrala läget. Det gamla badhuset, som byggts om vid flera tillfällen och kopplats samman med förråd och brandbilsgaragets huskropp, utgör en liten del av den befintliga bebyggelsen. Den största ytan på fastigheten består av förråd, garage och asfaltyta. Se kommentar med motiv till utformningen och skäl till rivning, sid 6. Möjlighet finns att under 2014 upphandla de SABO-hus som illustrerats på plankartan och som redogörs i beskrivningen. Det är ett koncept med denna husform som ligger till grund för detaljplanen och funktionerna till flerbostadshusen måste finnas, förråd och parkering samt friytor. Att bebyggelseförslag tas upp och sedan inte blir av har olika anledningar, ofta spelar ekonomin en avgörande roll. Att många bor i centrala lägen är positivt, framförallt ur miljömässiga aspekter som gångavstånd till kollektivtrafik, handel med mera, vilket gör ett hållbarare samhälle. Planeringen av Västra stationsområdet pågår parallellt med andra utbyggnadsprojekt. För att kunna göra en jämförelse av skuggpåverkan har skuggdiagram före och efter byggnationen tagits fram och lagts in i planbeskrivningen under rubriken konsekvenser. Skuggbilder visas över året, dels utifrån befintlig situation och dels med föreslagen bebyggelse. Yttrande från Henric Wendel, Hällan 10, m fl. grannar Inledning I egenskap av berörda fastighetsägare ifrågasätts den föreslagna detaljplanen avseende "Badhuset 2 m.fl.". Det presenterade förslaget har stora brister samt skulle innebära stora olägenheter för flera av de kringliggande fastigheterna. Den befintliga fastigheten "gamla brandstationen" och den omgivande marken är i behov av upprustning och vi vill påpeka att vi inte motsätter oss all form av byggnation och/eller förändring av området. Vi motsätter oss dock starkt det presenterade plan förslaget då man i detta inte tagit hänsyn till omkringliggande fastigheter. Synpunkter Vid samrådsmötet den 7 maj i kommunhuset presenterades det aktuella förslaget som vi menar brister i många avseenden; o Det presenterade planforslaget skulle innebära en mycket stor förändring av närmiljön i flera avseenden; o Flertalet närliggande fastigheter får ökad insyn från de i planen föreslagna fastigheterna. Särskilt drabbade blir fastigheterna Badhuset l, Badhuset 4 och Hällan 10.
9 (11) o Fastigheterna Badhuset l och Badhuset 4 får kraftigt minskat eller helt eliminerat solljus. Detta ingrepp får en negativ förändring av närmiljön samt risk for en betydande negativ inverkan på flera av de omgivande fastigheternas ekonomiska värde. o Planförslaget kommer att innebära en kraftig ökning av både bil- och cykeltrafik. Området är redan idag att anse som farligt med smala gator, avsaknad av cykelvägar, smala trottoarer och många trafikanter på väg till och från tågstation och skola. Den ökade trafikintensiteten har inte beaktats i det presenterade förslaget. o Kommunen har redan befintlig tomtmark att exploatera, exempelvis vid gamla Bygglandsområdet samt tomten vid Apoteksgatan ("gamla apoteket"). Att påbörja ännu ett stort fastighetsprojekt, i ett som man kan anta redan ansträngt ekonomiskt läge, innan de idag tillgängliga öppna tomtytorna bebyggts, ifrågasätts av de undertecknande. o Vid det ovan nämnda samrådsmötet framgick det inte med tydlighet vem den tilltänkta primära hyresgästen är. Detta väcker naturligtvis frågor kring det reella behovet av hyreslägenheter i denna storlek och hyresnivå. Förslag o Olägenheterna som två fastigheter om vardera fyra våningar innebär är ej acceptabla. Med anledning av de ovan anförda synpunkterna, föreslår vi följande ändring av planföirslaget; o Befintlig fastighet Badhuset 2 "gamla badhuset" som är i två våningar samt vindsvåning, renoveras och ger plats till ca 4-5 lägenheter. o Garagedelen i den befintliga fastigheten Badhuset 2, för att ge plats för ny byggnation. Befintlig hårdgjord/pålad yta bör utvärderas ytterligare om denna kan användas till grund for nya fastigheter. o På resterande ytor (de idag fria ytorna samt den rivna garagedelen) föreslås att lägre bebyggelse uppförs. Ett antal bostadsfastigheter i 2 plan bör kunna ge ett tillräckligt antal 2-3 rumslägenheter for att ge rimlig avkastning på projektet. o Till fastighetens omgivande och närliggande vägar och övrig miljö, måste den utökade trafiken beaktas. Slutsats Vi bestrider uppförandet av fastigheter i fyra plan av skäl angivna ovan.
10 (11) Likaså anser vi att eventuella markarbeten samt dess påverkan på omgivande fastigheter måste klarläggas. I tillägg till utredning av markarbeten måste kommunen klargöra hur eventuella skador på omgivande fastigheter skall regleras, både i avseende av återställande och i avseende av eventuella skadestånd till drabbade fastighetsägare. Trafiksituationen vid exploatering av fastigheterna i planförslaget måste utredas och förtydligas. Undertecknad, Henric Endel,för talan for nedanstående fastigheter och sakägare; Namn: Stig Kärrstedt, Badhuset 1 Lina Behm, Badhuset 4 Conny och Alexandra Thorbjörnsson, Kullen 1 Bengt och Ingrid Hemberg, Hällan 4 Anna och Henric Wendel, Hällan 10 Elsie och Karl-Erik Görtz, Närboende Åtorp Stadsbilden blir tätare med föreslagen volym med bostadsbebyggelse då den centrala fastigheten övergår från verksamhet till bostäder och även trafikrörelserna förändras. Det förväntas att en stor del av de som flyttar till ett centralt läge med gångavstånd till affärer, service samt buss och tåg, kommer att gå, cykla och resa kollektivt i stor utsträckning och ha ett litet bilberoende, vilket är positivt ur hållbarhetssynpunkt. Motiv till varför utbyggnaden föreslås redogörs i tidigare i kommentarer, se sid 6-8. Trafiksäkrande åtgärd har tillförts planförslaget genom att en gångväg/trottoar har förlagts utmed gatan mot de planerade bostäderna och direkt norr om bostäderna intill Åtorp, finns en befintlig gång- och cykelväg mot skolområdet. Om det sedan visar sig att det erfordras ytterligare trafiksäkrande åtgärd inom befintliga lokalgator, beslutas sådant genomförande av Tekniska nämnden. Enligt planbeskrivningen bedöms inte den ekvivalenta bullernivån överskridas med den föreslagna bebyggelsen, se planbeskrivningen. De hus som påverkas vid vissa tidpunkter av skuggbild är belägna öster och norr om bebyggelsen, se skuggdiagram i planbeskrivningen under rubriken konsekvenser. Hyreslägenheter i storlek 2- och 3-rumslägenheter efterfrågas av många och föreslagna lägenheter förväntas hamna på en hyresnivå som kan fungera i Höör. Vid genomförande kommer berörda omgivande fastigheter besiktigas före och efter markarbeten och information kommer att gå ut.
11 (11) 5. Yttrande från fam. Grahn Möllevägen 16, ej sakägare Vi protesterar mot att gamla brandstationen rivs och ersätts av höghus då det inte kommer passa in i gatubilden med gamla hus vid Lilla Torg och att brandstationen borde bevaras som kulturvärde. Var ska verksamheten ta vägen nu som finns i huset. De behöver vara centralt också. Måste det rivas vore det bättre att göra marklägenheter för pensionärer som klarar sig ganska bra själv. Finns alldeles för lite sådana med rimlig hyra. Synpunkter gällande bebyggelsen, se kommentarer, sid 6-10. Övriga synpunkter kommer Kommunstyrelsen till del med denna samrådsredogörelse. 2014-08-14 Rolf Carlsson Samhällsbyggnadschef Anneli Andersson Planarkitekt LAR/MSA