Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har haft samtycke till att använda säljarens fastighet i marknadsföringen av den egna mäklartjänsten. Även frågan om mäklaren hade rätt till att i marknadsföringen uppge att fastigheten var såld när köpet fortfarande hölls svävande av en besiktningsklausul har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har skickat in ett reklamblad. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har gett in en bekräftelse på en uppsägning av uppdragsavtalet, en blankett för återgång av köpet, objektsbeskrivningen, en fullmakt för köparen, förmedlingsuppdraget, anbudsförteckningen och köpekontraktet med bilagor. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Eftersom de ville sälja sin fastighet ingick de ett förmedlingsuppdrag med POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) fastighetsmäklaren NN. De lyckades sälja fastigheten för 4 050 000 kr. Efter en besiktning av fastigheten utnyttjade köparen ett s.k. svävarvillkor för att häva köpet. I samband med att köpet hävdes förlorade NN ensamrätten. De ingick senare ett nytt förmedlingsuppdrag med en annan mäklare. I samband med att deras nya mäklare annonserade ut fastigheten på internet fick de ett reklamblad från NN i brevlådan om att hon hade sålt fastigheten. Reklambladet från NN skapade osäkerhet på marknaden, eftersom eventuella spekulanter på fastigheten fick uppfattningen att den redan var såld. De tror att NNs reklamblad var orsaken till att det kom mycket få spekulanter till visningen. Handlingarna Reklamförsändelsen från NN I en reklamförsändelse från NN presenterades anmälarnas fastighet med rubriken Nu har jag sålt ännu en bostad i ditt område. Utskicket innehöll tre bilder från utsidan av bostadsbyggnaden och ett uthus. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet upprättades den 27 maj 2016. Ensamrättsperioden angavs vara från den 27 maj till den 27 juni 2016. Det fanns ingen information i uppdragsavtalet om hur fastighetsmäklaren fick använda fastigheten i marknadsföringen av sin egen verksamhet. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades av köparna och säljarna den 24 juni 2016. I 15 hölls köpet svävande till och med den 2 augusti 2016, då köparen ensidigt kunde begära att köpet skulle återgå. I en bilaga till köpekontraktet med rubriken Information om kontakt i framtiden anges bland annat följande: Uppgifter om försålda fastighetsobjekt kan även behandlas i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) samband med referensmarknadsföring på respektive fastighetsmäklares hemsida. Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört i huvudsak följande. Det stämmer att säljarna tackade ja till att skriva ett kontrakt med en spekulant som hade lämnat ett bud på 4 050 000 kr. Parterna kom överens om att en besiktning skulle genomföras efter det att köpekontraktet hade undertecknats. Köpet skulle hållas svävande under en period. Vid besiktningen kom det fram att fastigheten hade stora brister. Köparna valde därför att häva köpet enligt besiktningsklausulen. Hon såg till att ett återgångsavtal undertecknades. Eftersom ensamrätten hade löpt ut sades uppdraget upp av uppdragsgivaren fredagen den 5 augusti 2016. Hon bekräftade uppsägningen måndagen den 8 augusti 2016. Reklamförsändelsen med anmälarnas hus var en del av franchisekedjans marknadsföring av sålda objekt i området. Marknadsföringsavdelningen hade inte fått någon uppgift om att köpet hade återgått, eftersom återgången hade inträffat under semestertider. Hon skulle själv vara borta hela juli månad. Hon hade inte möjlighet att läsa sin e-post för att kunna återkoppla till marknadsföringsavdelningen om vilka försäljningar som skulle finnas med i reklamutskicket. Anmälarna hade i förmedlingsuppdraget och köpekontraktet godkänt marknadsföringen. Då anmälarna kontaktade mäklarföretaget bad både hon och företagets marknadsföringsansvariga om ursäkt för det som hade skett. Anmälarna har inte lidit någon skada till följd av reklamutskicket, eftersom de senare sålde fastigheten för 4 195 000 kr via en annan fastighetsmäklare. Hon har agerat enligt god fastighetsmäklarsed. Hon har hämtat in ett samtycke för marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Den allmänna omsorgsplikten Fastighetsmäklaren ska enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) utföra
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen av mäklarverksamheten I ett tidigare beslut den 17 december 2008 har Fastighetsmäklarinspektionen ansett att det krävs köparens och säljarens samtycke för att marknadsföra en försäljning av ett objekt (se beslutet 2008-12-17:8 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2008). Om en fastighetsmäklare i sin marknadsföring önskar använda sig av en bild på ett objekt som han eller hon tidigare har förmedlat kan mäklaren enkelt inhämta ett samtycke till marknadsföringen i förväg. Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att inte inhämta samtycken från båda köparen och säljaren om att uppgifter om dem ska användas i marknadsföringen av den egna mäklartjänsten. Av utredningen framgår det att NN har inhämtat samtycken från parterna om att kunna marknadsföra objektet på den egna hemsidan. Hon har däremot inte inhämtat något samtycke från parterna för att marknadsföra objektet i ett reklamutskick. Överträdelsen motiverar en varning. Vilseledande marknadsföring I god fastighetsmäklarsed ingår även att följa all i övrigt tillämplig lagstiftning, bland annat marknadsföringslagen (2008:486). I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Detta gäller särskilt näringsidkarens egna eller andra näringsidkares kvalifikationer, ställning på marknaden, åtaganden, varumärken, varunamn, kännetecken och andra rättigheter (10 andra stycket 5). Enligt 8 marknadsföringslagen första stycket är marknadsföring som är vilseledande enligt bland annat 10 att anse som otillbörlig om den påverkar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. NN uppgav i flygbladet att fastigheten var såld, trots att köpet hade återgått. Hon har därmed använt sig av ett felaktigt påstående vid marknadsföringen av hennes egen fastighetsmäklartjänst i strid mot 10 marknadsföringslagen. Denna åtgärd riskerar att få genomsnittsspekulanten att fatta ett affärsbeslut på felaktiga grunder, t.ex. att ta kontakt med mäklaren för mer information. Agerandet får även anses stå i direkt strid med mäklarens allmänna omsorgsplikt eftersom marknadsföringsåtgärden kunde ha skadat säljarna på både ett personligt och ekonomiskt plan. Det som NN har anfört leder inte till någon annan bedömning. Överträdelsen motiverar en varning. Påföljd Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för sin underlåtenhet att inhämta ett samtycke för att marknadsföra sin egen mäklarverksamhet via flygblad och för att ha uppgett att fastigheten var såld när köpet fortfarande hölls svävande av en besiktningsklausul. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.